III CSK 171/10

Sygn. akt III CSK 171/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 marca 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa Nataszy M.

przeciwko B.Investment sp. z o.o. w K.

o złożenie oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 30 marca 2011 r.,

skargi kasacyjnej powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 1 grudnia 2009 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2009 r. zobowiązał stronę

pozwaną – B. Investment Spółka z o.o. z siedzibą w K., do:

- złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

mieszkalnego nr 24 położonego w K. przy ul. L. nr […], z własnością którego

jest związany udział w nieruchomości wspólnej składającej się z działek nr

165/3 i 165/5 (dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczysta, KW

nr [...]), z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu wynoszącym

11/16758 cz.,

- złożenia oświadczenia o przeniesieniu na powódkę Nataszę M. własności

tego lokalu, za cenę brutto 247.793 zł, przy czym powódka oświadcza, że za

tę cenę lokal kupuje,

- złożenia oświadczenia, że cała cena nabycia została przez powódkę

uiszczona. Dalsze powództwo oddalił.

Sąd Okręgowy ustalił, że strony zawarły w dniu 14 grudnia 2007 r. umowę

przedwstępną, w której pozwany zobowiązał się wyodrębnić i przenieść na

powódkę własność przedmiotowego lokalu w terminie do 31 grudnia 2007 r. za

cenę wyżej wskazaną, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób

trzecich. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości macierzystej

w dziale III wpisane są obecnie liczne roszczenia o ustanowienie odrębnej

własności lokali i jej przeniesienie, a w dziale IV hipoteki przymusowe kaucyjne na

zabezpieczenie roszczeń pieniężnych w wysokości 100.000 zł i 200.000 zł na

podstawie postanowień Sądu Okręgowego K. z dnia 3 lipca 2008 r. o udzieleniu

zabezpieczenia oraz w kwocie 1.007.557,63 zł na zabezpieczenie wierzytelności

objętej nakazem zapłaty wydanym w dniu 14 maja 2008 r. Hipoteki ustanowione są

na rzecz Bogusława Z. Powódka nie uzyskała od wierzyciela hipotecznego

oświadczenia o wyrażeniu zgody na wyodrębnienie lokalu w stanie wolnym od

hipotek. Strona pozwana przedstawiła powódce propozycję podniesienia ceny

nabycia lokalu, której ona nie przyjęła.

3

Sąd Okręgowy uznał, że pozwana Spółka bezpodstawnie uchyla się od

zawarcia umowy przyrzeczonej, zatem powództwo jest uzasadnione co do zasady.

Powództwo nie może być jednak uwzględnione w zakresie żądania przeniesienia

na powódkę własności wyodrębnionego lokalu bez obciążeń rzeczowych (hipotek)

powstałych po 31 grudnia 2007 r. Wierzyciel hipoteczny może bowiem dochodzić

zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego czyją własnością jest

nieruchomość (art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych

i hipotece, tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej jako

u.k.w.h.). W razie podziału nieruchomości, hipoteki obciążające pierwotną

nieruchomość obciążą wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku podziału

(art. 76 ust. 1 i 2 u.k.w.h.). Wierzyciel hipoteczny może domagać się po podziale

nieruchomości zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości,

z niektórych lub wszystkich łącznie nieruchomości.

Sąd Apelacyjny podzielił motywy rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego i

zaskarżonym obecnie wyrokiem oddalił apelację powódki, skierowaną przeciwko

częściowemu oddaleniu powództwa.

Dodatkowo wskazał, że kwestię ewentualnego obciążenia lokalu powódki

hipotekami będzie rozstrzygał sąd wieczystoksięgowy dokonujący wpisu prawa

własności przedmiotowego lokalu na rzecz powódki, nie należy ona natomiast do

kognicji sądów orzekających w niniejszej sprawie. Mogłaby ona podlegać badaniu

sądu w sprawie, w której przesłanką rozstrzygnięcia byłoby ustalenie istnienia wady

prawnej rzeczy sprzedawanej np. w razie odstąpienia przez powódkę od umowy,

lub w procesie o obniżenie ceny lub naprawienie szkody wyrządzonej przez

nienależyte wykonanie zobowiązania. Zastrzeżenie w umowie przedwstępnej stron,

że dłużnik zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości „bez obciążeń”

zakwalifikował jako dodatkowe zobowiązanie, za którego niewykonanie lub

nienależyte wykonanie dłużnik odpowiada na podstawie art. 471 k.c.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powódka, w oparciu

o podstawę naruszenia prawa materialnego zarzuciła naruszenie, przez błędną

wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów:

4

- art. 64 k.c. w zw. z art. 390 k.c. oraz art. 65 k.c. przez uznanie, że roszczenie

o przeniesienie własności bez obciążeń nie jest elementem umowy

przedwstępnej,

- art. 17 u.k.w.h. przez uznanie, że wpisanie roszczenia o przeniesienie

własności lokalu mieszkalnego nie posiada prawa pierwszeństwa przed

dokonanym później wpisem o ustanowieniu hipoteki przymusowej,

- art. 18 u.k.w.h., przez uznanie, że jego dyspozycja nie odnosi się do sądu

orzekającego w tej sprawie.

Wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Trafnie, z powołaniem się na stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy

w uchwale składu 7 sędziów z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66 (OSNCP

1968, nr 12, poz. 199), wskazuje skarżąca, że stosunek prawny łączący

kontrahentów umowy przedwstępnej charakteryzuje się tym, iż postanowienia

umowy przyrzeczonej są ustalone w umowie przedwstępnej. Treść oświadczeń woli

składanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej jest więc

z góry określona. To samo dotyczy treści orzeczenia rozstrzygającego powództwo

o zawarcie umowy przyrzeczonej. W związku z tym sąd nie może bez zgody stron

nadać zawartej umowie treści innej od ustalonej w umowie przedwstępnej.

Sąd może powództwo to albo oddalić albo w całości uwzględnić orzekając

o zawarciu umowy przyrzeczonej.

Skarżąca nie ma jednak racji kwestionując dokonaną przez Sąd Apelacyjny

kwalifikację zobowiązania pozwanego do bezobciążeniowego przeniesienia

własności wyodrębnionego lokalu na powódkę, jako nie należącego do istotnych

postanowień umowy przyrzeczonej. W zakres istotnych postanowień umowy

przyrzeczonej wchodzą jej elementy konieczne to jest takie, które są niezbędne do

powstania stosunku prawnego i bez uzgodnienia których przez strony nie byłoby

możliwe ustalenie, jakie świadczenie ma spełnić dłużnik. Nie należą natomiast do

5

nich inne, niemające charakteru koniecznych jej postanowienia, od których jedna

ze stron uzależnia wolę zawarcia umowy.

W konsekwencji nie można podzielić zarzutu powódki, że w sprawie doszło

do niedopuszczalnego nadania umowie przyrzeczonej, w zakresie jej istotnych

postanowień, odmiennej treści, niż ustalona przez strony w umowie przedwstępnej.

Zauważyć przy tym trzeba, że uznanie w okolicznościach przedmiotowej

sprawy i przy uwzględnieniu przyczyn częściowego oddalenia powództwa,

że w odniesieniu do spornego postanowienia umowy mamy do czynienia nie

z dodatkowym zobowiązaniem umownym, lecz z postanowieniem istotnym,

niezbędnym dla powstania stosunku umownego powinno, zgodnie ze stanowiskiem

powołanej wcześniej uchwały Sądu Najwyższego prowadzić do oddalenia

powództwa, które powódka wytoczyła w zamiarze doprowadzenie do zawarcia

umowy przyrzeczonej.

Odrębnym zagadnieniem, jednak pozostającym ze względu na podstawy

i wnioski skargi - poza zakresem jej rozpoznania jest to, czy mimo, iż strony

określiły w umowie przedwstępnej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej,

umowa przedwstępna wywiera zamierzone w niej skutki w sytuacji, gdy istnieje

między nimi spór co do innego postanowienia (tu zawierającego zobowiązanie do

bezobciążeniowego przeniesienia na powódkę własności lokalu) i od jego

korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia strony uzależniają wolę zawarcia umowy

przyrzeczonej, co mogłoby przemawiać za tym, że zawierając umowę

przedwstępną strony nie miały definitywnego i bezwarunkowego zamiaru związania

się umową przyrzeczoną.

Respektując pogląd, zgodnie z którym sąd stwierdzając zawarcie umowy

przyrzeczonej nie może jej bez zgody stron nadać innej treści niż ustalona

w umowie przedwstępnej, wskazać trzeba równocześnie, że w pewnych sytuacjach

orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle

z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej. W postępowaniu

sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy

przyrzeczonej, sąd ustala bowiem treść tej umowy nie tylko na podstawie

postanowień zawartych w umowie przedwstępnej, ale uzupełnia jej treść

6

postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia

społecznego i ustalonych zwyczajów (wyrok SN z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK

268/08, Lex nr 488961).

Umowa przyrzeczona musi, uwzględniać przepisy bezwzględnie

obowiązujące (wyrok SN z dnia 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09, Lex nr

551052). Trafne w tym względzie jest odwołanie się przez Sąd Apelacyjny do

bezwzględnego charakteru praw rzeczowych, skutecznych w stosunku do

wszystkich podmiotów podlegających danemu prawu. Z praw tych wynika

powszechny obowiązek nieczynienia czegokolwiek, co godziłoby w ich treść.

W ścisłym związku z bezwzględnym charakterem praw rzeczowych pozostaje to,

że są związane z rzeczą, a więc mogą być realizowane bez względu na to,

kto aktualnie jest jej właścicielem. Prawom rzeczowym przysługuje pierwszeństwo

przed prawami i roszczeniami osobistymi.

Jeżeli więc nieruchomość została obciążona hipoteką na rzecz osoby

trzeciej, wbrew umowie przedwstępnej, to zobowiązany z umowy przedwstępnej

(dłużnik) nie może bez zgody tej osoby (wierzyciela) przenieść jej własności na

uprawnionego z umowy przedwstępnej bez obciążenia hipoteką. W razie podziału

nieruchomości hipoteka dotychczas ją obciążająca utrzymuje się na wszystkich

nieruchomościach utworzonych w drodze podziału (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.) do czasu

całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. Powstanie hipoteki łącznej

na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. nie stanowi zmiany dotychczasowej hipoteki,

lecz jej przekształcenie, polegające na przystosowaniu zabezpieczenia do nowej

sytuacji, jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (uchwała SN

z dnia 14 lipca 1994 r., III CZP 85/94, OSNC 1995, nr 1, poz. 3). W razie założenia

nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości, bądź przeniesienia

części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, sąd z urzędu przenosi

do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia

ciążące na nieruchomości (art. 76 ust. 1 u.k.w.h. i § 11 ust. 2 oporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg

wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122).

7

Bezzasadnie zarzuca skarżąca naruszenia przepisów art. 17 i 18 u.k.w.h.,

gdyż jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny kwestia, czy wpis prawa własności powódki

w oparciu o wyrok zapadły w niniejszej sprawie nastąpi z obciążeniem tego prawa

hipoteką łączna jest zagadnieniem prawa rzeczowego i nie należy do przedmiotu

rozstrzygnięcia o żądaniu powódki lecz do postępowania wieczystoksięgowego.

Ubocznie jedynie pozostaje więc zauważyć, że ustanowiona w art. 17 u.k.w.h.

zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku

do praw nabytych po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze

czynności prawnych, nie ma więc zastawania do hipoteki przymusowej łącznej

wpisywanej do nowoutworzonej księgi z urzędu.

Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała oddaleniu stosownie do art.

39814

k.p.c.