I CSK 605/10

Sygn. akt I CSK 605/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 sierpnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa Miasta Stołecznego Warszawa

przeciwko Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego "N." w W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 11 sierpnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 kwietnia 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powoda na rzecz

pozwanej kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem

zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 7 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo Miasta

Stołecznego Warszawa o zasądzenie od Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego

N. z siedzibą w W. kwoty 1 264 921,06 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 lipca

2007 r. do dnia zapłaty.

Ustalił, że Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego N. i Gmina W. U.,

poprzednik prawny powoda, zawarły w dniu 16 grudnia 1999 r. notarialną umowę

przedwstępną o zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego działki gruntu. W

umowie tej stwierdzono, że pozwana jest współużytkownikiem wieczystym działki

gruntu położonej w W. przy ul. M., L. i P. oznaczonej nr 5 z obrębu 1-11-06 o pow.

17 659 m2

oraz usytuowanych na niej budynków w ½ części, a drugim jej

współużytkownikiem wieczystym, w tym samym udziale, jest spółdzielnia

mieszkaniowa „P.” a także, iż w dniu 15 sierpnia 1997 r. została zawarta umowa

dzierżawy, którą pozwana wydzierżawiła Gminie U. do dnia 15 marca 2000 r. część

działki nr 5 o pow. 1 505 m2

z przeznaczeniem tego gruntu pod budowę przez

Gminę W.-U. parkingu.

W umowie pozwana zobowiązała się zrzec na rzecz Gminy W.-U. prawa

użytkowania wieczystego wydzielonej geodezyjnie z działki nr 5 parceli o pow. 1

505 m2

, będącej przedmiotem umowy dzierżawy w terminie 10 dni od zniesienia

współużytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, nie później niż do

dnia 30 czerwca 2001 r. Strony uzgodniły też, że w razie niewywiązania się z tego

zobowiązania, lecz po zniesieniu współużytkowania wieczystego działki nr 5,

pozwana Spółdzielnia będzie zobowiązana do naprawienia szkody przez zapłatę na

rzecz Gminy W. U. równowartości gruntu mającego stanowić przedmiot umowy, tj.

kwoty stanowiącej równowartość 458 421 USD według kursu NBP w dniu zawarcia

umowy o zniesienie użytkowania wieczystego, w terminie 10 dni od daty zniesienia

użytkowania wieczystego, tytułem kary umownej.

Notarialną umową z dnia 22 listopada 2001 r. strony potwierdziły

oświadczenia woli, zawarte w akcie notarialnym z dnia 16 grudnia 1999 r. z tym,

że zmodyfikowały jedynie termin zawarcia umowy przyrzeczonej oznaczając go do

dnia 31 grudnia 2002 r.

3

W dniu 5 lipca 2007 r. Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego N.

i Spółdzielnia Mieszkaniowa „P.” zawarły notarialną umowę zniesienia

współużytkowania wieczystego działki nr 5 w taki sposób, że pierwsza z nich

uzyskała prawo do działki nr 5/1 o powierzchni 11 149 m2

, a druga do działki nr 5/2

o powierzchni 6 510 m2

.

Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie o zapłatę dochodzonej kary

umownej stało się wymagalne z dniem 16 lipca 2007 r., a zatem 10 dni po

zawarciu umowy zniesienia współużytkowania wieczystego spornej nieruchomości.

Roszczenie zatem nie było przedawnione, skoro pozew został wniesiony w dniu

2 lipca 2008 r. Wyraził pogląd, że bezskuteczny upływ terminu maksymalnego

nie spowodował wygaśnięcia zobowiązania do zapłaty kary, skoro intencją stron

było wyłącznie zagwarantowanie realizacji obowiązku zrzeczenia się prawa

użytkowania wieczystego części działki nr 5.

Według jego oceny, uwzględnieniu żądania stał na przeszkodzie sposób

oznaczenia tego obowiązku, który skutkował nieważnością umowy. Gdyby bowiem

założyć, że w dacie zawierania umowy przedwstępnej własność nieruchomości

przysługiwała Skarbowi Państwa, zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego

na rzecz strony powodowej nie byłoby dopuszczalne, skoro w świetle

obowiązujących przepisów dochodzi wówczas do wygaśnięcia tego prawa (art. 246

k.c. stosowany w drodze analogii). W rezultacie nieważny byłby zapis umowy

przewidujący obowiązek zapłaty kary umownej za niewykonanie zobowiązania

polegającego na zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego na rzecz Gminy.

Poza tym zauważył, że niezłożenie oświadczenia o zrzeczeniu się prawa

użytkowania wieczystego nie mogłoby skutkować powstaniem po stronie powódki

jakiejkolwiek szkody, która miałaby być wyrównywana zastrzeżoną karą.

Gdyby z kolei przyjąć, że właścicielem nieruchomości była strona

powodowa, to zrzeczenie się prawa użytkowania do niektórych tylko działek byłoby

dopuszczalne dopiero po dokonaniu podziału nieruchomości. Odwołując się do

wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07 (LEX nr

469893) Sąd pierwszej instancji wyraził zapatrywanie, że prawo użytkowania

wieczystego z natury rzeczy obciąża całą nieruchomość gruntową. W związku

z tym do ujawnienia użytkowania wieczystego nie zakłada się odrębnej księgi

4

wieczystej dla tego prawa, ale wpisuje się je w dziale drugim księgi prowadzonej

dla nieruchomości. Pomimo braku wyraźnej regulacji prawnej, wieczystoksięgowy

podział nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego jest

dopuszczalny, jednak stosowne uprawnienie nie przysługuje użytkownikowi

wieczystemu, a wyłącznie właścicielowi nieruchomości. Na uzasadnienie tego

stanowiska powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r.,

III CZP 24/06 (OSNC 2007, nr 2, poz. 24) i podkreślił, że przyjęcie odmiennej

interpretacji prowadziłoby do powstania niezgodnej z prawem sytuacji, w której

tylko część nieruchomości byłaby obciążona prawem użytkowania wieczystego,

a do przeprowadzenia takiego podziału m.st. Warszawa nie zobowiązało się

w umowie i faktycznie do niego nie doszło. Skoro więc umowa z dnia 16 grudnia

1999 r. nakładała na pozwaną obowiązek zrzeczenia się prawa użytkowania

wieczystego co do niewyodrębnionej działki ewidencyjnej, stanowiącej część

nieruchomości obciążonej tym prawem, to jako sprzeczna z przepisami

regulującymi użytkowanie wieczyste jest nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c.

Apelację powoda, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2010 r.

oddalił. Stwierdził, że z oświadczeń złożonych przez strony wynikało także, iż

działka ewidencyjna nr 5 odpowiadała warunkom określonym w art. 5 ust. 1 ustawy

z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie

terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191

ze zm.), a tym samym stała się z dniem 27 maja 1990 r. własnością Dzielnicy

Gminy W. M., a następnie - Gminy W. – U., po czym - m.st. Warszawa. Podkreślił,

że nabycie mienia komunalnego na tej podstawie następowało z mocy prawa,

niemniej za utrwalony w orzecznictwie można uznać pogląd, w myśl którego aktem

niezbędnym jest również wydanie decyzji wojewody, która dopiero legitymizuje

gminę w obrocie cywilnoprawnym, gdyż bez jej istnienia nie może powoływać się

na prawo własności, choćby oczywiste było, że nieruchomość podlega

komunalizacji. W sprawie taka decyzja Wojewody została wydana w dniu 14

listopada 1997 r. i obejmowała między innymi działkę nr 5. Podniósł, że faktu tego

w toku postępowania nie kwestionowano, ani też nie wskazywano jakoby decyzja

komunalizacyjna została wyeliminowania z obrotu prawnego. W konsekwencji

stwierdził, że takie stanowisko pozwanej Spółdzielni, przy - uwzględnieniu

5

dodatkowo treści korespondencji prowadzonej między stronami - było w istocie

przyznaniem tych okoliczności i w rezultacie wątpliwości sądu pierwszej instancji

dotyczące stanu własności spornej nieruchomości nie miały istotnego znaczenia.

Za zbędną również uznał ocenę regulacji zawartych w przepisach

szczególnych, zważywszy na odmienności rozpoznawanego wypadku:

przedmiotowe, w stosunku do art. 17 b ust. 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r.

o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 107, poz.

464 ze zm.) oraz podmiotowe, w stosunku do art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r.,

Nr 102, poz. 651 ze zm.). Pierwszy z wymienionych przepisów normuje bowiem

zrzeczenie się użytkowania wieczystego skarbowych nieruchomości rolnych, drugi

zaś - czynności zdziałanych przez samorządową osobę prawną i państwową osobę

prawną. Podkreślił, że oświadczenia wyrażone w umowach notarialnych z dnia

16 grudnia 1999 r. i z dnia 22 listopada 2001 r. dotyczą, nie mającej charakteru

rolnego, nieruchomości komunalnej, oddanej w użytkowanie wieczyste spółdzielni

mieszkaniowej, która nie stanowi osoby prawnej wymienionej w art. 16 ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Skoro, możliwość zastosowania tych przepisów

szczególnych w sprawie nie wchodziła w rachubę, należało – zdaniem Sądu

Apelacyjnego - rozważyć zagadnienie dopuszczalności sięgania do konstrukcji

zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przez inne kategorie podmiotów,

pomimo braku w kodeksie cywilnym wyraźnego uprawnienia do dokonania takiej

czynności. Zauważył, że w piśmiennictwie pojawiły się poglądy kwestionujące taką

możliwość, z pozostawieniem stronom innego instrumentu - rozwiązania umowy

użytkowania wieczystego. Przychylenie się do tej koncepcji rzutowałoby na ocenę

przedmiotowej czynności prawnej z punktu widzenia jej zgodności z prawem.

Teksty spornych umów nie wskazywały jednak, aby strony przyrzekały zawarcie

umowy rozwiązującej użytkowanie wieczyste, a poza tym do tej też instytucji na

żadnym etapie postępowania strony nie odwoływały się. Jakkolwiek proces

wykładni oświadczeń woli jest złożony i uwzględniać powinien nie tylko

zwerbalizowaną treść dokumentu, to jednak trudno przypisać stronom dokonanie

zupełnie innej czynności niż zamierzały i objęły treścią osiągniętego porozumienia.

6

Wątpliwości Sądu Apelacyjnego wzbudziło określenie w umowie

„beneficjenta” czynności zrzeczenia oraz uzyskanie jego zgody, niemniej ocenił,

że można to było raczej rozpatrywać jako przyzwolenie na dokonanie czynności

zrzeczenia.

Sąd drugiej instancji, niezależnie od zastrzeżeń zgłaszanych w doktrynie

przyjął ugruntowany w judykaturze pogląd dopuszczający zrzeczenie się prawa

użytkowania wieczystego. Uprawnienie to wywiódł z unormowania zawartego w art.

233 k.c., tj. z przyznanej tą normą ogólnej kompetencji do rozporządzania prawem.

Zauważył, że przyjęcie tezy o niedopuszczalności takiej czynności zakładałoby

nieracjonalność ustawodawcy, który niekonsekwentnie przyznałby taką możliwość

w odniesieniu do prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego, a wykluczył

co do prawa o charakterze pośrednim. Podniósł, że uzyskanie w takim przypadku

zgody właściciela nie jest rozstrzygające z punktu widzenia ważności i skuteczności

czynności, ani też nie nadaje samemu zrzeczeniu się prawa charakteru czynności

dwustronnej.

Zauważył, że w świetle postanowienia umowy zrzeczenie miało nastąpić

„na rzecz Gminy W. – U.", gdy tymczasem zrzeczenie jest to czynność

jednostronna rozporządzająca, przy czym jednocześnie to sam ustawodawca

rozstrzyga co dzieje się dalej z tym prawem, wyłączając w tym zakresie swobodę

wyboru użytkownika. Opowiedział się za stosowaniem do zrzeczenia się

użytkowania wieczystego w drodze analogii art. 246 k.c., zauważając, że za jego

uwzględnieniem opowiada się najnowsza judykatura i przedstawiciele doktryny.

Uznał więc, że w razie zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego prawo to

wygasa, a nieruchomość pozostaje przy właścicielu już bez dotychczasowego

obciążenia.

Z tych względów przyjął, że czynności prawne z dnia 16 grudnia 1999 r.

i z dnia 22 listopada 2001 r. stanowiły w istocie zobowiązanie pozwanej spółdzielni

do zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego. Realizacji tego zobowiązania

dotyczyła zastrzeżona w § 3 umowy kara pieniężna. Z treści uzgodnionego w tym

zakresie porozumienia wynika, że kara płatna być miała przez użytkownika

wieczystego w razie nie wykonania zobowiązania w ustalonym w § 2 terminie, lecz

„po zniesieniu współużytkowania wieczystego działki nr ew. 5”. Odwołując się

7

wprost do określenia umowy „10 dni od zniesienia współużytkowania wieczystego,

jednak nie później niż do dnia 30 czerwca 2001 r." (przedłużonego później do 31

grudnia 2002 r.) przyjął, że użyte sformułowania wskazują na posłużenie się przez

strony konstrukcją terminu powiązanego z warunkiem. Zauważył, że judykatura

dopuszcza taką możliwość, przy czym wystąpienie zdarzenia przyszłego

i niepewnego po określonym terminie ma te konsekwencję, że zobowiązanie nie

powstaje (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2007 r., II CSK 241/07,

LEX nr 487506). Warunkiem w rozpatrywanej sprawie było zniesienie

współużytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 5 i to w sposób pozwalający

pozwanej na rozporządzanie konkretną (opisaną w umowie), fizycznie wydzieloną

częścią tej działki. Wyraził zapatrywanie, że do jego skutecznego przeprowadzenia

konieczne było osiągnięcie porozumienia z inną spółdzielnią, przy stwierdzonej

dopuszczalności podziału fizycznego nieruchomości. Tym samym, to przyszłe

zdarzenie, wbrew argumentom skarżącego, według jego oceny było warunkiem

i nie mogło być traktowane wyłącznie w kategoriach wyznaczenia terminu

dokonania czynności.

Zakwestionował pogląd Sądu pierwszej instancji, że dla realizacji

zobowiązania pozwanej bez znaczenia pozostawał termin określony datą

kalendarzową, wskazując, iż przeczyło temu wyraźne brzmienie umowy, której

rozumienie w omawianym zakresie zostało potwierdzone przeprowadzonymi

dowodami osobowymi. Gdyby zresztą do terminu tego strony nie przywiązywały

wagi, nie byłoby uzasadnione jego przedłużanie w oświadczeniu z dnia 22 listopada

2001 r., czy powiązanie właśnie z nim ułatwień egzekucyjnych dla powoda w sferze

zastrzeżonej kary pieniężnej (por. § 3 in fine umowy).

W końcu zgodził się z zapatrywaniem Sądu Okręgowego, że zrzeczenie się

użytkowania wieczystego nie może dotyczyć fizycznej części nieruchomości (wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CZP 183/07, LEX nr 4698934).

Przysługująca użytkownikowi kompetencja do rozporządzania prawem obejmuje

bowiem to prawo w całości lub ułamkowej części. Dokonując czynności odnoszącej

się do części fizycznej nieruchomości użytkownik wkraczałby w sferę uprawnień

rzeczowych właściciela (decydowania o ilości, wielkości, kształcie nieruchomości),

a nadto jednostronnie oddziaływałaby na łączący go z właścicielem stosunek

8

obligacyjny powstały wskutek zawarcia umowy ustanowienia użytkowania

wieczystego. W związku z tym wyraził pogląd, że zrzeczenie się prawa do części

działki nr 5 wymagałoby zatem uprzedniego podziału tej działki przez powoda.

Poza tym w tej materii stwierdził, że nawet jeśli uprawnienia do zainicjowania

postępowania o podział nieruchomości przez użytkownika wieczystego można

doszukać się we wskazanym w apelacji art. 97 u.g.n., to przepis ten nie stanowi

samodzielnej podstawy do uwzględnienia żądania przy braku stosownej decyzji

właściciela nieruchomości, a w sprawie nie stwierdzono, aby właściciel podjął

działania zmierzające do wyodrębnienia działki objętej sporem.

Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony skargą kasacyjną przez

powoda w całości, który wniósł o jego uchylenie i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania, ewentualnie orzeczenie co do istoty sprawy poprzez

uwzględnienie powództwa. Skarga kasacyjna została oparta na podstawie z art.

3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. Skarżący zarzucił obrazę art. 97 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 89 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wbrew zarzutowi skarżącej Sąd Apelacyjny za warunek przyjął zniesienie

współużytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr 5, a nie dokonanie podziału

tej nieruchomości. Już z tego względu zarzut naruszenia art. 89 k.c., jako nietrafnie

uzasadniony, zamierzonego przez skarżącego efektu nie mógł osiągnąć.

Warunkiem w rozumieniu kodeksu cywilnego jest zdarzenie przyszłe niepewne,

od którego została uzależniona skuteczność czynności prawnej. Do tej kategorii

nie należą warunki prawne, przez co rozumie się wynikające z norm prawnych

przesłanki skuteczności czynności prawnej, np. wymagania co do formy czynności

prawnej, czy zezwolenia organów państwowych. Jak trafnie podniesiono

w literaturze uzależnienie skutków prawnych w takich przypadkach uzależnione jest

od treści normy prawnej, a nie od treści czynności prawnej.

Warunek tzw. potestatywny, to warunek zależny od woli stron. W tym

wypadku zastrzeżony w warunku skutek czynności prawnej zależy od określonego

świadomego zachowania się strony czynności prawnej. Pod wpływem prawa

francuskiego (art. 1174 kodeksu cywilnego francuskiego uznał takie warunki

za nieważne) szerokie uznanie znalazł w doktrynie polskiej pogląd, że warunek

9

nie może zależeć wyłącznie od woli zobowiązanego, ponieważ sprawia to,

że zobowiązanie w takim wypadku w ogóle nie powstaje. Pogląd ten jest zbyt

daleko idący, choć należy zgodzić się z wyrażonym w literaturze zapatrywaniem,

że nie mogą być warunkiem w rozumieniu art. 89 k.c. zdarzenia objęte treścią

zobowiązania dłużnika, których spełnienie uzależnione jest całkowicie od jego woli.

Takimi jednak warunkami nie są tzw. warunki mieszane. Zdarzenia należące do tej

kategorii polegają na połączeniu świadomego działania strony z faktem od niej

niezależnym np. z działaniem osoby trzeciej. Trafnie więc Sąd Apelacyjny wywiódł,

że zastrzeżone w umowie z dnia 16 grudnia uprzednie umowne zniesienie przez

uprawnione Spółdzielnie współużytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr

5 stanowiło z przyczyn przez niego wskazanych warunek mieszany, tj. realizujący

hipotezę art. 89 k.c.

Sąd Apelacyjny dokonując wykładni istotnych postanowień przedmiotowej

umowy doszedł do wniosku, że nastąpiło w tym wypadku zastrzeżenie warunku

połączonego z terminem. Posłużenie się tego rodzaju konstrukcją mającą oparcie

w zasadzie swobody umów oznacza uzależnienie skutków czynności prawnej od

zdarzenia przyszłego i niepewnego, jeżeli ono nastąpi we wskazanym terminie.

Powiązanie warunku zawieszającego z terminem ma takie znaczenie że, jeżeli

warunek ziści się po upływie zastrzeżonego terminu skutek czynności nie powstaje

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2007 r., II CSK 241/07, LEX

nr 487506). Skarżąca w skardze nie zakwestionowała skutecznie takiej treści

ustalonej w drodze wykładni przedmiotowej umowy, skoro jako naruszonych nie

wskazała ani art. 65 k.c. ani art. 3531

k.c.

W literaturze trafnie podniesiono, że unormowania dotyczące problematyki

podziału nieruchomości budzą wątpliwości interpretacyjne. Trzeba zgodzić się

ze skarżącą, że art. 97 ust. 1 u.g.n. stanowi, że podziału dokonuje organ

administracyjny na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny. Zgodnie z art.

28 k.p.a., stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy

postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny

lub obowiązek. Interes taki ma osoba, którą przepis prawa materialnego uprawnia

do żądania czynności organu z zamiarem zaspokojenia jakieś potrzeby lub do

żądania zaniechania lub ograniczenia czynności organu, sprzecznych z potrzebami

10

danego podmiotu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie z dnia 1 lutego 2008 r., I SA/Wa 1775/07, LEX nr 456731).

Od tak pojętego interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, to jest

sytuację, w której dany podmiot jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowany

rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej niemniej nie może jednak tego

zainteresowania poprzeć przepisami prawa, mającego stanowić podstawę

skierowania żądania w zakresie podjęcia stosownych czynności przez organ

administracyjny. W orzecznictwie sądów administracyjnych nie budzi wątpliwości

pogląd, że użytkownik wieczysty - jako podmiot prawa którego przedmiotem jest

nieruchomość - ma interes prawny we wskazanym rozumieniu do wszczęcia

postępowania o jej podział (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie z dnia 13 czerwca 2006 r., I SA/Wa 2008 r., I SA/WA 1518/05, LEX nr

230645, w Krakowie z dnia 30 stycznia 2008 r., II SA/Kr 284/07, LEX nr 467094

i w Gliwicach z dnia 1 lipca 2010 r., II SA/GI 40/10, LEX nr 6741115).

Zarzut naruszenia art. 97 ust. 1 u.g.n. nie został jednak postawiony

precyzyjnie, gdyż Sąd Apelacyjny nie zakwestionował uprawnienia Spółdzielni do

wszczęcia postępowania o podział działki ewidencyjnej nr 5, lecz wyraził

zapatrywanie, że „nie stanowi on samodzielnej podstawy do uwzględnienia

żądania, przy braku stosownej decyzji właściciela nieruchomości”. Pogląd ten

został wyrażony jednak w literaturze na gruncie odmiennego stanu faktycznego

i nie uwzględnia faktu, że w chwili zawierania umowy przedwstępnej działka

ewidencyjna nr 5 znajdowała się we współużytkowaniu wieczystym pozwanej oraz

Spółdzielni „P.” po 1/2 części. W powołanej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7

kwietnia 2006 r., III CZP 24/06 (OSNC 2007, nr 2, poz. 24) wyrażono zapatrywanie,

że użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje uprawnienie przewidziane w art. 21

ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z

2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), a więc dotyczy ono połączenia kilku

nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą w jedną

nieruchomość, a nie podziału nieruchomości. Skoro istnieje możliwość zniesienia

współużytkowania wieczystego przez jego fizyczny podział, to z tego względu

istnieje podstawa do wniosku, że zniesienie to jak i konieczny ku temu podział

nieruchomości, następuje bez potrzeby uzyskania zgody właściciela nieruchomości

11

(por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1969 r., III CZP 85/69, OSNCP

1970, nr 10, poz. 172 i z dnia 19 stycznia 1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, nr

9, poz. 147). Poza tym takie uprawnienie użytkownika wieczystego wynika ze

zbywalnego charakteru tego prawa (art. 233 k.c.).

Zauważyć należy, że w orzecznictwie administracyjnym przyjęto,

że wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości jest czynnością

przekraczającą zwykły zarząd i taka czynność wymagała zgody współużytkowników

wieczystych. W razie jej braku jest ona bezwzględnie nieważna. Zgoda pozostałych

współużytkowników może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym

w postępowaniu nieprocesowym, na żądanie tych osób, których udziały wynoszą co

najmniej połowę (art. 605 – 626 k.p.c.). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd jest

ustalenie, że jej cel leży w interesie wszystkich, a nie tylko jednego lub kilku

współużytkowników (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie

z dnia 7 stycznia 2002 r., I SA 1638/00, LEX nr 81991).

Nie wdając się w ocenę tego zapatrywania, albowiem nie jest to konieczne

dla rozstrzygnięcia skargi, należy zauważyć, że w świetle postanowienia umowy

z dnia 16 grudnia 1999 r., zrzeczenie się przez pozwaną użytkowania wieczystego

miało nastąpić nie w odniesieniu do niewydzielonej geodezyjnie części działki

ewidencyjnej nr 5 (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK

183/07, LEX nr 469893), lecz dopiero po dokonaniu jej podziału w odniesieniu do

powstałej w ten sposób nowej nieruchomości. Na marginesie należy zauważyć,

że Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalną umowę przedwstępną do umowy

sprzedaży przyszłej nieruchomości, w której obszar działki określono jedynie

w przybliżeniu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2003 r., III CKN

493/01, Lex Polonica nr 405183). Wykazanie zarzutu naruszenia art. 97 ust. 1

u.g.n. nie mogło jednak prowadzić do uwzględnienia skargi kasacyjnej, gdyż wobec

bezpodstawności zarzutu naruszenia art. 89 k.c., naruszenie to nie pozostawało

w związku przyczynowym z wynikiem rozstrzygnięcia sprawy.

Na marginesie zauważyć należy, że umowa przedwstępna jest umową

zobowiązującą, rodzącą prawa i obowiązki majątkowe, w której świadczenie polega

na złożeniu oświadczenia woli o zawarciu oznaczonej umowy przyrzeczonej.

Świadczeniem tym nie jest natomiast rzecz, której miało dotyczyć to oświadczenie

12

woli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2010 r., III CZP 38/10,

OSNC 2011, nr 1, poz. 11). Jak wynika z ustaleń w umowie z dnia 16 grudnia

1999 r. pozwana zobowiązała się zrzec użytkowania wieczystego wydzielonej

części działki ewidencyjnej nr 5 na rzecz Gminy W. U. Tego rodzaju świadczenie

należało uznać za niemożliwe w rozumieniu art. 387 § 1 k.c. W wypadku zrzeczenia

się użytkowania wieczystego nie dochodzi bowiem ani do zawarcia umowy, ani do

przejścia prawa na właściciela ani na inny podmiot. Zrzeczenie się użytkowania

wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa, tj. skutkiem zrzeczenia jest

zwolnienie prawa własności od obciążeń. Użytkownik wieczysty wywodzi bowiem

swe prawo od właściciela. Obciążając swe prawo, właściciel nie traci swego statusu

i musi się liczyć z wygaśnięciem obciążenia. Choć następuje ono w wyniku

jednostronnej czynności prawnej uprawnionego nie zmienia to pozycji prawnej

właściciela (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04,

OTK-A 2005, nr 3, poz. 24 i uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., III

CZP 26/06, OSNC 2007, nr 3, poz. 39 i z dnia 23 sierpnia 2006 r., III CZP 60/06,

OSNC 2007, nr 6, poz. 81). Wynikająca z art. 387 § 1 k.c. nieważność powstaje z

mocy prawa - taka umowa nie podlega konwalidacji a sąd musi taką nieważność

uwzględnić z urzędu. Zastrzeżona kara umowna jest świadczeniem ubocznym i

jako taka dzieli los świadczenia głównego. Dłużnik nie jest zobowiązany do zapłaty

kary umownej w razie nieistnienia zobowiązania, bezwzględnej nieważności lub

wygaśnięcia zobowiązania głównego. Niezależnie więc od nieskuteczności

podniesionych zarzutów kasacyjnych zaskarżone orzeczenie pomimo do końca

nietrafnego uzasadnienia odpowiadało prawu (art. 39814

k.p.c.).