IV CSK 336/10

Sygn. akt IV CSK 336/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 lutego 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Wielobranżowego "R."

Spółki z o.o. w B.

przeciwko Piotrowi Ś.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 10 lutego 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 9 marca 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację

pozwanego i oddalającej powództwo o zapłatę 250.000

(dwieście pięćdziesiąt tysięcy) zł - pkt I b - oraz orzekającej

o kosztach procesu - pkt I c i III - i w tym zakresie przekazuje

sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 26 listopada 2009 r. zasądził od

pozwanego Piotra Ś. na rzecz pozwanej Przedsiębiorstwa Wielobranżowego „R.”

spółki z ograniczoną w odpowiedzialnością w B. kwotę 300.000 zł z ustawowymi

odsetkami od dnia 7 lutego 2009 r. i orzekł o kosztach procesu, przyjmując za

podstawę rozstrzygnięcia następujące ustalenia faktyczne i ich ocenę prawną.

W dniu 30 lipca 2008 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę

przedwstępną, w której pozwany zobowiązał się sprzedać powódce w terminie do

dnia 31 grudnia 2008 r. nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 1,74 ha,

położoną w K., składającą się z działek oznaczonych numerami 1504 i 1507, za

cenę 2.400.000 zł. Strony uzgodniły, że powódka uiści tytułem zadatku 250.000

zł, a pozostałą część ceny zapłaci w ratach do 15 września i 31 grudnia 2008 r.,

przy czym kwotę płatną we wcześniejszym terminie – jako dalszą część zadatku.

W porozumieniu zawartym w formie pisemnej w dniu 17 września 2008 r. strony

ustaliły, że cena sprzedaży będzie płatna w następujący sposób: 50.000 zł do

dnia 19 września 2008 r., a 2.100.000 zł do 30 października 2008 r. Powódka

zapłaciła pozwanemu następnego dnia po sporządzeniu aktu notarialnego kwotę

250.000 zł tytułem zadatku oraz w dniu 18 września 2008 r. kwotę 50.000 zł na

poczet ceny sprzedaży.

Powódka w ramach prowadzonej przez siebie działalności w branży

budowlanej planowała wybudować na zakupionej od pozwanego nieruchomości

osiedle domków jednorodzinnych. Jednak po uzyskaniu wiadomości

o podstępnym zatajeniu przez pozwanego informacji, iż w sąsiedztwie tej

nieruchomości prowadzone były roboty fundamentowe pod budowę zakładu

rozbioru i przetwórstwa drobiu oraz że inwestor nadal stara się o uzyskanie

pozwoleń na kontynuowanie tej inwestycji, w dniu 30 stycznia 2009 r. złożyła

pozwanemu oświadczenie o uchyleniu się od skutków umowy przedwstępnej

i zażądała zwrotu zadatku w kwocie 300.000 zł.

Sąd Okręgowy uznał to oświadczenie za złożone skutecznie. Wskazał przy

tym, że pozwany wiedział o zamierzeniach inwestycyjnych zmniejszających

atrakcyjność planowanego przez powódkę osiedla mieszkaniowego, jednak

własność tę przed powódką zataił. Wcześniej bowiem sam planował budowę

3

16 domów jednorodzinnych na działkach oznaczonych numerami 1504 i 1507

i uzyskał stosowną decyzję o warunkach zabudowy, która przedłożona została do

umowy przedwstępnej. Wskutek jednak nieoczekiwanego przebiegu

postępowania administracyjnego, dotyczącego warunków zabudowy

i zagospodarowania gruntów sąsiednich, z zamiaru tego zrezygnował i podjął

decyzję o sprzedaży tych działek powódce, nie informując jej o mającym powstać

w pobliżu zakładzie przetwórstwa drobiowego.

Sąd Okręgowy przyjął, że błąd powódki dotyczył treści czynności prawnej,

gdyż obejmował cechę przedmiotu umowy kupna-sprzedaży, jaką stanowi

lokalizacja nieruchomości; gdyby powódka wiedziała o planowanej uciążliwej

inwestycji, kolidującej z jej zamierzeniami, to - oceniając sprawę rozsądnie -

nie zawarłaby umowy przedwstępnej. W konsekwencji uznał żądanie zwrotu

spełnionych świadczeń za usprawiedliwione. Skoro umowa przedwstępna stała

się nieważna, powódka może zasadnie domagać się zwrotu zadatku jako

świadczenia nienależnego.

Sąd Okręgowy wskazał jednocześnie, że tytułem zadatku powódka uiściła

jedynie 250.000 zł, zapłata zaś kwoty 50.000 zł stanowiła świadczenie nienależne

z uwagi na to, że dokonana została w wykonaniu porozumienia zawartego –

wbrew zastrzeżeniu przewidzianemu w umowie przedwstępnej – w formie

pisemnej i nieważnego z tej przyczyny.

Jako podstawę rozstrzygnięcia przytoczył art. 73, art. 77, art. 84, art. 88,

art. 405 i art. 410 k.c.

Sąd Apelacyjny, na skutek apelacji powoda, wyrokiem zaskarżonym skargą

kasacyjną zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że zasądził od

pozwanego na rzecz powódki kwotę 50.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7

lutego 2009 r., w pozostałym zakresie powództwo oraz apelację oddalił i orzekł o

kosztach procesu za obie instancje.

Sąd Apelacyjny nie podzielił oceny, że powódka uchyliła się od skutków

prawnych oświadczenia woli – zawarcia umowy przedwstępnej. Stwierdził,

że wskazywany przez nią błąd co do treści czynności prawnej nie dotyczył

przedmiotu tej umowy, lecz występowania przyszłych okoliczności, które ze swej

4

natury są niepewne. W umowie przedwstępnej powódka zobowiązała się nabyć

konkretną nieruchomość w określonym celu i cel ten mógł zostać zrealizowany.

Przewidywania powódki, że planowane przez nią osiedle mieszkaniowe będzie

położone w atrakcyjnym miejscu, które faktycznie atrakcyjności takiej może zostać

pozbawione wskutek wybudowania w pobliżu zakładu przetwórstwa drobiu, może

być kwalifikowane jako błąd przewidywania, wnioskowania, należący do sfery

motywacyjnej, a nie jako błąd co do treści czynności prawnej.

Sąd Apelacyjny uznał również, że nieprzekazanie kontrahentowi

ubiegającemu się o nabycie nieruchomości na cele budownictwa jednorodzinnego

informacji o toczącym się postępowaniu administracyjnym dotyczącym inwestycji

kolidujących z jego zamierzeniem nie może być ocenione jako umyślne działanie

mające na celu wywołanie błędu. Stwierdził, ze pozwany nie miał obowiązku

udzielenia powódce wyjaśnień co do charakteru nieruchomości sąsiednich,

niegraniczących z nieruchomością, która zamierzała ona nabyć. Zauważył przy

tym, że profesjonalista noszący się z zamiarem rozpoczęcia budowy osiedla

mieszkaniowego powinien podjąć kroki mające na celu wyjaśnienie lokalizacji

planowanej inwestycji, choćby przez zapoznanie się z treścią wydawanych

warunków zabudowy dla nieruchomości. Powódka powinna uczynić to tym

bardziej, że powiązana z nią personalnie R. D. spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością w B. zamierzała wcześniej nabyć część działki sąsiedniej (nr

1506/4), na której - jak można przypuszczać - posadowione zostały fundamenty

pod zakład przetwórstwa drobiu.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że w sytuacji, w której powódka nie odstąpiła od

umowy przedwstępnej i umowa ta nie została rozwiązana, żądanie zwrotu

zadatku – w świetle art. 394 k.c. – nie może być uwzględnione. Zaznaczył przy

tym, że okoliczności faktyczne przytoczone w uzasadnieniu tego żądania nie

pozwalają na dokonanie jego oceny przez pryzmat przyczyn, które legły

u podstaw niewykonania umowy (art. 394 § 3 zdanie drugie k.c.).

W skardze kasacyjnej opartej na podstawie określonej w art. 3983

§ 1 pkt 1

k.p.c. powódka podniosła zarzuty naruszenia:

5

- art. 394 § 1 w związku z art. 65 § 1 i 2 k.c. oraz art. 410 § 1 i 2 w związku

z art. 405 i art. 390 § 3 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie,

że kwota 250.000 zł stanowi zadatek, a nie zaliczkę, a w konsekwencji

nietrafne przyjęcie braku obowiązku pozwanego zwrotu powódce tej kwoty,

- art. 410 § 1 i 2 w związku z art. 390 § 3 i art. 394 § 1 i 3 k.c. oraz art. 60

k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pozwany nie ma

obowiązku zwrotu kwoty 250.000 zł, mimo że: pozwany nie złożył

oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, powódka nie ponosi

odpowiedzialności za okoliczności, przez które nie doszło do wykonania

umowy, a odpowiedzialność za to ponosi pozwany,

- art. 410 § 1 i 2 w zawiązku z art. 405, art. 86 § 1 i art. 84 § 1 k.c. przez

niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że brak obowiązku

pozwanego zwrotu kwoty 250.000 zł, pomimo że pozwany wywołał

u powódki podstępem błąd w sferze motywacyjnej, który to błąd upoważniał

powódkę do skutecznego uchylenia się od skutków prawnych umowy

przedwstępnej.

Powołując się na tak ujętą podstawę kasacyjną powódka wniosła o zmianę

wyroku w zaskarżonej części przez oddalenie apelacji w całości i zasądzenie na

jej rzecz od pozwanego kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie, choć nie wszystkie

podniesione w niej zarzuty okazały się uzasadnione.

Zamierzonego skutku nie mógł wywrzeć zarzut dokonania przez Sąd

Apelacyjny wadliwej oceny znaczenia zamieszczonego w umowie przedwstępnej

dodatkowego zastrzeżenia dotyczącego uiszczonej przez powódkę kwoty 250.000

zł. Według skarżącej, skoro zgodnie ze stosownym zapisem umowy, kwota

ta została uiszczona „tytułem zadatku” ale „na poczet uzgodnionej ceny

sprzedaży”, to w istocie – zgodnie z rzeczywistą wolą stron – stanowiła ona

zaliczkę, a nie zadatek.

6

Zgodzić się trzeba ze stanowiskiem skarżącej, że ustalenie treści

dodatkowego zastrzeżenia umownego, a więc również zastrzeżenia zadatku,

winno nastąpić w oparciu o reguły wykładni oświadczeń woli stron, określone w

art. 65 k.c. Błędne jest jednak zapatrywanie, że formuła, która posłużyły się

strony zawierając umowę przedwstępną, wykluczała możliwość zakwalifikowania

jej jako zadatku.

W piśmiennictwie trafnie wskazuje się, że w umowie przedwstępnej

dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku, którego przedmiot odpowiada rodzajowo

przedmiotowi świadczenia z umowy ostatecznej. W takim przypadku kontrahenci

mogą oświadczyć swoją wolę zaliczenia zadatku na poczet tego właśnie

świadczenia. Pogląd taki znalazł odzwierciedlenie również w orzecznictwie Sądu

Najwyższego (zob. uzasadnienie wyroku z dnia z dnia 11 kwietnia 2006 r., I CSK

175/05 niepubl.). Wbrew zapatrywaniu skarżącej, nie pozostaje z nim

w sprzeczności stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25

stycznia 2007 r., V CSK 411/06 (niepubl.). W uzasadnieniu tego orzeczenia

wskazano, że kodeksowi cywilnemu nie jest znana instytucja prawna „zadatku na

poczet ceny”. Pogląd został jednak wyrażony na gruncie stanu faktycznego,

w którym strony w umowie przyrzeczonej ustaliły, że na poczet ceny został

uiszczony zadatek w określonej sumie pieniężnej, przy czym w sprawie ustalono,

że suma ta nie została wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej.

Należy zauważyć, że w toku postępowania instancyjnego nie było

pomiędzy stronami sporu co do charakteru prawnego dodatkowego zastrzeżenia

umownego, a powódka konsekwentnie domagała się zwrotu świadczenia

spełnionego z tytułu zadatku. W tych okolicznościach dokonaną przez Sądy meriti

wykładnię umowy przedwstępnej, w zakresie podważanym obecnie przez

skarżącego, trzeba uznać za prawidłową, a zarzuty naruszenia art. 394 § 1

w związku z art. 65 § 1 i 2 k.c. oraz art. 410 § 1 i 2 w związku z art. 405 i art. 390

§ 3 k.c. za bezzasadne.

U podstaw zaskarżonego wyroku legła przede wszystkim ocena,

iż powódka nie uchyliła się skutecznie od skutków prawnych oświadczenia woli,

kreującego umowę przedwstępną, gdyż zawierając tę umowę nie pozostawała

7

w błędzie wywołanym przez pozwanego, a tym bardziej w błędzie wywołanym

podstępnie. Uznając, że zachowanie pozwanego nie może być kwalifikowane jako

działanie podstępne, Sąd Apelacyjny wskazał, że nieprzekazanie przez

właściciela nieruchomości potencjalnemu jej nabywcy na cele budownictwa

jednorodzinnego informacji o toczącym się postępowaniu administracyjnym

dotyczącym prawa do realizacji inwestycji kolidującej z zamierzeniami tegoż

nabywcy, nie może być kwalifikowane jako działanie celowe, ukierunkowane na

wywołanie błędu. Podniesionemu w skardze kasacyjnej zarzutowi,

podważającemu to zapatrywanie, nie można odmówić słuszności

Kodeks cywilny nie definiuje podstępu, jednak określa - w art. 86 § 1 -

przesłanki, których spełnienie decyduje o wystąpieniu tej wady oświadczenia woli;

ma ona miejsce wówczas, gdy błąd został wywołany podstępnie a oświadczenie

woli zostało złożone pod jego wpływem.

W piśmiennictwie wskazuje się, że istotę podstępu charakteryzują dwa

elementy: intencjonalny (psychiczny) oraz materialny (określone zachowanie się).

Podstęp zakłada celowe, umyślne działanie sprawcy skierowane na wywołanie

takiego niezgodnego z prawdą obrazu rzeczywistości u osoby, na wolę której

oddziałuje, by zdolny on był do nakłonienia jej do złożenia oświadczenia woli

określonej treści (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 23 marca 2000

r., II CKN 805/98, niepubl.). Działanie podstępne jest zawsze zawinione; może

ono przejawiać się zarówno w chęci, jak i godzeniu się na wywołanie fałszywego

wyobrażenia. Działanie podstępne materializuje się przez określone zachowanie

powodujące wywołanie błędu. Artykuł 86 k.c. nie precyzuje, jaką postać przybiera

to zachowanie. Należy zatem przyjąć, że o podstępie można mówić w przypadku

każdego zachowania ukierunkowanego na wywołanie fałszywego przekonania u

innej osoby, które skłoniło ją do dokonania określonej czynności prawnej. W

piśmiennictwie i w orzecznictwie przyjmuje się, że zachowanie podstępne może

polegać na zatajeniu lub przemilczeniu okoliczności, mających - dla zawarcia

umowy - większe lub mniejsze znaczenie, jeżeli istniał, wypływający z ustawy,

umowy lub zasad współżycia społecznego, obowiązek ich ujawnienia (zob. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1968 r., I CR 563/65, OSNC 1967, nr 12,

poz. 227).

8

Działanie podstępne jest zawsze - niezależnie od pobudek i skutków

działania sprawcy - etycznie naganne. Zmierza ono bowiem do zakłócenia procesu

decyzyjnego innej osoby i doprowadzenia jej na podstawie zasugerowanych

fałszywych przesłanek rozumowania do złożenia określonego oświadczenia woli.

Użyte środki, gradacja winy czy złej woli osoby działającej podstępnie nie mają

znaczenia prawnego. Liczy się tylko samo wprowadzenie w błąd, będące

bezprawiem cywilnym. Podstępu nie ekskulpuje lekkomyślność i łatwowierność

ofiary. Etyczna naganność podstępu stała się motywem surowego potraktowania

przez prawo cywilne skutków wywołanego nim błędu. Uchylenie się od skutków

prawnych błędu wywołanego podstępnie jest ułatwione, może ono nastąpić także

wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności

prawnej (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 9 września 2004 r., II CK 498/03,

niepubl. i z dnia 13 stycznia 2010 r., II CSK 239/09, niepubl.), lecz sfery

motywacyjnej, która stanowiła przyczynę złożenia określonego oświadczenia woli.

W przypadku podstępu nie można zasadnie postawić błądzącemu zarzutu, że nie

uczynił wszystkiego, by poznać rzeczywisty stan rzeczy.

Z ustaleń przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku wynika, że pozwany

przed zawarciem umowy z powódką wiedział o tym, że w sąsiedztwie jego

nieruchomości (za drogą) planowana jest budowa zakładu rozbiórki drobiu. Miał też

świadomość uciążliwości tej inwestycji dla realizacji budowy osiedla

mieszkaniowego. Początkowo zamierzał wspólnie z inną osobą wybudować

na działkach nr 1504 i 1507 16 domów jednorodzinnych, jednak - mimo uzyskania

decyzji określającej warunki zabudowy - z planów tych zrezygnował.

O postępowaniu administracyjnym, w którym inwestor konsekwentnie kwestionował

decyzje odmawiające mu prawa budowy zakładu, zawiadomił powódkę dopiero po

zawarciu umowy przedwstępnej, wiedząc że jej zamiarem jest nabycie gruntu pod

budowę osiedla mieszkaniowego. Skoro pozwany miał świadomość doniosłości

tego faktu dla zamierzeń powódki, nasuwa się pytanie, dlaczego nie podzielił się

z nią tą informacją wcześniej. Trudno zgodzić się z zapatrywaniem Sądu

Apelacyjnego, że udzielenie takiej informacji wykraczało poza ramy obowiązku

przewidzianego w art. 546 § 1 k.c. Przepis ten nakłada na sprzedawcę obowiązek

udzielenia kupującemu potrzebnych wyjaśnień nie tylko o stosunkach prawnych,

9

ale i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej; do tych ostatnich można

niewątpliwie zaliczyć okoliczność zmniejszającą w istotny sposób użyteczność

rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z okoliczności.

Trafnie zarzuciła skarżąca, że wyrażona przez Sąd Apelacyjny, w sposób

nader lakoniczny, ocena, wykluczająca – w świetle przytoczonych okoliczności

faktycznych - możliwość zakwalifikowania postawy pozwanego, jako zachowania

podstępnego, narusza art. 86 § 1 k.c. Zachodzi zatem konieczność ponownego jej

przeprowadzenia, z uwzględnieniem wszystkich wskazanych wyżej przesłanek

charakteryzujących podstęp. Konstatacja ta nie pozwala skutecznie odeprzeć

również zarzutu naruszenia art. 410 w związku z art. 405 k.c.

Przed dokonaniem właściwej oceny skuteczności uchylenia się przez

powódkę od skutków prawnych oświadczenia woli bezprzedmiotowe jest

rozważanie zarzutu naruszenia art. 410 § 1 i 2 k.c. w związku z art. 405, art. 390

§ 3, art. 394 § 1 i 3 oraz art. 60 k.c., zmierzającego do wykazania, że obowiązek

zwrotu zadatku wynika z niewykonania umowy przedwstępnej wskutek

okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi pozwany. Kontrola prawidłowości

oceny zasadności roszczenia powódki przez pryzmat tych przepisów może

wchodzić w rachubę dopiero po przesądzeniu, że nie uchyliła się ona od skutków

złożonego oświadczenia woli.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39515

§ 1 k.p.c. orzekł, jak

sentencji.