II CSK 587/10

Sygn. akt II CSK 587/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 czerwca 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)

SSN Marta Romańska

w sprawie z powództwa B. B. i E. B.

przeciwko D. G. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

z siedzibą w P.

o eksmisję,

po rozpoznaniu na rozprawie

w Izbie Cywilnej w dniu 17 czerwca 2011 r.,

skargi kasacyjnej powodów

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 17 czerwca 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części obejmującej punkty I

(pierwszy) i III (trzeci) i w tym zakresie przekazuje sprawę

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo o eksmisję i nakazał

pozwanej Spółce opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokali użytkowych będących

przedmiotem najmu, położonych w P. przy ul. S. [...] i przy ul. K.[...].

W wyniku rozpoznania apelacji pozwanej zaskarżającej wyrok w całości Sąd

Apelacyjny wyrokiem reformatoryjnym oddalił powództwo o eksmisję z lokalu

położonego przy ul. S. [...], odrzucił apelację w pozostałym zakresie oraz zniósł

wzajemnie koszty postępowania odwoławczego, podzielając ustalenia faktyczne

Sądu I instancji.

W ocenie Sądu drugiej instancji przepis art. 687 k.c. ma charakter normy

bezwzględnie wiążącej, za czym przemawia cel tego przepisu i ochrona doniosłych

wartości społecznych, które ograniczają swobodę kontraktową czyniąc

niedopuszczalnym uregulowanie stosunku prawnego przez strony w sposób

odbiegający od wyznaczonego tym przepisem. Funkcją przepisu art. 687 k.c. jest

szczególna ochrona najemcy lokalu, stwierdził Sąd odwoławczy.

Ponieważ powodowie nie wykazali wykonania obowiązku wyznaczenia pozwanej

dodatkowego terminu do opłacenia czynszu, przeto zdaniem Sądu Apelacyjnego

wypowiedzenie umowy najmu nie było prawnie skuteczne.

Niezależnie od powyższego Sąd odwoławczy najpierw dostrzegł wątpliwości

czy pozwana w istocie zalegała z czynszem przez dwa pełne okresy płatności,

by w dalszej części uzasadnienia wyroku stwierdzić, że pozwana w żadnym

momencie nie zalegała z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności.

Następnie Sąd odwoławczy stanowczo stwierdził, że tego rodzaju opóźnienie

w płatności z pewnością nie wystąpiło, choć uznał tę okoliczność za mającą

wyłącznie uboczne znaczenie ze względu na niezachowanie przez powodów

wymogów z art. 687 k.c., tj. niewyznaczenia przed wypowiedzeniem dodatkowego

terminu na zapłatę zaległego czynszu. Z kolei Sąd Apelacyjny stwierdził, że gdyby

przyjąć, iż nastąpiło opóźnienie w płatności czynszu, to i tak powództwo podlegało

oddaleniu wobec naruszenia art. 687 k.c.

3

Skarga kasacyjna powodów, oparta na obu podstawach kasacyjnych,

zaskarża wyrok Sądu Apelacyjnego w części, tj. w pkt I oddalającym powództwo

o eksmisję z lokalu przy ul. S. [...] oraz w pkt III znoszącym wzajemnie koszty

postępowania odwoławczego.

W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej skarżący zarzucili błędną

wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 687 k.c., wskutek wadliwego uznania

bezwzględnie obowiązującego charakteru tego przepisu w sytuacji, gdy przepis art.

673 § 3 k.c. umożliwia stronom wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas

oznaczony w przypadkach określonych w umowie.

Naruszenie przepisów art. 3531

k.c. i art. 673 § 3 k.c. uzasadniono wadliwym

uznaniem, że strony nie mogły ułożyć stosunku najmu lokalu w sposób dokonany

umową z dnia 3 kwietnia 2006 r. w sytuacji, gdy wymienione przepisy zezwalają na

wskazanie w umowie wypadków wypowiedzenia przez każdą ze stron umowy

zawartej na czas oznaczony.

Zarzut zgłoszony w ramach drugiej podstawy kasacyjnej obejmuje

naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez niedostateczne

wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku w odniesieniu do wzajemnej korelacji art.

687 k.c. i art. 673 § 3 k.c.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną strona pozwana wniosła o jej oddalenie

w całości i o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego,

kwestionując zasadność zarzutów przytoczonych w skardze kasacyjnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna oparta została na uzasadnionych podstawach

kasacyjnych, co przesądziło o jej uwzględnieniu.

Zasadnym okazał się zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391

§ 1 k.p.c i to w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

ponieważ uzasadnienie zaskarżonego wyroku dowodzi braku jednoznacznych

stabilnych ustaleń odnośnie do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, co nie

pozwala Sądowi Najwyższemu na ocenę prawidłowości zastosowania

w postępowaniu apelacyjnym przepisów prawa materialnego, a zaskarżone

4

rozstrzygnięcie nie mogło tym samym zostać zaaprobowane w postępowaniu

kasacyjnym. Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stwierdził

najpierw, że wątpliwości wywołuje, czy pozwana zalegała z czynszem przez dwa

pełne okresy płatności, następnie przyjął, że pozwana w żadnym momencie nie

zalegała z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności i że z tego rodzaju

opóźnienie z pewnością nie wystąpiło, określając zarazem swoje wywody w tej

materii mianem rozważań mających uboczne znaczenie.

Z kolei Sąd Apelacyjny wyraził pogląd dowodzący braku jednoznacznych

i stabilnych ustaleń faktycznych, a mianowicie uznając w konwencji hipotetycznej,

że gdyby przyjąć, iż opóźnienie w płatności czynszu wystąpiło to i tak powództwo

podlegało oddaleniu z uwagi na naruszenie art. 687 k.c.

W tej sytuacji uzasadnienie zaskarżonego wyroku dowodzi braku

jednoznacznego ustalenia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, co świadczy

o naruszeniu art. 328 § 2 k.p.c w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w stopniu mogącym mieć

istotny wpływ na wynik sprawy, bo uniemożliwia Sądowi Najwyższemu dokonania

kontroli kasacyjnej w przedmiocie prawidłowości stosowania przepisów prawa

materialnego.

Zasadne okazały się również zarzuty naruszenia art. 3531

i art. 673 § 3 k.c.

przez odmowę ich zastosowania w odniesieniu do umowy najmu lokali i wyłączenie

tym samym swobody kontraktowej stron w kwestii określenia przesłanek

wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.

W judykaturze konsekwentnie przyjmowane jest stanowisko, że nie ma

przeszkód, ażeby strony przewidziały w umowie najmu zawartej na czas oznaczony

możliwość jej wypowiedzenia w razie wystąpienia określonej w tej umowie

przesłanki (por. wyrok SN z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97, OSNC 1998,

nr 9, poz. 144). Wejście w życie z dniem 10 lipca 2001 r. przepisu art. 673 § 3 k.c.,

jednoznacznie pozytywnie przesądzającego już tę kwestię, dowodzi, że także

idąca w tym samym kierunku wcześniejsza interpretacja ówczesnego stanu

prawnego dokonywana przez judykaturę była racjonalna (wyrok SN z dnia 25

listopada 2003 r., II CKN 293/02, niepubl.). Innymi słowy, postanowienie umowy

najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej

5

umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c., ponieważ

istotą tego unormowania jest dopuszczenie możliwości takiego kontraktowego

ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością

(naturą) najmu zawartego na czas oznaczony (uchwała SN z dnia 21 listopada

2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102). Co więcej, w judykaturze

wyrażono nawet dalej idący pogląd, że umowę najmu zawartą na czas oznaczony

można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie na

podstawie art. 673 § 3 k.c. (wyrok SN z dnia 19 czerwca 2009 r., V CSK 487/08,

niepubl.).

Trafnym okazał się również zarzut błędnej wykładni i niewłaściwego

zastosowania art. 687 k.c.

Dla oceny trafności podjętego rozstrzygnięcia istotne znaczenie ma kwestia

skutków naruszenia art. 687 zd. drugie k.c Skarżący – podnosząc zarzut obrazy

powołanego przepisu uznali go za mający charakter względnie obowiązujący.

Oceny zatem wymaga, czy umowa najmu lokalu przewidująca przesłanki

wypowiedzenia tej umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia stanowi

czynność prawną sprzeczną z ustawą, która - zgodnie z at. 58 § 1 k.c. - jest

dotknięta bezwzględną nieważnością.

Regulacja art. 687 k.c. była już przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego.

Według tego przepisu, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą

czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem

wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić

najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty

zaległego czynszu. W uchwale z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66, Sąd

Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli najemca lokalu dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu

co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia

najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez

zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego

terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu - wniósł pozew

o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu,

to wówczas powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić tego

6

powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy wskazuje,

że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez

zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od

doręczenia mu pozwu nie zapłacił zaległego czynszu (zob. uchwała SN z dnia 22

lutego 1967 r., III CZP 113/66, OSNC 1967, nr 6, poz. 102).

Stanowisko takie wyrażane było również w doktrynie. Podkreślano,

że wniesienie pozwu o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji

najemcy można uznać za spełnienie wymagania uprzedzenia najemcy na piśmie

udzielenia mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu

oraz że interes prawny najemcy będzie dostatecznie chroniony przez to, że wyłączy

się możliwość rozwiązania najmu przed upływem miesiąca od chwili złożenia

najemcy oświadczenia wynajmującego zawierającego uprzedzenie o zamiarze

niezwłocznego wypowiedzenia najmu. Przyjmowano też, że wskazania zawarte

w powołanej uchwale Sądu Najwyższego z 1967 r. dotyczą w równej mierze

wszelkich pozasądowych pisemnych wypowiedzeń najmu lokali, w których

wynajmujący oświadcza wolę natychmiastowego rozwiązania najmu z tej

przyczyny, że najemca popadł w zwłokę z zapłatą co najmniej dwóch rat

czynszowych. Także takie wypowiedzenia traktować należy jako uprzedzenie

o zamiarze wypowiedzenia najmu po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu

miesięcznego. Podkreślano jednak, że dla zakończenia stosunku najmu

wynajmujący będzie musiał po upływie miesięcznego terminu złożyć jeszcze jedno

- tym razem w pełni skuteczne - wypowiedzenie najmu, art. 687 k.c. odróżnia

bowiem oświadczenie uprzedzające o zamiarze natychmiastowego wypowiedzenia

od samego wypowiedzenia. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym nie

wymaga jednak zachowania żadnej formy szczególnej, wobec czego może znaleźć

wyraz w każdym zachowaniu się wynajmującego, które w sposób dostateczny

ujawnia wolę natychmiastowego zakończenia najmu (art. 60 k.c.). Popieranie więc

powództwa o eksmisję po upływie miesiąca może być uznane za definitywne

wypowiedzenie najmu (por. wyrok SN z dnia 21 października 2010 r., IV CSK

215/10, niepubl.).

Podzielając przedstawiony kierunek wykładni trzeba stwierdzić, że brak

argumentów przemawiających za udzieleniem najemcy lokalu niewywiązującemu

7

się ze swych obowiązków dalej idącej ochrony. Art. 687 zd. drugie k.c.,

wprowadzający obowiązek wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego

miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu ma na celu wyłącznie ochronę

interesów najemcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od

miesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu. Interes najemcy

będzie więc wystarczająco chroniony przez to, że wyłączy się możliwość

rozwiązania umowy przed upływem miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze

niezwłocznego wypowiedzenia najmu lokalu. Postulowana zatem przez pozwaną

sankcja bezwzględnej nieważności umowy i uznania wypowiedzenia za dokonane

z naruszeniem art. 687 zd. drugie k.c. nie byłaby uzasadniona z punktu widzenia

funkcji tego przepisu.

W sytuacji, w której powodowie złożyli oświadczenie o niezwłocznym

wypowiedzeniu umowy najmu bez dopełnienia obowiązku wyznaczenia

dodatkowego terminu przewidzianego w art. 687 zd. drugie k.c., i zażądali zwrotu

przedmiotu tej umowy, trzeba przyjąć, że uczynili zadość obowiązkowi uprzedzenia

o zamiarze wypowiedzenia po bezskutecznym upływie dodatkowego miesięcznego

terminu. Strona pozwana nie uregulowała zaległych świadczeń w ciągu miesiąca od

złożenia jej wspomnianego oświadczenia, a późniejsze działania powodów, łącznie

z wniesieniem pozwu w niniejszej sprawie, w sposób dostateczny ujawniły ich wolę

natychmiastowego rozwiązania umowy z dnia 3 kwietnia 2006 r. Trzeba podkreślić,

iż pozwana nie kwestionowała tego, że oświadczenie z dnia 12 maja 2009 r.

o niezwłocznym wypowiedzeniu umowy zostało jej przez powodów złożone.

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na podstawie art.

39815

§ 1 k.p.c, a o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie art. 108 § 2

k.p.c.