II CSK 146/10

Sygn. akt II CSK 146/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 września 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Wojciech Katner

SSN Grzegorz Misiurek

w sprawie z powództwa Agencji Mienia Wojskowego w W.

przeciwko Gminie K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 17 września 2010 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 15 października 2009 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Okręgowy, po rozpoznaniu sprawy z powództwa Agencji Mienia

Wojskowego przeciwko Gminie K., wyrokiem z dnia 16 grudnia 2008 r. zasądził od

pozwanej na rzecz powódki kwotę 341 381,31 zł z ustawowymi odsetkami od dnia

16 grudnia 2007 r. Ustalił, że pismem z dnia 14 stycznia 1999 r. zarząd pozwanej

zwrócił się do powódki o uwzględnienie w koncepcji zagospodarowania przejętego

mienia nieodpłatnego przekazania części gruntów z przeznaczeniem na realizację

zadań własnych Gminy. Kolejnym pismem z dnia 25 marca 1999 r. zwrócił się z

prośbą o wyłączenie z zasobów Agencji i przekazanie Gminie na własność, w trybie

art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi

składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz.U. Nr

90, poz. 405 ze zm.; jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 163, poz. 1711 ze zm. – dalej:

„u.g.n.s.m.Sk.P.” lub „ustawa o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia

Skarbu Państwa”), części działki nr 624 o obszarze około 5 ha, położonej w S., z

przeznaczeniem na boiska sportowe oraz części działki nr 635 o obszarze około 20

ha, położonej w S., z przeznaczeniem pod ujęcie i stację uzdatniania wody, tereny

sportowo – rekreacyjne, komunikację wewnętrzną, parking oraz punkt przeładunku i

segregacji odpadów. W odpowiedzi powódka poinformowała pozwaną, że

przekazanie może nastąpić w drodze umowy sprzedaży zawartej w trybie

bezprzetargowym za cenę nie niższą niż wartość nieruchomości.

Strony podjęły rokowania, w trakcie których nieruchomość została wyceniona

przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 847 490 zł, a w dniu 17 listopada

1999 r. sporządziły protokół, w którym stwierdziły, że powódka przeznacza do

przekazania pozwanej w drodze umowy sprzedaży niezabudowaną nieruchomość

o obszarze 24,9997 ha, stanowiącą działkę oznaczoną w ewidencji gruntów

nr 624/1 o wartości 847 490 zł, z przeznaczeniem na infrastrukturę społeczną za

ustaloną w drodze rokowań cenę w kwocie 50 000 zł. W tym samym dniu zarząd

pozwanej podjął uchwałę w sprawie nabycia nieruchomości na ustalonych

warunkach z przeznaczeniem na infrastrukturę społeczną.

W dniu 17 grudnia 1999 r. strony zawarły notarialną umowę sprzedaży

nieruchomości stanowiącej działkę nr 624/1 za cenę w kwocie 50 000 zł.

Oświadczyły, że umowę tę zawierają na podstawie art. 23 ust. 2 i 3 u.g.n.s.m.Sk.P.

3

oraz art. 28 ust. 2, art. 14 ust. 1 i art. 37 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm., jedn.

tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: „u.g.n.” lub „ustawa

o gospodarce nieruchomościami”), że rzeczoznawca majątkowy wycenił działkę

nr 624/1 na kwotę 847 490 zł oraz że w drodze rokowań cenę sprzedaży ustalono

na kwotę 50 000 zł. Reprezentanci Gminy oświadczyli ponadto, że nabyta

nieruchomość zostanie przeznaczona na cele infrastruktury społecznej.

Na działce nr 624/1 nie powstał żaden z planowanych elementów

infrastruktury społecznej. Sieci kanalizacyjnej nie wybudowano, gdyż miejscowości,

którym miała służyć, zostały podłączone do sieci miasta G., boisko sportowe

urządzono bliżej centrum S., a z miasteczka ruchu drogowego zrezygnowano,

ponieważ teren był zbyt oddalony od S. Pozwana sprzedała część działki nr 624/1

Gminie Miasta G. za cenę 3 500 000 zł, a pozostałą cześć osobom fizycznym. W

dniu 19 stycznia 2004 r. sprzedała działkę nr 624/3 o obszarze 3,0202 ha za cenę

w kwocie 123 000 zł, a w dniu 1 sierpnia 2006 r. działkę nr 624/6 o obszarze 5,0538

ha za cenę w kwocie 397 090,48 zł.

Bonifikata udzielona pozwanej przy sprzedaży działki nr 624/1, obliczona

w stosunku do części tej działki sprzedanej następnie przez pozwaną osobom

fizycznym, po waloryzacji wynosi – 341 381,31 zł. Pismem z dnia 22 listopada

2007 r. powódka, powołując się na przepisy art. 68 ust. 1 pkt 1 i 5 u.g.n. w związku

z art. 23 ust. 2 u.g.n.s.m.Sk.P., wezwała pozwaną do zwrotu bonifikaty, a kolejnym

pismem z dnia 18 lutego 2008 r. – do zapłaty z tego tytułu kwoty 341 381,31 zł.

Oceniając zasadność żądania powódki Sąd Okręgowy stwierdził, że, zgodnie

z art. 68 ust. 2 u.g.n., jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub

wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed

upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty

równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Przesłanki uzasadniające

udzielenie bonifikaty zostały określone w art. 68 ust. 1 u.g.n., który – zgodnie

z art. 23 ust. 3 u.g.n.s.m.Sk.P. – ma zastosowanie do przekazywania przez

Agencję Mienia Wojskowego nieruchomości Skarbu Państwa jednostkom

samorządu terytorialnego. Wskazanie przez strony w umowie sprzedaży jedynie

4

przepisów art. 23 ust. 2 i 3 u.g.n.s.m.Sk.P. oraz art. 28 ust. 2, art. 14 ust. 1 i art. 37

ust. 2 pkt 2 u.g.n. nie oznacza, że do łączącego je węzła obligacyjnego nie ma

zastosowania art. 68 u.g.n. Powołane przepisy zawierają bowiem regulacje ogólne,

dotyczące samych zasad zbywania nieruchomości Skarbu Państwa jednostkom

samorządu terytorialnego, w związku z czym nie można przyjmować, że sprzedaż

na ich podstawie nieruchomości Skarbu Państwa jednostce samorządu

terytorialnego odbywa się w innym trybie niż określony w art. 68 u.g.n. Regulacja

zawarta w art. 68 u.g.n. dotyczy tylko podstaw udzielenia bonifikaty i przesłanek

żądania jej zwrotu po waloryzacji, w związku z czym nie stanowi odrębnego trybu

sprzedaży nieruchomości, a jedynie dopełnienie przepisów ustawy o gospodarce

nieruchomościami dotyczących sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa

jednostkom samorządu terytorialnego. Powołanie zatem w umowie jedynie

przepisów art. 23 ust. 2 i 3 u.g.n.s.m.Sk.P. oraz art. 28 ust. 2, art. 14 ust. 1 i art. 37

ust. 2 pkt 2 u.g.n., bez wskazania art. 68 u.g.n., nie przesądza o niestosowaniu

zawartej w nim regulacji.

Fakt udzielenia przez powódkę bonifikaty od ustalonej ceny sprzedaży –

podkreślił Sąd Okręgowy – wynikał z celu, na jaki nieruchomość miała być

przeznaczona. Cel ten odpowiadał przy tym regulacji zawartej w art. 68 ust. 1 pkt 1

u.g.n. Strony nie zaznaczyły tego wyraźnie w umowie, nie ulega jednak wątpliwości,

że uwzględniły bonifikatę udzieloną przez powodową Agencję. Konstatacja ta

skutkuje z kolei zaktualizowaniem się ustawowego obowiązku zwrotu bonifikaty,

zgodnie z art. 68 ust. 2 u.g.n.

Sąd Okręgowy dodał, że podniesiony przez pozwaną zarzut sprzeczności

żądania z zasadami współżycia społecznego nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż

pozwana osiągnęła znaczny zysk ze sprzedaży nieruchomości, a sam fakt

wydatkowania pozyskanych środków finansowych na cele publiczne nie stanowi

okoliczności usprawiedliwiającej.

Na skutek apelacji pozwanej, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 15

października 2009 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego i oddalił powództwo. Sąd

Apelacyjny podkreślił, iż obowiązujący w dniu zawarcia umowy sprzedaży art. 28

u.g.n. stanowił, że warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala

5

się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą oraz że protokół z rokowań jest

podstawą do zawarcia umowy. W art. 37 u.g.n. zostały określone ustawowe

przesłanki sprzedaży bezprzetargowej, tworzące katalog zamknięty, oraz przesłanki

uznaniowe. Uznaniowy charakter miało też udzielenie bonifikaty przy sprzedaży

nieruchomości w warunkach wskazanych w art. 68 ust. 1 u.g.n., o czym decydował

właściwy organ za zgodą wojewody. Regulacja ta dotyczyła także sprzedaży

nieruchomości przez Agencję Mienia Wojskowego, brak bowiem podstaw do

przyjęcia, by Agencja była zwolniona od obowiązku uzyskania zgody wojewody.

Powódka nie wykazała – stwierdził Sąd Apelacyjny – że udzieliła pozwanej

bonifikaty ani też że uzyskała zgodę wojewody na jej udzielenie. Zarówno

z materiałów z prowadzonych negocjacji, jak i z treści samej umowy wynika, że

strony zawarły umowę sprzedaży w trybie bezprzetargowym ze względu na

przesłanki ustawowe, po cenie obniżonej, ustalonej w rokowaniach. Fakt sprzedaży

po cenie niższej od ustalonej przez rzeczoznawcę nie jest równoznaczny

z udzieleniem bonifikaty, tak ustalona cena bowiem jest ceną obniżoną

w rozumieniu art. 14 ust. 1 u.g.n., a nie ceną po udzieleniu bonifikaty, o której

mowa w art. 68 ust. 1 u.g.n. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza

natomiast – obok sprzedaży po cenie z bonifikatą – sprzedaż po cenie obniżonej

oraz przekazanie nieodpłatne. Sprzedaż po cenie obniżonej przewidziana w art. 14

ust. 1 u.g.n. jest przy tym odrębną formą sprzedaży od przewidzianej w art. 68

u.g.n.

Brak zgody wojewody, o której mowa w art. 14 ust. 5 u.g.n., mógłby

prowadzić do uznania zawartej przez strony umowy za nieważną na podstawie

art. 58 § 1 k.c., lecz okoliczność ta – stwierdził Sąd Apelacyjny – jest w sprawie

bez znaczenia, ponieważ podstawę prawną sprzedaży bezprzetargowej stanowił

powołany w umowie art. 37 ust 2 pkt 2 u.g.n.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego, opartej na podstawie

określonej w art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c., powódka wniosła o jego uchylenie i oddalenie

apelacji. W ramach powołanej podstawy kasacyjnej wskazała na naruszenie: art. 14

u.g.n. przez przyjęcie, że przepis ten może być stosowany samodzielnie, bez

odniesienia do art. 68 u.g.n., ponieważ ustawa o gospodarce nieruchomościami

6

przewiduje dwa niezależne od siebie tryby sprzedaży nieruchomości w postaci

sprzedaży po cenie obniżonej i sprzedaży z bonifikatą, art. 68 u.g.n. przez

przyjęcie, że przepis ten nie znajduje zastosowania, gdyż powódka nie wykazała,

że udzieliła bonifikaty ani też, że uzyskała zgodę wojewody na udzielenie bonifikaty,

art. 23 u.g.n.s.m.Sk.P. przez przyjęcie, że przewidziane w ustępach 2 i 3 tego

artykułu sposoby przekazywania mienia wykluczają się, podczas gdy dyspozycja

ust. 3 jest konkretyzacją ust. 2 i wskazaniem trybu zbycia nieruchomości jednostce

samorządu terytorialnego, a ponadto przez nieuwzględnienie, że powołany przepis,

stanowiąc o przekazywaniu nieruchomości na cele związane z inwestycjami

infrastrukturalnymi służącymi wykonywaniu zadań własnych gminy, nawiązuje do

przewidzianej w art. 68 u.g.n. sprzedaży z bonifikatą, art. 28 u.g.n. przez przyjęcie,

że ustalenie warunków zbycia nieruchomości w rokowaniach przeprowadzonych

z nabywcą odnosi się wyłącznie do sprzedaży po cenie obniżonej i nie dotyczy

sprzedaży z bonifikatą, i art. 65 § 2 k.c. przez błędną wykładnię umowy polegającą

na przyjęciu, że nie była to sprzedaż z bonifikatą.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W dniu zawarcia przez strony umowy sprzedaży art. 23 u.g.n.s.m.Sk.P.,

określający zasady gospodarowania mieniem Skarbu Państwa przekazanym

Agencji Mienia Wojskowego stanowił, że gospodarowanie mieniem przez Agencję

odbywa się zgodnie z wymogami racjonalnej gospodarki i polega, z zastrzeżeniem

ust. 2, w szczególności na: 1) sprzedaży lub zamianie mienia albo oddaniu gruntów

w użytkowanie wieczyste, 2) oddaniu mienia w użytkowanie, najem, dzierżawę,

użyczenie, zarząd lub do korzystania na podstawie innego stosunku prawnego,

3) oddaniu mienia w administrowanie, na podstawie umowy na czas oznaczony, za

wynagrodzeniem, 4) wnoszeniu mienia do spółek, a także nabywaniu

i obejmowaniu udziałów w spółkach, jak również wykonywaniu praw z udziałów

w spółkach (ust. 1). Nieruchomości Skarbu Państwa mogą być przekazane przez

Agencję, w drodze umowy, na własność gminie na cele związane z inwestycjami

infrastrukturalnymi służącymi wykonywaniu zadań własnych gminy (ust. 2). Zasady

gospodarowania nieruchomościami regulują przepisy o gospodarce gruntami

i wywłaszczaniu nieruchomości, z tym że decyzje w sprawie oddania

nieruchomości w zarząd wydaje Prezes Agencji. Odwołanie od decyzji wydanych

7

przez Prezesa Agencji rozpatruje właściwy miejscowo wojewoda (ust. 3).

Prowadzenie działalności gospodarczej przez Agencję jako przedsiębiorcę odbywa

się na zasadach określonych w przepisach o działalności gospodarczej (ust. 4).

Mienie, z wyjątkiem gruntu, którego zagospodarowanie na zasadach określonych

w ust. 1 nie jest możliwe, a względy ekonomiczne nie uzasadniają jego

utrzymywania, może zostać zlikwidowane lub przekazane nieodpłatnie (ust. 5).

W stosunku do mienia stanowiącego dobra kultury stosuje się przepisy o ochronie

dóbr kultury i muzeach (ust. 6).

Odesłanie zawarte w ust. 3 przytoczonego artykułu dotyczyło zasad

gospodarowania określonych w przepisach obowiązującej wówczas ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Z kolei zawarte w ust. 1 tego artykułu

sformułowanie „z zastrzeżeniem ust. 2”, odnosiło się do przewidzianego w ust. 2

wyjątku od przetargowego trybu sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca zastrzegł

przy tym, że wyłączenie trybu przetargowego dotyczy przekazania nieruchomości

Skarbu Państwa przez Agencję na własność gminie na cele związane

z inwestycjami infrastrukturalnymi służącymi wykonywaniu zadań własnych gminy.

Z zestawienia art. 23 ust. 2 z art. 23 ust. 5 wynikało ponadto, że ustawodawcy nie

chodziło o przekazanie nieodpłatnie, nie zastrzegł tego bowiem w treści art. 23

ust. 2.

W umowie sprzedaży strony powołały się na art. 37 ust. 2 pkt 2 u.g.n., który

również wyłączał tryb przetargowy, jeżeli zbycie nieruchomości, scil. sprzedaż lub

oddanie w użytkowanie wieczyste, następowało między Skarbem Państwa

a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami, a ponadto na

art. 28 ust. 2 i art. 14 ust. 1 u.g.n. Pierwszy z tych przepisów stanowił, że warunki

zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach

przeprowadzanych z nabywcą, drugi natomiast, że nieruchomości stanowiące

własność Skarbu Państwa mogą być sprzedawane jednostkom samorządu

terytorialnego za cenę obniżoną lub oddawane nieodpłatnie tym jednostkom

w użytkowanie wieczyste.

Z przytoczonych regulacji Sąd Apelacyjny wyprowadził wniosek, jakoby

w ustawie o gospodarce nieruchomościami zostały przewidziane dwa odrębne

8

tryby sprzedaży w drodze bezprzetargowej, tj.: sprzedaż po cenie obniżonej

ustalanej w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą (art. 14 ust. 1) oraz

sprzedaż po cenie z bonifikatą (art. 68 ust. 1). Trzeba zgodzić się z zarzutami

skarżącej, że w przepisach ustawy nie było dostatecznych podstaw do takiego

rozróżnienia. Artykuł 28 u.g.n. stanowił, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie

w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu

lub w drodze bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu

obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu, a warunki zbycia w drodze

bezprzetargowej ustala w rokowanych przeprowadzanych z nabywcą. Protokół

z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze

bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy. Z przytoczonych

przepisów wynika, że ustawodawca przewidział tylko dwa odrębne tryby obrotu

nieruchomościami: tryb przetargowy i tryb bezprzetargowy. Warunki sprzedaży

bezprzetargowej zatem podlegały zawsze ustaleniu w rokowaniach

przeprowadzanych z nabywcą, bez względu na to po jakiej cenie sprzedaż miała

dojść do skutku (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2003 r., II CK

335/02, nie publ.).

W ustawie o gospodarce nieruchomościami ustawodawca posłużył się

zarówno pojęciem ceny obniżonej, jak i pojęciem bonifikaty od ceny, ale żadnego

z tych pojęć nie zdefiniował. Odwołanie się do reguł języka potocznego prowadzi

do wniosku, że posługując się pojęciem bonifikaty ustawodawca miał na uwadze

„rabat”, „opust”, „zniżkę od ustalonej ceny” (zob. Słownik języka polskiego,

Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1995, t. 1, s. 178). Z kolei obowiązujący

również w dniu zawarcia przez strony umowy sprzedaży art. 67 ust. 3 u.g.n.

stanowił, że przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę

nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Chodziło tu

o wartość rynkową nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego

(art. 67 ust. 1 w związku z art. 150 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.). Tak ustalona wartość

nieruchomości wyznaczała zatem próg ceny minimalnej, który powinien być

uwzględniany w rokowaniach. Ustawodawca dopuścił jednak możliwość

dokonywania sprzedaży za cenę obniżoną i udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej

zgodnie z art. 67 ust. 3 u.g.n., czego przykładem były regulacje zawarte w art. 14

9

ust. 1 i art. 68 ust. 1 u.g.n. Nie wnikając w spory doktrynalne dotyczące charakteru

prawnego bonifikaty, można przyjąć, że ceną obniżoną lub ceną z bonifikatą była

każda cena niższa od wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę.

Zakres przewidzianego w art. 14 ust. 1 u.g.n. obniżenia ceny w stosunku do

wartości sprzedawanej nieruchomości mógł być rożny, zależnie od uznania

właściwego organu i wyniku przeprowadzonych rokowań. Zgodnie z art. 14 ust. 5

u.g.n., sprzedaż nieruchomości za obniżoną cenę wymagała uprzedniej zgody

wojewody w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa

albo zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości

stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Różny mógł być także zakres bonifikaty udzielanej na podstawie art. 68

ust. 1 u.g.n., zależnie od uznania właściwego organu. Udzielenie bonifikaty miało

charakter indywidualny i pozostawało w gestii właściwego organu, z tym że

wymagało zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa albo

zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości stanowiących

własność jednostek samorządu terytorialnego.

W obu wypadkach zgoda obejmowała zarówno sam fakt odstępstwa od

ustalonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, jak i jego zakres.

Udzielenie bonifikaty zostało w przypadkach wskazanych w art. 68 ust. 1 pkt

1-3 i 7 u.g.n. obwarowane sankcją, polegającą na tym, że – jeżeli nabywca

nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył nieruchomość

lub wykorzystał ją na inny cel niż określony przy sprzedaży – właściwy organ mógł

żądać zwrotu kwoty równiej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Z żądaniem

takim właściwy organ mógł wystąpić niezależnie od tego, czy odnośne zastrzeżenie

zostało zamieszczone w treści umowy. Stanowisko takie Sąd Najwyższy zajął także

w wyroku z dnia 30 listopada 2004 r., IV CK 300/04, stwierdzając, że brak w treści

umowy sprzedaży wzmianki o możliwości żądania zwrotu bonifikaty udzielonej na

podstawie art. 68 ust. 1 u.g.n. nie wyłącza prawa właściwego organu do domagania

się zwrotu kwoty równej bonifikacie w przypadku zaistnienia przesłanek, od których

przepis ten uzależnia żądanie zwrotu, chyba że z prowadzonych negocjacji wynika,

że zgodnym zamiarem stron było wyłączenie uprawnienia właściwego organu do

10

żądania zwrotu bonifikaty (nie publ.). Pogląd taki przyjmowany jest również

w doktrynie.

Właściwym organem, zgodnie z art. 4 pkt 9 u.g.n. w brzmieniu

obowiązującym w dniu zawarcia umowy sprzedaży, był – w odniesieniu do

nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa – starosta, wykonujący

zadanie z zakresu administracji rządowej. Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających

z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz odrębnych ustaw, był on

również organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania

nieruchomościami (art. 11 u.g.n.).

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – jak stanowił jej art. 2 – nie

naruszała innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami. Inną

ustawą w rozumieniu tego przepisu była m.in. ustawa o gospodarowaniu niektórymi

składnikami mienia Skarbu Państwa, która przewidywała utworzenie Agencji Mienia

Wojskowego o statusie państwowej osoby prawnej. Zadaniem Agencji było przede

wszystkim gospodarowanie, utrzymywanie, uporządkowanie stanu prawnego

i prowadzenie ewidencji mienia przekazanego jej na zasadach i w trybie

określonym w ustawie. Pierwotnie nadzór nad Agencją sprawował Minister Obrony

Narodowej, następnie od dnia 1 stycznia 1997 r. Minister Skarbu Państwa, a od

dnia 1 stycznia 2002 r. ponownie Minister Obrony Narodowej (art. 5

u.g.n.s.m.Sk.P.). Jej organami byli: Prezes Agencji oraz Rada Nadzorcza Agencji

(art. 10 u.g.n.s.m.Sk.P.). Prezes Agencji kierował Agencją i reprezentował ją na

zewnątrz, a ponadto składał oświadczenia woli w imieniu Agencji. Mógł też udzielić

innym osobom pełnomocnictw do składania oświadczeń woli w imieniu Agencji

(art. 12 u.g.n.s.m.Sk.P.).

Przepisy ustawy o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu

Państwa nie określały organów właściwych w sprawie ustalenia ceny sprzedaży

nieruchomości na poziomie niższym od jej wartości i udzielenia bonifikaty

przewidzianej w art. 68 ust. 1 u.g.n., poddawały jednak nieruchomości przekazane

Agencji Mienia Wojskowego odrębnemu reżimowi. Fakt wprowadzenia odrębnego

reżimu gospodarowania, połączony z przekazaniem mienia, a następnie

z wykreśleniem nieruchomości przekazanych Agencji przez Ministra Obrony

11

Narodowej z ewidencji zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którymi

gospodaruje starosta wykonujący zadania z zakresu administracji państwowej,

powoduje konieczność uwzględnienia tych odrębności przy wykładni art. 23 ust. 3

u.g.n.s.m.Sk.P. Dotyczy to także rozstrzygnięcia, czy w przypadku sprzedaży

nieruchomości Skarbu Państwa pozostających w gestii Agencji Mienia

Wojskowego, aktualny był przewidziany w art. 14 ust. 5 i art. 68 ust. 1 u.g.n.

obowiązek uzyskania zgody wojewody. Kwestia ta może budzić wątpliwości, jednak

ustanowienie w oddzielnej ustawie odrębnego trybu gospodarowania, utworzenie

w tym celu nowego podmiotu, wyposażonego w osobowość prawną i uprawnione

do działania w jego imieniu organy, oraz ustanowienie odrębnych organów nadzoru

przemawiają na rzecz tezy, że zawarte w art. 23 ust. 3 u.g.n.s.m.Sk.P. odesłanie do

przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie obejmowało przewidzianego

w art. 14 ust. 5 i art. 68 ust. 1 obowiązku uzyskania zgody wojewody. Innymi słowy,

wskazane w tych przepisach uprawnienia wojewody przysługiwały Prezesowi

Agencji Mienia Wojskowego. Potwierdzeniem takiej wykładni jest późniejsza

nowelizacja art. 23 ust. 3 u.g.n.s.m.Sk.P. ( Dz.U. z 2003 r. Nr 180, poz. 1759), po

której przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami mają zastosowanie do

gospodarowania nieruchomościami przez Agencję „odpowiednio”, a od decyzji

Prezesa Agencji w sprawie oddania nieruchomości w trwały zarząd służy odwołanie

do Ministra Obrony Narodowej.

Trzeba zgodzić się z zarzutem skarżącej, że Sąd Apelacyjny – prezentując

odmienny pogląd – zajął stanowisko dotknięte wewnętrzna sprzecznością, odniósł

bowiem przewidziane w art. 14 ust. 5 u.g.n. wymaganie uprzedniej zgody wojewody

jedynie do wyłączenia trybu przetargowego. Uszło natomiast uwagi Sądu, że zgoda

wojewody obejmowała także zakres odstępstwa od wartości nieruchomości

ustalonej przez rzeczoznawcę.

Istota sporu sprowadzała się do wykładni postanowień umowy dotyczących

określenia ceny w wysokości niższej od wartości nieruchomości i ustalenia, czy

zamiarem stron było udzielenie bonifikaty ze skutkami przewidzianymi w art. 68

ust. 2 u.g.n., czy też strony wyłączyły możliwość żądania zwrotu kwoty równej

udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji i sprzedaż doszła do skutku po cenie

obniżonej do kwoty 50 000 zł. Skoro Sąd Apelacyjny przy dokonywaniu wykładni

12

odnośnych postanowień umowy wyszedł z błędnych założeń co do odrębnych

trybów sprzedaży w drodze bezprzetargowej i konieczności uzyskania przez

powodową Agencję zgody wojewody, podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut

naruszenia art. 65 § 2 k.c. trzeba uznać za uzasadniony.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 15

§ 1 oraz art. 108

§ 2 w związku z art. 39821

k.p.c. orzekł, jak w sentencji.