I CSK 173/10

Sygn. akt I CSK 173/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 stycznia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

SSN Bogumiła Ustjanicz

w sprawie z powództwa Miasta W.

przeciwko Teresie P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 stycznia 2011 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 18 czerwca 2009 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

W procesie o zapłatę kwoty 93.141,60 zł tytułem zwrotu kwoty bonifikaty,

udzielonej pozwanej przez poprzednika prawnego strony powodowej przy

sprzedaży lokalu mieszkalnego, Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo.

Ustalił, że pozwana nabyła od poprzednika prawnego strony powodowej

mieszkanie w dniu 20 grudnia 2001 r., a wcześniejszym protokołem z dnia

30 listopada 2001 r. strony tej umowy dokonały uzgodnienia warunków sprzedaży

w zakresie dotyczącym ewentualnego zwrotu bonifikaty w sposób odbiegający od

ówczesnego brzmienia art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce

nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. – dalej cyt. jako u.g.n.).

Uznając zawartą w tym przepisie normę za mającą charakter ius cogens Sąd

Okręgowy uznał ją za źródło bezwzględnego obowiązku zwrotu bonifikaty i zasądził

od pozwanej dochodzoną kwotę.

Apelację pozwanej oddalił Sąd Apelacyjny uznając bezzasadność zarzutu,

że strony odmiennie uregulowały umownie warunki zwrotu bonifikaty w punkcie 4a

protokołu uzgodnień nr 4482/2001 z dnia 30 listopada 2001 roku.

W ocenie Sądu Apelacyjnego w umowie sprzedaży z dnia 20 grudnia 2001

roku strony nie wprowadziły klauzuli odmiennie określającej warunki zwrotu

bonifikaty, a zatem obowiązywały warunki zwrotu bonifikaty ustanowione przepisem

art. 68 ust. 2 u.g.n., który w brzmieniu obowiązującym od dnia 22 września 2004

roku wyłączał obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty jedynie wówczas, gdy

pierwotny nabywca lokalu od gminy zbył go przez upływem pięciu lat tylko na rzecz

osoby mu bliskiej.

Ponieważ pozwana sprzedała lokal przed upływem pięciu lat od jego

nabycia, ale na rzecz osoby trzeciej niebędącej osobą bliską, to nie zaszły

przesłanki wyłączenia obowiązku zwrotu bonifikaty określone w przepisie art. 68

ust. 2a u.g.n., w brzmieniu wprowadzonym w dniu 22 września 2004 roku, gdyż nie

przewidywał on przesłanki zużycia przez zbywcę środków uzyskanych ze

sprzedaży lokalu na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

3

Wyrok Sądu Apelacyjnego pozwana zaskarżyła w całości, opierając skargę

kasacyjną na zarzutach mieszczących się w ramach pierwszej podstawy

kasacyjnej. Skarżąca zarzuciła błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie

art. 56 k.c., art. 65 k.c. i art. 3531

k.c., skutkujące zaniechaniem zastosowania

dyrektyw zawartych w art. 65 k.c. i uwzględnienia, poczynionych przez strony

w sporządzonym protokole, uzgodnień odnośnie do możliwości dalszej sprzedaży

przez pozwaną lokalu mieszkalnego, z uwzględnieniem w pierwszej kolejności

treści stosunków wynikających z dokonanej czynności prawnej, a w dalszej

kolejności z przepisów ustawy.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej pozwana wywodzi, że zdarzenie uznane

zdaniem powoda za przesłankę uzasadniającą żądanie zwrotu kwoty bonifikaty

stanowi, określoną w protokole uzgodnień warunków sprzedaży, okoliczność

wyłączającą zasadność żądania zwrotu bonifikaty.

Skarżąca wniosła o wydanie wyroku reformatoryjnego oddalającego

powództwo, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu albo Sądowi Okręgowemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie wobec słuszności

podniesionego w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.)

zarzutu naruszenia art. 65 k.c.

Wynikająca z art. 65 k.c. tzw. kombinowana metoda wykładni oświadczeń

woli wymaga od sądu, przy dokonywaniu wykładni umowy, w pierwszej kolejności

ustalenia znaczenia słów użytych w umowie przez strony dokonujące tej czynności

prawnej. Sąd stwierdzając bowiem, że strony w sposób tożsamy rozumiały użyte

w umowie sformułowania, ze względu na brzmienie art. 65 § 2 k.c. nakazującego

w pierwszej kolejności badać zgodną wolę stron niż dosłowne brzmienie umowy,

jest związany dokonaną przez niezgodną interpretacją postanowień umowy.

Dopiero w przypadku braku porozumienia stron co do rozumienia treści złożonych

przez nie oświadczeń woli, do dokonania ich wykładni zastosowanie ma wynikająca

z art. 65 k.c. dyrektywa interpretacyjna nakazująca tłumaczyć oświadczenia woli

tak, jak wymagają tego ze względu na okoliczności, w których zostały złożone,

4

zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje (tzw. obiektywny wzorzec

wykładni oświadczeń woli, por. np. wyrok SN z dnia 30 października 2008 r., sygn.

akt II CSK 263/08, niepubl.; uchwała SN z dnia 29 czerwca 1998 r., sygn. akt III

CZP 66/95; publ. OSNC 1995, nr 12, poz. 168, wyrok SN z dnia 22 lutego 2002 r.,

sygn. akt V CKN 931/00, niepubl.; wyrok SN z dnia 4 października 2004 r.,

sygn. akt V CK 670/03, publ. OSNC 2005, nr 9, poz. 162).

Nie ulega wątpliwości, że podstawową rolę przy dokonywaniu wykładni

oświadczeń woli złożonych w formie pisemnej stanowi dokument, w którym nadano

określone brzmienie interpretowanym oświadczeniom woli. W procesie

dokonywania wykładni zawartych w nim postanowień zasadnicze znaczenie należy

nadać językowym regułom znaczeniowym. Odwołanie się do reguł językowych, ze

względu na brzmienie art. 65 § 2 k.c., nie może jednak stanowić wyłącznej

podstawy ustalenia sensu złożonych przez strony oświadczeń woli. Wykładnia

umowy wymaga bowiem analizy zgodnego zamiaru stron i celu umowy, której

dokonuje się z uwzględnieniem całego kontekstu oświadczeń badanego w aspekcie

treści, jak i okoliczności w których zostały złożone (por. wyrok SN z dnia

23 kwietnia 2009, sygn. akt IV CSK 558/08, publ. Biul. SN 2009, nr 7, poz. 11;

wyrok SN z dnia 10 października 2003 r., sygn. akt II CK 104/02, niepubl.; wyrok

SN z dnia 14 listopada 2008 r., sygn. akt V CSK 174/08, niepubl.; wyrok SN z dnia

13 stycznia 2005 r., sygn. akt IV CK 448/04, niepubl.). Oznacza to zatem, że sąd,

kierując się wynikającymi z art. 65 k.c. dyrektywami wykładni umowy, powinien brać

pod uwagę nie tylko postanowienie spornego fragmentu umowy, lecz również

uwzględniać inne związane z nim postanowienia umowy, a także kontekst

faktyczny w którym projekt umowy uzgodniono i z uwzględnieniem którego ją

zawierano (por. wyrok SN z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 582/03, niepubl.).

W przedmiotowej sprawie, co należy podkreślić, Sąd Apelacyjny, opierając

się wyłącznie na brzmieniu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia 20

grudnia 2001 roku, przyjął, że strony w przedmiotowej umowie nie uregulowały

warunków zwrotu udzielonej bonifikaty, a powołanie się przez nie w § 2 umowy na

postanowienia poprzedzającego jej zawarcie protokołu uzgodnienia warunków

sprzedaży z dnia 30 listopada 2001 roku, w którym to strony zmodyfikowały – w

stosunku do ówczesnego brzmienia art. 68 ust. 2 u.g.n. – przesłanki obowiązku

5

zwrotu przez skarżącą udzielonej bonifikaty, służyło jedynie określeniu przedmiotu

umowy. Dokonana przez Sąd drugiej instancji wykładnia umowy odwołująca się

wyłącznie do brzmienia jej postanowień, jak słusznie podnosi skarżąca, pozostaje

w oczywistej sprzeczności z normami art. 65 k.c. Jak bowiem wskazano powyżej

wykładnia umowy nie może ograniczać się wyłącznie do analizy jej treści, lecz

powinna również uwzględniać cały kontekst faktyczny, w którym zostały złożone

oświadczenia woli. Oznacza to, że badanie w umowie zgodnego zamiaru stron i

celu umowy sprzedaży wymaga uwzględnienia treści poprzedzającego zawarcie tej

umowy protokołu uzgodnienia przez strony warunków sprzedaży, a nie oparcia się

jedynie na dosłownym brzmieniu postanowień umowy sprzedaży. Sąd drugiej

instancji dokonując zatem wykładni postanowień umowy z dnia 20 grudnia 2001

roku powinien ustalić, uwzględniając nie tylko brzmienie jej postanowień, ale

również kontekst faktyczny w którym przedmiotowa umowa została zawarta, czy

odwołanie się przez strony w umowie z dnia 20 grudnia 2001 roku do

poprzedzającego jej zawarcie protokołu z dnia 30 listopada 2001 roku stanowiło

wyraz zgodnego zamiaru stron zmodyfikowania wynikających art. 68 ust. 2 u.g.n.

przesłanek zwrotu udzielonej bonifikaty.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę na to, że znaczenie dla rozstrzygnięcia

przedmiotowej sprawy ma również ustalenie przez sąd drugiej instancji, jakie

ewentualne skutki prawne w zakresie ukształtowania przez strony ich praw

i obowiązków, w tym także w zakresie dopuszczalności modyfikacji obowiązku

zwrotu udzielonej bonifikaty, wynikają z protokołu uzgodnienia warunków sprzedaży

lokalu mieszkalnego z dnia 30 listopada 2001 roku.

Powyższe względy przemawiały za słusznością podniesionego w ramach

pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.), zarzutu naruszenia

art. 65 k.c.

Za przedwczesny należało natomiast uznać zarzut naruszenia przez Sąd

drugiej instancji art. 56 k.c. i art. 3531

k.c. Stwierdzenie przez Sąd Najwyższy

uchybień Sądu Apelacyjnego w zakresie wykładni oświadczeń woli wynikających z

umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2001 roku uniemożliwia odniesienie się do

podniesionych zarzutów naruszenia art. 56 k.c. i art. 3531

k.c. Dokonanie bowiem

6

oceny zgodności przedmiotowej umowy z przywołanymi przepisami, a tym samym

rozstrzygnięcie o ewentualnej zasadności podniesionych przez skarżącą zarzutów

naruszenia art. 56 k.c. i art. 3531

k.c., wymaga uprzedniego prawidłowego ustalenia

przez Sąd drugiej instancji rzeczywistego zamiaru stron i celu umowy.

Mając powyższe na względzie Sąd Najwyższy na podstawie 39815

§ 1 k.p.c.

orzekł jak w sentencji.

md