III CSK 289/09

Sygn. akt III CSK 289/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 września 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa Syndyka masy upadłości „G.”

sp. z o.o. w K.

przeciwko E. S.A. w K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 16 września 2010 r.,

skargi kasacyjnej powoda i skargi kasacyjnej pozwanego

od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 20 kwietnia 2009 r.,

1) uchyla zaskarżony wyrok w pkt 2 w części oddalającej

apelację w zakresie zasądzenia kwoty 131 167 zł z ustawowymi

odsetkami oraz w pkt 1. II w części oddalającej powództwo

w tym zakresie;

2) zmienia wyrok Sądu Okręgowego Sądu Gospodarczego z

dnia 6 stycznia 2005 r. w ten sposób, że zasądza dodatkowo od

strony pozwanej „E. S S.A. na rzecz powoda Syndyka masy

2

upadłości „G.” sp. z o o. kwotę 131.167 (sto trzydzieści jeden sto

sześćdziesiąt siedem) zł z ustawowymi odsetkami od dnia 9

kwietnia 2004 r.;

3) w pozostałym zakresie oddala skargę kasacyjną powoda;

4) oddala skargę kasacyjną pozwanego;

5) znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

3

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny, rozpoznając po raz trzeci apelacje

powoda Syndyka masy upadłości G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością od

wyroku z dnia 6 stycznia 2005 r. Sądu Okręgowego w K., w którym Sąd ten oddalił

powództwo powoda o zasądzenie kwoty 16 913 255 zł. od pozwanego E. S.A.,

uznał ją w znacznej części za usprawiedliwioną i zmienił wyrok Sąd Okręgowego w

ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 7 293 333 zł.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że uznaje za trafne poczynione przez Sąd

Okręgowy ustalenia faktyczne, ale nie podzielił stanowiska tego Sądu, co do

ważności umowy przedwstępnej. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w umowie

przedwstępnej z dnia 26 stycznia 2005 r. niedostatecznie jasno, konkretnie

i stabilnie wskazano podstawy do ustalenia ceny w zakresie robót dodatkowych

i zamiennych, a zatem umowa ta jest nieważna. Ponownie rozważając materiał

dowodowy zebrany w toku postępowania, Sąd Apelacyjny miał na względzie, że

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 czerwca 2008 r., którym uchylił

wyrok Sądu Apelacyjnego i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania, zwrócił

uwagę, iż w stanie prawnym obowiązującym w chwili zawierania przedwstępnej

umowy sprzedaży, umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy

przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona.

Sąd Najwyższy już uchylając poprzedni wyrok Sądu Apelacyjnego zwrócił uwagę,

że § 2 ust. 2 umowy przedwstępnej nie zawiera odesłania do ust. 12 Zasad

i w związku z tym zalecił, aby wyjaśnić – preferując wykładnię według wzorca

subiektywnego, czy brak odwołania do ust. 12 Zasad był celowy i świadomy, czy

też przypadkowy.

Starając się – zgodnie z zaleceniami Sądu Najwyższego – ustalić znaczenie

przytoczonych postanowień w pierwszym rzędzie według wzorca subiektywnego –

Sąd Apelacyjny uzupełnił postępowanie dowodowe o przesłuchanie w charakterze

świadka byłych przedstawicieli stron, którzy uczestniczyli w negocjacjach

i podpisaniu przedmiotowej umowy.

4

Analiza zeznań świadków i stron, zwłaszcza tych przesłuchanych

bezpośrednio przez Sąd Apelacyjny i w dodatku wnioskowanych przez stronę

pozwaną jej byłych przedstawicieli, dobitnie wskazuje, że brak odesłania do ust. 12

Załącznika ZROH (regulującego zasady sporządzania raportu z „postępu”, tj. stanu

zaawansowania robót), był w pełni świadomy i celowy, a nie przypadkowy.

Z zeznań świadków niezbicie wynika, że strony zawierając umowę

świadomie pominęły odwołanie się do § 12 ZROH uznając, że zawsze dojdą do

porozumienia na zasadzie § 15 tego dokumentu. Strona pozwana wręcz nie

wyobrażała sobie, aby do takiego porozumienia miało nie dojść – po prostu nie

wykonałaby prac dodatkowych.

Problem jednak w tym, że pod pojęciem „porozumienia” strona pozwana

rozumiała również porozumienie zawarte w formie ustnej przez pracowników

zatrudnionych bezpośrednio przy budowie, jak kierownika budowy, czy

pełnomocników do spraw techniczno-nadzorczych, natomiast strona powodowa

rozumiała tę kwestię zgodnie z literalną treścią § 15 ZROH, przy czym, jej zdaniem

porozumienie w tym względzie mogli zawrzeć jedynie upoważnieni przedstawiciele

obydwu stron.

W tej sytuacji koniecznym jest zastosowanie obiektywnych kryteriów

wykładni oświadczeń woli, w myśl których należy rozstrzygnąć, jak strony powinny

w danej sytuacji, rozumieć zawartą umowę. Analiza w tym kierunku prowadzi do

jednoznacznego wniosku, że rację ma powód. Od pozwanego jako znanego – nie

tylko na rynku krajowym – profesjonalisty w swojej branży, dysponującego świetną

obsługą prawną wymagać należy przestrzegania elementarnych zapisów umowy,

których wykładnia językowa nie nasuwa wątpliwości, a w zakresie

nieuregulowanym stosowania ogólnych zasad prawa cywilnego w tym zasady, że

dla ważności jakiegokolwiek porozumienia koniecznym warunkiem jest, aby strony

działały przez uprawnionych przedstawicieli.

Po odesłaniu do trybu negocjacyjnego (w przypadku braku odpowiedników

w cenach jednostkowych w odniesieniu do robót dodatkowych, materiałów

i urządzeń, o których mowa w § 15 Załącznika ZROH) strony nie przewidywały

żadnego innego trybu ustalenia ceny. Odesłanie do trybu negocjacyjnego bez

5

zabezpieczenia w postaci wprowadzenia innego trybu, gdy negocjacje nie

doprowadziły do porozumienia w sprawie ceny (lub jej części, w tym wypadku

dotyczącej wartości robót dodatkowych i zamiennych, materiałów i urządzeń) nie

czyni zadość wymogom opisanym w art. 536 § 1 k.c. Nie da się wszak bez udziału

stron w sposób obiektywny ustalić ceny w spornym zakresie. W konsekwencji Sąd

Apelacyjny doszedł do wniosku, że umowa przedwstępna zawarta w umowie z dnia

26 stycznia 2005 r., jest nieważna, gdyż nie zawierała wymaganego przez art. 389

k.c. określenia istotnego przedmiotowo elementu przyrzeczonej umowy sprzedaży,

tj. ceny.

Uznanie umowy przedwstępnej za nieważną nie oznacza nieważności

drugiej umowy łączącej strony, dotyczącej zasad korzystania z nowo

wybudowanego hotelu przed jego całkowitym sfinansowaniem przez powoda

i przed zawarciem umowy ostatecznej. Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że ustalenia

faktyczne Sądu I Instancji, co do związania stron tą drugą umową, nie zostały

w żaden sposób zakwestionowane przez powoda w apelacji. Nie były też

przedmiotem rozpoznania przez Sąd Najwyższy z uwagi na podniesione zarzuty

w ramach podstaw kasacyjnych.

Do podzielenia poglądu Sądu Okręgowego w tym zakresie – oprócz treści

umowy i listu intencyjnego skłania to, że korzystanie z obiektu budowlanego przed

jego sfinansowaniem i zawarciem umowy ostatecznej stanowi rzecz zupełnie

wyjątkową w umowach typu deweloperskiego. Wszak ich ekonomicznym

założeniem jest, że deweloper wybuduje obiekt ze środków wpłacanych przez

inwestora (często w dłuższym okresie czasu), osiągając przy tym stosowny zysk,

a inwestor nierzadko oczekuje na zawarcie umowy ostatecznej – dłuższy lub

krótszy czas po wywiązaniu się ze swoich zobowiązań.

Zatem możliwość objęcia w posiadanie obiektu hotelowego w stanie

nadającym się do pełnego gospodarczego wykorzystania zgodnie

z przeznaczeniem – przy jej sfinansowaniu zaledwie w zakresie ok. 1/4 (cała

inwestycja miała kosztować ok. 80 000 000 zł) stanowiła prawdziwy ewenement.

Z tego powodu była niezwykle atrakcyjną ofertą, gdyż w ten sposób część kosztów

inwestycji mogła być pokrywana z bieżącej działalności, a przerzucenie kosztów

6

finansowania w tak znacznej części na kontrahenta pozwalało uniknąć

kosztownych kredytów. Oczywiście w zamian druga strona musiała otrzymać

rekompensatę finansową, a przede wszystkim zabezpieczenie na wypadek

niewywiązania się drugiej strony z przyjętych zobowiązań, z których

najwygodniejszą formą jest prawna możliwość zatrzymania wcześniej przyjętych

kwot. Pozwany nie powołuje się wprawdzie na wysokość kosztów związanych

z finansowaniem przedmiotowej inwestycji – w związku z tym, że korzysta z kar

umownych – nie mniej z uwagi na ich skalę, należy przyjąć, że były one znaczne.

Należy o tym pamiętać, gdyż pobieżny wzgląd w tę sprawę prowadzi do

konkluzji o oczywistej krzywdzie powoda, który wydatkował ok. 17 000 000 zł, a nie

uzyskał hotelu. Należy też mieć na uwadze, że powołanie się przez powoda na

nieważność umowy przedwstępnej nastąpiło dopiero w niniejszym postępowaniu –

po zatrudnieniu wybitnych prawników, którzy dostrzegli problem określenia ceny –

podczas gdy wcześniej powód starał się bezpodstawnie uchylić od zawarcia umowy

z powołaniem się na rzekomo istotne wady hotelu. Z okoliczności sprawy zaś

wynika, że prawdziwą przyczyną niezawarcia umowy – do której zgodnie dążyły

obie strony - były trudności finansowe powoda, a przede wszystkim nie uzyskanie

kredytu bankowego. Nadto nawet w sytuacji, gdy już obie strony złożyły

oświadczenia o odstąpieniu od umowy i nadszedł umowny termin zwrotu hotelu,

Spółka G. nadal z niego korzystała czerpiąc z cudzej własności znaczne dochody

(150 000 – 200 000 zł netto), mimo, że powinien być świadom konsekwencji

określonych – jeśli nie w umowie, to w ustawie. Hotelu nie zwrócił dobrowolnie

również Syndyk i dopiero przymus Sędziego Komisarza pozwolił odzyskać

pozwanemu jego własność.

Sąd Apelacyjny uznał w tej sytuacji, że powód powinien otrzymać zwrot

wpłaconych zaliczek, jednakże powinien ponieść konsekwencje przewidziane

w umowie o korzystanie z hotelu, za czas faktycznego korzystania z tego obiektu,

a nie wywiązywania się z przyjętych zobowiązań. Chodzi o wpłatę czterech zaliczek

stanowiących równowartość 75 000 USD oraz karę umowną za opóźnienie

w oddaniu obiektu.

7

Tak więc biorąc pod uwagę negocjacje stron, którym wyraźnie zależało na

przekazaniu gotowego hotelu do dnia 31 sierpnia 2001 r. i które doprowadziły do

przyjęcia listu intencyjnego oraz to, że korzystanie z obiektu przed jego

sfinansowaniem i zawarciem umowy jest nietypowym świadczeniem w umowach

tego typu, wreszcie uwzględniając konkretne postanowienia umowy z dnia

26 stycznia 2001 r. odnoszącej się wyraźnie do korzystania z obiektu i nie

realizujące celu jaki miała zabezpieczyć umowa przedwstępna, czyli zawarcia

przyrzeczonej umowy sprzedaży – Sąd Apelacyjny uznał, że ustalenia i wnioski

Sądu I Instancji, co do związania stron dwoma umowami są trafne.

Źródłem regulacji tego drugiego stosunku prawnego łączącego strony są,

zgodnie z ustaleniami Sądu Okręgowego, wiążący strony List intencyjny z dnia

20 listopada 2000 r. (podpisany przed zawarciem umowy przedwstępnej) oraz te

postanowienia umowy z dnia 26 stycznia 2001 r. które nawiązują do listu

intencyjnego i regulują zasady korzystania z hotelu, zakończenie korzystania oraz

obowiązki i uprawnienia finansowe stron z tym związane. Sąd Apelacyjny w całości

podziela obszerną argumentacje Sądu I Instancji w tym względzie, z tym, że treść

tej umowy nie ogranicza się do Listu intencyjnego, lecz istotne postanowienia

znajdują się również z umowie z dnia 26 stycznia 2001 r.

Zawieranie dwóch umów w jednym dokumencie, czy jednej w kilku

dokumentach nie jest co do zasady wykluczone i w praktyce obrotu gospodarczego

często dochodzi do takich sytuacji. Umożliwia to zasada swobody umów (art. 3531

k.c.), z której korzystają uczestnicy obrotu profesjonalnego.

Z praktyki takiej skorzystały strony rozpoznawanej sprawy, zawierając dwie

niezależne od siebie umowy. Są to: umowa przedwstępna sprzedaży prawa

użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku (obiektu hotelowego) po jego

wybudowaniu oraz umowa o korzystanie z hotelu. Byt każdej ze wskazanych umów

jest niezależny od pozostałych. Każda z nich mogłaby znaleźć się ponadto

w odrębnym dokumencie. Zresztą druga umowa została częściowo uregulowana

w Liście intencyjnym.

Każda z tych umów posiada swoje zobowiązanie główne. Zobowiązaniem

głównym umowy o korzystanie z hotelu jest umożliwienie korzystania z obiektu

8

hotelowego w zamian za przyjęcie przez drugą stronę umowy zobowiązania do

nabycia obiektu w oznaczonym terminie oraz zobowiązania do płacenia zaliczek

(opłat).

Natomiast Sąd Apelacyjny nie podziela poglądu pozwanego o odrębnym

zawarciu przez strony umów o kary umowne. Wszak kara umowna może być

zastrzeżona w sposób skuteczny wyłącznie na wypadek niewykonania lub

nienależytego wykonania zobowiązania. Dlatego rozstrzygające jest ustalenie na

jaką okoliczność została przewidziana dana kara umowna. W objętym sporem

przypadku kary umowne zostały zastrzeżone zarówno na wypadek niewykonania

zobowiązania z umowy przedwstępnej jak i z umowy o korzystanie z hotelu,

w szczególności, nie dokonania jego zwrotu w przewidzianym terminie.

W umowie przedwstępnej są zamieszczone klauzule o obowiązku zapłaty

kary umownej w wysokości równowartości kwoty 3 000 000 USD w przypadku nie

zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn, za które odpowiada G. (§ 8 ust 1).

Jednocześnie umowa ta przewiduje obowiązek zapłaty kary umownej w kwocie

40 000 zł za każdy dzień opóźnienia się przez G. w zwrocie nieruchomości ( § 7

ust 6).

Pierwsza wymieniona klauzula zawiera postanowienie o karze umownej na

wypadek niewykonania umowy przedwstępnej, gdyż należy się ona pozwanemu

w przypadku nie dojścia do skutku umowy ostatecznej sprzedaży z przyczyn, za

które odpowiada G. Z kolei klauzula z § 7 ust 6 zabezpiecza prawidłowe wykonanie

(zakończenie) umowy o korzystanie z hotelu.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że wobec nieważności umowy przedwstępnej

zbędne są rozważania w przedmiocie skuteczności odstąpienia od umowy

przedwstępnej przez obydwie strony, albowiem nieważnej umowy nie można

wypowiedzieć, ani od niej odstąpić.

Poza sporem jest, że powód zapłacił pozwanemu w sumie 16 913 255 zł.

Zwrot nieruchomości pozwanemu nastąpił przez syndyka w dniu 30 czerwca

2003 roku w wykonaniu prawomocnego postanowienia Sędziego – Komisarza

Sądu Rejonowego wydanego w dniu 4 czerwca 2003 r., podczas, gdy powinien

9

nastąpić 7 września 2002 r., co oznacza 295 dni opóźnienia, a w zasadzie zwłoki,

gdyż powód nie usprawiedliwił dostatecznie tak długiego przetrzymywania obiektu.

Pozwany zaliczył sumy wpłacone przez powoda na poczet kary umownej

w wysokości równowartości kwoty 3 000 000 USD, która to kara była przewidziana

na wypadek nie zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn, za które odpowiada G. (§

8 ust 1). Wobec stwierdzenia nieważności umowy przedwstępnej wykluczone jest

przyjęcie, że do nie zawarcia umowy ostatecznej nie doszło z przyczyn, za które

odpowiada powód. Nie można wszak stronie stawiać zarzutu, że nie realizuje

nieważnej umowy, bowiem na skutek bezwzględnej nieważności tej czynności nie

istnieje również obowiązek nią przewidziany.

Jednakże powodowa spółka była zobowiązana – zgodnie z § 7 ust. 4 umowy

przedwstępnej – płacić pozwanej miesięcznie, począwszy od września 2001 r.

zaliczkę na poczet ceny sprzedaży praw, stanowiących przedmiot umowy

przyrzeczonej, w wysokości odpowiadającej w złotych polskich 75 000 dolarów

amerykańskich. Zaliczka do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej była traktowana

jako opłata za korzystanie przez upadłą spółkę G. z hotelu. W razie nie zawarcia

umowy przyrzeczonej z jakiejkolwiek przyczyny – w myśl § 7 ust. 4 zdanie ostatnie

umowy przedwstępnej – „zaliczki zapłacone nie podlegały zwrotowi, a nie

zapłacone nadal podlegały zapłacie".

Przytoczone postanowienie umowne bez wątpienia stanowiło część

porozumienia odnośnie korzystania z hotelu. Kwoty wpłacane z tego tytułu były

w istocie czynszem, czyli umownym wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy.

Tylko gdyby doszło do spełnienia warunku w postaci zawarcia umowy sprzedaży

przedmiotowe wpłaty zaliczone zostałyby na poczet ceny. Postanowienie nie

wymaga, aby warunkiem zatrzymania tych wpłat przez pozwanego miało być

niezawarcie umowy z przyczyn leżących po stronie powoda. Jak wynika z ustaleń

Sądu Okręgowego powód wpłacił na podstawie § 7 ust. 4 w czterech ratach łącznie

kwotę 1 228 755 zł. Ponieważ do zawarcia umowy nie doszło kwota ta nie podlega

zwrotowi.

Nadto zgodnie z § 7 ust. 6 umowy przedwstępnej w razie opóźnienia

w zwrocie nieruchomości, G. zobowiązana jest zapłacić za każdy dzień zwłoki

10

pozwanemu karę umowną wynoszącą 40 000 złotych za każdy dzień opóźnienia.

Ponieważ łączny czas opóźnienia od 8 września 2002 r. do 30 czerwca 2003 r.

wyniósł 295 dni, to pomnożenie tej liczby przez 40 000 zł daje kwotę 11 800 000 zł.

Zdaniem Sądu słowo „opóźnienie" zostało tu użyte przypadkowo, jako synonim

słowa „zwłoka". Wskazuje na to dalszy człon zdania („.. co nie wyłącza żądania

odszkodowania przekraczającego wysokość tej kary umownej”). Odszkodowanie

wszak jest warunkowane winą. Dodatkowo same strony nazwały tę instytucje „karą

umowną", której przesłanką jest również wina. W ocenie Sądu Apelacyjnego

uznanie tego zastrzeżenia za mającego charakter gwarancyjny, nie pozbawia go

ważności.

Sąd Apelacyjny uznał, że przedmiotowa kara umowna wynosząca w sumie

11 800 000 zł w świetle okoliczności tej sprawy jest nadmierna w rozumieniu

art. 484 § 2 k.c. i należy dokonać jej miarkowania o 30%. Do takiego wniosku

skłoniło Sąd to, że równocześnie G. miał wpłacać omówione wcześniej opłaty za

korzystanie z hotelu. Większej redukcji sprzeciwia się jednak ten fundamentalny

fakt – za który pełną odpowiedzialność ponosi G., a potem Syndyk – a mianowicie

to, że kary tej jak i opłat po 75 000 USD powodowa strona mogła uniknąć

zwracając hotel w dniu 7 września 2002 r. W rezultacie Sąd Apelacyjny

pomniejszył kwotę 11 800 000 zł do kwoty 8 391 167 zł.

Łącznie wyliczone kwoty: 1 228 755 zł oraz 8 391 167 zł dają zasądzoną

kwotę 9 619 922 zł.

Podstawą prawną zasądzonego roszczenia jest art. 405 k.c. w związku z art.

410 § 2 k.c. albowiem podstawa prawna świadczenia strony powodowej odpadła na

skutek nieważności umowy przedwstępnej. Termin zapłaty takiego roszczenia

następuje niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty co, w realiach niniejszej sprawy

należy liczyć od dnia doręczenia odpisu pozwu (9 kwietnia 2004 r.).

Wyrok ten zaskarżyli skargą kasacyjna powód i pozwany.

W swojej skardze kasacyjnej powód zarzucił:

11

I. Naruszenia przepisów postępowania, które ma istotny wpływ na wynik

sprawy, tj.:

1) art. 39820

k.p.c. w zw. z art. 39815

§ 1 k.p.c. przez niezastosowanie

wiążącej wykładni prawa art. 65 § 2 k.c., dokonanej przez Sąd Najwyższy

w wyrokach z dnia 15 grudnia 2006 roku (III CSK 349/06), a następnie z dnia

25 czerwca 2008 r. (III CSK 20/08) przy wykładni umowy z dnia 26 stycznia 2001 r.

i Listu intencyjnego z dnia 20 listopada 2000 r. w zakresie, w którym Sąd

Apelacyjny przyjął istnienie umowy o korzystanie z hotelu;

2) art. 382 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. in fine w zw. z art. 316 § 1 k.p.c.

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w następstwie nie dokonania wszechstronnego

rozważenia zebranego materiału w chwili wyrokowania;

3) art. 321 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przez orzekanie co do

przedmiotu, który nie był objęty żądaniem wzajemnym pozwanego;

4) art. 328 § 2 k.p.c.

II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 65 § 1 i § 2 k.c. w zw. z § 7 ust. 4 i § 7 ust. 6 umowy z dnia

26 stycznia 2001 roku przez niewłaściwe zastosowanie;

2) art. 483 § 1 k.c. w zw. z § 7 ust. 5 i § 7 ust. 6 umowy z dnia 26 stycznia

2001 roku przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że

pomimo braku możliwości ustalenia (w następstwie bezwzględnej nieważności

przedwstępnej umowy sprzedaży) terminu zwrotu hotelu, od którego rozpoczyna

się opóźnienie, skutkujące naliczaniem kar umownych, podstawą orzekania

o karach umownych z tytułu umowy o korzystanie z hotelu jest zapis § 7 ust. 6

umowy z dnia 26 stycznia 2001 roku;

3) art. 498 § 1 i 2 oraz art. 499 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie w zw.

z art. 37 Prawa upadłościowego z dnia 24 października 1934 roku w zw. z art. 61

k.c. i art. 161 § 2 Prawa upadłościowego z dnia 24 października 1934 roku przez

ich niezastosowanie;

4) art. 34 § 1 Prawa upadłościowego z dnia 24 października 1934 roku przez

jego błędne zastosowanie;

12

5) art. 481 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 405 k.c. w zw. z art.

410 § 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie;

6) art. 405 w zw. z art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 484 § 2 k.c., przez

niewłaściwe zastosowanie.

Pozwany w swojej skardze zarzucił:

I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 65 § 1 i § 2 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie oraz błędną

wykładnię;

2) art. 389 § 1 k.c. (w brzmieniu istotnym dla sprawy, tj. obowiązującym w

dacie zawarcia Umowy Przedwstępnej) przez jego niewłaściwe zastosowanie

(bezzasadne niezastosowanie);

3) art. 405 i 410 § 2 k.c. przez ich bezzasadne zastosowanie;

4) art. 484 § 2 k.c. przez jego bezzasadne zastosowanie;

II. Naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik

sprawy, tj.:

1) art. 328 § 2 k.p.c. w związku z przepisem art. 391 § 1 k.p.c. poprzez jego

bezzasadne niezastosowanie;

2) art. 321 § 1 k.p.c. w związku z przepisem art. 391 § 1 k.p.c. przez jego

bezzasadne niezastosowanie;

3) art. 47912

§ 1 k.p.c. przez jego bezzasadne niezastosowanie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zasługuje na uwzględnienie zawarty w skardze kasacyjnej powoda zarzut

naruszenia art. 405 w zw. z art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 484 § 2 k.c., przez

niewłaściwe zastosowanie. Sąd Apelacyjny, wskutek oczywistego błędu

rachunkowego, zasądził na rzecz powoda kwotę nienależnego pozwanemu

świadczenia w wysokości niższej, niż wynika z przyjętych przez ten Sąd

prawidłowych zasad, na podstawie których orzekał w rozpoznawanej sprawie. Sąd

Apelacyjny uznał, że kara umowna należna pozwanemu z tytułu opóźnienia w

zwrocie hotelu przez powoda powinna wynosić 11 800 000 zł, co nie budzi

13

wątpliwości. Trafnie bowiem Sąd ten uznał, że w umowie z dnia 26 stycznia 2002 r.

wbrew jej tytułowi zawarta została nie tylko umowa przedwstępna sprzedaży, ale że

niektóre postanowienia tej umowy łącznie z postanowieniami listu intencyjnego

z dnia 20 listopada 2000 r. dają podstawę do uznania, że strony zawarły także

drugą umowę, której celem było uregulowanie ich praw i obowiązków związanych

z korzystaniem przez spółkę G., a następnie syndyka masy upadłości tej spółki, z

przekazanej jej do używania przez pozwanego nieruchomości hotelowej. Zgodnie z

§ 7 ust. 6 umowy z 26 stycznia 2001 r. w razie opóźnienia w zwrocie nieruchomości

spółka G. zobowiązana była zapłacić pozwanemu karę umowną w wysokości

40 000 zł za każdy dzień opóźnienia. Spółka G. zobowiązana była zwrócić

nieruchomość najpóźniej 7 września 2002 r., a Syndyk masy upadłości tej Spółki

zwrócił nieruchomość, na mocy postanowienia Sędziego-Komisarza Sądu

Rejonowego dopiero 30 czerwca 2003 r. Opóźnienie wyniosło więc 295 dni, co

pomnożone przez 40 000 zł, daje kwotę 11 800 000 zł. Sąd Apelacyjny dokonał

miarkowania należnej pozwanemu kary umownej o 30%. Wbrew stanowisku

pozwanego stanowisko Sądu Apelacyjnego, co do zasady, nie nasuwa żadnych

zastrzeżeń (o czym bliżej w dalszej części uzasadnienia). Natomiast prawidłowo

wyliczona kara umowna, po jej zmiarkowaniu o 30% wynosi, nie jak przyjął Sąd

Apelacyjny 8 391 167 zł, lecz 8 260 000 zł. Pozwany, na podstawie § 7 ust. 4

umowy z dnia 26 stycznia 2001 r. miał prawo zatrzymać kwoty wpłacone jako

zaliczki, na poczet przyszłej umowy sprzedaży, traktowane jako wynagrodzenie za

używanie nieruchomości hotelowej, które powód wpłacił łącznie w wysokości

1 228 755 zł. Suma kwot prawidłowo obliczonych, po zmiarkowaniu kar umownych,

oraz kwota z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z hotelu daje kwotę 9 488 755 zł.

Pozostaje poza sporem, że powód łącznie wpłacił na rzecz pozwanego kwotę

16 913 255 zł. Po odjęciu od tej kwoty, kwoty 9 488 755 zł, dla której istnieje tytuł

prawny do zatrzymania jej przez pozwanego, powodowi należy się od pozwanego

kwota 7 424 500, a nie jak w skutek oczywistej pomyłki rachunkowej zasądził w

zaskarżonym wyroku Sąd Apelacyjny. Uwzględniając trafny zarzut powoda,

należało w tym zakresie zmienić zaskarżony wyrok.

Nie zasługują na uwzględnienie pozostałe zarzuty zawarte w skardze

kasacyjnej podwoda. Zarzut naruszenia art. 39820

k.p.c. w zw. z art. 39815

§ 1 k.p.c.

14

przez niezastosowanie wiążącej wykładni prawa art. 65 § 2 k.c., dokonanej przez

Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 15 grudnia 2006 roku (III CSK 349/06),

a następnie z dnia 25 czerwca 2008 r. (III CSK 20/08) przy wykładni umowy z dnia

26 stycznia 2001 r. i Listu intencyjnego z dnia 20 listopada 2000 r. w zakresie,

w którym Sąd Apelacyjny przyjął istnienie umowy o korzystanie z hotelu, nie

zasługuje na uwzględnienie co najmniej z dwóch powodów. Sąd Najwyższy

dokonywał we wspomnianych wyrokach wykładni, która odnosiła się do tego, czy

w umowie z dnia 26 stycznia 2001 r. strony ustaliły elementy przedmiotowo istotne

przyrzeczonej umowy sprzedaży. Sąd Najwyższy zaś w ogóle nie wypowiedział się

na temat tego, czy wspomniana umowa, łącznie z listem intencyjnym z dnia

20 listopada 2000 r. stanowią podstawę do ustalenia tego, że strony wiązała także

umowa nienazwana, której celem było uregulowanie praw i obowiązków stron

w związku z przekazaniem spółce G. nieruchomości hotelowej. Po drugie, Sąd

Apelacyjny uwzględnił stanowisko Sądu Najwyższego co do wykładni art. 65 § 2

k.c. Wychodząc od wzorca subiektywnego Sąd Apelacyjny wskazał, że umowa,

którą strony zawarły była poprzedzona długimi negocjacjami i Listem intencyjnym,

co wiązało się z jej nietypowym charakterem. Umowa zawarta między stronami

przewidywała nie tylko, tak jak typowa umowa deweloperska, wybudowanie obiektu

ze środków wpłacanych przez inwestora i następnie przekazanie go inwestorowi,

ale umożliwiła inwestorowi objęcie w posiadanie obiektu hotelowego w stanie

nadającym się do pełnego gospodarczego wykorzystania, zgodnie z jego

przeznaczeniem, przy wpłaceniu zaledwie ¼ jego wartości. Mając na uwadze taki

zamiar stron Sąd Apelacyjny prawidłowo zinterpretował postanowienia umowy z 26

stycznia 2001 i listu intencyjnego z 20 listopada 2000 r., z których wynikało, że

jeżeli pierwotny zamiar stron tzn. sprzedaż nieruchomości nie zostanie

zrealizowany znaczenia nabierały te pisemne postanowienia, z których wynikało, że

należności, które spółka G. płaciła jako przedpłaty na cenę umowy sprzedaży nie

będą podlegały zwrotowi, czyli staną się wynagrodzeniem za korzystanie z

przekazanej nieruchomości hotelowej. Z postanowienia § 8 ust. 1 umowy oraz § 7

ust. 6 wynika, że strony przewidziały karę umowną na wypadek nie zawarcie

umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie spółki G., ale także zastrzegły

15

odrębną karę umowną na wypadek nie zwrócenia pozwanemu nieruchomości

hotelowej w ustalonym w umowie terminie.

Strony w granicach dopuszczalnych w art. art. 3531

k.c., mogą w jednym

dokumencie zamieścić przedwstępną umowę sprzedaży oraz umowę o korzystanie

z nieruchomości hotelowej oraz przewidzieć kary umowne za niewykonanie lub

nienależyte wykonanie określonych tymi umowami świadczeń.

Także pozostałe zarzuty naruszenia prawa procesowego nie są zasługują na

uwzględnienie. Naruszenie art. 382 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. in fine w zw.

z art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w następstwie nie dokonania

wszechstronnego rozważenia zebranego materiału w chwili wyrokowania nie został

należycie uzasadniony. Strona powodowa nie wskazuje jakie dowody osobowe miał

Sąd Apelacyjny uwzględnić, aby ustalić inny sens postanowień umowy

z 26 stycznia 2001 r., niż ten, któremu dał wyraz w zaskarżonym wyroku. Także

wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej Sąd Apelacyjny wyraźnie

wskazał, że uznanie umowy przedwstępnej za nieważną nie oznacza nieważności

drugiej umowy łączącej strony i pogląd ten przekonywająco uzasadnił.

Zarzut naruszenia art. 321 § 1 k.p.c. nie może zostać uwzględniony, gdyż

Sąd Apelacyjny nie orzekał ponad żądanie wzajemne pozwanego. Sąd ustalił

jedynie w jakim zakresie kwota wpłacona przez powoda była należna pozwanemu

na podstawie łączącej strony umowy o korzystanie z nieruchomości hotelowej

a w jakiej części jako świadczenie nienależne podlegała zwrotowi na rzecz

powoda.

Brak także podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.,

Sąd Apelacyjny, poprzez odwołanie się do ustaleń Sądu Okręgowego

i dodatkowego materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu

apelacyjnym wskazał wyraźnie podstawę faktyczną swojego rozstrzygnięcia. Nie

budzi również wątpliwości, że w uzasadnieniu wskazano w sposób logiczny i spójny

dlaczego, w świetle zebranego materiału dowodowego, istniały podstawy do

uznania że strony łączyła także umowa o korzystanie z nieruchomości hotelowej.

Stwierdzenie, że „podstawą prawną zasądzenia roszczenia jest art. 405 k.c.

w związku z art. 410 § 2 k.c.” świadczy też jednoznacznie, że, wbrew wywodom

16

skargi kasacyjnej Sąd Apelacyjny spełnił wymagania stawiane przez ustawodawcę

w art. 328 § 2 k.p.c.

Nie zasługują również na uwzględnienie pozostałe, poza omówionym wyżej,

zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Zarzut naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. w związku z § 7 ust. 4 i § 7 ust. 6

umowy z dnia 20 stycznia 2001 r. jest niezasadny, gdyż z prawidłowo dokonanych

ustaleń Sądu Apelacyjnego wynika, iż umowa zawarta przez strony w dniu 20

stycznia 2001 r. nazwana umową przedwstępną sprzedaży zawierała nie tylko

postanowienia dotyczące umowy przedwstępnej, która okazała się nieważna, lecz

ze względu na specyficzne świadczenie jakim było wydanie spółce G.

nieruchomości hotelowej przez pozwaną spółkę, znalazły się w niej postanowienia,

które zabezpieczały uzasadniony interes pozwanej, wyrażający się w zapewnieniu

wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości hotelowej oraz kar umownych na

wypadek niezwrócenia tej nieruchomości, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy

sprzedaży, w ściśle określonym terminie. W tej sytuacji brak podstaw do

twierdzenia, że Sąd Apelacyjny naruszył art. 65 § 1 i 2 k.c., zważywszy, że zgodnie

z art. 3983

§ 3 k.p.c., podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące

ustalenia faktów lub oceny dowodów.

Podobnie przedstawia się sprawa zarzutu naruszenia art. 483 § 1 k.c. Bez

podważenia ustaleń Sądu Apelacyjnego, co jest niedopuszczalne w skardze

kasacyjnej, nie można uznać, że Sąd Apelacyjny naruszył wskazany przepis. Kara

umowna za opóźnienie w zwrocie nieruchomości nie wynikała z umowy

przedwstępnej, wobec tego to, że umowa ta okazała się nieważna, nie ma wpływu

na powstanie roszczenia z tego tytułu, gdyż była to odrębna kara umowna, którą

strony przewidziały w umowie z 26 stycznia 2001 r. na wypadek nie zwrócenia

nieruchomości hotelowej przez spółkę G. w ustalonym w tej umowie terminie, na

wypadek niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Gdy chodzi o podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 498

§ 1 i 2 oraz art. 499 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie w związku z art. 37 i 34

Prawa upadłościowego z dnia 24 października 1934 r. to polegają one na błędnym

założeniu, że pozwany mógł zatrzymać kwoty należne mu z tytułu korzystania

17

z nieruchomości hotelowej oraz kar umownych za jej niezwrócenie w terminie,

tylko poprzez przedstawienie ich do potrącenia z należnością powoda o zwrot kwot

wpłaconych przez spółkę G. Tymczasem pozwany nie musiał dokonywać

potracenia, ale mógł zaliczyć wpłacone przez powoda kwoty na zaspokojenie

należnych mu świadczeń z tytułu korzystania z nieruchomości hotelowej oraz kar

umownych za niezwrócenie jej w terminie.

Zarzut naruszenia art. 481 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 405

k.c. w zw. z . 410 § 2 k.c. jest niezasadny z tej przyczyny, że wezwanie do zapłaty

z dnia 29 sierpnia 2002 r. wystosowane przez powoda dotyczyło zupełnie innego

roszczenia. Dopiero w pozwie powód wystąpił o zwrot wpłaconych pozwanej kwot

z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, wskazując na nieważność umowy

przedwstępnej. Trafnie wobec tego Sąd Apelacyjny zasądził odsetki od

zasądzonego na tej podstawie świadczenia od daty doręczenia pozwu.

Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej

pozwanego. Zarzuty naruszanie art. 65 § 1 i § 2, art. 389 k.c. oraz art. 405 i 410 k.c.

przez ich niewłaściwe zastosowanie oraz błędną wykładnię mogłyby zasługiwać na

uwzględnienie tylko pod warunkiem podważenia ustaleń i ocen poczynionych przez

Sąd Apelacyjny. Zgodnie z art. z art. 3983

§ 3 k.p.c., podstawą skargi kasacyjnej nie

mogą być zaś zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny dowodów.

Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze kasacyjnej pozwanego, powód

złożył wniosek o miarkowanie należnych pozwanemu na podstawie § 7 ust. 6

umowy kar umownym w piśmie z dnia 21 października 2008 r. W tej sytuacji zarzut

naruszania art. 484 § 2 k.c. nie zasługuje na uwzględnienie. Nie zasługuje na

uwzględnienie także zarzut naruszania tego przepisu przez Sąd Apelacyjny

poprzez brak podstaw do miarkowania kary umownej. Miarkowanie kary umownej

należy odnosić zawsze do konkretnych okoliczności, które bierze pod uwagę sąd

dokonujący miarkowania. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, gdy powód

korzystał przez znaczny okres czasu z nieruchomości hotelowej bez tytułu

prawnego powinien zapłacić karę umowną za jej niezwrócenie w terminie. Z drugiej

strony ponieważ spółka G. płaciła także za korzystanie z tej nieruchomości,

zmiarkowanie kary umownej za niezwrócenie tej nieruchomości w terminie jest

18

uzasadnione i w pełni realizuje postulat, aby wyrok odpowiadał nie tylko literze

prawa ale także sprawiedliwie chronił interesy obu stron procesu.

Bezzasadne są podniesione w skardze kasacyjnej pozwanego zarzuty

naruszenia prawa procesowego, a to naruszenia, art. 321 § 1 k.p.c., art. 47912

§ 1

k.p.c. i art. art. 328 § 2 k.p.c. Powód, o czym była już mowa wyżej, złożył wniosek

o miarkowanie kary umownej. Wniosek taki nie jest twierdzeniem lub dowodem

i dlatego nie podlega w ogóle ocenie na podstawie art. 47912

§ 1 k.p.c. Ze względu

na sytuacje procesową, powoda jako wierzyciela, był to też tylko wniosek w ujęciu

hipotetycznym. W tej sytuacji chybiony jest także zarzut, że miarkując karę umowną

Sąd Apelacyjny orzekł pond żądanie pozwu.

Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39816

k.p.c., orzekł jak w sentencji wyroku.

md