I CSK 275/10

Sygn. akt I CSK 275/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 lutego 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Dariusz Dończyk

w sprawie z powództwa Marty D.

przeciwko Miastu W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 18 lutego 2011 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 29 października 2009 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powódka – M. D. dochodziła od trzech pozwanych Miasta W., „Gminnej

Gospodarki Komunalnej O.” Spółki z o.o. i Wspólnoty Mieszkaniowej

Nieruchomości przy ul. B. [...] w W. odszkodowania w związku z niewykonaniem

umowy z dnia 6 grudnia 2001 r. Odszkodowanie ostatecznie określiła na kwotę

514.000 zł i domagała się zasądzenia go solidarnie od wszystkich pozwanych. W

ocenie powódki, umowa z grudnia 2001 r. stanowiła „umowę inwestorską”, której

zawarcie uzależnione zostało od ziszczenia się warunku w postaci wybudowania

przez nią odpowiedniego lokalu mieszkalnego.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo po dokonaniu następujących ustaleń

faktycznych.

W dniu 6 grudnia 2001 r. powódka i pozwani – Gmina W. C. oraz Wspólnota

Mieszkaniowa (oznaczona w pozwie) zawarły umowę przedwstępną ustanowienia

odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, oddania części gruntu w użytkowanie

wieczyste oraz zmiany wielkości udziałów. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę

przyrzeczoną w terminie 2 lat od uzyskania zezwolenia na budowę (nie później niż

do dnia 30 września 2003 r.). Ustalono cenę nabycia lokalu, przedmiotem umowy

był lokal o pow. 70 m2

wraz z prawami z nim związanymi. Gmina zobowiązała się

oddać powódce grunt w użytkowanie wieczyste na 99 lat, licząc od dnia zawarcia

umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona miała być zwarta po oddaniu

zaadaptowanej części strychu do używania przez właściwy organ nadzoru

budowlanego. Powódka wykonała odpowiednie prace adaptacyjne lokalu po

zatwierdzeniu projektu budowlanego, wpłaciła Wspólnocie Mieszkaniowej 60.000

zł. W marcu 2004 r. w zaświadczeniu Prezydenta m. W. potwierdzono powstanie

lokalu mieszkalnego nr 35 w wyniku przebudowy części poddasza w budynku

wielorodzinnym przy ul. B. nr [...] w W., a we wrześniu 2005 r. Wspólnota

Mieszkaniowa wyraziła gotowość ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz

powódki. Do takiego wyodrębnienia ostatecznie jednak nie doszło.

3

W ocenie Sądu Okręgowego, strony zawarły w dniu 6 grudnia 2001 r.

umowę przedwstępną w rozumieniu art. 389-390 k.c. Roszczenie odszkodowawcze

powódki jako wynikające z tej umowy uległo przedawnieniu przewidzianemu w art.

390 § 3 k.c. (przedawnienie to nastąpiło w dniu 30 września 2004 r.). Bieg

przedawnienia nie uległ przerwaniu, a w działaniu pozwanych – zgłaszających

zarzut przedawnienia roszczenia powódki – nie można było dopatrzyć się cech

nadużycia prawa w rozumieniu art. 5 k.c. Legitymowanym biernie w sporze nie

mogła być „Gminna Gospodarka Komunalna O.” Spółka z o.o., ponieważ przy

zawieraniu umowy z dnia 6 grudnia 2001 r. występowała ona jedynie jako Zarząd

pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Apelacja powódki została uwzględniona w zakresie dotyczącym kwoty

60.000 zł. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i zasądził na

rzecz powódki tę kwotę od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Podstawę prawną

jej zwrotu był przepis art. 410 § 2 k.c., a roszczenie powódki nie było objęte

rocznym terminem przedawnienia przewidzianym w art. 390 § 3 k.c. Miał tu bowiem

zastosowanie przepis art. 118 k.c. W dłuższym wywodzie prawnym Sąd Apelacyjny

podzielił ocenę Sądu pierwszej instancji odnośnie do prawnej kwalifikacji umowy

z dnia 6 grudnia 2001 r. jako umowy przedwstępnej (art. 389-390 k.c.). Umowa ta

nie mogła być kwalifikowana jako tzw. umowa deweloperska, określona w art. 9

ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 203 ze zm., cyt. dalej jako „ustawa z 1994 r.”), ponieważ – jak wywodził

Sąd – powódki nie można uznać za dewelopera w rozumieniu tego przepisu.

Roszczenie odszkodowawcze powódki (powyżej kwoty 60.000 zł) uległo

przedawnieniu przewidzianemu w art. 390 § 3 k.c.

W skardze kasacyjnej powódki podnoszono zarzuty naruszenia prawa

materialnego, tj. art. 65 § 2 k.c., art. 118 k.c., art. 3531

k.c., art. 361 § 2 k.c., art. 389

k.c. i art. 390 k.c. Z ostrożności procesowej podniesiono także zarzut naruszenia

art. 405 k.c. Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony tylko wobec pozwanego

Miasta W. Skarżąca domagała się uchylenia wyroku Sądu drugiej instancji wobec

tej strony i jego zmianę poprzez zasądzenie od strony pozwanej kwoty 514.000 zł z

odsetkami.

4

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie podstawowe znaczenie ma prawna kwalifikacja

umowy z dnia 6 grudnia 2001 r., określonej przez strony jako „przedwstępna

umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i jego sprzedaży oraz oddania

części gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zmiany wielkości udziałów” (k. 16 i n.

akt sprawy). Umowa ta została zawarta między powódką, Gminą – W. C. i

Wspólnotą Mieszkaniową. Obejmowała ona nieruchomość położoną przy B. nr [...]

w W. Dla określenia jej prawnego charakteru podstawowe znaczenie ma przede

wszystkim jej treść (§§ 2-8 umowy), a nie stosowana terminologia prawna. Oba

Sądy meriti zakwalifikowały omawianą umowę jako umowę przedwstępną w

rozumieniu art. 389-390 k.c., biorąc także pod uwagę zmiany regulacji jej treści,

dokonane w ustawie z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie kodeksu cywilnego oraz

niektórych innych umów (Dz. U. Nr 49, poz. 408). Interpretacji takiej nie można

podzielić z następujących przyczyn.

Po pierwsze, jeżeli umowa z dnia 6 grudnia 2001 r. nie spełnia cech tzw.

umowy deweloperskiej, przewidzianej w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 1994 r., to taka

konstatacja nie może usprawiedliwiać tezy, że analizowana umowa stanowi umowę

przedwstępną w rozumieniu art. 389-390 k.c. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy

w przepisie art. 9 ust. 1 ustawy dostrzega się w piśmiennictwie essentialiae negotii

tej umowy, czy traktuje się ją trafnie jako umowę nienazwaną, łączącą różne

elementy „czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu

inwestycyjnego” (tak np. wyrok Sądu N najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN

305/01, OSNC 2004, z. 7/8, poz. 130). De lege lata ostateczny cel procesu

inwestycyjnego w postaci prawnego wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego

własności wraz z prawami związanymi z własnością tego lokalu mogłoby nastąpić

nie tylko przy wykorzystaniu tzw. umowy deweloperskiej (art. 9 ust. 1 ustawy

z 1994 r.) i umowy przedwstępnej (art. 389 k.c.). W uzasadnieniu wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07 (niepubl.) wyrażono

przekonywające stanowisko, że tzw. umowa deweloperska, która nie czyni zadość

przesłankom ważności umowy zobowiązującej, przewidzianym w art. 9 ust. 1

ustawy z 1994 r., nie staje się umową nieważną (podobnie też wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, niepubl.). Trafnie przy tym

5

zauważono, że prawna regulacja tzw. umowy deweloperskiej (choć bardzo ogólna)

służy jednak przede wszystkim ochronie kontrahenta dewelopera, angażującego

się w proces inwestycyjny budowy lokalu mieszkalnego (por. uzasadnienie cyt.

wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07).

Po drugie, wprawdzie w treści umowy z dnia 6 stycznia 2001 r. można

wyodrębnić elementy umowy sprzedaży w postaci wskazania przedmiotu

sprzedaży (lokalu wraz z prawami z nim związanymi), ceny tego przedmiotu oraz

termin zawarcia tej umowy (a więc elementy właściwe dla typowej umowy

przedwstępnej, art. 389 k.c.), trzeba jednak brać pod uwagę także przewidziany

w niej zasadniczy, kontraktowy obowiązek dokonania prac adaptacyjnych do

którego zobowiązała się powódka (§ 2 pkt 2 umowy). Ten obowiązek inwestycyjny

stanowił pierwszy etap wykonywania analizowanej umowy i jego efektywne

wykonanie otwierało drugi etap realizacji umowy w postaci ustanowienia odrębnej

własności adaptowanego lokalu, sprzedaży go powódce wraz z udziałem

w nieruchomości wspólnej i ustanowieniem na jej rzecz użytkowania wieczystego.

O takiej etapowości umowy z dnia 6 grudnia 2001 r. mogą świadczyć odpowiednie

uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej powołane w treści umowy (§ 2 pkt 3), z których

wynika, że powódka wyłoniona została „jako inwestor części strychu o powierzchni

użytkowej około 70 cm”. Osoby dokonujące stosownych inwestycji o charakterze

adaptacyjnym w budynku wielomieszkaniowym mogły zatem liczyć na uzyskanie

własności adaptowanych lokali mieszkalnych, powstałych w wyniku takich

inwestycji (uchwała nr 1/2001 z dnia 28 listopada 2001 r., § 2 pkt 3 umowy) i to

niekoniecznie w ramach zastosowania prawnej formuły umowy przedwstępnej

w rozumieniu art. 389 k.c. W każdym razie omawiany, kontraktowy obowiązek

inwestycyjny powódki, w sposób zasadniczy determinował charakter omawianej

umowy (jej treść i cel), przynajmniej w sposób eliminujący możliwość zaliczenia jej

– wbrew przyjętej terminologii – do kategorii umowy przedwstępnej w rozumieniu

art. 389 k.c. Oznacza to możliwość przyjęcia innej kwalifikacji prawnej tej umowy.

Z ustaleń faktycznych dokonanych przez Sądy meriti nie wynika to, z jakich

przyczyn nie doszło do wykonania umowy z dnia 6 grudnia 2001 r., tj. wykonania jej

etapu drugiego. W pozwie wspomniano ogólnie o tym, że odmowa ustanowienia

odrębnej własności lokalu nr 35 i jego sprzedaży powódce nastąpiła z przyczyn

6

prawnych określonych w art. 34 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami

z 1997 r. Skoro powódka dochodzi (obecnie tylko od Gminy) roszczenia

odszkodowawczego, powstaje kwestia prawnej oceny przyczyn niewykonania

zobowiązania w świetle postanowień art. 471 k.c. i ewentualnie art. 475 k.c.

Z przedstawionych względów trafny okazał się przede wszystkim zarzut

naruszenia art. 389 k.c. i art. 390 § 3 k.c. w związku z przyjęciem niewłaściwej

kwalifikacji prawnej umowy z dnia 6 grudnia 2001 r. Należało zatem uchylić

zaskarżony wyrok w stosunku do pozwanej Gminy (pkt II i III wyroku) i w tym

zakresie przekazać sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach sądowych (art. 39815

§ 1 k.p.c.).