I CSK 149/11

Sygn. akt I CSK 149/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 grudnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa A. B. i M. B.

przeciwko M. Spółce z o.o. w S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 grudnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 16 września 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację

powodów i zarazem uwzględniającej powództwo (pkt I ppkt 1)

oraz w części oddalającej apelację strony pozwanej (pkt III)

a także orzekającej o kosztach procesu (pkt I ppkt 3 i pkt IV)

i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 29 grudnia 2009 r. Sąd Okręgowy Gospodarczy zasądził od

pozwanej M. sp. z.o.o. w S. na rzecz powodów A. B. i M. B. kwoty po 244 000 zł z

ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r., tytułem zwrotu zadatku, oddalając

roszczenie o zwrot podwójnej kwoty zadatku i odszkodowanie za nie zawarcie

umowy przyrzeczonej.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że strony w dniu 6 listopada 2008 r. zawarły

przedwstępną umowę sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu i własności

położonego na nim budynku hotelowego, określonych bliżej w umowie.

Strona pozwana zobowiązała się do sprzedaży powodom tej nieruchomości za

cenę 7 300 00 zł plus VAT w kwocie 1 606 000 zł, a powodowie zobowiązali się

nieruchomość kupić do dnia 7 stycznia 2009 r. W dniu zawarcia umowy

przedwstępnej powodowie wpłacili stronie pozwanej zadatek w wysokości 400 000

zł plus VAT w kwocie 88 000 zł, co zostało zaznaczone w umowie. Zobowiązali się

do wpłacenia zaliczki w wysokości 6 200 000 zł plus VAT w kwocie 1 364 000 zł

przed zawarciem umowy sprzedaży, najpóźniej do dnia 7 stycznia 2009 r.

Natomiast strona pozwana zobowiązała się przed zawarciem umowy przyrzeczonej

przedstawić zgodę Banku na wykreślenie hipotek obciążających przedmiotową

nieruchomość w łącznej kwocie 10 295 000 zł.

Strony uzgodniły termin zawarcia umowy przyrzeczonej na dzień 6 stycznia

2009 r., a w dniu 5 stycznia powodowie podpisali umowy kredytowe z Bankiem,

które miały być zrealizowane do dnia 7 stycznia 2009 r. po przedłożeniu aktu

notarialnego zawarcia umowy przyrzeczonej, zawierającego oświadczenie

o ustanowieniu na rzecz Banku hipotek kaucyjnych. W dniu 6 stycznia 2009 r.

strona pozwana nie uzyskała zgody Banku na wykreślenie hipotek i prosiła

o przesunięcie tego terminu do 13 stycznia 2009 r., na co powodowie przystali.

W tym dniu strona pozwana przedstawiła pismo Banku informujące o wysokości

obciążenia kredytowego strony pozwanej i stwierdzające, że spłata tego zadłużenia

przez pozwaną spółkę spowoduje zwolnienie przez Bank nieruchomości od

obciążających ją hipotek, co powodowie uznali za niewystarczające i do zawarcia

3

umowy przyrzeczonej nie doszło. Strona pozwana w dniu 3 lutego 2009 r. złożyła

pismo o odstąpieniu od umowy z powodu nie wpłacenia zaliczki przez powodów,

którzy pismo to uznali za bezskuteczne, żądając zawarcia umowy.

W tym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji stwierdził, że żadnej

ze stron nie można przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku

zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem obie zawarły umowę przedwstępną

podejmując ryzyko: kupujący co do możliwości uzyskania kredytu na nabycie

nieruchomości a zbywca co do możliwości wykreślenia istniejących hipotek

obciążających nieruchomość. W konsekwencji Sąd pierwszej instancji powołując

się na art. 394 § 3 k.c. uznał, że powodom należy się zwrot zadatku z podatkiem

VAT z odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r. tj. od dnia kiedy strona pozwana złożyła

oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Po rozpoznaniu apelacji obu stron Sąd Apelacyjny zaskarżonym

wyrokiem z dnia 16 września 2010 r., uwzględniając częściowo apelację powodów,

zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że zasądził od strony

pozwanej na rzecz M. B. kwotę 491 104,90 zł a na rzecz A. B. kwotę 491 302,54

zł, obie kwoty z ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r., oddalając

powództwo w pozostałej części, zmienił też odpowiednio rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania, oddalił apelację powodów w pozostałej części a apelację strony

pozwanej oddalił w całości i orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że obie strony nie wykonały zobowiązań

zawartych w umowie przedwstępnej: pozwana złożenia zgody Banku na

wykreślenie hipotek a powodowie wpłacenia zaliczki. Zobowiązanie pozwanej

wynikało z tego, że nieruchomość obciążona była hipotekami i niezależnie od

źródeł uzyskania środków na finansowanie ceny nabycia nieruchomości,

pozostawienie tych hipotek prowadziłoby do sytuacji, w której nabywcom po

wpłaceniu zaliczki, a następnie całej ceny pozostałaby nieruchomość obciążona

hipotekami w kwocie ponad 10 000 000 zł. Sąd Apelacyjny uznał, że strona

pozwana przyjęła ryzyko uzyskania zgody Banku na wykreślenie hipotek bez

względu na to czy wygaśnięcie zabezpieczenia hipotecznego byłoby skutkiem jej

4

działania (np. zapłaty czy potrącenia), czynności prawnej z wierzycielem, czy

działań samego wierzyciela.

Oceniając natomiast obowiązek kupującego zapłaty zaliczki na cenę

nabycia nieruchomości z umowy przyrzeczonej stwierdził, że jest to w istocie

obowiązek zapłaty ceny nabycia nieruchomości, który powstaje dopiero przy

zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Niewpłacenie tej zaliczki nie może,

zdaniem Sądu Apelacyjnego, skutkować odstąpieniem strony pozwanej od umowy

przedwstępnej, skoro nie jest to umowa wzajemna a postanowienia umowy stron

nie tylko nie przewidywały prawa odstąpienia od umowy, lecz stanowiły że w razie

nie wpłacenia zaliczki naliczane będą odsetki ustawowe od dnia 7 stycznia 2009 r.

W konsekwencji uznał, że strona pozwana zarówno nie wykonała

swojego zobowiązania do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek, jak

i bezpodstawnie odstąpiła od umowy, do czego nie była uprawniona.

Uznał, że ponieważ przy umowie przedwstępnej dany był zadatek jako

sankcja na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, powodom,

w chwili, gdy strona pozwana nie wywiązała się z umowy nie przedstawiając zgody

Banku na wykreślenie hipotek i odstępując od umowy przedwstępnej, przysługiwało

na podstawie art. 394 § 1 k.c. prawo żądania sumy dwukrotnie wyższej od kwoty

zapłaconego zadatku wraz z podatkiem VAT. Powodowie, zdaniem Sądu drugiej

instancji, mają zgodnie z art. 394 k.c. prawo zarówno do odszkodowania w zakresie

ujemnego interesu umownego jak i do otrzymania podwójnego zadatku w kwocie

po 488 000 zł. Powód M. B. poniósł w zakresie ujemnego interesu umownego

szkodę w wysokości 3 104,90 zł a powód A. B. w wysokości 3 302,54 zł w związku

z uiszczeniem kosztów notarialnych i te kwoty, łącznie z kwotą podwójnego zadatku

zostały na ich rzecz zasądzone przez Sąd Apelacyjny, który wskazał, że zasądził je

z ustawowymi odsetkami od dnia 7 kwietnia 2009 r., choć wymagalność tych kwot

powstała w chwili, gdy strona pozwana oświadczyła, że odstępuje od zawarcia

umowy.

W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach, obejmującej

uwzględnienie apelacji powodów i powództwa oraz oddalenie apelacji strony

pozwanej i rozstrzygnięcie o kosztach procesu - strona pozwana w ramach

5

pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie art. 65 § 2 k.c. przez błędną wykładnię

i przyjęcie, że strona pozwana zobowiązała się w umowie przedwstępnej do

uzyskania bezwarunkowej zgody Banku na wykreślenie hipotek; art. 65 § 1 k.c.

przez niewłaściwe zastosowanie i nie uwzględnienie okoliczności, w których zostało

złożone oświadczenie woli o zawarciu umowy przedwstępnej oraz tego,

że zastrzeżenie w niej obowiązku zapłaty przez powodów w formie zaliczki prawie

całej ceny miało na celu uzyskanie przez stronę pozwaną środków na spłatę

zadłużenia hipotecznego, co umożliwiłoby uzyskanie przez nią zgody Banku na

wykreślenie hipotek, a zatem oba te zobowiązania były prawnie i ekonomicznie

powiązane ze sobą; naruszenie art. 471 w zw. z art. 390 § 1 w zw. z art. 394 § 1

w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu,

że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które

ponosi odpowiedzialność strona pozwana oraz że powodowie, mimo iż sami nie

odstąpili od umowy przedwstępnej, mogą żądać dwukrotnej kwoty zadatku; art. 471

w zw. z art. 389 § 1 w zw. z art. 394 § 1 w zw. z art. 65 § 1 i 2 i w zw. z art. 89 k.c.

przez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że powodowie nie byli

zobowiązani do uiszczenia zaliczki określonej w umowie przedwstępnej do chwili

zawarcia umowy przyrzeczonej; art. 394 § 1 w zw. z art. 389 § 1 k.c. przez ich

niezastosowanie w wyniku przyjęcia, że ponieważ umowa przedwstępna nie jest

umową wzajemną a strony nie zastrzegły w niej umownego prawa odstąpienia od

umowy, to strona pozwana nie miała prawa odstąpić od umowy, mimo zastrzeżenia

w umowie przedwstępnej zadatku i wprowadzenia do niej postanowień art. 394 k.c.;

art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od

towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm. - dalej: „ustawa o podatku VAT”)

w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu,

że kwotę zadatku przewidzianego w art. 394 § 1 k.c. stanowi kwota główna

powiększona o należny podatek VAT; art. 390 § 1 w zw. z art. 394 § 1 w zw. z art.

389 § 1 k.c. przez błędną wykładnię i przyjęcie, że możliwość żądania zwrotu

wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości jest niezależna od roszczenia

odszkodowawczego o naprawienie szkody w granicach ujemnego interesu

umownego i że oba te roszczenia mogą być dochodzone łącznie; art. 481 § 1 w zw.

z art. 455 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że odsetki

6

od dwukrotnej kwoty zadatku należy naliczać od dnia 3 lutego 2009 r., w którym

strona pozwana złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a nie od dnia

wezwania do zapłaty tej kwoty tj. od dnia 7 kwietnia 2009 r. oraz przez

bezpodstawne zasądzenie odsetek od kwoty podatku VAT wchodzącej w skład

zadatku; art. 487 § 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie w wyniku przyjęcia,

że zawarta przez strony umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną; art. 490

§ 1 w zw. z art. 394 § 1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że strona

pozwana nie miała prawa powstrzymać się ze spełnieniem swojego zobowiązania

z umowy przedwstępnej w sytuacji, gdy powodowie nie wpłacili zaliczki.

W ramach drugiej podstawy kasacyjnej skarżąca zarzuciła naruszenie art.

328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 w zw. z art. 382 k.p.c. przez niewskazanie przez Sąd

drugiej instancji podstawy faktycznej orzeczenia, co uniemożliwia skontrolowanie

zasadności zaskarżonego wyroku; art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przez nie

odniesienie się do wszystkich zarzutów apelacyjnych oraz wewnętrzną sprzeczność

uzasadnienia z wyrokiem w zakresie daty, od której powinny być zasądzone odsetki

od należnych powodom kwot a także nie określenie charakteru zawartego

w umowie przedwstępnej zobowiązania powodów do zapłaty zaliczki oraz nie

wyjaśnienia dlaczego, zdaniem Sądu, możliwe jest łączne dochodzenie

podwójnego zadatku oraz odszkodowania w granicach ujemnego interesu

umownego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Uzasadniony jest kasacyjny zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391

§ 1 k.p.c. w wyniku nie wskazania przez Sąd Apelacyjny podstawy faktycznej

zaskarżonego wyroku oraz niedostatecznego wyjaśnienia podstawy prawnej

rozstrzygnięcia obejmującego zasądzenie, obok zwrotu podwójnego zadatku, także

odszkodowania, zasądzenie podatku VAT wraz z kwotą podwójnego zadatku oraz

ustawowych odsetek od kwot podatku a także daty wymagalności roszczenia

o zwrot podwójnego zadatku i odszkodowania.

W systemie apelacyjnym Sąd drugiej instancji jest także sądem orzekającym

merytorycznie, a zatem odpowiednie zastosowanie do uzasadnienia tego Sądu

art. 328 § 2 k.p.c. (art. 391 § 1 k.p.c.) nakłada na Sąd apelacyjny obowiązek

7

takiego zredagowania uzasadnienia swojego orzeczenia, by odpowiadało jego

funkcji merytorycznej i kontrolnej. Jeżeli Sąd drugiej instancji, orzekając

merytorycznie, zmienił zaskarżony wyrok, uzasadnienie jego wyroku powinno

niemal wprost odpowiadać wymaganiom art. 328 § 2 k.p.c. W uzasadnieniu takiego

wyroku Sąd drugiej instancji obowiązany jest w szczególności zawrzeć podstawę

faktyczną swojego rozstrzygnięcia. Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy,

spełnienie minimalnego wymagania w tym zakresie zobowiązuje Sąd drugiej

instancji przynajmniej do stwierdzenia w uzasadnieniu wyroku w sposób

jednoznaczny, że akceptuje ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej

instancji (porównaj między innymi orzeczenie z dnia 26 kwietnia 1935 r. III C

473/34, Zb. Urz. 1935/12/496 i z dnia 17 lipca 2009 r. IV CSK 110/09, niepubl.).

W rozpoznawanej sprawie Sąd Apelacyjny wydał wyrok reformatoryjny,

w którego uzasadnieniu nie przedstawił własnych ustaleń faktycznych ani nie

odwołał się w żaden sposób do ustaleń faktycznych dokonanych przez Sąd

pierwszej instancji, w wyniku czego nie można stwierdzić, na jakiej podstawie

faktycznej oparte zostało zaskarżone orzeczenie. To zaś uniemożliwia jego kontrolę

kasacyjną czyniąc skutecznym kasacyjny zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art.

391 § 1 k.p.c.

Nie została również w dostateczny sposób wyjaśniona podstawa prawna

wskazanych na wstępie rozstrzygnięć. Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku,

w rozumieniu art. 328 § 2 k.p.c., wymaga nie tylko przytoczenia przepisów prawa

regulujących sporny stosunek prawny, lecz także przedstawienia przyjętego przez

Sąd sposobu ich wykładni i zastosowania oraz wyjaśnienia dlaczego w konkretnej

sytuacji prawnej przepisy te mają zastosowanie i w jaki sposób wpływają na

rozstrzygnięcie sprawy (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia

28 lipca 2004 r. III CSK 302/03, z dnia 27 października 2004 r. III CSK 414/03

i z dnia 29 maja 2008 r. II CSK 39/08, niepubl.). Sąd Apelacyjny nie wskazał

podstawy prawnej zasądzenia podatku VAT, jako składnika kwot zasądzonych

tytułem zwrotu podwójnego zadatku ani nie wyjaśnił dlaczego kwotę tę zasądził

z ustawowymi odsetkami, choć były to kwestie sporne między stronami, jak również

nie wyjaśnił dlaczego uznał, że powodom należy się, obok zwrotu kwoty

podwójnego zadatku, także odszkodowanie. Ta ostatnia kwestia wymagała

8

niewątpliwie szerszego wyjaśnienia, jako sporna nie tylko między stronami, lecz

także w doktrynie i orzecznictwie, czego wyrazem jest między innymi uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r. III CZP 39/09 (OSNC 2010/2/25), w której

uzasadnieniu Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli, mimo zastrzeżenia zadatku,

umowa nie została wykonana, dochodzi do zbiegu dwóch uprawnień: wynikającego

z art. 394 § 1 k.c. oraz z art. 471 k.c. i osobie, której interes został naruszony przez

niewykonanie umowy służy wybór między tymi uprawnieniami. W zależności od

tego, co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego interesu może skorzystać

z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 k.c. lub żądania odszkodowania na

zasadach ogólnych. Jeżeli szkoda, którą poniosła zostanie zrekompensowana

przez zadatek, skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 k.c.,

natomiast gdy w związku z niewykonaniem zobowiązania poniesie szkodę, której

zadatek nie rekompensuje, przysługuje jej prawo do odszkodowania na zasadach

przewidzianych w art. 471 i nast. k.c.

Nie odniesienie się przez Sąd Apelacyjny do wskazanych wyżej kwestii i nie

wyjaśnienie w tym zakresie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, nie pozwala Sądowi

Najwyższemu na ocenę zasadności stanowiska tego Sądu we wskazanych

kwestiach, a tym samym na ocenę zasadności kasacyjnych zarzutów naruszenia

art. 394 § 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i art. 481 k.c. przez zasądzenie

podwójnego zadatku wraz z kwotą podatku VAT i ustawowymi odsetkami od tej

kwoty oraz naruszenia art. 390 § 1 w zw. z art. 394 § 1 w zw. z art. 389 § 1 i art.

471 k.c. przez zasądzenie zwrotu podwójnego zadatku i odszkodowania.

Trafny jest także kasacyjny zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391

§ 1 k.p.c. w zakresie uzasadnienia daty wymagalności roszczenia o zasądzenie

zwrotu podwójnego zadatku i odszkodowania oraz daty, od której Sąd Apelacyjny

zasądził ustawowe odsetki od tych należności. Nie wyjaśnienie tych kwestii oraz

sprzeczność między treścią wyroku, w którym zasądzono odsetki od dnia 3 lutego

2009 r., a treścią uzasadnienia, w którym Sąd stwierdził, że zasądził odsetki

od dnia 7 kwietnia 2009 r. choć wymagalność zasądzonych kwot powstała w chwili,

gdy strona pozwana oświadczyła, że odstępuje od umowy- nie pozwala na ocenę

trafności rozstrzygnięcia w tym przedmiocie, jak również trafności kasacyjnego

zarzutu naruszenia art. 481 § 1 w zw. z art. 455 k.c. Można jedynie, nie

9

przesądzając tej kwestii, przytoczyć stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy

w wyroku z dnia 27 września 1994 r. II CR 84/94 (OSP 1995/5/106), zgodnie

z którym data rozwiązania umowy przedwstępnej (art. 394 § 3 zd. 1 k.c.) jest

jednocześnie datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku (art. 455 § 1 k.c.).

Uzasadnione są także, oparte na pierwszej podstawie kasacyjnej, zarzuty

naruszenia art. 394 § 1, art. 390 § 1, art. 389 § i art. 65 § 2 k.c. przez przyjęcie,

że nie wykonanie przez powodów przewidzianego w umowie przedwstępnej

zobowiązania do wpłacenia przed zwarciem umowy przyrzeczonej zaliczki na

poczet ceny sprzedaży nieruchomości, nie dawało stronie pozwanej prawa

odstąpienia od umowy przedwstępnej, gdyż jej postanowienia tego nie

przewidywały, zastrzegając jedynie możliwość naliczenia odsetek od nie wpłaconej

zaliczki.

Sąd Apelacyjny tak wykładając umowę przedwstępną stron przede

wszystkim pominął jej jednoznaczną treść, bowiem strony przewidując wpłacenie

zadatku, nie tylko powołały się na art. 394 § 1 k.c., lecz w § 3 umowy powtórzyły

treść tego przepisu wskazując między innymi, że dany zadatek ma to znaczenie,

iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez

wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek

zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy, przy wykładni oświadczeń woli stron

umowy zawartej w formie pisemnej, sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za

podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu- umowy i nie można za

pomocą reguł wykładni woli stron dokonywać ustaleń całkowicie sprzecznych

z treścią umowy (porównaj między innymi uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r. III CZP 66/95, OSNC 1995/12/168 i wyrok

z dnia 13 maja 1997 r. III CKN 41/97, niepubl.). Danie przez powodów zadatku

i stwierdzenie przez strony w umowie przedwstępnej, że rodzi to skutki

przewidziane w art. 394 § 1 k.c., w tym prawo odstąpienia od umowy,

jednoznacznie wskazuje, że wbrew stanowisku Sądu Apelacyjnego, strony

przewidziały w umowie przedwstępnej prawo odstąpienia od tej umowy w razie jej

niewykonania przez którąkolwiek ze stron. Przewidziały więc umowne prawo

odstąpienia od umowy.

10

Jak wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniach z dnia 14 grudnia 1999 r.

II CKN 624/98 (OSNC 2000/6/120), z dnia 2 października 2008 r. II CSK 212/08

(OSNC-ZD 2009/3/160 i z dnia 10 października 2008 r. II CSK 215/08 (OSNC-ZD

2009/1/28), choć umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, jednak

strony mogą w niej zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia np. co do terminu i sposobu

zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej. Nie wykonanie

takiego dodatkowego zastrzeżenia umownego jest niewykonaniem umowy

przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od tej

umowy. Jeżeli zatem strony zastrzegły w umowie przedwstępnej zadatek,

z konsekwencjami przewidzianymi w art. 394 § 1 k.c., a także zastrzegły zapłatę

całości lub części ceny na poczet umowy przyrzeczonej przed terminem jej

zawarcia, kreuje to w pełni skuteczne zobowiązanie, którego nie wykonanie

upoważnia do skorzystania z umownego prawa do odstąpienia od tej umowy.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy we wskazanych wyżej orzeczeniach, takie dodatkowe

postanowienia umowy przedwstępnej nie są zobowiązaniami naturalnymi ani nie

stanowią warunku skuteczności zobowiązania z umowy przedwstępnej i rodzą

skutki prawne niezależnie od tego, czy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podzielając to stanowisko należy stwierdzić, że wprawdzie, wbrew

zarzutom skargi kasacyjnej Sąd Apelacyjny nie naruszył art. 487 § 2 k.c.

przyjmując, że umowa przedwstępna zawarta przez strony, jak każda taka umowa,

nie ma charakteru wzajemnego, jednak pominął, że w przedmiotowej umowie

przedwstępnej strony zawarły dwa dodatkowe zobowiązania: zobowiązanie strony

pozwanej do przedstawienia przed zawarciem umowy przyrzeczonej zgody Banku

na wykreślenie hipotek obciążających nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy

przyrzeczonej oraz zobowiązanie powodów do wpłacenia przed terminem zawarcia

umowy przyrzeczonej zaliczki 6 200 000 zł wraz z kwotą 1 364 000 zł podatku VAT.

Jednocześnie przewidziały danie przez powodów zadatku oraz umowne prawo

odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie nie wykonania jej postanowień.

Prowadzi to do wniosku, że każda ze stron mogła odstąpić od umowy

przedwstępnej w razie nie wykonania przez drugą stronę dodatkowego

zobowiązania umownego: powodowie, w sytuacji nie przedstawienia przez stronę

pozwaną w uzgodnionym terminie zgody Banku na wykreślenie hipotek, a strona

11

pozwana w razie nie wpłacenia przez powodów w uzgodnionym terminie wskazanej

wyżej zaliczki na poczet ceny nieruchomości. Okoliczność, że w umowie

przewidziano także możliwość doliczenia ustawowych odsetek w razie

nie wpłacenia kwoty zaliczki, niewątpliwie nie uchyla jednoznacznych postanowień

umowy przewidujących dla każdej ze stron prawo do odstąpienia od niej w razie nie

wykonania przez drugą stronę zobowiązań umownych, a zatem nie uzasadnia

przyjętego przez Sąd Apelacyjny, na podstawie postanowienia o odsetkach,

wniosku o nie istnieniu uprawnienia strony pozwanej do odstąpienia od umowy

przedwstępnej w razie nie wpłacenia przez powodów zaliczki.

Trafnie także skarżąca wskazuje, że zgodnie z art. 394 § 1 k.c. żądanie

zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku

powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od

umowy. Jeżeli, mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona

nie odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na ogólnych

zasadach, którego wysokość jest określona wysokością poniesionej szkody.

W skład takiej szkody wchodzi niewątpliwie wpłacony przez tą stronę zadatek,

natomiast nie ma podstaw do żądania w oparciu o art. 471 k.c. jego podwójnej

kwoty. W sprawie brak ustaleń, czy powodowie w konsekwencji nie wykonania

przez stronę pozwaną umowy przedwstępnej (nie złożenia zgody Banku na

wykreślenie hipotek), odstąpili od umowy przedwstępnej i czy mogli to skutecznie

uczynić. Brak zatem podstawy faktycznej uzasadniającej zastosowanie do ich

żądania art. 394 § 1 k.c.

W konsekwencji należy także uznać za skuteczne zarzuty skargi kasacyjnej

odnoszące się do oceny Sądu Apelacyjnego przyczyn nie wykonania zobowiązań

z umowy przedwstępnej oraz przyczyn nie dojścia do zawarcia umowy

przyrzeczonej, w szczególności przyjęcia, że stało się tak wyłącznie na skutek

okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona pozwana. Wskazany

na wstępie brak ustaleń faktycznych oraz omówione uchybienia w zakresie

wykładni i zastosowania art. 394 § 1, art. 389, art. 390 i art. 65 k.c. sprawiają,

że ocena ta jest obecnie przedwczesna i pozbawiona dostatecznych podstaw

faktycznych i prawnych.

12

Nie są natomiast uzasadnione zarzuty skargi kasacyjnej oparte na art.

65 § 1 i 2 k.c. oraz art. 490 § 1 w zw. z art. 394 § 1 k.c., kwestionujące przyjęcie

przez Sąd Apelacyjny bezwarunkowego charakteru zobowiązania strony pozwanej

do przedłożenia przed zawarciem umowy przedwstępnej zgody Banku na

wykreślenie hipotek, nie związanego z obowiązkiem wpłacenia przez powodów

zaliczki na poczet ceny. Nie narusza przewidzianych w art. 65 § 1 i 2 k.c. zasad

wykładni oświadczenia woli stron w tym przedmiocie przyjęcie, że strona pozwana

zobowiązana była do uzyskania takiej zgody Banku niezależnie od tego, czy

powodowie wpłacą zaliczkę na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.

Treść umowy nie wskazuje, że było inaczej, także żadne z licznych pism

przedprocesowych wymienionych przez strony w związku z nie złożeniem przez

pozwaną zgody Banku i nie wpłaceniem przez powodów zaliczki nie powołuje się

na powiązanie ze sobą tych zobowiązań. Na powiązanie to strona pozwana

wskazała dopiero w sprzeciwie od nakazu zapłaty twierdząc, że zaliczka wpłacona

przez powodów miała umożliwić jej spłatę zadłużenia hipotecznego, co było

niezbędnym warunkiem uzyskania zgody Banku na wykreślenie hipotek. Słusznie

jednak Sądy obu instancji przyjęły, że gdyby istotnie taka była wola stron, nic nie

stało na przeszkodzie, by zawrzeć odpowiednie postanowienie w tym przedmiocie

w umowie przedwstępnej. Fakt, że powodowie mieli wpłacić zaliczkę do rąk

pozwanej, a nie do Banku, na poczet zadłużenia zabezpieczonego hipotekami

oraz że określone w umowie przedwstępnej terminy wpłaty zaliczki i przedstawienia

zgody Banku na wykreślenie hipotek pokrywały się, przeczy twierdzeniom strony

pozwanej o wzajemnym związku obu tych zobowiązań, na co słusznie wskazały

Sądy obu instancji. Związek ten w żaden sposób nie wynika ani z treści umowy ani

z okoliczności jej zawarcia, jak również nie można go wywieść z ustalonych

zwyczajów, które raczej wskazują, że gdyby związek ten rzeczywiście istniał i miał

taki charakter jak twierdzi pozwana, to wpłata zaliczki powinna nastąpić na rzecz

Banku i wyprzedzać obowiązek przedstawienia zgody Banku na wykreślenie

hipotek. W każdym razie to niewątpliwie obowiązkiem strony pozwanej było

dopilnowanie, by w umowie przedwstępnej znalazły się jasne i jednoznaczne

postanowienia w tym przedmiocie, a skoro ich zabrakło, jej obowiązkiem (art. 6 k.c.

i art. 232 zd. 1 k.p.c.) było udowodnienie w procesie, że wykonanie przez nią

13

zobowiązania do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek było uwarunkowane

wpłaceniem przez powodów zaliczki na poczet ceny nieruchomości. Trafnie Sądy

obu instancji stwierdziły, że nie zostało to wykazane.

Z uwagi na to, że zarzuty skargi kasacyjnej w przeważającej mierze okazały

się skuteczne, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

k.p.c. uchylił wyrok Sądu

Apelacyjnego w zaskarżonej części i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi

drugiej instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.).