V CSK 528/10

Sygn. akt V CSK 528/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 listopada 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Krzysztof Strzelczyk

SSA Roman Dziczek

w sprawie z powództwa Zenona W.

przeciwko Dorocie M.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 16 listopada 2011 r.,

skarg kasacyjnych obu stron od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 29 lipca 2010 r.,

1.) oddala obie skargi kasacyjne;

2.) koszty postępowania kasacyjnego wzajemnie znosi.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 20 marca 2009 r. zasądził od pozwanej

Doroty M. na rzecz powoda Zenona W. kwotę 850.456,85 zł z odsetkami od dnia

17 marca 2008 r., oddalił powództwo w części pozostałej i orzekł o kosztach

postępowania.

Sąd ustalił, że strony w dniu 1 września 2005 r. zawarły umowę, na

podstawie której powód zobowiązał się do pośrednictwa i podejmowania działań

zmierzających do zakupu przez pozwaną nieruchomości niezabudowanej

o powierzchni 3,8003 ha położonej w Z., wpisanej do księgi wieczystej nr [...]

prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Z., za wynagrodzeniem prowizyjnym w

wysokości 50 % zysku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Powód dokonał niezbędnych czynności, które doprowadziły do nabycia przez

strony w dniu 30 września 2005 r. udziałów we współwłasności tej nieruchomości

(po ½ części) za cenę 1,1 mln. zł (po 555.000, zł za udział). Następnie, w dniu

5 października 2005 r., powód sprzedał pozwanej swój udział za cenę 550.000, zł.

W umowie „prowizyjnej” z dnia 24 marca 2006 r. strony powtórzyły

postanowienia poprzedniej umowy, rozszerzając ją tylko o czynności powoda

mające na celu doprowadzenie do sprzedaży przez pozwaną zakupionej przez nią

nieruchomości. W dniu tym pozwana udzieliła powodowi pełnomocnictwa

dotyczącego tych czynności.

Powód wyszukiwał nabywców nieruchomości, ale ostatecznie pozwana

sprzedała ją spółce z ograniczoną odpowiedzialnością „Z. P.” z siedzibą w W. w

dniu 9 czerwca 2008 r., w wykonaniu umowy warunkowej z dnia 29 maja 2008 r.

Wcześniej, pismem z dnia 28 sierpnia 2007 r., pozwana odwołała pełnomocnictwo

udzielone powodowi w dniu 21 marca 2006 r. i przestała się kontaktować z

powodem. Stanowiło to – zdaniem Sądu – wypowiedzenie umowy.

Sąd Okręgowy uznał, że umowy stron z dnia 1 września 2005 r. oraz z dnia

21 marca 2006 r. są umowami pośrednictwa w obrocie nieruchomości, do których

stosują się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

3

nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), m.in. art.

179, 180, 182 i 198. Powód bezspornie nie miał uprawnień do prowadzenia

pośrednictwa; nie posiadał licencji i nie był wpisany do rejestru pośredników.

Prowadzenie działalności pośrednictwa bez uprawnień zagrożone jest sankcją

karną, co uzasadnia pogląd, że umowa pośrednictwa zawarta z nieuprawnionym

pośrednikiem jest nieważna (art. 58 k.c.). Konsekwencją nieważności umów stron

jest m.in. to, że powód świadczył powódce usługi nienależnie, w związku z czym

jest uprawniony do żądania zwrotu tego świadczenia na podstawie art. 410 k.c.

Sąd zastosował odpowiednio przepisy o umowie agencyjnej (art. 7581

k.c.) i na

podstawie opinii biegłego ustalił, że wynagrodzenie licencyjnego pośrednika

w obrocie nieruchomościami określane jest zwyczajowo w lokalnych warunkach

stawką prowizyjną w wysokości 5-6 % wartości transakcji przy umowach

wymagających dużego nakładu pracy. Z uwagi na duży nakład pracy powoda Sąd

zastosował stawkę maksymalną (6 %) i odniósł ją do ceny sprzedaży

nieruchomości uzyskanej przez pozwaną (6 % od kwoty 14.174.280,75 zł).

Apelacje wniosły obie strony (powód w części oddalającej powództwo,

a pozwana w części zasądzającej), które zostały oddalone wyrokiem Sądu

Apelacyjnego z dnia 29 lipca 2010 r.

Apelacja pozwanej była – zdaniem Sądu odwoławczego – bezzasadna,

ponieważ nie została dowodowo potwierdzona sugestia, że umowy zostały

ukształtowane pod wpływem groźby powoda (art. 87 k.c.), a zarzuty z art. 189 k.p.c.

i art.761 k.c. nie miały związku z rozpoznawaną sprawą.

Ustosunkowując się do apelacji powoda Sąd Apelacyjny stwierdził

w szczególności, że zakwestionowanie charakteru umów stron dopiero

w postępowaniu odwoławczym było niedopuszczalne, gdyż oznaczało zmianę

powództwa (art. 383 k.p.c.). Z tej przyczyny nie można było, posługując się

przepisem art. 65 § 2 k.c., ustalić, że umowy te nie były umowami pośrednictwa

tylko umowami o wspólnym przedsięwzięciu gospodarczym. Sąd przyjął jednak,

że nie były to umowy pośrednictwa w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce

nieruchomościami, ponieważ powód działał jako „zwykły pośrednik doraźny”

w zakresie czynności faktycznych, a dodatkowo jako pełnomocnik w zakresie

4

czynności prawnych. Umowy prowizyjne były więc ważne, ale nieważny był zapis

w paragrafie drugim umów, określający rozmiar wynagrodzenia prowizyjnego

ponad wysokość orzeczoną w wyroku Sądu Okręgowego. Wyższe wynagrodzenie

byłoby bowiem niezgodne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.).

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyły obie strony, w częściach oddalających

ich apelacje.

Pozwana w skardze kasacyjnej wskazała na naruszenie art. 386 § 4 k.p.c.

przez „pominięcie jej zarzutów merytorycznych, co doprowadziło do nierozpoznania

sprawy w sposób określony naruszonym przepisem”.

Powołała się również na naruszenie prawa materialnego, t.j. art. 87 i 88 k.c.,

„z powodu błędu w subsumcji polegającego na przyjęciu nieistnienia związku

pomiędzy ustalonym przez Sąd stanem faktycznym a wskazanymi normami

prawnymi”.

Powód w skardze kasacyjnej zarzucił naruszenie przepisów procesowych,

a mianowicie:

1.) art. 328 § 2 k.p.c. przez niedostateczne wskazanie przyczyn zastosowania

art. 5 k.c. w odniesieniu do § 2 umowy stron z 21 marca 2006 r.;

2.) art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art. 233 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c. przez

sporządzenie uzasadnienia w sposób nieodnoszący się do oceny materiału

dowodowego przeprowadzonego w drugiej instancji;

3.) art. 382 k.p.c. w związku z art. 233 § 1 k.p.c. i art. 217 § 2 k.p.c. przez

bezpodstawne pominięcie ustaleń dokonanych na podstawie zeznań stron

i zaniechanie uwzględnienia ich woli i zamiaru oraz celu umowy;

4.) art. 383 k.p.c. przez uznanie, że powód dokonał zmiany powództwa

w postępowaniu apelacyjnym oraz przyjęcie, że przepis ten pozwala na

pominięcie dowodu dopuszczonego i przeprowadzonego w postępowaniu

apelacyjnym.

Przedstawił również zarzuty materialne dotyczące naruszenia:

5

1.) art. 65 k.c. przez niewłaściwą wykładnię umowy stron z 21 marca 2006 r.

tylko w oparciu o jej brzmienie językowe oraz pominięcie rzeczywistej woli

i zamiaru stron zmierzających do nadania jej cech umowy o współpracy

gospodarczej polegającej na zakupie i sprzedaży nieruchomości

z największym zyskiem;

2.) art. 3531

k.c. w związku z art. 58 § 2 k.c.

a) przez przyjęcie, że zastrzeżone w § 2 umowy prawo powoda do

udziału zysku (w 50%) naruszało równowagę kontraktową w sposób

sprzeczny z zasadami współżycia społecznego;

b) przez uznanie, że samo naruszenie równowagi kontraktowej jest

sprzeczne z art. 5 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna pozwanej jest bezzasadna.

Niezrozumiały jest procesowy zarzut naruszenia art. 386 § 4 k.p.c. Przepis

ten określa przesłanki uchylenia przez sąd drugiej instancji zaskarżonego wyroku

i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W konsekwencji ogranicza taką

możliwość do wskazanych sytuacji. Sąd Apelacyjny na pewno nie naruszył

powyższego przepisu, odczytanego w sposób poprawny.

Bezzasadny jest także materialnoprawny zarzut naruszenia art. 87 i 88 k.c.

Sąd Apelacyjny stwierdził, iż pozwana nie udowodniła sugerowanej wady

oświadczenie woli określonej w art. 87 k.c. Taka konstatacja mieści się w sferze

oceny dowodów i nie podlega kontroli kasacyjnej (art. 3983

§ 3 k.p.c.).

Skarżąca dążyła do wykazana bezskuteczności umowy (art. 88 k.c. w związku

z art. 87 k.c.), ale takie same skutki wywoła stwierdzona jej nieważność przez Sąd

Okręgowy (art. 58 § 1 k.c.), co spowodowało konsekwencje w postaci rozliczenia

stron w sposób zastosowany przez ten Sąd. Zostało to zaaprobowane instancyjnie

w zakresie wysokości przyznanego powodowi wynagrodzenia. Zaprezentowane

w skardze kasacyjnej pozwanej stanowisko, że powodowi nie przysługuje

wynagrodzenie za duży nakład czynności w jej interesie, nie znajduje

6

jakiegokolwiek oparcia prawnego. Jej skarga kasacyjna podlega więc oddaleniu

(art. 39814

k.p.c.).

Nie może być skuteczna również skarga kasacyjna powoda.

Podstawowe znaczenie mają podniesione w niej zarzuty procesowe,

w szczególności zarzut naruszenia art. 383 k.p.c.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego, że przepis ten miał

zastosowanie w rozpoznawanej sprawie i wyłączył możliwość powołania się przez

powoda, dopiero w postępowaniu apelacyjnym, na zupełnie inny rodzaj umowy

łączącej strony. Powód powołał się w pozwie na dwie umowy (z dnia 1 września

2005 r. i z dnia 21 marca 2006 r.), które mają identyczną treść, z rozszerzeniem

obowiązków przyjmującego zlecenia w umowie późniejszej. Druga umowa jest

w istocie aneksem do pierwszej umowy, precyzującym ostatecznie warunki

kontraktu, z datą pewną, w dniu 21 marca 2006 r. Umowę tę strony uznawały za

umowę zlecenia, której treścią było pośrednictwo polegające na podejmowaniu

przez powoda działań prowadzących do nabycia wskazanej nieruchomości,

a następnie - do jej sprzedaży przez pozwaną jako właścicielkę.

Strony jednoznacznie odwołały się do przepisów o zleceniu, w szczególności do

art. 746 k.c.

Oba Sądy potraktowały tę umowę jako umowę pośrednictwa, aczkolwiek

z innymi konsekwencjami prawnymi. Taka ocena była prawidłowa, gdyż umowa

nawiązywała wprost do obowiązków powoda jako pośrednika i była zgodna

z wykładnią gramatyczną tego kontraktu. Kodeks cywilny nie wyodrębnia takiej

umowy, ale w judykaturze i doktrynie przyjmuje się, że zlecenie przyjmującemu

dokonywania czynności prowadzących do nabycia nieruchomości przez

zlecającego stanowi umowę pośrednictwa przewidzianą w ustawie z 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz.

651, dalej: „u.g.n.”).

Powód miał obowiązek określić w pozwie swoje żądanie, z przytoczeniem

okoliczności je uzasadniających (art. 187 § 1 i 2 k.p.c.), a w sprawie gospodarczej

(taki charakter ma rozpoznawana sprawa) obowiązany był ponadto podać

wszystkie twierdzenia oraz dowody na ich poparcie pod rygorem utraty prawa

7

powoływania ich w toku postępowania, chyba że było to niemożliwe później,

co powinien jednak wykazać w terminie dwutygodniowym (art. 47912

§ 1 k.p.c.).

Powód w pozwie podał, że dochodzi roszczenia z umowy zlecenia polegającej na

pośrednictwie. Nie nasuwało to wątpliwości, ponieważ było zgodne z jednoznaczną

treścią umowy, która została sporządzona przy pomocy profesjonalnej pomocy

prawnej. Te stanowisko było wiążące, usankcjonowane prekluzją dowodową z art.

47912

§ 1 k.p.c. Nie doszło przy tym w postępowaniu pierwszoinstancyjnym do

zmiany powództwa w trybie art. 193 k.p.c.

Przedstawiona w apelacji powoda propozycja daleko idącej wykładni umowy

stron oznaczała w istocie zastąpienie umowy o jednoznacznej treści nową umową

(spółki, cichej spółki, nienazwanej?). Nie można jednak dokonać w ramach

wykładni (art. 65 k.c.) takiego „przekształcenia” umowy, które stworzyłoby nową,

odmienną umowę, o zupełnie innej relacji między stronami, w treści której

powstałyby inne prawa i obowiązki stron, wykreowane możliwości rozwiązania

umowy, skutki nieuprawnionego odstąpienia od umowy i.t.d. Stanowisko Sądu

Apelacyjnego trafnie zatem przyjęło, że art. 383 k.p.c. uniemożliwił zmianę

powództwa w postępowaniu apelacyjnym (por. też wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 19 listopada 1998 r., II CKN 32/98, OSNC 1999, nr 3, poz. 7). Nie ma przy

tym wątpliwości, że zakaz przewidziany w art. 383 k.p.c. wyłącza możliwość

wykorzystania w postępowaniu apelacyjnym dowodów przeprowadzonych w tym

postępowaniu na użytek zmiany powództwa. Istnieje niewątpliwy priorytet art. 383

k.p.c. wobec art. 382 k.p.c., a tym samym przeprowadzone w drugiej instancji

dowody mające wykreować nową umowę były niedopuszczalne.

Z przedstawionych przyczyn kontrolą kasacyjną jest objęta umowa stron

jako umowa pośrednictwa, przy czym konstruowanie przez Sąd Apelacyjny umowy

„zwykłego pośrednictwa doraźnego” jako ważnej umowy nie ma jurydycznego

uzasadnienia, gdyż potwierdzałoby możliwość uprawnionego działania na rynku

nieruchomości nieuprawnionych pośredników. Trafne jest w związku z tym

zakwalifikowanie przez Sąd Okręgowy umowy stron jako umowy pośrednictwa, do

której mają zastosowanie przepisy o pośrednictwie zamieszczone w ustawie z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarowaniu nieruchomościami.

8

Takie stanowisko ma jednoznaczne oparcie w judykaturze (zob. uchwałę

Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP 69/07, OSNC 2008, nr 9, poz.

99 oraz wyrok z dnia 19 stycznia 2011 r., V CSK 173/10, OSNC 2011, nr 10,

poz. 113) oraz piśmiennictwie. W wyroku z dnia 19 stycznia 2011 r. (V CSK 173/10)

Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

zawarta z osobą niemającą uprawnień do wykonywania zawodu pośrednika

w obrocie nieruchomości jest nieważna. Nieważnością objęta jest każda umowa

zawarta z pośrednikiem niemającym licencji zawodowej (art. 179 ust. 2 u.g.n.)

i niewpisanym do centralnego rejestru pośredników (art. 179 ust. 4 u.g.n.).

Wprowadzenie ustawowego monopolu profesjonalnego pośrednictwa oznacza

ucywilizowanie obrotu nieruchomościami w interesie kontrahentów, ponieważ

uprawnieni pośrednicy muszą się wykazać sprawdzoną wiedzą, podlegają

obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej oraz są objęcie

szkoleniami i kontrolą zawodową. Oznacza to jednocześnie ustawowe

ograniczenie swobody kontraktowania (art. 179 ust. 3 u.g.n.), wymuszane sankcją

karną (art. 198 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 i 3 u.g.n.).

Stwierdzenie nieważność umowy stron oznacza w konsekwencji,

że nieważne są wszystkie jej postanowienia, także co do wysokości ustalonego

wynagrodzenia prowizyjnego (art. 58 k.c.), a rozliczenie stron następuje w sposób

przedstawiony przez Sąd Okręgowy z wykorzystaniem opinii biegłego.

Należało w konsekwencji oddalić obie skargi kasacyjne (art. 39814

k.p.c.)

oraz znieść wzajemnie koszty postępowania kasacyjnego stron (art. 100 k.p.c.).