II CSK 219/10

Wyrok z dnia 28 października 2010 r., II CSK 219/10

Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do

zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (art. 389 k.c.).

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Pawła K. przeciwko "F.D.", spółce z

o.o. w P. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 28

października 2010 r. skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w

Poznaniu z dnia 17 grudnia 2009 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w

Poznaniu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powód Paweł K. dochodził od pozwanego "F.D.", spółki z o.o. w P. kwoty 105

227,50 zł z odsetkami stanowiącej drugą część należnego mu zwrotu zadatku, który

został zastrzeżony przez strony w umowie przedwstępnej z dnia 10 września 2008

r. i zabezpieczał wykonanie tej umowy. Powód wpłacił pozwanemu przy zawarciu

umowy zadatek w kwocie 100 000 zł. Nakazem zapłaty z dnia 2 lutego 2009 r. Sąd

Okręgowy nakazał pozwanemu zapłacić powodowi kwotę 103 202 zł z odsetkami,

obejmującą zwrot wpłaconego zadatku.

Strony zawarły pisemną umowę przedwstępną w dniu 10 września 2008 r.,

która obligowała je do zawarcia w terminie siedmiu dni umowy przedwstępnej w

formie aktu notarialnego, obejmującej umowę o wyodrębnienie i sprzedaż lokalu

biurowego. Zgodnie z umową, powód wpłacił pozwanemu kwotę 100 000 zł

zadatku. Do dnia 17 września 2008 r. żadna ze stron nie przystąpiła do zawarcia

umowy. Powód dwukrotnie był w kancelarii notarialnej, a o kolejnym terminie

stawienia się poinformował pozwanego. Dwukrotne stawiennictwo powoda u

notariusza zostało potwierdzone protokołami. W dniu 14 października 2008 r.

powód odstąpił od umowy przedwstępnej w związku z niewykonaniem przez

pozwanego obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Strona pozwana zobowiązała się do zwrotu powodowi zadatku w wysokości

100 000 zł.

W ocenie Sądu Okręgowego, skoro pozwany zgłosił zarzut niewykonania

zobowiązania przez obie strony w wyniku zaniechania, za które obie strony

ponoszą odpowiedzialność, to powoda obciążał obowiązek wykazania, że był gotów

do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu tygodnia od zawarcia umowy

przedwstępnej. Dowód taki nie został jednak przeprowadzony, toteż z racji

zaistnienia sytuacji przewidzianej w art. 394 § 3 k.c. powództwo zostało oddalone.

Analizując treść umowy przedwstępnej, Sąd Okręgowy przyjął, że strony

zobowiązały się w niej do zawarcia dwóch umów przyrzeczonych, jednej umowy

przedwstępnej w formie aktu notarialnego (art. 389 k.c.) i drugiej – właściwej,

obejmującej wyodrębnienie i sprzedaż lokalu użytkowego.

Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda, podzielając ustalenia Sądu pierwszej

instancji. Badając przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej, stwierdził, że w

związku z prekluzją dowodową (art. 47912

§ 1 k.p.c.) powód nie wykazał, iż w

okresie między dniem 10 a 17 września 2008 r. doszło z jego strony do prób

doprowadzenia do zawarcia notarialnej umowy przyrzeczonej. Powód wprawdzie

powoływał się na to, że dwukrotnie wzywał pozwanego do zawarcia umowy, ale

twierdzenie to pojawiło się w toku postępowania już po upływie terminu

przewidzianego w art. 47912

§ 1 k.p.c., tj. dopiero we wrześniu 2009 r.

W ocenie Sądu drugiej instancji, niedopuszczalne jest zawieranie umowy

przedwstępnej obejmującej przyrzeczenie zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej

(art. 389 k.c.), gdyż jest to sprzeczne z istotą (naturą) stosunku prawnego, jaki

kształtują przepisy o umowie przedwstępnej (art. 3531

k.c.). W tej sytuacji stosowne

postanowienie umowy należało traktować jako dodatkową klauzulę w umowie

przedwstępnej, mającą służyć wzmocnieniu łączącego strony węzła umownego.

Gdy pozwany kontrahent uchylał się od obowiązku zawarcia umowy, powód mógł

skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 394 § 1 k.c., jeżeli nie przewidziano w

umowie innych skutków naruszenia wspomnianego obowiązku; odpowiednie

postanowienie w tym zakresie znalazło się w umowie. W ocenie Sądu

Apelacyjnego, w związku z oświadczeniem stron, powstała sytuacja równoznaczna

z rozwiązaniem przez strony umowy przedwstępnej. Oznacza to, że odpadła

podstawa zapłaty dwukrotności sumy zadatku (art. 394 § 3 k.c.).

W skardze kasacyjnej powoda zarzucono naruszenie art. 389 § 1 w związku z

art. 3531

i art. 58 § 1 oraz art. 65 § 1 i 2 k.c. Skarżący wniósł o uchylenie

zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanego dochodzonej kwoty.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W sprawie wyłoniły się dwa zasadnicze zagadnienia: możliwość zawarcia

umowy przedwstępnej zobowiązującej obie strony lub jedną stronę do zawarcia

kolejnej umowy przedwstępnej oraz sposób wykładni postanowień umowy z dnia 10

września 2008 r. w związku z powstaniem roszczenia o zwrot zadatku (art. 394 § 1

k.c.).

W literaturze nie dostrzega się zasadniczych argumentów eliminujących

możliwość zawarcia umowy przedwstępnej poprzedzającej dalszą umowę

przedwstępną (art. 389 k.c.). Możliwa jest zatem taka sekwencja umów, w której

pierwsza umowa przedwstępna obliguje strony lub jedną stronę do zawarcia innej

umowy przedwstępnej jako umowy przyrzeczonej, a z kolei ta umowa

przedwstępna może zawierać zobowiązanie obu stron lub jednej strony do zawarcia

określonej umowy definitywnej, dopuszczalne jest bowiem zawarcie umowy

przedwstępnej obligującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (art. 389

k.c.), tworzącej jedynie skutki obligacyjne dla obu stron. Nie ma przy tym znaczenia,

że pierwsza umowa została zawarta w formie pisemnej i obliguje strony do zawarcia

kolejnej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i ta umowa tworzy

dopiero odpowiednią podstawę do powstania roszczenia o zawarcie umowy

definitywnej o skutku rozporządzającym, tj. przenoszącej własność nieruchomości

lokalowej. (...) Nie ma przeszkód, aby umowa przedwstępna, obligująca do

zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej, zawierała treść zbliżoną lub identyczną z

zawartą następnie drugą umową przedwstępną jako umową przyrzeczoną.

O wyborze wspomnianej sekwencji porozumień stron decydować mogą w

obrocie prawnym względy pragmatyczne. Należy też zaznaczyć, że treść wielu

pism procesowych stron może świadczyć o tym, iż umowę z dnia 10 września 2008

r. traktowały jako umowę przedwstępną poprzedzającą zawarcie właściwej

(kolejnej) umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. W konsekwencji nie

można podzielić stanowiska Sądu Apelacyjnego, że omawiana sekwencja umów

obligacyjnych pozostaje w sprzeczności z istotą (naturą) stosunku prawnego, jaki

kształtują przepisy o umowie przedwstępnej (art. 3531

k.c.). (...)

Uznanie umowy z dnia 10 września 2008 r. za umowę przedwstępną,

obligującą do zawarcia innej umowy przedwstępnej, powoduje nieaktualność

wywodów Sądu Apelacyjnego, zmierzających do nadania jakiejś szczególnej

postaci klauzuli umownej zawartej w jednej tylko umowie przedwstępnej.

Treść żądania powoda i jego motywacja prawna wskazuje na to, że wywodzi

on swoje roszczenia o zapłatę sumy zadatku z umowy z dnia 10 września 2008 r.,

eksponując fakt niewykonania zobowiązania przez pozwanego w postaci

nieprzystąpienia do zawarcia umowy. Powstanie roszczenia o zwrot zadatku w

wysokości przewidzianej w art. 394 § 1 k.c. nie jest w zasadzie uzależnione od

doprowadzenia do rozwiązania umowy z określonych w umowie przyczyn, jeżeli nie

postanowiono inaczej; wystarczy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy

przez kontrahenta z przyczyn, za które on odpowiada. Wprowadzenie dalszych

przesłanek powstania omawianego roszczenia powoduje osłabienie funkcji

gwarancyjnej zadatku i powinno wynikać z wyraźnych postanowień umowy.

Powód jako podstawę odstąpienia od umowy wskazał art. 394 § 1 k.c., gdy

tymczasem przepis ten nie może być samoistnym źródłem takiego uprawnienia

kształtującego. Nawiązując do konstrukcji umownego rozwiązania umowy, Sąd

Apelacyjny pośrednio zaakceptował stanowisko powoda w tym zakresie, a jeżeli

przyjął, na podstawie art. 3531

k.c., nieważność umowy z dnia 10 września 2008 r.,

to bezcelowe z jurydycznego punktu widzenia są rozważania prowadzące do

konkluzji o wytworzeniu się między stronami sporu – w wyniku złożonych przez nich

oświadczeń – "sytuacji równoznacznej z rozwiązaniem umowy przedwstępnej", z

konsekwencjami wynikającymi z art. 394 § 3 k.c. W sensie prawnym nie jest

możliwe rozwiązanie umowy nieważnej ex lege, chyba że chodziło o dwa różne

zdarzenia dotyczące dwóch odrębnych umów. (...)

Z tych względów należało chylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do

ponownego rozpoznania(art. 39815

§ 1 k.p.c.).