II CSK 358/10

Wyrok z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10

Dopuszczalne jest przeznaczenie – na podstawie uchwały właścicieli

lokali – nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na

pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) na fundusz

remontowy wspólnoty mieszkaniowej.

Sędzia SN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Wojciech Katner

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Wandy P. przeciwko wspólnocie

mieszkaniowej nieruchomości położonej przy al. N. nr 13-16 i ul. T. nr 28 w S. o

uchylenie uchwał, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 stycznia

2011 r. skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w

Szczecinie z dnia 4 lutego 2010 r.

uchylił zaskarżony wyrok w części dotyczącej uchwały z dnia 30 kwietnia 2009

r. wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej w S. przy al. N. nr 13-16 i ul.

T. nr 28 i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Szczecinie do

ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Szczecinie – po rozpoznaniu sprawy z powództwa Wandy P.

przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy al. N. nr 13-16 i ul. T. nr

28 w S. – wyrokiem z dnia 27 października 2009 r. uchylił uchwały podjęte przez

pozwaną w dniu 30 kwietnia 2009 r.

Sąd Okręgowy ustalił, że w 2008 r. pozwana wygospodarowała nadwyżkę w

kwocie 119 204,97 zł, w tym z tytułu przychodów z nieruchomości wspólnej w

stosunku do wydatków związanych z jej utrzymaniem – 117 760, 55 zł, oraz z tytułu

zaliczek na pokrycie kosztów zarządu w stosunku do rzeczywistej wysokości tych

kosztów – 1444,42 zł. W tym samym okresie przychody funduszu remontowego

wyniosły kwotę 316 592,43 zł, a koszty realizacji przedsięwzięcia remontowo-

modernizacyjnego – kwotę 897 123,06 zł. Powstałą różnicę pozwana pokryła

kredytem tylko do kwoty 498 683 zł, w związku z czym saldo funduszu

remontowego zostało zamknięte wartością ujemną w kwocie 81 847,63 zł.

W dniu 30 kwietnia 2009 r. odbyło się zebranie członków pozwanej wspólnoty,

na którym podjęto m.in. uchwałę w sprawie rozliczenia wyniku finansowego za rok

2008. Wspólnota postanowiła rozliczyć wynik finansowy za 2008 r. w ten sposób, że

„nadwyżkę przychodów nad kosztami z roku 2008 w kwocie 119 204,97 zł

przeksięgować na fundusz remontowy”.

Spór między stronami dotyczył dopuszczalności przeznaczenia

wygospodarowanych nadwyżek na fundusz remontowy wspólnoty. Zgodnie z art. 12

ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000

r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), pożytki i inne przychody z nieruchomości

wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części

przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich

udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary

związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia

w pożytkach i innych przychodach. W świetle tego przepisu – stwierdził Sąd

Okręgowy – pożytki z nieruchomości wspólnej powinny być przekazane członkom

pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, stosownie do ich udziałów w nieruchomości

wspólnej, jednak tylko w takim zakresie, w jakim przekraczają wydatki związane z

jej utrzymaniem. Ze względu na to, że po przeprowadzeniu prac remontowych saldo

funduszu remontowego zostało zamknięte wartością ujemną w kwocie 81 847,63 zł,

członkowie pozwanej wspólnoty nie mogą żądać rozdzielenia między nich całości

przychodów.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciel jest obowiązany uczestniczyć w

kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty te

– jak stanowi art. 14 u.w.l. – składają się w szczególności wydatki na remonty i

bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody,

w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i

windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są

pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na

utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub

zarządcy. Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.w.l., na pokrycie kosztów zarządu właściciele

lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego

miesiąca. Bezspornie w 2008 r. pozwana wygospodarowała nadwyżkę zaliczek na

pokrycie kosztów zarządu nad poniesionymi kosztami w kwocie 1444,42 zł. Kwota

ta – podkreślił Sąd Okręgowy – stanowi własność poszczególnych członków

pozwanej wspólnoty i powinna być im zwrócona. Wspólnota mieszkaniowa nie ma

możliwości innego zagospodarowania tego rodzaju środków, gdyż przekazanie ich

na inny cel sprowadzałoby się do rozporządzania cudzą rzeczą bez podstawy

prawnej. Z tych względów zaskarżona uchwała, w części dotyczącej przekazania

środków pochodzących z zaliczek na pokrycie kosztów zarządu na fundusz

remontowy nie może się ostać.

Wyrokiem z dnia 4 lutego 2010 r. Sąd Apelacyjny w Szczecinie oddalił

apelację pozwanej, stwierdzając, że w pełni aprobuje zarówno ustalenia faktyczne

Sądu pierwszej instancji, jak i ich ocenę prawną.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że decyzja o przeznaczeniu środków pieniężnych

stanowiących nadwyżkę zaliczek na koszty zarządu nad rzeczywistą wysokością

tych kosztów na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej należy do właścicieli

lokali. Zaliczki te nie zostały uiszczone na pokrycie wydatków związanych z

remontami, lecz na pokrycie kosztów zarządu, dlatego mogły być rozdysponowane

wyłącznie zgodnie z ich przeznaczeniem. Są to w dalszym ciągu środki pieniężne

właścicieli lokali, a nie wspólnoty mieszkaniowej i dlatego pozwana nie może

zmieniać ich przeznaczenia, nawet gdy chce tego większość właścicieli. Na fundusz

remontowy może być więc przeznaczona tylko ta część zaliczki, która została

przekazana na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej związanych z

remontami, gdyż tylko wtedy istnieje niezmienność celu dokonanej wpłaty. W

każdym innym wypadku zmiana przeznaczenia środków wpłaconych przez

właściciela lokalu wymaga jego zgody. Pozwana powinna zatem – stwierdził Sąd

Apelacyjny – na koniec 2009 r. rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami

lokali.

W skardze kasacyjnej pozwana zarzuciła naruszenie art. 12 ust. 2 w związku z

art. 13 ust. 1 i art. 14 u.w.l. przez przyjęcie, że nadwyżka zaliczek uiszczonych na

pokrycie kosztów zarządu nie może zostać na mocy uchwały właścicieli lokali

przeznaczona na inny cel, choćby mieścił się w kategorii kosztów utrzymania

nieruchomości wspólnej, art. 12 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 u.w.l. przez

przyjęcie, że nadwyżka zaliczek uiszczonych na koszty zarządu może być na mocy

uchwały właścicieli lokali przeznaczona jedynie na cel, na jaki została uiszczona,

art. 12 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 i art. 14 u.w.l. przez przyjęcie, że

przeznaczenie nadwyżki zaliczek uiszczonych na koszty zarządu na inny cel,

mieszczący się w kategorii kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, wymaga

zgody właściciela, który zaliczkę uiścił, oraz art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i

art. 14 u.w.l. przez przyjęcie, że zaliczki uiszczane na pokrycie kosztów zarządu nie

wchodzą w skład majątku wspólnoty mieszkaniowej, lecz stanowią własność

właścicieli lokali.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali tworzący wspólnotę

mieszkaniową – obok wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali –

obowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem

nieruchomości wspólnej. Na pokrycie tych kosztów, obejmujących wydatki i ciężary

wymienione przykładowo w art. 14 u.w.l., obowiązani są uiszczać zaliczki w formie

bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Nadanie zaliczkom

charakteru świadczeń okresowych – jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8

października 2008 r., V CSK 133/08 (nie publ.) – ma zapewnić płynną bieżącą

gospodarkę i zarządzanie nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania

pożyczek lub krótkoterminowych kredytów.

Wysokość zaliczek podlega ustaleniu w drodze uchwały właścicieli lokali (art.

22 ust. 2 i ust. 3 pkt 3 u.w.l.) i nie musi ściśle odpowiadać kosztom zarządu.

Powinna być jednak ustalona na takim poziomie, by wspólnota mieszkaniowa

mogła na bieżąco pokrywać wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości

wspólnej. Ze względu na to, że są to jedynie zaliczki na poczet przyszłych

wydatków, nieznanych dokładnie w chwili podejmowania uchwały, podstawą

ustalenia ich wysokości powinny być dotychczasowe wydatki na koszty zarządu, z

równoczesnym uwzględnieniem znanych już okoliczności, mogących wpływać na

wysokość przyszłych bieżących obciążeń (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 20

czerwca 1997 r., II CKN 226/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 6 i z dnia 8 października

2008 r., V CSK 133/08, nie publ.).

Zgodnie z art. 29 ust. 1 u.w.l., zarząd jest obowiązany prowadzić określoną

przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu

nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie tych kosztów. Zaliczki na koszty

zarządu podlegają rozliczeniu po upływie roku kalendarzowego, na który zostały

uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu. Jeżeli

suma zaliczek przekraczała poniesione w danym roku koszty zarządu, właściciele

powinni podjąć uchwałę określającą sposób rozliczenia nadwyżki. Sąd Najwyższy w

wyroku z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08, przyjął, że właściciele lokali

mogą podjąć uchwałę o rozliczeniu nadwyżki przez zaliczenie jej na poczet

przyszłych wydatków na koszty zarządu, przez zwrot właścicielom lokali lub w inny

sposób. Podkreślił przy tym, że po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki

zostały uchwalone i po ustaleniu na podstawie sprawozdania finansowego

rzeczywistych kosztów zarządu poniesionych w tym roku, wierzytelność obejmująca

niezapłacone zaliczki nie wygasa ani nie przekształca się w wierzytelność równą

rzeczywiście poniesionym w tym roku kosztom zarządu.

Nie ulega wątpliwości, że właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową

mogą na podstawie uchwały utworzyć fundusz remontowy i określić zasady jego

gromadzenia oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty. W ustawie o

własności lokali ustawodawca nie uregulował statusu prawnego funduszu

remontowego, jest w niej bowiem mowa jedynie o wydatkach na remonty i bieżącą

konserwację nieruchomości wspólnej jako składnikach kosztów zarządu

związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 14 pkt 1 u.w.l.). W tej

sytuacji przy kwalifikacji prawnej środków pieniężnych zgromadzonych na funduszu

remontowym trzeba odwołać się do uchwały składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7-8, poz.

69), mającej moc zasady prawnej, w której przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa

ma ustawowo przyznaną zdolność prawną, wobec czego może posiadać własny

majątek, odrębny od majątków właścicieli lokali, w skład tego majątku mogą jednak

wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością

wspólną. Przepisy ustawy o własności lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku

wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w

formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art.

13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z

nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa

wynikające z umów zawieranych w ramach gospodarowania nieruchomością

wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy

ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli

(art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), z tym że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość

potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu

przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty (zob. uchwała składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, oraz wyroki

Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 133/08, nie publ., z dnia 8

października 2008 r., V CSK 143/08, nie publ. i z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK

367/09, OSNC 2010, nr 11, poz. 153).

Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozwala

zaliczyć środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym do własnego

majątku wspólnoty, odrębnego od majątków właścicieli lokali. Oznacza to, że

dysponentem środków uiszczonych na rachunek tego funduszu jest wspólnota

mieszkaniowa. Trzeba jednak podkreślić, że właściciele lokali, podejmując uchwałę

o utworzeniu funduszu remontowego, wyrażają zgodę na zaliczenie wpłat

dokonywanych na poczet tego funduszu do majątku wspólnoty.

Powracając do kwestii dopuszczalności przeznaczenia przez wspólnotę

mieszkaniową nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu na poczet

funduszu remontowego, nie można przyjmować, że wspomniane nadwyżki należą

w dalszym ciągu do majątków właścicieli lokali, a nie do majątku wspólnoty

mieszkaniowej. Uściślenia wymaga też stanowisko Sądu Apelacyjnego, że

wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali.

Obowiązek rozliczenia nadwyżki nie budzi wątpliwości, może ono jednak nastąpić w

różny sposób, a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów

rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego.

Podjęcie uchwały o rozliczeniu nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na

koszty zarządu przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może w

konkretnych okolicznościach pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali.

Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy

finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności

finansowej wspólnoty. Trzeba przypomnieć, że wspólnota mieszkaniowa, w ramach

przyznanej jej przez ustawodawcę zdolności prawnej, odpowiada za zobowiązania

dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń, natomiast dodatkowa

odpowiedzialność poszczególnych jej członków została ograniczona do części

odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej (art. 17 u.w.l.; zob. też

uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III

CZP 65/07).

Fundusz remontowy ulokowany na odrębnym rachunku bankowym wspólnoty

mieszkaniowej może być także brany pod uwagę jako element zabezpieczenia

wierzytelności kredytowych banku wobec wspólnoty (zob. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09). Przeznaczenie nadwyżki z tytułu

uiszczonych zaliczek na koszty zarządu na zasilenie funduszu remontowego

wspólnoty pozwala również uniknąć zwracania poszczególnym członkom wspólnoty

niewielkich zazwyczaj kwot, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się

potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków.

Sąd Apelacyjny, wychodząc z odmiennych założeń, nie rozważał, czy sporna

między stronami uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania

nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powódki (art. 25 ust.

1 u.w.l.). W tej sytuacji konieczne stało się uchylenie zaskarżonego wyroku w części

dotyczącej powołanej uchwały i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 oraz art. 108 § 2

w związku z art. 39821

k.p.c. orzekł, jak w sentencji.