II CSK 274/11

Sygn. akt II CSK 274/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 stycznia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

w sprawie z powództwa Stowarzyszenia Kupców

„S. „

przeciwko Miastu Ł. – Prezydentowi Miasta Ł.

z udziałem interwenientów ubocznych po stronie powodowej – R. J.

i A. S. wspólników spółki cywilnej „U. Centra Handlowe S.C.”

oraz R. Supermarketów Drogeryjnych Polska

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

o ustalenie nieważności wypowiedzenia umowy,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 12 stycznia 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 8 grudnia 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną i wniosek interwenienta ubocznego

R. Supermarketów Drogeryjnych Polska Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością o przyznanie kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Pozwem z dnia 20 marca 2009 r., sprecyzowanym na rozprawie w dniu

8 lipca 2009 r., Stowarzyszenie Kupców wniosło przeciwko Miastu Ł. o ustalenie,

że wypowiedzenie umowy dzierżawy z dnia 1 marca 2007 r. pomiędzy Miastem i

Stowarzyszeniem Kupców, dotyczącej nieruchomości położonej przy ul. R.,

dokonane w dniu 9 marca 2009 r., jest nieważne.

Wyrokiem z dnia 21 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo.

Ustalił, że przy ul. Rzgowskiej istniało targowisko miejskie, popularnie nazywane

/…/ , znajdujące się na nieruchomości należącej do Miasta Ł. Z uwagi na

planowaną modernizację targowiska, w 2003 r. kupcy powołali Stowarzyszenie

Kupców /…/. Celem Stowarzyszenia było reprezentowanie kupców w relacjach

z Miastem, w tym przejęcie na zasadzie dzierżawy zarządu nad targowiskiem

i wzniesienie hali targowej. Ponadto, w odległości kilkuset metrów od

modernizowanego targowiska, także na nieruchomości dzierżawionej od Miasta,

została wzniesiona przez Stowarzyszenie druga hala targowa.

Modernizacja targowisk miejskich prowadzona była zgodnie z programem,

którego ramy prawne określała Uchwała Nr … Rady Miejskiej z dnia 28 marca

2007 r. w sprawie przyjęcia „Programu pomocy de minimis udzielanej podmiotom

dzierżawiącym targowiska miejskie”. Jest to program skierowany do dzierżawców

targowisk miejskich, prowadzących na terenie Ł. działalność gospodarczą i

przeprowadzających ich modernizację. Beneficjenci pomocy – w ramach Programu

– mogli korzystać z obniżenia lub zwolnienia z czynszu dzierżawnego z tytułu

umowy dzierżawy targowiska miejskiego przez okres nie dłuższy niż 2 lata od daty

rozpoczęcia korzystania z pomocy w ramach tego programu, do wysokości

faktycznie poniesionych kosztów. Warunkiem udzielenia pomocy była realizacja

inwestycji, polegającej na modernizacji targowiska obejmującej swym zakresem

całe targowisko, w wysokości nie mniejszej niż 20 000 euro.

W dniu 1 marca 2007 r. Miasto Ł. zawarło ze Stowarzyszeniem umowę

dzierżawy nieruchomości położonej przy ul. R., składającej się z działek

3

oznaczonych w ewidencji gruntów nr /…/. Dzierżawca zobowiązywał się m.in. do

wzniesienia na własny koszt hali targowej na nieruchomości, która na koniec

umowy dzierżawy miałaby zostać, wedle wyboru wydzierżawiającego, usunięta

przez Stowarzyszenie, bądź też wykupiona przez Miasto według stanu i cen z chwili

wygaśnięcia umowy. Strony zastrzegły, że umowa może zostać rozwiązana bez

wypowiedzenia w sytuacjach wskazanych w § 8 i 14 umowy. Zaliczono do nich

m.in. naruszenie postanowienia § 6 ust. 3 umowy stanowiącego, że „dzierżawca na

wniosek kupca prowadzącego działalność handlową na danej działce na targowisku

poddzierżawi tę działkę na cele inwestycyjne po uzyskaniu zgody

wydzierżawiającego na warunkach takich jak w umowie dzierżawy i za stawkę

wynikającą ze stawki jaką płaci dzierżawca proporcjonalnie do poddzierżawianej

powierzchni na okres 1 roku z możliwością przedłużania”.

Umowa została zawarta na czas oznaczony 15 lat, tj. od dnia 1 marca

2007 r. do dnia 28 lutego 2022 r. Budowa hali była prowadzona na podstawie

decyzji Prezydenta Miasta o udzieleniu zgody na budowę z dnia 6 marca 2008 r.

Każdy kto brał udział w modernizacji targowiska miał obowiązek sfinansować część

inwestycji proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni. Każdy z kupców przeciętnie

zainwestował 70 tysięcy na modernizację hali, choć niektórzy ulokowali w tej

inwestycji więcej, bądź mniej. Wielu kupców zaciągnęło kredyty. Handel na

targowisku dla większości z nich stanowi jedyne źródło utrzymania. Całość

inwestycji składa się z dwóch hal handlowych, tworzących jeden kompleks wraz z

przyległymi drogami wewnętrznymi i miejscami parkingowymi. Roboty budowlane

były prowadzone przez U. Centra Handlowe s.c. A. S. i R. J., na podstawie umowy

z dnia 20 września 2007 r. W przypadku pozostałych czterech targowisk

modernizowanych przez U. Centra Handlowe s.c. infrastruktura terenu (np. ciągi

komunikacyjne z kostki brukowej) była finansowana przez Miasto, co w pewnym

stopniu stało się zwyczajem przy modernizacjach targowisk. W przypadku

targowiska przy ul. R. Miasto nie udzieliło pomocy i ostatecznie infrastrukturę, na

własny koszt, wykonały U. Centra Handlowe.

Od samego początku Stowarzyszenie miało problemy finansowe

z realizowaniem inwestycji – odraczana była nawet płatność zaliczki. Kupcy nie byli

w stanie zebrać środków na dokończenie inwestycji, co wynikało głównie ze zbyt

4

małej liczby chętnych do prowadzenia handlu w hali i inwestowania w budowę.

Przedstawicielom Stowarzyszenia nie zezwolono na rozmowę z wiceprezydentem

Ł. , mimo to władze Miasta wiedziały o tych kłopotach. Urzędnicy podpowiadali

władzom Stowarzyszenia, aby znalazły podmiot, który będzie prowadził działalność,

która pomoże w modernizacji targowiska. Po półrocznym, bezskutecznym

oczekiwaniu na zgromadzenie środków (od września 2007 do marca 2008 r.),

uzgodniono z wykonawcą i zabezpieczono to ustalenie za pomocą umowy

przedwstępnej, że wynagrodzenie na wykonanie hal zostanie obniżone o koszt

wybudowania hali o powierzchni 229,41 m2

a jednocześnie, że ta powierzchnia

zostanie oddana w poddzierżawę wykonawcy.

W toku inwestycji wszystkie działania Stowarzyszenia były konsultowane

z Urzędem Miasta. Gdy okazało się, że niezbędne jest, aby część powierzchni

została podnajęta wykonawcy inwestycji, została przeprowadzona rozmowa

z przedstawicielami Miasta. Wykonawca został wówczas zapewniony, że ustalenia

są akceptowane i inwestycja może być kontynuowana. Ponieważ podobna zgoda

została wyrażona także w przypadku targowiska na ul. M. i Miasto po uruchomieniu

obiektu nie zgłaszało żadnych zastrzeżeń, poddzierżawiający uznali, że nie ma

potrzeby uzyskiwania dokumentu potwierdzającego udzielenie zgody. Na tym

etapie rozmów nikt nie wspominał o podnajęciu tej powierzchni R. SDP Sp. z o.o.

W dniu 2 lipca 2008 r. K. L.-S. wystąpiła w imieniu Stowarzyszenia do Miasta

o wyrażenie zgody na poddzierżawę, przedstawiając listę 16 podmiotów (wśród

nich nie było spółki U. Centra Handlowe) i taką zgodę uzyskała. W grudniu 2008

roku wystąpiła o zgodę dla kolejnych 25 podmiotów, w tym dla U. Centra

Handlowe; w styczniu 2009 r. nie otrzymała zgody. Wcześniej na licznych

spotkaniach z urzędnikami, a także z wiceprezydentem, była mowa o tym, że każda

osoba prowadząca działalność może brać udział w modernizacji targowiska. Nigdy

nie przedstawiono żadnych ograniczeń dotyczących podmiotów, które mogą być

dzierżawcami powierzchni handlowej. Jedynym wyrażanym kryterium był udział w

finansowaniu inwestycji.

W wykonaniu wskazanych ustaleń, w dniu 4 grudnia 2008 r., Stowarzyszenie

zawarło z U. Centra Handlowe s.c. umowę dzierżawy. Jej przedmiotem była część

5

dzierżawionej od Miasta nieruchomości o powierzchni 229,41 m2

, na której zgodnie

z projektem miała być wzniesiona jedna (mniejsza) z hal. Umowa została zawarta

na czas oznaczony, do końca trwania umowy dzierżawy między Miastem

a Stowarzyszeniem, tj. do dnia 28 lutego 2022 r. W § 12 zastrzeżono, że

dzierżawca (tj. poddzierżawca) nie ma prawa podnajmować lub poddzierżawiać

przedmiotu umowy podmiotom nie uzgodnionym ze Stowarzyszeniem, ani nie ma

prawa przenosić na te osoby uprawnień z umowy dzierżawy (poddzierżawy).

W dniu zawarcia umowy Stowarzyszenie wyraziło zgodę na dokonanie podnajmu

lub poddzierżawy „wedle własnego uznania”, pod warunkiem „przestrzegania

warunków umowy dzierżawy”. Wykonawca inwestycji, tj. U. Centra Handlowe s.c.

była już stroną analogicznych porozumień w przypadku innych wykonywanych

przez siebie hal targowych w Ł. Zamiarem poddzierżawcy nie było samodzielne

prowadzenie działalności handlowej w hali, lecz oddanie nieruchomości do

używania innemu podmiotowi. Także w innych halach targowych, w których U.

Centra Handlowe s.c. poddzierżawiły powierzchnię, nie prowadziły samodzielnej

działalności handlowej, lecz zawarły umowy dalszej poddzierżawy. W trakcie

ustalania podmiotu, który miałby wydzierżawić halę jednym z głównych kryteriów

była chęć przyciągnięcia większej liczby klientów do hali targowej, w związku

z czym upadły pomysły wydzierżawienia powierzchni aptece lub bankowi. Za

najlepsze z dostępnych rozwiązań uznano wprowadzenie do hali sklepu branży

drogeryjnej „R.”, co zyskało akceptację Stowarzyszenia. W efekcie powierzchnia

została wydzierżawiona „R.” Supermarkety Drogeryjne Polska Sp. z o.o.

W dniu 2 marca 2009 r. Miasto sporządziło kierowane do Stowarzyszenia

pismo, w którym „w nawiązaniu do wcześniejszej korespondencji (...), braku

stosownej zgody Miasta oraz do powziętej informacji na temat zamiaru rozpoczęcia

działalności handlowej [na dzierżawionym terenie] przez „R.” Supermarkety

Drogeryjne Polska Sp. z o.o.” nakazano Stowarzyszeniu podjęcie wszelkich

niezbędnych środków w celu niedopuszczenia do rozpoczęcia działalności na

terenie hali przez tą spółkę. Według stanowiska Miasta spółka „R.” nie jest kupcem,

a wsparcie Miasta kierowane jest tylko do kupców. Stan, w którym podmiot ten

działałby na terenie targowiska stanowiłby „żerowanie” na majątku gminnym przez

6

pośrednika. W piśmie tym zawarto zastrzeżenie, że niewykonanie nakazu

spowoduje wypowiedzenie umowy dzierżawy.

W dniu 9 marca 2009 r. Prezydent Miasta złożył, kierowane do

Stowarzyszenia, oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy nieruchomości,

z uwagi na naruszenie § 6 ust. 3 umowy i rozpoczęcie w nowo wybudowanej hali

działalności przez sklep sieci „R”. Była to wyłączna przyczyna wypowiedzenia

umowy.

Na wstępie rozważań Sąd Okręgowy stwierdził, że stosunek prawny między

stronami postępowania to umowa dzierżawy, a obydwa stosunki poddzierżawy

miały charakter analogiczny do tej umowy. Uwzględniając zakres regulacji umownej

i ustawowej, doszedł do wniosku, że tak precyzyjne i silnie zazębiające się

z regulacją kodeksową określenie przesłanek rozwiązania umowy, wyłącza w tym

zakresie stosowanie przepisów ustawy. Jego zdaniem należało uwzględnić

specyfikę stosunku prawnego łączącego strony, bowiem z istoty zawartej umowy

dzierżawy wynikała wręcz konieczność dalszej dzierżawy kupcom prowadzącym na

określonej powierzchni handel. Nie chodziło więc o wyeliminowanie możliwości

poddzierżawy, lecz wręcz przeciwnie, o umożliwienie grupie osób prowadzących

działalność gospodarczą wykonywanie swych uprawnień na terenie

zmodernizowanego targowiska.

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że wydzierżawienie powierzchni

wspólnikom U. Centra Handlowe s.c. (z jednoczesnym wyrażeniem zgody na

dokonanie swobodnego wyboru dalszego poddzierżawcy) nie nastąpiło na cele

inwestycyjne, lecz – ostatecznie – w celu zapełnienia tej powierzchni użytkowej, na

którą nie było chętnych spośród kupców handlujących poprzednio na rynku.

Umowa poddzierżawy nie miała celu inwestycyjnego w tym sensie, że proces

inwestycyjny został zapoczątkowany znacznie wcześniej, natomiast samo zawarcie

umowy dzierżawy było częścią porozumienia mającego umożliwić pokrycie kosztów

inwestycji. Taki związek między oddaniem powierzchni w dzierżawę, a celem

inwestycyjnym, o którym mowa w § 6 ust. 3 jest jedynie funkcjonalny. W ocenie

Sądu zawarcie takiej umowy nie wymagało zgody, o jakiej mowa w przywołanym

zapisie, gdyż umowa dzierżawy nie ograniczała możliwości poddzierżawiania, co

7

prowadzi do wniosku, że brak było podstaw do uznania dalszych umów za

bezprawne w rozumieniu art. 58 k.c.

Dodatkowo Sąd ten wywiódł, że złożenie analizowanego oświadczenia

o wypowiedzeniu umowy stanowi, w okolicznościach sprawy, nadużycie prawa

podmiotowego przez stronę pozwaną, ze względu na sprzeczność z zasadami

współżycia społecznego. W obrocie gospodarczym, realizowanym także

w stosunkach z władzą samorządową, obowiązują powszechnie zasady

rzetelności i lojalności wobec partnera, uwzględniające uniwersalne wartości

składające się na poczucie sprawiedliwości i zaufania do władzy, także w relacjach

gospodarczych. Miasto starało się powoływać na kryteria, których stosowanie nie

miało oparcia w umowie i które nie zostały przedstawione kontrahentowi przed jej

zawarciem. Uprawnienie do jednostronnego rozwiązania umowy bez wskazania

podstaw, czy choćby kryteriów podjęcia decyzji w tym przedmiocie, jest sprzeczne

z dyspozycją art. 5 k.c. Takie uprawnienie, którego istnienie sugeruje Miasto – i to

bez odwołania się do jakiejkolwiek podstawy formalnoprawnej – stanowiłoby rażące

naruszenie równowagi stron i nie zasługiwałoby na ochronę prawną. Przyzwolenie

na taką klauzulę niweczyłoby stabilizację, jaka powinna cechować stosunek

dzierżawy.

Zasadnie, zdaniem Sądu pierwszej instancji, także interwenient uboczny U.

Centra Handlowe s.c. R. J. i A. S. powołał się na § 14 umowy, dający możliwość

rozwiązania umowy bez wypowiedzenia w razie zmniejszenia wielkości

procentowego składu członków stowarzyszenia do wysokości mniejszej niż ponad

50%. W związku z tym podkreślił, że w umowie strony dopuściły sytuację, w której

działalność handlową prowadzić będą podmioty nie będące członkiem

Stowarzyszenia, pod warunkiem zachowania określonego progu procentowego.

Według oceny Sądu Okręgowego dokonanie poddzierżawy na rzecz

sieciowego sklepu drogeryjnego nie narusza w nadmiernym stopniu niczyich

interesów. Stowarzyszenie i interwenienci uboczni wskazywali, że taki sklep, jak

znajdujący się na dzierżawionej powierzchni, przyciąga klientów do hali targowej,

na czym korzystają także kupcy. Taki efekt był podstawowym kryterium doboru jako

poddzierżawcy spółki „R.” i niesie pozytywne skutki dla powoda, kupców

8

handlujących w hali, U. Centra Handlowe s.c. oraz okolicznych mieszkańców.

Podkreślił ponadto, że w toku postępowania nie kwestionowano faktu, że

poddzierżawienie powierzchni stanowiło jedyną możliwą formę jej zapełnienia,

albowiem spośród drobnych kupców handlujących na rynku przed modernizacją,

nie było chętnych. W konsekwencji brak było również środków na przeprowadzenie

inwestycji. Zwrócił uwagę, że na wysoki koszt inwestycji niewątpliwie miał wpływ

fakt, że Miasto nie sfinansowało infrastruktury, inaczej niż w przypadku innych

modernizowanych targowisk. Ostatecznie podniosło to koszt inwestycji o 1/3. Z tych

względów Sąd Okręgowy uznał, że oświadczenie o rozwiązaniu umowy dzierżawy

stanowiło nadużycie prawa podmiotowego.

Wyrokiem z dnia 8 grudnia 2010 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej

Gminy. Zwrócił uwagę, że Prezydent Miasta jako podstawę rozwiązania umowy

dzierżawy wskazał początkowo regulację zawartą w § 6 ust. 3 umowy, niemniej w

toku postępowania podniósł także, że jej rozwiązanie nastąpiło w trybie art. 698 § 1

i 2 k.c.

Uznał wprawdzie, że trafnie podniósł apelujący, że regulacja ustawowa (art.

698 k.c.) oraz umowna (§ 6 ust. 3) to dwie odrębne rodzajowo i funkcjonalnie

konstrukcje, niemniej nie do zaaprobowania jest pogląd, że regulacja umowna

w okolicznościach sprawy nie wyłączyła regulacji ustawowej. Podkreślił,

że oczywistym jest, że dopuszczalność rozwiązania umowy dzierżawy w trybie

określonym w art. 698 k.c. nie wymaga zastrzeżenia umownego. Stosownie do

dyspozycji art. 3531

k.c. strony zawierając umowę mogły ułożyć stosunek prawny

według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości

(naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Sąd drugiej instancji zauważył, że w sprawie strony zdecydowały się na

zawarcie umowy dzierżawy z wprowadzeniem do niej pewnych odmienności

w zakresie przyczyn rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

W § 6 ust. 3 strony zastrzegły zgodę wydzierżawiającego na poddzierżawę jedynie

w sytuacji w nim określonej. Dzierżawca mógł bowiem na wniosek kupca

prowadzącego działalność handlową na danej działce na targowisku poddzierżawić

tę działkę na cele inwestycyjne, po uzyskaniu zgody wydzierżawiającego, na

9

warunkach takich jak w umowie dzierżawy i za stawkę wynikającą ze stawki jaką

płaci dzierżawca proporcjonalnie do poddzierżawionej powierzchni na okres 1 roku

z możliwością przedłużenia. Wyraził pogląd, że naruszenie tego postanowienia

skutkować mogło rozwiązaniem umowy przez wydzierżawiającego bez zachowania

okresu wypowiedzenia w trybie § 8 ust. 2 lit. a umowy. Strony w ramach swobody

umów wprowadziły więc wymóg uzyskania zgody na poddzierżawę na cele

inwestycyjne, co oznacza, że w pozostałych przypadkach zgoda na

poddzierżawienie przedmiotu dzierżawy nie była wymagana. Taka regulacja

umowna, niewątpliwie mniej rygorystyczna niż zawarta w art. 698 § 1 k.c., zdaniem

Sądu drugiej instancji, nie stoi w sprzeczności ani z przepisami ustawowymi

regulującymi umowę dzierżawy, ani też z naturą łączącego strony stosunku

prawnego, czy też z zasadami współżycia społecznego.

Sąd Apelacyjny zgodził się z poglądem Sądu pierwszej instancji, że z istoty

zawartej umowy dzierżawy wynikała konieczność dalszej poddzierżawy kupcom

prowadzącym na określonej powierzchni handel. Nie chodziło więc

o wyeliminowanie możliwości poddzierżawy, a wręcz przeciwnie o umożliwienie

grupie osób prowadzących działalność gospodarczą wykonywanie swych

uprawnień na terenie zmodernizowanego targowiska. Stowarzyszenie zostało

przecież zawiązane dla przeprowadzenia modernizacji targowiska

i reprezentowania interesów kupców w rozmowach z Miastem.

Sąd drugiej instancji odwołał się także do treści § 14 lit. b umowy z dnia

1 sierpnia 2007 r., z którego wynika uprawnienie do rozwiązania umowy bez

wypowiedzenia w przypadku zmniejszenia wielkości procentowego składu

członków Stowarzyszenia do wysokości mniejszej niż ponad 50%. Wskazał, że

wprowadzając taką regulację obie strony dopuszczały sytuację, że część

podmiotów prowadzących działalność na targowisku może nie być członkami

Stowarzyszenia. Podkreślił, że nie sposób przy tym pominąć, iż w toku procesu

strona pozwana kategorycznie oświadczyła, że nie złoży uchwał obejmujących

prawo miejscowe w omawianym zakresie, albowiem nie powołuje się na akty prawa

miejscowego, ani też wykazu wszystkich podmiotów, które zajmują powierzchnie

handlowe we wszystkich centrach handlowych w Ł. oraz dokumentacji dotyczącej

czasu wyrażenia zgody na poddzierżawę w relacji do momentu rozpoczęcia

10

działalności handlowej na targowisku po modernizacji, gdyż złożenie żądanej

dokumentacji nie leży w jej interesie.

Wskazał, że znamienna jest treść pisma Wydziału Gospodarowania

Majątkiem Urzędu Miasta Ł. z dnia 24 maja 2010 r., z którego wynika, że Miasto, co

do zasady, nie prowadzi wykazu umów poddzierżawy lub podnajmu oraz czasu ich

zawarcia, ani stałego monitoringu w zakresie dokonywanych poddzierżaw. Ingeruje

jedynie w razie konfliktów, zastrzeżeń, skarg lub innych naruszeń interesu Gminy.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że Sąd Okręgowy dokonał prawidłowej wykładni

§ 6 ust. 3 umowy, przyjmując, że dzierżawca miał obowiązek uzyskania zgody

wydzierżawiającego wyłącznie na poddzierżawienie działki na cele inwestycyjne.

Zgoda taka była wymagana jedynie w toku trwania procesu inwestycyjnego.

W takich okolicznościach, po półrocznym, bezskutecznym oczekiwaniu na

zgromadzenie środków (od września 2007 do marca 2008 r.) uzgodniono

z wykonawcą, tj. wspólnikami spółki cywilnej U. Centra Handlowe i zabezpieczono

to ustalenie za pomocą umowy przedwstępnej, że wynagrodzenie na wykonanie hal

zostanie obniżone o koszt wybudowania hali o powierzchni 229,41 m2

, a

jednocześnie, że ta powierzchnia zostanie oddana w poddzierżawę wykonawcy.

Podkreślił, że prawidłowo ustalił przy tym Sąd, że w toku inwestycji wszystkie

działania Stowarzyszenia były konsultowane z Urzędem Miasta, przeprowadzane

były stosowne rozmowy, podczas których wykonawca został zapewniony, że

ustalenia są akceptowane i inwestycja może być kontynuowana. Ponieważ

podobna zgoda została wyrażona także w przypadku targowiska na ul. M. i Miasto

nie zgłaszało żadnych zastrzeżeń po uruchomieniu obiektu, poddzierżawiający

uznał, że nie ma potrzeby uzyskiwania wówczas dokumentu potwierdzającego

udzielenie zgody.

Według oceny Sądu Apelacyjnego nie może budzić wątpliwości, że obie

strony umowy dzierżawy z dnia 1 sierpnia 2007 r. w ten sam sposób interpretowały

zapis zawarty w § 6 ust. 3.

Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony przez pozwanego skargą

kasacyjną w całości, w której wniósł o uchylenie wyroków sądu obu instancji

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarga kasacyjna została

11

oparta na obu podstawach z art. 3983

§ 1 k.p.c. W ramach zarzutu naruszenia

prawa materialnego skarżący zarzucił obrazę art. 65 k.c. i art. 698 § 1 i 2 k.c.

W ramach zarzutu naruszenia prawa procesowego skarżący zarzucił obrazę

art. 378 § 1 k.p.c., art. 382 k.p.c., art. 385 k.p.c., art. 386 § 4 k.p.c. oraz art. 328 § 2

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyraźnie zastrzec, że ze względu na dominację interesu

publicznego w postępowaniu kasacyjnym, skarga kasacyjna jako nadzwyczajny

środek odwoławczy nie służy do usunięcia wszystkich wad zaskarżonego

orzeczenia a jedynie tych, które zostały skutecznie wytknięte. Sąd Najwyższy

bierze bowiem pod rozwagę z urzędu tylko kardynalne uchybienia procesowe

skutkujące nieważnością postępowania (art. 39813

§ 1 k.p.c.). Z tego względu

z urzędu nie można było uwzględnić, że w sprawie w istocie wchodziło w rachubę

ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia, a nie stwierdzenie jego nieważności.

Według skarżącej naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 378 § 1 k.p.c.

polegało na pominięciu zarzutu pozwanego, dotyczącego sprzeczności

w uzasadnieniu wyroku sądu pierwszej instancji, wskazujących na niewyjaśnienie

podstawy prawnej rozstrzygnięcia, art. 382 k.p.c. na zignorowaniu tej sprzeczności

oraz art. 385 k.p.c., art. 386 § 4 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. na oddaleniu apelacji

i zaniechaniu uchylenia zaskarżonego wyroku, pomimo nierozpoznania przez Sąd

pierwszoinstancyjny istoty sprawy, tj. występującej sprzeczności, co do wyjaśnienia

podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Według skarżącego polegała ona na wskazaniu,

że z jednej strony zawarta umowa dzierżawy zwalnia dzierżawcę z obowiązku

uzyskania zgody na poddzierżawę, a z drugiej na przyjęciu, że wypowiedzenie

zostało dokonane z naruszeniem zasad współżycia społecznego.

Naruszenie prawa procesowego stanowi uzasadnioną podstawę kasacyjną

wówczas, gdy wytknięte uchybienia mają wpływ na wynik sprawy. Niewątpliwie

Sądy meritii dokonując wykładni umowy stron, dopatrzyły się źródła

bezpodstawności wypowiedzenia w regulacji umownej, tj. w postanowieniu

zawartym w § 6 ust. 3 umowy dzierżawy stron oraz w art. 189 k.p.c. Z drugiej strony

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że „niezależnie od powyższego należy stwierdzić

12

z całą mocą, że złożenie analizowanego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy

stanowi w okolicznościach niniejszej sprawy nadużycie prawa podmiotowego przez

stronę pozwaną, sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, szeroko

motywując to stanowisko i wskazując jako podstawę prawną rozstrzygnięcia także

art. 5 k.c.”. Z kolei Sąd drugiej instancji w tej materii wskazał, że „błędnie podnosi

skarżący, że Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy skoro z jednej strony uznał,

że zgoda na poddzierżawę nie była potrzebna, zaś z drugiej stwierdził, że złożenie

analizowanego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy stanowi w okolicznościach

niniejszej sprawy nadużycie prawa podmiotowego przez stronę pozwaną i jest

sprzeczne z zasadami współżycia społecznego”. Uwadze apelującego umyka fakt,

że rozważania w tym drugim aspekcie sąd czynił jedynie dodatkowo używając

sformułowania „niezależnie od powyższego…”. Miałyby one zastosowanie

wyłącznie wówczas, gdyby przyjąć hipotetycznie, że dzierżawca miał obowiązek

uzyskania zgody na poddzierżawę w każdym wypadku. Zaaprobował także

zapatrywanie, że wypowiedzenie stosunku dzierżawy naruszało art. 5 k.c. Takie

ewentualne stanowisko, mające na celu wzmocnienie motywacji sposobu

rozstrzygnięcia sprawy, choć niejednokrotnie go nie osiąga, jest w praktyce

sądowej dopuszczalne i stosowane.

W tym stanie rzeczy nietrafne wskazanie przez sąd pierwszej instancji, także

jako równoważnej podstawy orzeczenia art. 5 k.c., nie było uchybieniem

procesowym mającym wpływ na wynik sprawy. Przy tej okazji należy zauważyć, że

gdy wydzierżawiający jest uprawniony do wypowiedzenia umowy dzierżawy, to jest

to prawo podmiotowe kształtujące, którego wykonanie może podlegać ocenie

z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia społecznego, a oświadczenie

w tym przedmiocie ma charakter jednostronnej czynności prawnej. Poza tym dla

Sądu Najwyższego jest wiążąca podstawa faktyczna zaskarżonego orzeczenia (art.

39813

§ 3 k.p.c.), gdy tymczasem nawet błędność wskazania podstawy prawnej,

gdy uchybienie to nie pozostaje w związku przyczynowym ze sposobem

rozstrzygnięcia, nie stanowi podstawy do wzruszenia zaskarżonego wyroku

(art. 39615

in fine k.p.c.).

Nawiązując wprost do postawionych zarzutów procesowych, trzeba

podnieść, że nie mogło wchodzić w rachubę naruszenie art. 278 § 1 k.p.c., skoro

13

Sąd Apelacyjny – jak wynika z zacytowanego fragmentu uzasadnienia – odniósł się

do zarzutu apelacyjnego dotyczącego podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Z kolei do

naruszenia art. 385 k.p.c. mogłoby dojść, gdyby Sąd drugiej instancji

bezpodstawnie oddalił apelację, a omówione uchybienie do tego prowadzić nie

mogło.

Całkowicie chybiony był zarzut naruszenia art. 382 k.p.c., który stanowi

emanację zasady, że podstawą orzekania przez sąd apelacyjny jest materiał

dowodowy zebrany zarówno w pierwszej jak i drugiej instancji, a skarżąca nie

wywodziła, że zaskarżone orzeczenie zostało wydane z pominięciem jego części.

Nierozpoznanie istoty sprawy dotyczy niezbadania roszczenia będącego

podstawą powództwa, czy zarzutu przedawnienia, potrącenia, np. sąd oddala

powództwo z powodu przedawnienia roszczenia, które stanowisko okazało się

nietrafne, a nie rozpoznał jego podstaw (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego

z dnia 9 stycznia 1936 r., C II 1839/36, Zb. Orz. 1936, poz. 315). Wyartykułowane

w skardze przez skarżącą uchybienie dotyczące podstawy prawnej orzeczenia nie

kwalifikuje się pod hipotezę unormowania zawartego w 384 § 4 k.p.c.

W judykaturze utrwalony jest pogląd, że obraza art. 328 § 2 k.p.c. w zw.

z art. 391 § 1 k.p.c. może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej

tylko wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich

koniecznych elementów, bądź zawiera tak kardynalne braki, które uniemożliwiają

kontrolę kasacyjną (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 8 października

1997 r., I CKN 312/97, z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 718/00, z dnia 18 marca

2003 r., IV CKN 11862/00, z dnia 20 lutego 2003 r., I CKN 65/01, z dnia 22 maja

2003 r., II CKN 121/01, niepublikowane i z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN

792/98,OSNC 1999, nr 4, poz. 83). Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia takich

braków nie zawiera.

Dodać należy, że art. 328 § 2 k.p.c. ma odpowiednie zastosowanie

w postępowaniu kasacyjnym przez odesłanie zawarte w art. 391 § 1 k.p.c. Zakres

tego zastosowania zależy od rodzaju wydanego orzeczenia oraz od czynności

procesowych podjętych przez sąd odwoławczy, wynikających z zarzutów

apelacyjnych, limitowanych granicami kognicji sądu drugiej instancji. Jeżeli sąd

14

odwoławczy, jak miało to miejsce w sprawie, oddala apelację orzekając na

podstawie materiału zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji, nie

musi powtarzać dokonanych ustaleń, gdyż wystarczy stwierdzenie, że przyjmuje

je za własne (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1935 r.,

C III 680/34. Zb. Urz. 1936, poz. 379, z dnia 14 lutego 1938 r., C II 2172/37

Przegląd Sądowy 1938, poz. 380 i z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 792/98,

OSNC 1999, nr 4, poz. 83).

Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia zawiera wszystkie niezbędne

elementy, nie jest dotknięte uchybieniami uniemożliwiającymi kontrolę kasacyjną,

a Sąd drugiej instancji wyraźnie stwierdził, że podstawą faktyczną jego

rozstrzygnięcia są ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji.

Przystępując do oceny zarzutu obrazy art. 65 § 2 k.c., wstępnie trzeba

zauważyć, że przepis ten określa sposób wykładni oświadczeń woli stron umowy

odmiennie niż to ma miejsce przy interpretacji tekstu prawnego (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98, OSP 2000, nr 6, poz. 91).

W przeciwieństwie do norm prawnych, czynności prawne – a w szczególności

umowy – regulują stosunki prawne tylko między ich stronami. W następstwie tego,

ustanowione w umowie pomiędzy jej podmiotami powinności, nie mają

abstrakcyjnego charakteru, jak normy prawne, lecz charakter indywidualny, służąc

realizacji interesów stron stosownie do ich woli.

Każde oświadczenie woli, niezależnie od formy w jakiej zostało złożone,

podlega wykładni sądowej. Przepis art. 65 k.c. dotyczy także oświadczeń woli

w formie pisemnej, lecz wówczas podstawą interpretacji stają się w pierwszej

kolejności reguły lingwistyczne, lecz nie tylko – mają wtedy także zastosowanie

zasady wykładni wynikające z paragrafu drugiego tego przepisu. Przy

zastosowaniu zawartych w nim reguł może się okazać, że wbrew brzmieniu

konkretnego postanowienia umowy wola stron jest inna. Artykuł 65 § 2 k.c.

nakazuje bowiem przy interpretacji oświadczenia woli brać pod uwagę

„okoliczności, w których ono zostało złożone” a na tym tle badać, jaki był zgodny

zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przepis

ten niewątpliwie pozwala sądom uwzględniać pozatekstowe okoliczności zawarcia

15

umowy, w tym cel jaki stronom przyświecał (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

21 listopada 1997 r., I CKN 815/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 38).

Wykładnia umów w pierwszym rzędzie powinna uwzględniać rzeczywistą

wolę stron zawierających umowę i taki sens wyraża art. 65 § 2 k.c. Wymaga to

analizy nie tylko samych postanowień umowy, gdyż znaczenie dla stwierdzenia

zgodnej woli stron mogą mieć także ich wcześniejsze i późniejsze oświadczenia

oraz zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny.

Gdyby badać treść § 6 ust. 3 umowy tylko w świetle reguł lingwistycznych, to

z przyczyn wskazanych w skardze kasacyjnej jego znaczenie byłoby inne niż

przyjęły to Sądy obydwu instancji. Oczywiście, jak wynika z powyższych uwag, taki

zabieg byłby nieuprawniony, gdyż pomijałby zasady wykładni umów określonych

w omawianym przepisie. Sąd drugiej instancji dokonując ustalenia znaczenia

przedmiotowego postanowienia umownego w ramach kontekstu językowego trafnie

odwołał się do postanowienia zawartego w § 14 lit. b, którego treść w wyraźny

sposób wskazuje, że strony zastrzegły zgodę wydzierżawiającego na poddzierżawę

jedynie w sytuacji ściśle określonej, z wyłączeniem innych wypadków dokonania

poddzierżawy. W literaturze nie budzi wątpliwości pogląd, że zgoda dzierżawcy na

poddzierżawę jej przedmiotu może zostać udzielona w samej umowie dzierżawy.

Przyjęta przez Sąd pierwszej instancji interpretacja została wsparta argumentem,

że strony zawarły umowę dzierżawy na czas oznaczony, tj. 15 lat, a jak wiadomo

tego rodzaju stosunek prawny z natury rzeczy w zasadzie nie powinien ulegać

rozwiązaniu na podstawie wypowiedzenia (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia

27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36 i wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97, OSNC 1998, nr 9,

poz. 144). Sądy obydwu instancji, aby stwierdzić jaka była zgodna wola stron

wyrażona w § 6 ust. 3 umowy (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca

1995 r., III CZP 66/95, OSNCP 1995, nr 12, poz. 168), badały też kontekst

sytuacyjny, który wyraźnie wskazywał na ustaloną w drodze wykładni wolę stron,

tj. odmienną aniżeli samo brzmienie postanowienia (np. treść pisma Wydziału

Gospodarowania Majątkiem Urzędu Miasta Łódź z dnia 24 maja 2010 r.). Z tych

względów nie można było uznać, jako uzasadnionego, zarzutu obrazy art. 65 k.c.

zwłaszcza, że dalsze możliwe zbadanie kontekstu sytuacyjnego uniemożliwiła

16

strona pozwana, odmawiając złożenia stosownych dokumentów, na co trafnie

powołał się Sąd Apelacyjny. Z takiego zaniechania należało wywieść dla pozwanej

niekorzystne skutki (art. 233 § 2 k.p.c.).

Niezasadność zarzutu naruszenia art. 65 k.c. przesądzała także

o nietrafności zarzutu naruszenia art. 698 § 1 i 2 k.c. Dodatkowo należało zwrócić

uwagę, że z ustaleń wynika, że gdy na etapie realizacji inwestycji okazało się, że

z przyczyn finansowych część inwestycji musi zostać poddzierżawiona jej

wykonawcom, Miasto wyraziło generalną i ogólną zgodę (tj. nieskonkretyzowaną co

do podmiotu) w formie ustnej na poddzierżawienie przez R. J. i A. S.a przedmiotu

umowy. W literaturze trafnie przyjmuje się, że zgoda na poddzierżawienie może być

wyrażona w dowolnej formie i może mieć charakter generalny. W takim wypadku

dzierżawca nie ma obowiązku uzgadniania z wydzierżawiającym poszczególnych

umów poddzierżawy, które zawiera.

Z tych względów skarga kasacyjna uległa oddaleniu (art. 39814

k.p.c.).

md