II CSK 219/10

Sygn. akt II CSK 219/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 października 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

Protokolant Anna Wasiak

w sprawie z powództwa Pawła K.

przeciwko "F. Development" - Spółce z ograniczoną

odpowiedzialnością

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 28 października 2010 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 17 grudnia 2009 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód P. K. dochodził od pozwanego – F. - Development, spółki z o.o.

kwoty 105.227,50 zł z odsetkami stanowiącej drugą część należnego mu zwrotu

zadatku, który został zastrzeżony przez strony w umowie przedwstępnej z dnia 10

września 2008 r. i zabezpieczał wykonanie tej umowy. Powód wpłacił pozwanemu

przy zawarciu umowy kwotę zadatku w wysokości 100.000 zł. Nakazem zapłaty z

dnia 2 lutego 2009 r. Sąd Okręgowy nakazał pozwanemu zapłacić powodowi kwotę

103.202 zł z odsetkami, obejmującą zwrot wpłaconego zadatku. Orzeczenie to jest

prawomocne.

Ustalenia Sądu Okręgowego są następujące:

Strony sporu zawarły pisemną umowę przedwstępną w dniu 10 września

2008 r., która obligowała obie strony do zawarcia w terminie 7 dni (do dnia

17 września 2008 r.) umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego,

obejmującej umowę o wyodrębnienie i sprzedaż lokalu biurowego, opisanego

szczegółowo w tej umowie. Zgodnie z § 4 umowy, powód wpłacił pozwanemu

100.000 zł zadatku w rozumieniu art. 394 k.c. Do dnia 17 września 2008 r. żadna

ze stron nie przystąpiła do zawarcia umowy. Powód dwukrotnie (w dniach:

24 września 2008 r. i 7 października 2008 r.) był w kancelarii notarialnej,

a o kolejnym terminie stawienia poinformował pozwanego (listem poleconym

z dnia 29 września 2008 r.). Dwukrotne stawienie się powoda u notariusza zostało

potwierdzone stosownymi protokołem stawiennictwa. W dniu 14 października

2008 r. powód odstąpił od umowy przedwstępnej w związku z niewykonaniem

przez pozwanego obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu

notarialnego. Strona pozwana zobowiązała się (w piśmie z dnia 28 listopada

2008 r.) do zwrotu powodowi zadatku w wysokości 100.000 zł.

W ocenie Sądu Okręgowego, skoro pozwany zgłosił zarzut niewykonania

zobowiązania przez obie strony (wynikającego z umowy przedwstępnej) w wyniku

zaniechania, za które obie strony ponoszą odpowiedzialność, to powoda obciążał

obowiązek wykazania tego, że był on gotów do zawarcia umowy przyrzeczonej

w ciągu tygodnia od zawarcia umowy przedwstępnej (§ 3 umowy). Dowód taki nie

3

został jednak przeprowadzony, toteż z racji zaistnienia sytuacji przewidzianej w art.

394 § 3 k.c. (obie strony nie wykonały zobowiązania), powództwo zostało należało

oddalić jako nieuzasadnione. Analizując treść umowy przedwstępnej,

Sąd Okręgowy przyjął, że strony zobowiązały się w niej do zawarcia dwóch umów

przyrzeczonych, jednej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (art. 389

k.c) i drugiej - właściwej, obejmującej wyodrębnienie i sprzedaż lokalu użytkowego.

Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda, podzielając ustalenia faktyczne

Sądu pierwszej instancji. Badając przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej,

Sąd ten stwierdził, że w związku z prekluzją dowodową (art. 47912

§ 1 k.p.c.)

powód nie wykazał tego, iż w okresie między 10 i 17 września 2008 r. doszło

z jego strony do prób doprowadzenia do zawarcia notarialnej umowy

przyrzeczonej, przewidzianej w § 3. Powód wprawdzie powoływał się na to,

że dwukrotnie wzywał pozwanego do zawarcia umowy, ale twierdzenie powoda

o takim wzywaniu pojawiło się w toku postępowania już po upływie terminu

przewidzianego w art. 47912

§ 1 k.p.c., tj. dopiero we wrześniu 2009 r.

W ocenie Sądu drugiej instancji, niedopuszczalne jest zawieranie umowy

przedwstępnej obejmującej przyrzeczenie zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej

(art. 389 k.c.). Pozostaje to sprzeczne z istotą (naturą) stosunku prawnego, jaki

kształtują przepisy o umowie przedwstępnej (art. 3531

k.c.). W tej sytuacji treść § 3

umowy z dnia 10 września 2008 r. należało traktować jako dodatkową klauzulę

w umowie przedwstępnej, mającą tylko służyć do wzmocnienia łączącego strony

węzła umownego. Gdy pozwany kontrahent uchylał się od obowiązku zawarcia

umowy wynikającej z § 3 umowy, powód mógł skorzystać z uprawnienia

wyrażonego w art. 394 § 1 k.c., jeżeli nie przewidziano w umowie innych skutków

naruszenia wspomnianego obowiązku. Odpowiednie postanowienie w tym zakresie

znalazło się w treści § 9 umowy (wskazano tam przesłanki skutecznego odstąpienia

od umowy przez powoda). W ocenie Sądu Apelacyjnego, w związku

z oświadczeniem stron (odpowiednio - z dnia 14 października 2008 r. i 21

października 2008 r.), powstała sytuacja równoznaczna z rozwiązaniem przez

strony umowy przedwstępnej(obie strony wyraziły brak woli zawarcia umowy

przyrzeczonej). Oznacza to, że odpadła podstawa do zapłaty dwukrotności sumy

zadatku (art. 394 § 3 k.c.).

4

W skardze kasacyjnej powoda podnoszono naruszenie przepisów prawa

materialnego, tj. art. 389 § 1 k.c. w zw. z art. 3531

k.c. i art. 58 § 1 k.c. oraz art. 65

§ 1 i 2 k.c. Skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku i zasądzenie

od pozwanego dochodzonej kwoty.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W skardze kasacyjnej eksponowano tylko zarzuty naruszenia prawa

materialnego, toteż ich ocena może nastąpić przy uwzględnieniu stanu faktycznego

ustalonego przez Sądy meriti (art. 39813

§ 2 k.p.c.).

W rozpoznawanej sprawie wyłoniły się dwa zasadnicze zagadnienia: kwestia

możliwości zawarcia umowy przedwstępnej (pisemnej), zobowiązującej obie strony

(lub jedną stronę) do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (w formie aktu

notarialnego) oraz zagadnienie wykładni postanowień umowy z dnia 10 września

2008 r. w związku z powstaniem roszczenia o zwrot zadatku (art. 394 § 1 k.c.).

Należy stwierdzić, że w literaturze nie dostrzega się zasadniczych

argumentów, mających eliminować de lege lata możliwość zawarcia umowy

przedwstępnej (stosownego pactum de contrahendo ) poprzedzającej dalszą (inną)

umowę przedwstępną (art. 389 k.c.). Możliwa jurydycznie byłaby zatem

taka sekwencja umów, w której pierwsza umowa przedwstępna obligowałaby

strony (lub jedna stronę) do zawarcia innej umowy przedwstępnej (jako ”pierwszej”)

umowy przyrzeczonej, a z kolei ta umowa przedwstępna mogłaby zawierać

zobowiązanie obu stron (lub jednej strony) do zawarcia określonej umowy

definitywnej, tj. „drugiej” umowy przyrzeczonej. Dopuszczalne jest bowiem zawarcie

umowy przedwstępnej obligującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej

(art. 389 k.c.), tworzącej jedynie skutki obligacyjne dla obu stron. Nie ma przy tym

znaczenia to, że pierwsza umowa została zawarta w formie pisemnej i obliguje

strony do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego

i ta umowa dopiero tworzy odpowiednią podstawę do powstania roszczenia

o zawarcie umowy definitywnej o skutku rozporządzającym (przenoszącej własność

nieruchomości lokalowej). Taki rozporządzający skutek prawny strony mogą

zatem osiągnąć także w wyniku wspomnianej sekwencji umów: umowa

przedwstępna, kolejna umowa przedwstępna („pierwsza” umowa przyrzeczona),

5

umowa definitywna („druga” umowa przyrzeczona). Rzecz jasna, odpowiednią,

prawną przyczynę przysporzenia łączyć należy zawsze z umową definitywną.

Nie ma przeszkód ku temu ,aby umowa przedwstępna, obligująca do zawarcia

kolejnej umowy przedwstępnej, zawierała treść zbliżoną lub identyczną z zawartą

następnie drugą umową przedwstępną jako umową przyrzeczoną.

O wyborze wspomnianej sekwencji porozumień stron decydować mogą

w obrocie prawnym względy natury pragmatycznej (por. np. treść pisma

pełnomocnika pozwanego z dnia 21 października 2008 r.). Wypadnie też

zaznaczyć, że treść wielu pism procesowych stron może świadczyć o tym,

iż umowę z dnia 10 września 2008 r. traktowały one jako właśnie umowę

przedwstępną poprzedzającą zawarcie właściwej (kolejnej) umowy przedwstępnej

w formie aktu notarialnego).

W konsekwencji nie sposób podzielić stanowiska Sądu Apelacyjnego,

że omawiana sekwencja umów obligacyjnych (przyjęta również w wyroku

Sądu Okręgowego) pozostaje jednak w sprzeczności z istotą (naturą)

stosunku prawnego, jaki kształtują przepisy o umowie przedwstępnej (art. 3531

k.c.). Nie ma bowiem zasadniczych przeszkód prawnych uniemożliwiających

zainteresowanym stronom dokonanie rozporządzenia określonym prawem

majątkowym także przy wykorzystaniu konstrukcji wspomnianej sekwencji umów,

przy założeniu, że obie umowy przedwstępne mogą wywoływać jedynie skutki

obligacyjne.

Uznanie umowy z dnia 10 września 2008 r. za umowę przedwstępną,

obligującą do zawarcia innej umowy przedwstępnej, powoduje nieaktualność

wywodów Sądu Apelacyjnego, zmierzających do nadania § 3 tej umowy jakiejś

szczególnej postaci klauzuli umownej (uzasadnienie zaskarżonego wyroku),

zawartej w jednej tylko umowie przedwstępnej. W każdym razie wywód taki

na pewno wymagałby merytorycznego i dogmatycznego uporządkowania z kilku

powodów.

Po pierwsze, treść żądania powoda i jego motywacja prawna wskazuje

na to, że wywodzi on swoje roszczenia o zapłatę sumy zadatku z umowy z dnia

10 września 2008 r., eksponując fakt niewykonania zobowiązania przez pozwanego

6

w postaci nieprzystąpienia do zawarcia umowy. Fakt takiego niewykonania może

wynikać z ustaleń Sądów meriti.

Po drugie, powstanie roszczenia o zwrot zadatku (w wysokości

przewidzianej w art. 394 § 1 k.c.) nie jest w zasadzie uzależnione

od doprowadzenia do rozwiązania umowy (np. w wyniku odstąpienia od niej przez

jedną ze stron) z określonych (w umowie) przyczyn, jeżeli w umowie stron

nie postanowiono inaczej. Wystarczy bowiem niewykonanie lub nienależyte

wykonanie umowy przez kontrahenta z przyczyn, za które on odpowiada.

Wprowadzenie dalszych przesłanek powstania omawianego roszczenia powoduje

osłabienie jednak funkcji gwarancyjnej zadatku i powinno wynikać z wyraźnych

postanowień umowy.

Po trzecie, powód jako podstawę odstąpienia od umowy wskazał art. 394

§ 1 k.c., gdy tymczasem przepis ten nie może być samoistnym źródłem takiego

uprawnienia kształtującego. Nawiązując do konstrukcji umownego rozwiązania

umowy, Sąd Apelacyjny wydaje się pośrednio akceptować stanowisko powoda

w tym zakresie.

Po czwarte, jeżeli Sąd Apelacyjny przyjmuje - na podstawie art. 3531

k.c.-

nieważność umowy z dnia 10 września 2008 r., to niezrozumiałe z jurydycznego

punktu widzenia są rozważania prowadzące do konkluzji o wytworzeniu się między

stronami sporu (w wyniku złożonych przez nich oświadczeń) ”sytuacji

równoznacznej z rozwiązaniem umowy przedwstępnej „z konsekwencjami

wynikającymi z art. 394 § 3 k.c. W sensie prawnym nie jest wszak możliwe

rozwiązanie umowy nieważnej ex lege, chyba że chodziło o dwa różne zdarzenia

dotyczące dwóch odrębnych umów.

Po piąte, punktem wyjścia dla dalszych wywodów jurydycznych powinno być

założenie, z jaką ostatecznie umową (we wskazanej sekwencji umów) powiązany

został wręczony pozwanemu zadatek i jakie znaczenie dla zasadności żądania

powoda mają postanowienia umowy z dnia 10 września 2008 r.

Z przedstawionych względów należało podzielić zarzuty naruszenia art.

3531

k.c., art. 389 § 1 k.c., art. 58 § 1 k.c. W związku z tym, że Sąd drugiej instancji

nietrafnie zanegował dopuszczalność zawarcia umowy przedwstępnej obligującej

7

do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej i analizował (z punktu widzenia

zgłoszonego roszczenia) treść umowy z dnia 10 września 2008 r. jako jedynej tylko

umowy przedwstępnej i w dodatku niekonsekwentnie w sensie jurydycznym,

należało - uznając trafność naruszenia art. 65 k.c. - uchylić zaskarżony wyrok

i przekazać sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania(art. 39815

§ 1 k.p.c.).

jz