V CSK 168/10

Sygn. akt V CSK 168/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 grudnia 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

SSA Maria Szulc

w sprawie z powództwa Gminy Ż.

przeciwko Spółdzielni Kółek Rolniczych w Ż. z siedzibą w W.

w likwidacji

o rozwiązanie umowy,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 grudnia 2010 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 29 grudnia 2009 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz

pozwanej kwotę 1.800 (tysiąc osiemset) zł tytułem kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny wyrokiem zaskarżonym skargą kasacyjną oddalił apelację

powódki Gminy Ż. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 8 października 2009 r.

oddalającego powództwo przeciwko Spółdzielni Kółek Rolniczych w Ż. z siedzibą w

W. w likwidacji o rozwiązanie dwóch umów użytkowania wieczystego zawartych

przez strony dniu 14 lutego 1994 r. i orzekł o kosztach procesu. Rozstrzygnięcie to

zostało oparte na następujących ustaleniach i wnioskach.

Powódka jest właścicielką dwóch nieruchomości w postaci zabudowanych

działek o powierzchni 1045 m2

i 0,8959 ha położonych w obrębie W. gminy Ż.,

oznaczonych w ewidencji gruntów numerami 369 i 419/2. Grunty stanowiące

obecnie powyższe nieruchomości zostały przekazane w użytkowanie dla Kółka

Rolniczego Międzykółkowej Bazy Maszynowej w W. na podstawie decyzji

Prezydium Powiatowej Rady Narodowej we W. z dnia 12 sierpnia 1971 r. W lutym

1993 r. pozwana wystąpiła do powódki z wnioskiem o przekazanie w użytkowanie

wieczyste gruntów będących dotychczas w jej użytkowaniu, w tym nieruchomości

znajdującej się w granicach działki nr 419/1. W podanym do publicznej wiadomości

wykazie nieruchomości przeznaczonej do oddania pozwanej w użytkowanie

wieczyste nieruchomość ta określona została jako teren obsługi gospodarki polowej

– baza mechanizacji i biura SKR. Po podpisaniu protokołu uzgodnień strony

zawarły w dniu 14 lutego 1994 r. w formie aktu notarialnego dwie umowy

przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków na

rzecz pozwanej, na okres 40 lat. Przedmiotem jednej była zabudowana działka

oznaczona numerem 419/1 o powierzchni 12.117 m2

położona w W., drugiej -

położona w tej samej miejscowości zabudowana działka nr 369 o powierzchni

1045 m2

. W umowach tych strony nie określiły przeznaczenia gruntu ani sposobu

korzystania z niego przez użytkownika wieczystego. Według miejscowego

ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego tereny objęte wymienionymi

działkami są przeznaczone na urządzenie obsługi gospodarki polowej, a znajdujące

się w granicach działki nr 419/1 – również pod bazę mechanizacji SKR Ż.

3

Z dniem 1 września 1998 r. pozwana została postawiona w stan likwidacji.

W toku postępowania likwidacyjnego wydzierżawiła grunty oddane jej

w użytkowanie wieczyste i wynajęła wybudowane na nich obiekty różnym

przedsiębiorcom, przeznaczając uzyskiwane z tego tytułu dochody na zaspokojenie

należności wierzycieli. Obecnie powódka nie prowadzi działalności o charakterze

rolniczym na nieruchomościach stanowiących przedmiot użytkowania wieczystego.

Sąd Apelacyjny opierając się na powyższych ustaleniach i oceniając

zgłoszone przez powódkę żądania w płaszczyźnie art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3

ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst

jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: „u.g.n.”) uznał je za

bezzasadne. Sąd ten podkreślił, że zasadniczą przesłankę usprawiedliwiającą –

w myśl wymienionych przepisów – rozwiązanie umowy o oddanie gruntu

w użytkowanie wieczyste stanowi korzystanie przez użytkownika wieczystego

z nieruchomości w sposób sprzeczny z określonym w umowie. Tymczasem w obu

umowach objętych żądaniem pozwu zaniechano określenia sposobu korzystania

z nieruchomości, co uniemożliwia stwierdzenie korzystania z nich przez pozwaną

w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Luki tej

nie można wypełnić w drodze wykładni oświadczeń woli stron (art. 65 k.c.) ani

uznania za wiążące określenia przeznaczenia nieruchomości na cele rolne,

wyrażonego w decyzji z dnia 12 sierpnia 1971 r. o przekazaniu ich w użytkowanie

Kółka Rolniczego Międzykółkowej Bazy Maszynowej w W. Żądania rozwiązania

umów użytkowania wieczystego nie uzasadniałaby również ocena sposobu

korzystania przez pozwaną z nieruchomości przez pryzmat postanowień zawartych

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w protokole

uzgodnień stron poprzedzających zawarcie tych umów, gdyby uznać je – do czego

nie ma podstaw – za istotne. Pozwana nie prowadzi działalności statutowej z uwagi

na to, że znajduje się w stanie likwidacji. Oddanie przez nią budynków w najem

osobom trzecim w celu pozyskania środków na pokrycie kosztów postępowania

likwidacyjnego nie może być kwalifikowane jako korzystanie z nieruchomości w

sposób oczywiście sprzeczny z ich przeznaczeniem określonym w umowie.

W skardze kasacyjnej opartej na podstawie określonej w art. 3983

§ 1 pkt 1

k.p.c. powódka zarzuciła naruszenia:

4

- art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 240

k.c. przez błędną wykładnię polegająca na uznaniu, że brak w umowie

o przekazaniu w użytkowanie wieczyste gruntów zapisu dotyczącego

sposobu korzystania z nieruchomości lub celu dla jakiego użytkowanie

wieczyste zostało ustanowione wyklucza ustalenie takiego przeznaczenia

lub celu za pomocą innych źródeł dowodowych pozwalających na przyjęcie,

iż zachodzą przesłanki żądania rozwiązania umowy użytkowania

wieczystego,

- art. 65 k.c. przez błędną wykładnię wyrażająca się uznaniem,

że interpretacja oświadczenia woli stron wyrażonej w pisemnej umowie

ogranicza się do jej literalnych zapisów.

Powołując się na tak ujęta podstawę kasacyjną powódka wniosła o uchylenie

zaskarżonego wyroku oraz poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego

i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania, ewentualnie –

o uchylenie zaskarżonego wyroku i wydania orzeczenia co do istoty sprawy,

uwzględniającego powództwo w całości.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwana wniosła o jej oddalenie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty zmierzały do podważenia

przyjętej za podstawę zaskarżonego wyroku oceny sposobu korzystania przez

pozwaną z nieruchomości pod katem przesłanek uzasadniających żądanie

rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, wskazanych w art. 240 k.c. i art. 33

ust. 3 u.g.n. Pierwszy z tych przepisów przewiduje możliwość rozwiązania takiej

umowy wtedy, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście

sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Według zaś art. 33 ust. 4

u.g.n., właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego

przed upływem ustalonego okresu - stosownie do art. 240 k.c. - jeżeli użytkownik

wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie.

Jakkolwiek w przepisach tych przesłanki rozwiązania użytkowania wieczystego

zostały ujęte nieco inaczej, to jednak nie ma podstaw do ich różnicowania.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego odnoszącym się do wzajemnych relacji

5

przytoczonych unormowań zwrócono uwagę, że przeznaczenie nieruchomości

odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość, natomiast sposób korzystania

z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę, tryb wykonywania, ujęcia

czegoś (zob. wyrok z dnia 29 czerwca 2007 r., I CSK 133/07, nie publ.).

Podkreślono przy tym, że sposób korzystania z nieruchomości musi – co do zasady

– odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Dopiero taka zmiana sposobu

korzystania z nieruchomości, która prowadzi do zmiany jej przeznaczenia, może

stanowić podstawę rozwiązania stosunku prawnego użytkowania wieczystego

(zob. wyrok z 18 czerwca 2010 r., V CSK 414/09, nie publ.).

Brzmienie art. 33 ust. 3 u.g.n. i art. 240 k.c. nie pozostawia wątpliwości co do

tego, że podstawę do oceny, czy tak rozumiana zmiana sposobu korzystania

z nieruchomości rzeczywiście nastąpiła, stanowi treść umowy o oddanie gruntu

w użytkowanie wieczyste. Z relacji zachodzących między tymi przepisami,

a zwłaszcza zawartego w art. 33 ust. 3 u.g.n. odesłania do art. 240 k.c., wynika

przy tym, że rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wchodzi w rachubę

jedynie w razie oczywistej sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej

przeznaczeniem. Chodzi tu zatem o ewidentne, rażące i niczym nie

usprawiedliwione naruszenia sposobu korzystania z nieruchomości, określonego

przez strony w umowie (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2003 r.,

III CKN 1409/2000, nie publ.).

Przenosząc powyższe uwagi na grunt sprawy niniejszej stwierdzić należy,

że - wbrew odmiennemu zapatrywaniu skarżącej – Sąd Apelacyjny dokonał

prawidłowej wykładni art. 33 ust. 3 i art. 240 k.c. Brak określenia w umowie

o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste sposobu korzystania z gruntu wyłącza

możliwość rozwiązania takiej umowy na podstawie powyższych przepisów.

W rozważanej sytuacji nie ma bowiem przesłanek do stwierdzenia, że faktyczne

korzystanie z gruntu pozostaje w jakiejkolwiek - a tym bardziej w oczywistej -

sprzeczności z przeznaczeniem określonym w umowie (zob. wyrok Naczelnego

Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 czerwca 1998 r., I SA 1533/97,

nie publ.). Skoro – jak wynika z przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku

wiążących ustaleń faktycznych - w umowach zawartych w dniu 14 lutego 1994 r.

strony nie określiły sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika

6

wieczystego, to żądanie rozwiązania tych umów nie mogło być uwzględnione.

Zarzut naruszenia art. 33 ust. 3 u.g.n (oznaczonego omyłkowo jako art. 33 ust. 2

u.g.n.) w związku z art. 240 k.c. okazał się zatem chybiony.

Zarzut ten nie mógłby zostać uznany za usprawiedliwiony również

w przypadku przyjęcia – jak chciała tego skarżąca – że przy ocenie sposobu

korzystania przez pozwaną z nieruchomości, zdeterminowanego jej

przeznaczeniem, należało uwzględnić postanowienia miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego, okoliczności towarzyszące zawarciu obu umów

oraz przepisy ustawy i zasady współżycia społecznego. Sąd Apelacyjny wskazał

bowiem wyraźnie, że nawet przy zastosowaniu takich kryteriów nie można byłoby

stwierdzić, że spełniona została przesłanka oczywistej sprzeczności sposobu

korzystania z nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem, gdyż pozwana nie

prowadzi działalności o charakterze rolniczym i nie wykorzystuje na ten cel gruntów

oddanych jej w użytkowanie wieczyste z uwagi na to, że znajduje się w stanie

likwidacji. Skarżąca nie poniosła zarzutu podważającego skutecznie powyższą

ocenę. Z tej też przyczyny zamierzonego skutku nie mógł też wywrzeć zarzut

naruszenia art. 65 k.c. Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego uzasadnia –

jak już wspomniano – nie każde, lecz kwalifikowane odstępstwo przez użytkownika

wieczystego od nałożonego na niego obowiązku korzystania z nieruchomości

zgodnie z jej przeznaczeniem.

Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

orzekł, jak w sentencji.