III CSK 229/10

Sygn. akt III CSK 229/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 kwietnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa E. „S” sp. z o.o.

przeciwko PKS Investment sp. z o.o.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 1 kwietnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 31 marca 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Strona powodowa E. „S” –spółka z o.o. dochodziła od strony pozwanej PKS

Investment – spółki z o.o. kwoty 2.000.000 zł odpowiadającej podwójnej wysokości

zadatku uiszczonego przy zawarciu umowy. Żądanie swoje motywowała tym, że

strony zawarły tzw. umowę rezerwacyjną (obejmującą kilkadziesiąt apartamentów) i

przewidziały w niej zadatek w wysokości 1.000.000 zł, gwarantujący zawarcie w

przyszłości umowy przedwstępnej. Do zawarcia takiej umowy jednak nie doszło, a

strona pozwana złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy rezerwacyjnej.

Sąd Okręgowy zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę

1.000.000 zł z odsetkami, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.

Podstawowe elementy stanu faktycznego są następujące.

W dniu 12 maja 2008 r. strony zawarły umowę rezerwacyjną w formie aktu

notarialnego, obejmującą 69 apartamentów, które miały być wybudowane przez

stronę pozwaną. W umowie tej określono cenę 1 m2

lokalu, wskazywano termin

rezerwacji na dzień 30 czerwca 2008 r. Warunkiem rezerwacji była wpłata przez

powoda kwoty 1.000.000 zł jako tzw. opłaty rezerwacyjnej, opłata ta stanowiła

jednocześnie zadatek. Jako załącznik do umowy przewidziano projekt umowy

przedwstępnej sprzedaży lokali. Termin rezerwacji został przedłużony z inicjatywy

powoda. Dnia 20 maja 2008 r. powód wpłacił opłatę rezerwacyjną, a strony ustaliły,

że w krótkim okresie po zawarciu umowy przedwstępnej zostanie wpłacona przez

powoda kwota 20.000.000 (50 % wartości umowy). Strony prowadziły negocjacje

co do warunków umowy przedwstępnej (co do ceny 1 m2

lokalu, co do wysokości

kar umownych, wysokości odsetek za opóźnienie, terminów zapłaty

poszczególnych transz, możliwości zmian w projekcie umowy przedwstępnej i in.).

Strony wyznaczały sobie kilkakrotnie terminy zawarcia umowy przedwstępnej,

ostatecznie do zawarcia tej umowy nie doszło, ponieważ strona pozwana nie zgodziła

się na obniżenie ceny lokalu bez ustalenia dodatkowych zabezpieczeń i nie stawiła

się w dniu 12 sierpnia 2008 r. w celu zawarcia umowy. Nie doszło też do zawarcia

umowy w dniu 28 sierpnia 2008 r., a w dniu 11 września 2008 r. strona pozwana

złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy rezerwacyjnej na podstawie art. 394

3

§ 1 k.c. (k. 108 akt). W związku z przedłużającymi się negocjacjami stron, pozwana

nie mogła zawrzeć umów z kontrahentami indywidualnymi i była zobowiązana im

wypłacić kwotę podwójnego zadatku.

Sąd Okręgowy przyjął, że strony w toku negocjacji ustaliły zapłatę należności

za lokale na raty i cenę 1 m2

lokalu na kwotę 10.000 zł brutto. Jednakże strona

pozwana uzależniła rozłożenie zapłaty na raty od warunków dodatkowych, tj.

możliwości wprowadzenia w projekcie umowy przedwstępnej (bez konsultacji ze

stroną powodową) zastrzeżenia kar umownych za opóźnienie w uzyskaniu

pozwolenia na użytkowanie, zastrzeżenia odsetek za opóźnienie, zastrzeżenia kary

umownej za wcześniejsze odstąpienie od umowy do momentu zapłaty 20% ceny.

Nie było zatem bezwarunkowej zgody pozwanego na wspomniane zmiany umowy.

W ocenie Sądu Okręgowego, uzasadnione okazało się roszczenie powoda

o zwrot kwoty odpowiadającej wręczonemu zadatkowi. Umowa rezerwacyjna

zawierała wszystkie istotne elementy umowy przedwstępnej. Sąd Okręgowy przyjął,

że w świetle ustaleń faktycznych dokonanych w sprawie nie można określić

w sposób jednoznaczny, której ze stron należy przypisać ostatecznie fiasko

negocjacji. Analizując dokładnie ich przebieg odnośnie do umowy przedwstępnej,

Sąd Okręgowy stwierdził, że aktywność strony powodowej w tych negocjacjach

polegała na uzyskiwaniu nowych koncesji ze strony pozwanego. Gdyby strona

pozwana w sposób sztywny domagała się zawarcia umowy przedwstępnej na

warunkach określonych w umowie rezerwacyjnej, wówczas fiasko negocjacji

obciążałoby stronę powodową i strona pozwana mogłaby zachować zadatek.

Akceptacja jednak propozycji dalszych negocjacji raz już ustalonych warunków

umownych sprawia, że Sąd ten uznał, iż nie można obciążać konsekwencjami

braku porozumienia tylko jednego partnera, tj. stronę powodową. W konsekwencji

Sąd ten przyjął, że wystąpiła sytuacja przewidziana w art. 394 § 3 k.c., co

uzasadniało zasądzenie zwrotu zadatku na rzecz powoda.

W wyniku apelacji pozwanego Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok

(w pkt I i I (I) i oddalił powództwo w całości. Sąd ten podzielił zasadnicze ustalenia

faktyczne Sądu Okręgowego. Zadatek został wręczony pozwanemu w związku

z zawarciem umowy rezerwacyjnej i do umowy tej dołączono projekt umowy

4

przedwstępnej jako załącznik. Umowa przedwstępna nie doszła do skutku,

a wpłacony przez powoda zadatek nie został zwrócony. W tej sytuacji Sąd

Apelacyjny starał się ustalić przyczynę niedojścia do skutku tej umowy oraz to,

która ze stron ponosiła odpowiedzialność za taki stan rzeczy. Nie podzielił

stanowiska Sądu Okręgowego, że przyczyny niezawarcia umowy przedwstępnej

obciążają stronę pozwaną. Umowa rezerwacyjna przewidywała zawarcie umowy

przedwstępnej na wskazanych w niej warunkach m.in. z uwzględnieniem ustalonej

ceny i warunków płatności dla nabywcy. Powód nie był gotowy na takich warunkach

zawrzeć umowę przedwstępną, ani też na warunkach, jakie ostatecznie strona

pozwana gotowa była przyjąć w toku negocjacji. Strona powodowa nie wyraziła woli

zawarcie umowy na pierwotnie ustalonych warunkach. O odmiennej woli tej strony

nie świadczy wysyłanie do strony pozwanej kilku pism latem 2008 r., a więc już po

fakcie niestawienia się przez pozwanego na wyznaczony termin zawarcia umowy.

Nie można zatem przyjąć, że strona pozwana uchylała się od zawarcia umowy

przedwstępnej. Dokonane ustalenia faktyczne wskazują na to, że to właśnie strona

powodowa uchylała się od zawarcia umowy przedwstępnej, a strona pozwana była

gotowa ją zawrzeć na warunkach pierwotnie uzgodnionych (po przyjęciu zadatku).

Wszelkie późniejsze ustalenia stron, o ile można mówić o objęciu ich zgodną wolą,

mogą co najwyżej stanowić o zawarciu innej umowy, ale nie umowy, z którą

powiązany był zadatek. W tej sytuacji nie było podstaw do zwrotu zadatku

wręczonego pozwanemu (ar. 394 § 1 k.c.).

W obszernej skardze kasacyjnej podniesiono jeden zarzut naruszenia prawa

procesowego, tj. art. 328 § 2 k.p.c. Zarzuty naruszenie prawa materialnego ujęto

w kilku grupach, w których eksponowano naruszenie art. 394 § 1 i § 3 k.c., art.

3531

k.c., art. 56 i 60 k.c. w zw. z art. 65 § 1 k.c., art. 77 § 1 w zw. z art. 60 k.c., art.

73 § 1 k.c. w zw. z art.3531

k.c. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania,

ewentualnie – o uchylenie tego wyroku w całości i oddalenie apelacji strony

pozwanej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

5

Przy założonej przez Sąd Apelacyjny koncepcji rozstrzygnięcia nie sposób

twierdzić, że uzasadnienie wyroku tego Sądu zostało sporządzone z naruszeniem

wymagań przewidzianych w ar. 328 § 2 k.p.c. Kwestia, czy pisma wskazane przy

prawnej motywacji zarzutu naruszenia tego przepisu stanowiły „wyraz woli” strony

skarżącej w zakresie zawarcia umowy przedwstępnej, może być podnoszona

w ramach naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 60 k.c. i art. 65 k.c.

Formułując zrzuty kasacyjne i wskazując wiele przepisów k.c., strona

powodowa stara się podtrzymać stanowisko, że istniały – wbrew stanowisku Sądu

Apelacyjnego – dostateczne podstawy do żądania zwrotu zadatku. Według tej

strony, za niedojście do skutku umowy rezerwacyjnej ponoszą odpowiedzialność

obie strony (art. 394 § 3 k.c.), ewentualnie – w związku ze zmianą treści pierwotnej

umowy – zadatek stał się o ogóle bezprzedmiotowy i dlatego powinien zostać

zwrócony stronie powodowej (motywacja prawna pierwszego i trzeciego zarzutu

kasacyjnego).

Obszernie sformułowany katalog podstaw kasacyjnych i wspierająca je

szeroka argumentacja prawna wymaga odpowiedniego uporządkowania zagadnień

prawnych, jakie pojawiły się w rozpoznawanej sprawie i miałyby istotne znaczenie

dla rozstrzygnięcia. W tym zakresie odpowiednie oceny prawne powinny być

dokonywane na podstawie ustaleń faktycznych dokonanych przez Sądy meriti (art.

3933

§ 3 k.p.c.).

Sąd Apelacyjny trafnie stwierdził, że w umowie rezerwacyjnej obie strony

przyjęły na siebie kontraktowy obowiązek w postaci zawarcia umowy

przedwstępnej obejmującej określone kategorie lokali (§ 3 i § 6 umowy z dnia 12

maja 2008 r.). Obowiązek ten powiązany został z umową rezerwacyjną i jego

wykonanie zabezpieczono zadatkiem, wręczonym stronie pozwanej przez stronę

powodową (art. 394 § 1 k.c.). De lege lata nie ma przeszkód prawnych ku temu,

aby zadatkiem nie mógł być objęty także obowiązek zawarcia określonej umowy

przedwstępnej z konsekwencjami prawnymi wskazanymi w art. 394 k.c. Zawarcie

umowy rezerwacyjnej w formie aktu notarialnego i zastrzeżenie w niej zadatku

w odniesieniu do obowiązku kontraktowego w postaci zawarcia umowy

przedwstępnej nie wyklucza możliwości dokonania zmian w umowie rezerwacyjnej

6

(umowie podstawowej) także w innej formie, akceptowanej przez obie strony (np.

w toku negocjacji). Należy podkreślić, że obie strony podjęły negocjacje odnośnie

do ustalenia treści umowy przedwstępnej, będąc zobowiązane wobec siebie do

wykonania takiego obowiązku kontraktowego, wynikającego z umowy

rezerwacyjnej. Z ustaleń Sądu Apelacyjnego wynika, że w toku negocjacji nie

doszło w ogóle do odpowiedniego porozumienia co do wygaśnięcia wspomnianego

obowiązku kontraktowego. Świadczy o tym ten fragment wywodu tego Sądu,

w którym starano się wykazać, że niezawarcie umowy przedwstępnej nastąpiło

z przyczyn obciążających jedną ze stron, tj. stronę powodową.

Z treści umowy rezerwacyjnej wyraźnie wynika to, że strony ustaliły termin

wykonania obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej na dzień 30 czerwca 2008 r.

Datę tę powtórzono dwukrotnie w § 3 i w § 4 ust. 3 umowy. Jednocześnie

wskazano początkową datę obowiązku rezerwacji jako datę uiszczenia przez

nabywcę na rzecz pozwanej opłaty rezerwacyjnej (§ 6 ust. 1 umowy). Uiszczenie tej

opłaty nastąpiło ostatecznie w dniu 20 maja 2008 r.

Jeżeli umowa rezerwacyjna przewidywała obowiązek zawarcia umowy

przedwstępnej, to strony mogły nadać temu obowiązkowi określoną postać

jurydyczną i odpowiednio doprecyzować go w sposób przyjęty w tej umowie.

Kwestia ta jest istotna z punktu widzenia właściwego określenia treści powinności

kontraktowej obarczającej obie strony i oceny jej wykonania. Należy stwierdzić,

że Sąd Apelacyjny trafnie przyjął w tej mierze, iż podstawowe elementy treści

umowy przedwstępnej można było ustalić już w treści umowy rezerwacyjnej (s. 11

uzasadnienia zaskarżonego wyroku; wskazano tam na cenę i warunki płatności).

Elementem precyzującym obowiązek kontraktowy stron (w postaci zawarcia umowy

przedwstępnej) mógł być też odpowiedni projekt umowy przedwstępnej, który

strony uczyniły załącznikiem do umowy rezerwacyjnej (§ 6 ust. 4 umowy), nawet

jeżeli projekt ten nie został przez nie podpisany.

Analizując treść korespondencji stron w toku negocjacji oraz ich zachowanie

się, Sąd Apelacyjny stwierdził, że przyczyna niezawarcia umowy przedwstępnej

leży po stronie powoda (nabywcy), ponieważ strona ta nie była gotowa zawrzeć tej

umowy na warunkach przewidzianych w umowie rezerwacyjnej, ani też na takich

7

warunkach, jakie ostatecznie strona gotowa była przyjąć (s. 11 uzasadnienia

zaskarżonego wyroku). Jednocześnie Sąd Apelacyjny stwierdził, że strona

pozwana była gotowa zawrzeć umowę przedwstępną „na warunkach, jakie zostały

przyjęte przy wręczaniu zadatku”, tzn. na warunkach określonych w umowie

rezerwacyjnej. Stwierdzenie to należy uznać jednak za zbyt kategoryczne

z następujących powodów.

Po pierwsze, obie strony podjęły się negocjacji dotyczących ostatecznej

treści umowy przedwstępnej (obowiązku kontraktowego objętego zadatkiem)

i prowadziły je przez kilka miesięcy po uiszczeniu zadatku przez powoda, tj. do

czasu złożenia przez pozwanego oświadczenia z dnia 11 września 2008 r. Tylko

szczególne okoliczności, pojawiające się w toku negocjacji, mogłyby wskazywać na

to, że jedna ze stron prowadzi je w innym celu niż doprowadzenie do definitywnego

zawarcia umowy przedwstępnej, gdy wiąże ją odpowiednia umowa rezerwacyjna

obejmująca również klauzule o ustanowieniu zadatku.

Po drugie, nie istniały prawne bariery dokonania zmiany treści umowy

podstawowej (rezerwacyjnej) w odniesieniu do objętego nią obowiązku zawarcia

umowy przedwstępnej właśnie w toku negocjacji stron. Wspomniano już bowiem

wcześniej, że strony mogły dokonać zmian w treści umowy pierwotnej, zawartej

w formie aktu notarialnego, także w innej formie. Wykluczenie możliwości

dokonania wspomnianych zmian treści umowy rezerwacyjnej i ustalenia

odpowiednich konsekwencji tych zmian dla istnienia powinności kontraktowej stron

objętej zadatkiem (z dopuszczeniem dojścia do skutku między stronami jakiegoś

innego porozumienia, z którym zadatek nie byłby związany), nastąpiło zatem

w rezultacie niewłaściwego zastosowania art.77 k.c.

Po trzecie, z uzasadnienia wyroku Sądu drugiej instancji nie wynika wyraźnie

to, czy brak gotowości do zawarcia umowy przedwstępnej (wykonania obowiązku

kontraktowego) traktować należy jako zawinioną przez powoda (dającego zadatek)

przyczynę niezawarcia umowy przedwstępnej („niepodpisania umowy

przedwstępnej w winy nabywcy”) w rozumieniu § 6 ust. 3 umowy rezerwacyjnej.

Jeżeli Sąd drugiej instancji przyjmuje właśnie takie założenie, to niezbędne byłoby

jednak bliższe skonstatowanie wspomnianej winy powoda, skoro obie strony

8

dobrowolnie przecież przystąpiły do negocjacji niektórych postanowień umowy

przedwstępnej, negocjacje te trwały jednak jakiś czas, a obowiązek zawarcia

umowy przedwstępnej (gwarantowany zadatkiem) obciążał obu partnerów w toku

rokowań.

Po czwarte, treść § 6 ust. 3 umowy rezerwacyjnej może świadczyć o tym, że

w tym postanowieniach umownych uregulowane zostały skutki prawne

niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku kontraktowego w postaci

zawarcia umowy przedwstępnej z winy jednej ze stron. Może to oznaczać, że

przewidziane w art. 394 § 1 k.c. skutki prawne nie powstaną wówczas, gdy

przyczyna niezawarcia umowy przedwstępnej będzie leżała po jednej ze stron, przy

czym stronie tej nie będzie można przypisać winy w niewykonaniu obowiązku

kontraktowego zabezpieczonego zadatkiem.

Po piąte, Sąd Apelacyjny – zakładając ogólny brak gotowości strony

powodowej do zawarcia umowy przedwstępnej – nie rozważył konsekwencji

prawnych złożonego przez stronę pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy

(z powołaniem się na przepis art. 394 § 1 k.c.) w sytuacji, w której strona

powodowa nie domagała się zawarcia umowy przedwstępnej, kwestionując (m.in.

w skardze kasacyjnej) prawną skuteczność takiego odstąpienia i dochodząc

jedynie zwrotu tego zadatku. Gdyby zatem odstąpienie od umowy okazało się

nieskuteczne (w świetle § 6 ust. 3 umowy), to wspomniana sytuacja mogłaby

prowadzić do wniosku, że mogłoby dojść przynajmniej do dorozumianego

rozwiązania umowy rezerwacyjnej przez strony.

Z przedstawionych racji należało uznać za trafne zarzuty naruszenia art. 394

§ 1 i § 3 k.c. oraz art. 60 k.c. i art. 65 k.c. Bez odpowiednich pogłębionych ocen

prawnych Sąd Apelacyjny przedwcześnie jednak stwierdził niezasadność

roszczenia strony uiszczającej zadatek o zwrot tego zadatku. W tej sytuacji

należało wyrok Sądu Apelacyjnego uchylić i przekazać sprawę temu Sądowi do

ponownego rozpoznania (art.39815

k.p.c.).

md