III CSK 66/11

Sygn. akt III CSK 66/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 grudnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Alfreda K.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej " K." w K.

o stwierdzenie nieważności uchwały,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 2 grudnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 14 października 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Powód Alfred K. domagał się stwierdzenia nieważności uchwały nr 35 z dnia

6 marca 2003 r. Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „K.” w K. z powodu jej

niezgodności z prawem, jak i naruszenia jego interesu prawnego. Uzasadniając

żądanie wskazał, że zaskarżoną uchwałą podjętą na podstawie art. 42 ustawy z

dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, pozwana określiła

przedmiot odrębnej własności lokali w nieruchomości stanowiącej działkę nr 89/13.

Od 6 stycznia 2000 r. jest on dzierżawcą części tej nieruchomości, zabudowanej

budynkiem, w którym prowadzi działalność gospodarczą. Koszty budowy tego

budynku w całości poniósł jego poprzednik prawny. Uchwała, z naruszeniem art. 42

ust. 2 powołanej ustawy, w brzmieniu obowiązującym na datę jej wyłożenia do

wglądu, w opisie przedmiotu odrębnej własności lokalu nie uwzględnia lokali o

innym przeznaczeniu, co narusza powołany przepis i prawa powoda. Brak

powiadomienia o terminie i miejscu wyłożenia projektu uchwały do wglądu

uniemożliwił mu zgłoszenie wniosku o wprowadzenie zmian. Wiedzę o podjęciu

uchwały podjął dopiero w dniu 19 marca 2010 r. i z zachowaniem terminu z art. 43

ust. 5 ustawy zaskarżył uchwałę do Sądu.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa wskazując, że powód nie jest

osobą, której, zgodnie z treścią art. 42 powołanej ustawy, przysługiwało roszczenie

o przeniesienie własności lokalu; roszczenie takie nie przysługuje bowiem

dzierżawcom nieruchomości, stąd też uchwała prawidłowo nie określała przedmiotu

odrębnej własności lokalu powoda.

Wyrokiem z dnia 15 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo

wskazując, że zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

uprawniony do żądania przeniesienia własności lokalu jest najemca, a nie

dzierżawca i nie ma podstaw do rozszerzenia podmiotowego działania tego

przepisu. Zaskarżona uchwała nie naruszała przeto praw powoda, tym samym

powództwo podlegało oddaleniu.

3

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 14 października 2010 r. oddalił apelację

powoda od wyroku Sądu Okręgowego podzielając ustalenia faktyczne tego Sądu i

jego argumentację prawną.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego, opartej na zarzucie

naruszenia art. 43 ust. 1, art. 39 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

(w brzmieniu obowiązującym na dzień wyłożenia projektu zaskarżonej uchwały,

to jest według stanu prawnego z dnia 9 grudnia 2002 r.) w związku z art. 694 k.c.

i art. 43 ust. 5 tej ustawy, powód domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku

i przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania,

ewentualnie uchylenia również wyroku Sądu pierwszej instancji i przekazania

sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przepis art. 39 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym w dniu wskazywanym przez

skarżącego, to jest według stanu z dnia 9 grudnia 2002 r., w ust. 1 stanowił

(zmiana dokonana przez art. 8 ustawy z dnia 21 grudnia 2001 r., Dz. U. Nr 154,

poz. 1802), że na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu

użytkowego, w tym spółdzielcze prawo do garażu, spółdzielnia mieszkaniowa jest

zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę o przeniesienie własności lokalu, po

dokonaniu przez niego spłaty wymienionych w tym przepisie długów. Ust. 3

stanowił, że przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do najemców pracowni

istniejących w dniu wejścia w życie ustawy, wykorzystywanych przez twórcę do

prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, a także do najemców garaży

lub lokali o innym przeznaczeniu, jeżeli nakłady na budowę takiego lokalu, garażu

lub pracowni w pełnym zakresie poniósł najemca, choćby nawet nie był członkiem

spółdzielni, lub ponieśli je jego poprzednicy prawni. Po zmianie, z dniem

15 stycznia 2003 r. (Dz. U. z 2002 r., Nr 240, poz. 2058), m.in. przez skreślenie

w tym artykule ust. 5 i po wejściu w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia

30 marca 2004 r. sygn. akt K 32/03 (Dz. U. Nr 63, poz. 591) uznającego art. 39

ust. 1 za niezgodny z art. 2 w związku z art. 64 ust. 2 Konstytucji, w zakresie

4

w jakim uzależniając realizację roszczenia od istnienia stosunku członkostwa

wyłącza osoby, które nabyły to roszczenie na podstawie poprzednio

obowiązującego przepisu, oraz po zmianie dokonanej z dniem 22 lipca 2005 r.

(Dz. U. Nr 122, poz. 1024), powołany przepis przyznaje roszczenie o zawarcie

umowy o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu lub o przeniesienie

własności lokalu najemcy lokalu użytkowego, nie wiążąc tego uprawnienia

z członkostwem. Jak wynika z powyższego, mimo kilkukrotnych zmian przepisu,

roszczenie (którego przysługiwanie danemu podmiotowi czyniło ten podmiot

uprawnionym do uzyskania informacji o wyłożeniu do wglądu projektu uchwały

i legitymowanym do składania wniosków dotyczących zmian uchwały,

a w konsekwencji legitymowanym do zaskarżenia projektu takiej uchwały),

ustawodawca przyznawał i przyznaje najemcom lokali (o innym przeznaczeniu,

użytkowych).

Skarżący, powołując art. 694 k.c., który stanowi, że do dzierżawy stosuje się

odpowiednio przepisy o najmie, wyrażał pogląd, że roszczenie, o którym mowa,

przysługuje nadto dzierżawcom, a zatem i jemu.

Rozważając zasadność stanowiska powoda uwzględnić należy, że Sąd

Najwyższy, zgodnie z treścią art. 39813

§ 2 k.p.c. związany jest

ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia.

Zatem prawidłowość zastosowania prawa materialnego oceniać może tylko

w granicach ustalonego stanu faktycznego i o tyle, o ile w ramach tej podstawy

skarżący zarzucił naruszenie konkretnego przepisu prawa materialnego. Z ustaleń

faktycznych poczynionych przez Sądy obu instancji, opartych na przedstawionej

przez skarżącego umowie i zawartych w pozwie, niespornych między stronami,

twierdzeniach, wynikało zaś, że powód w dniu 6 stycznia 2000 r. zawarł z pozwaną

Spółdzielnią umowę dzierżawy terenu znajdującego się w wieczystym użytkowaniu

Spółdzielni, o powierzchni 104 m2

, czynsz dzierżawny również został obliczony od

powierzchni wydzierżawionego gruntu, 104 m2

. Z umowy zawartej przez strony nie

wynikają dla powoda żadne prawa do budynku (lokalu) wzniesionego przez

poprzedniego dzierżawcę gruntu. To grunt (prawo do gruntu) pozwana

wydzierżawiła powodowi, a nie lokal, budynek.

5

Budynek wzniesiony przez dzierżawcę (osobę związaną węzłem

obligacyjnym z wieczystym użytkownikiem, która prawo do władania gruntem

wywodzi od użytkownika wieczystego) na gruncie oddanym w wieczyste

użytkowanie, stanowi własność wieczystego użytkownika (art. 235 k.c., por. też

uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r. III CZP 60/11, niepubl.).

Nieruchomość budynkowa, podobnie jak i nieruchomość gruntowa, będąc rzeczą

(art. 693 k.c.), może być przedmiotem dzierżawy, może też być przedmiotem

najmu. Jednak dopiero istnienie między stronami umowy najmu lub dzierżawy

budynku (lokalu) czyniłoby aktualne rozważania co do zasadności powództwa.

Powód dowiódł wyłącznie jednej okoliczności, że jest dzierżawcą gruntu objętego

wieczystym użytkowaniem, nie wykazał, że wiązała go ze Spółdzielnią umowa

dotycząca lokalu, budynku, wzniesionego na użytkowaniu wieczystym. Również

w skardze kasacyjnej nie podniesiono zarzutu naruszenia art. 65 k.c. przez wadliwą

wykładnię umowy z dnia 6 stycznia 2000 r.

W tej sytuacji stwierdzić należy, że dzierżawcy gruntu znajdującego się

w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje, na podstawie

art. 39 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, roszczenie o zawarcie

umowy o przeniesienie własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na

tym gruncie przez dzierżawcę. Tym samym powód nie był legitymowany do

zaskarżenia uchwały.

Z przedstawionych zatem powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. orzekł jak w sentencji.