II CSK 283/11

Sygn. akt II CSK 283/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 stycznia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

w sprawie z powództwa A. Ś.

i I. B. – Ś.

przeciwko Gminie Ł.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 12 stycznia 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 15 grudnia 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Pozwem z dnia 30 grudnia 2009 r. powodowie A. Ś. i I. B. – Ś. wnieśli o

zasądzenie od Gminy Ł. - Administracji Nieruchomościami, Wydziału Budynków i

Lokali Urzędu Miasta Ł., Wydziału Geodezji Katastru i Inwentaryzacji Urzędu

Miasta Ł. na ich rzecz kwoty 3 149 900 zł z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu

nakładów poniesionych na nieruchomość położoną w Ł. przy ul. K. Podnieśli, że

wywodzą swoje roszczenie z wielu stosunków obligacyjnych - umowy najmu i

ustnej umowy o dokonanie nakładów w związku z planowaną sprzedażą

nieruchomości oraz przepisów o odpowiedzialności deliktowej i

bezpodstawnym wzbogaceniu. Żądanie pozwu dotyczy zwrotu nakładów

poczynionych przez powoda w okresie od maja 2004 r. do grudnia 2007 r. na lokal

stanowiący w tym okresie własność Gminy.

Wyrokiem z dnia 20 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy w Ł. zasądził od pozwanej

Gminy na rzecz powodów solidarnie kwotę 1 751 800 zł z ustawowymi odsetkami

od dnia 11 lutego 2010 r. i oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Ustalił, że

pozwana Gmina była właścicielką lokalu użytkowego o nazwie „N. ” położonego

przy ulicy K., który wykorzystywany był na działalność gastronomiczną. Poprzedni

najemca lokalu (M. N.), usunięty przez Komornika, pozostawił lokal zdewastowany.

Istniała konieczność częściowej wymiany instalacji wodno – kanalizacyjnej oraz

elektrycznej, a także c.o. Gmina nie przeprowadziła remontu, ani przebudowy

z uwagi na wysokie koszty i wystawiła lokal do przetargu, zaznaczając, jakich

napraw należy w nim dokonać. Budynek, w jakim znajdował się lokal, był

dwupoziomowym pawilonem przylegającym do wysokiego budynku mieszkalnego,

przy czym część pomieszczeń znajdowała się na terenie tego budynku.

Taki układ powodował szereg problemów związanych z tym, że przedmiotowy lokal

był położony w dwóch różnych budynkach i na dwóch odrębnych działkach gruntu -

na działce nr 24/4, nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej (budynek wysoki) oraz

na działce 24/39, nieruchomości Gminy Ł. (budynek niski).

3

Na etapie negocjacji ustalono, że warunkiem zawarcia umowy najmu będzie

doprowadzenie do samodzielności nieruchomości oraz zobowiązano powoda do

sporządzenia niezbędnej dokumentacji i wykonania wszelkich prac zmierzających

do fizycznego i technicznego wyodrębnienia lokalu od budynku mieszkalnego.

W dniu 14 maja 2004 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego

położonego przy Al. K., o łącznej powierzchni 1 365,06 m2

na czas nieoznaczony;

przedmiot działalności określono jako handel i usługi. W § 3 ust. 1 umowy

postanowiły m.in., że najemca obowiązany jest utrzymać lokal we właściwym

stanie sanitarnym i technicznym oraz dokonywać na własny koszt napraw

niezbędnych do utrzymania go w stanie niepogorszonym, ze zobowiązaniem do

naprawy i wymiany wszystkich urządzeń grzewczych, z wyjątkiem instalacji c.o.

założonej przez wynajmującego, napraw okien i drzwi oraz podłóg i posadzek, a

także napraw i wymiany urządzeń wodociągowo - kanalizacyjnych, usuwania

niedrożności przewodów odpływowych do urządzeń sanitarnych, naprawy i

wymiany instalacji elektrycznej wraz z osprzętem. W § 5 ust. 1 zawarto zapis, że

wynajmujący jest zobowiązany do wydania lokalu w stanie umożliwiającym

korzystanie z instalacji oświetlenia, ogrzewania lokalu, zimnej wody i

odprowadzania ścieków oraz innych urządzeń zainstalowanych w budynku oraz, że

strony ustalą w odrębnej umowie zakres nakładów koniecznych obciążających

wynajmującego w chwili nawiązania stosunku najmu oraz zasady ich zwrotu, gdy

poniesie je najemca za zgodą wynajmującego (§ 5 ust. 3). Ustaliły ponadto,

że wszelkie adaptacje, modernizacje, ulepszenia i zmiany struktury wynajętego

lokalu, a także zainstalowanie w nim urządzeń technicznych wymagają uprzedniej,

pisemnej zgody wynajmującego, a koszty z tym związane ponosi najemca bez

prawa regresu do wynajmującego. Jeżeli natomiast najemca dokona zmian

określonych w ust. 1 bez zgody wynajmującego, w przypadku ustania stosunku

najmu - wynajmującemu przysługuje prawo żądania ich usunięcia (§ 6) .

Powód objął lokal w bardzo złym stanie technicznym, nie odpowiadającym

wymogom prawa budowlanego, ani nie nadającym się do użytku. Został on także

zobowiązany przez Gminę do wymiany instalacji c.o. na nową oddzieloną od

budynku Wspólnoty Mieszkaniowej.

4

Po objęciu lokalu w posiadanie powód przystąpił do prac remontowych

zmierzających do technicznego oddzielenia budynku od budynku mieszkalnego,-

dokonał m.in. oddzielenia instalacji wodnej i grzewczej. Prace te odbywały się za

zgodą i wiedzą pozwanej, na każdym ich etapie; powód uzyskiwał także stosowne

decyzje administracyjne.

W okresie prowadzenia prac remontowych, powód korzystał także –

w oparciu o pozytywne rozstrzygnięcia jego wniosków – z czasowych zwolnień od

czynszu, dotyczących części najmowanych powierzchni. Między innymi powód

zawarł z Administracją Nieruchomościami /…/ umowę o wykonanie nakładów

koniecznych w części piwnicznej obiektu przy Al. K. polegających na demontażu :

urządzeń wentylacji mechanicznej, urządzeń klimatyzacyjnych, chłodniczych,

urządzeń do podgrzewania wody oraz niesprawnej instalacji elektrycznej,

wodociągowej i c.o., rozbiórce betonowych fundamentów pod maszyny i

urządzenia, usunięciu poza budynek i wywiezieniu na wysypisko rozebranych

maszyn i urządzeń. Ustalono w niej, że wartość robót odpowiada wysokości

czynszu za 287,62 m2

piwnic w okresie od dnia 14 maja 2004 r. do dnia 28 lutego

2005 r. W związku z czym, wynajmujący zwolnił najemcę z obowiązku wnoszenia

czynszu za powierzchnię piwnic w tym okresie; umowa obowiązywała od dnia 14

maja 2004 r. W dniu 10 grudnia 2004 r. na podstawie § 5 pkt 3 umowy najmu

powód zwrócił się do do Administracji Nieruchomościami o spisanie z nim umowy

dotyczącej zwrotu nakładów koniecznych poniesionych na remont budynku „N.”,

proponując rozliczenie kosztów poniesionych na wykonanie kotłowni i instalacji c.o.

ze względu na zobowiązanie go do rozdzielenia instalacji w budynku wysokim i

niskim. Pomimo, że powód złożył wymaganą dokumentację, umowy z nim nie

zawarto.

W toku prac remontowych przeprowadzonych przez powoda doszło

ostatecznie do rozdzielenia dwóch budynków i podziału lokalu użytkowego

będącego przedmiotem najmu na dwa mniejsze lokale użytkowe. W dniu 15 lipca

2005 r. strony zawarły aneks do pierwotnej umowy najmu, określając na nowo

powierzchnię i przedmiot działalności. W tym samym dniu zawarto nową umowę

najmu na wydzielony, mniejszy lokal o powierzchni 371,01 m2

i określono przedmiot

działalności jako usługi medyczne. Powód nadal ponosił nakłady na lokale,

5

ale Administracja Nieruchomości odmawiała powodowi zawarcia umowy o ich

zwrot. Umowa taka została zawarta dopiero w dniu 14 października 2005 r., w

której wyceniono wartość nakładów na kwotę 59 058,68 zł. Ich zakres rzeczowy

określiły kosztorysy budowlane stanowiące załącznik do umowy, gdzie wskazano,

że chodzi o roboty budowlane mające na celu doprowadzenie lokalu do stanu

zerowego, naprawę dewastacji, roboty ujęte w ofercie przetargowej, a nie ujęte w

kosztorysie zasadniczym, odłączenie instalacji c.o. i instalacji wodnej w budynku

dawnej „N. " od budynku mieszkalnego.

W czerwcu 2009 r. strony przystąpiły do negocjowania treści umowy

sprzedaży, zawartej ostatecznie dnia 24 lipca 2009 r. w formie aktu notarialnego,

którą sprzedano trzy lokale użytkowe:

- pierwszy lokal nr 1 położony na działce nr 24/39 przy al. K. o powierzchni

użytkowej 1058,25 m2

został wyceniony na 2 569 500 zł, zaś grunt

o powierzchni 1542 m2

na kwotę 1 384 700 zł,

- drugi lokal nr 2 położony na tej działce o powierzchni 72,36 m2

został

wyceniony na kwotę 142 100 zł,

- trzeci lokal nr 1 położony na działce nr 24/4 przy al. K. o powierzchni 270,23

m2

z udziałem 68/1000 w prawie użytkowania wieczystego w gruncie o pow.

544 m2

został wyceniony na kwotę 692 000 zł.

Aktem notarialnym powodowie nabyli powyższe lokale na własność wraz

z użytkowaniem wieczystym gruntu za cenę łączną 3 503 600 zł rozłożoną na

5 rocznych rat. Paragraf 2 umowy zawiera zapis, dotyczący jedynie lokalu

nr 1 o powierzchni 270,23 m2

o treści: „w przypadku sprzedaży lokalu użytkowego

nabytego przez najemcę w okresie 5 lat od nabycia tego lokalu, Miasto zastrzega

sobie prawo odkupu przedmiotowego lokalu użytkowego za kwotę odpowiadającą

cenie i kosztom sprzedaży przez Miasto oraz za zwrotem nakładów. Jednakże

zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych należy się tylko w

granicach istniejącego zwiększenia wartości lokalu". Załącznikiem do umowy był

protokół z dnia 14 lipca 2009 r. w sprawie sprzedaży przez Miasto trzech lokali

użytkowych położonych przy ul. K., zawierający oświadczenie kupującego, że cena

lokali stanowi równowartość lokali po poczynionych przez niego nakładach, które

6

nie zostały rozliczone. Umowa w takim kształcie, tj. wraz z załącznikiem w postaci

protokołu i oświadczenia kupującego, przesłana została wraz z wnioskiem do sądu

wieczystoksięgowego.

Sąd Okręgowy podniósł, że art. 662 § 1 k.c. ma charakter względnie

obowiązujący i dlatego strony stosunku najmu mogą się umówić odmiennie,

tj. nie ma przeszkód, aby najemca wziął na siebie obowiązek doprowadzenia

przedmiotu najmu do należytego stanu. W zawartej umowie najmu strony określiły

nakłady konieczne obciążające wynajmującego i umówiły się, że zostaną one

wykonane przez najemcę i rozliczone na podstawie umowy o zwrot tych nakładów

(§ 5). Uzgodniły także w § 6 ust. 1, że wszelkie adaptacje, modernizacje i zmiany

struktury wynajętego lokalu wymagają uprzedniej, pisemnej zgody wynajmującego

i koszty z tym związane ponosi najemca bez regresu do wynajmującego.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że powód za wiedzą i zgodą strony

pozwanej, po uzyskaniu stosownych pozwoleń i decyzji administracyjnych,

dokonał nakładów koniecznych. Podkreślił, że strona pozwana przyznała, że ich

wartość, po uwzględnieniu kwot już zapłaconych, wynosi 3 125 400 zł.

Wartość rynkowa lokali, sprzedanych powodom, uwzględniała ich stan techniczny

wraz z poniesionymi nakładami.

Według zapatrywania Sądu pierwszej instancji okoliczność, że dalszych

nakładów koniecznych poniesionych przez powoda jako najemcę nie rozliczono

w trakcie trwania umowy najmu, ani w cenie sprzedaży lokali, nie stanowiła

przeszkody do dochodzenia roszczenia z tytułu tych nakładów od strony pozwanej

na podstawie § 5 pkt 6 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. w sprawie

zasad sprzedaży oraz przyznawania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych

samodzielnych lokali użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym

działalność gospodarczą. Zauważył, że ten akt został zmieniony uchwałą Rady

Miejskiej z dnia 19 maja 2004 r., a zatem w chwili ustalania ceny nabycia spornych

lokali istniała możliwość zaliczenia na poczet ceny nierozliczonych nakładów

koniecznych bez względu na fakt, czy były one objęte wcześniejszą umową.

Ponieważ jednak obie uchwały stanowią o możliwości rozliczenia nakładów jedynie

do 50 % wartości lokalu ustalonej według zawartych w nich zasad, to w związku z

7

tym powództwo ponad kwotę 1 751 800 zł, jego zdaniem nie mogło zostać

uwzględnione (art. 663 k.c. w zw. z art. 471 k.c.).

Odnosząc się do legitymacji procesowej czynnej wskazał, że wierzytelności

dotyczące przedsiębiorstwa prowadzonego przez powoda wchodzą w skład

majątku, objętego wspólnością majątkową małżeńską, stąd w ramach czynności

zachowawczych związanych z zarządem majątkiem wspólnym powódka mogła

wystąpić z roszczeniem obok męża.

Sąd pierwszej instancji oceniając podniesiony przez stronę pozwaną zarzut

przedawnienia wskazał, że zgodnie z art. 677 k.c. roszczenie powodów o zwrot

nakładów na rzecz, podlega rocznemu przedawnieniu licząc od dnia zwrotu rzeczy.

Termin ten należy liczyć od rzeczywistego wydania rzeczy najętej, co w danym

stanie faktycznym było jednoczesne z zawarciem dnia 24 lipca 2009 r. umowy

sprzedaży nieruchomości lokalowych. Zgodnie z art. 348 k.c. przeniesienie

posiadania następuje poprzez wydanie rzeczy, czym z kolei jest wydanie zarówno

dokumentów umożliwiających rozporządzenie rzeczą, jak i środków, które

dają faktyczną władzę nad rzeczą. Jednakże przeniesienie posiadania

z posiadacza samoistnego na zależnego albo dzierżyciela następuje na mocy

umowy stron (art. 351 k.c.). Powód nie musiał zatem fizycznie zdawać przedmiotu

najmu, a Gmina fizycznie go odbierać. Skoro umowa sprzedaży lokali

została zawarta w dniu 24 lipca 2009 r., to powód mógł wystąpić skutecznie

z roszczeniem do dnia 24 lipca 2010 r., podczas gdy pozew został złożony w dniu

30 grudnia 2009 r.

Wskazał, że art. 677 k.c. stanowi lex specialis wobec ogólnych przepisów

k.c. o przedawnieniu roszczeń (art. 117 i nast.). Odrębność regulacji dotyczy dwóch

elementów konstrukcyjnych instytucji przedawnienia, tj. długości i momentu

rozpoczęcia biegu terminu przedawnienia. Ten przeciwko komu skierowane jest

roszczenie, bądź to o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia

rzeczy, bądź o zwrot nakładów na rzecz albo zwrot nadpłaconego czynszu -

odpowiednio zatem najemca albo wynajmujący - po upływie krótszego niż to wynika

z ogólnego przepisu (art. 118 k.c.), bo rocznego terminu, którego bieg rozpoczyna

się od dnia zwrotu rzeczy najętej (inaczej niż stanowi art. 120 k.c.), nabywa prawo

8

do skorzystania z zarzutu przedawnienia (art. 117 § 2 k.c.). Inne natomiast

roszczenia ze stosunku najmu, np. roszczenie wynajmującego przeciw najemcy

o zwrot przedmiotu najmu i zapłatę zaległego czynszu, podlegają ogólnym

terminom przedawnienia. Wskazał, że szczególny termin przedawnienia roszczeń

przewidziany w art. 677 k.c. wyłącza stosowanie terminów ogólnych ustanowionych

w art. 118 i 442 k.c., a roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń rzeczy

przedawnia się z upływem roku od dnia jej zwrotu (art. 677 k.c.).

Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę na to, że powód dokonywał nakładów

koniecznych na lokale w okresie od maja 2004 r. do grudnia 2007 r. i już wtedy

powstało dla niego wymagalne roszczenie o ich zwrot. Wskazał, że nie oznacza to

jednak przedawnienia roszczenia, bowiem zwrot rzeczy nastąpił, zgodnie z art. 351

k.c., w dacie zawarcia umowy notarialnej i w rezultacie uznał, że do dnia 24 lipca

2010 r. powód mógł wystąpić z roszczeniem o zwrot nakładów koniecznych.

Od powyższego wyroku apelację wniosła pozwana Gmina, zaskarżając

wyrok w części uwzględniającej powództwo i orzekającej o kosztach procesu.

Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 3531

k.c.; § 5 pkt 6

uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. zmienionej uchwałą Rady Miejskiej

z dnia 19 maja 2004 r.; art. 662 k.c.; art. 664 k.c. oraz art. 118 k.c. i wniosła o

zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 15 grudnia 2010 r. apelację oddalił.

Wskazał, że w świetle niezakwestionowanej podstawy faktycznej zaskarżonego

wyroku za zupełnie dowolny należało uznać zarzut, że strony umówiły się tylko

i wyłącznie na zwrot wartości nakładów koniecznych, które zostały objęte umową

z dnia 14 października 2005 r. Podkreślił, że powód poczynił nakłady za wiedzą

i zgodą strony pozwanej, po uzyskaniu wszystkich niezbędnych pozwoleń i decyzji

administracyjnych, co do których niewątpliwie miała możliwość wypowiedzieć się

także Gmina jako właściciel spornych lokali. Wskazał, że Sąd pierwszej instancji nie

ustalił, że umowa o nakłady zawarta w 2005 r. definitywnie kończyła wszelkie

rozliczenia pomiędzy stronami z tytułu nakładów koniecznych poczynionych

w latach 2004 - 2005 przez najemcę. Podkreślił, że z żadnego postanowienia tej

umowy nie wynika, aby strony nie mogły prowadzić dalszych rozliczeń z tego

9

samego tytułu. Zapis § 2 pkt 2 tej umowy stanowi tylko, że wynajmujący nie będzie

czynić najemcy przeszkód w wykonywaniu robót na obiekcie, przekraczających

zakres wynikający z ust. 1 tego paragrafu, to jest ponad kosztorys budowlany

będący załącznikiem do tej umowy oraz, że najemca nie będzie miał prawa żądania

refundacji, co do tych robót. Wyraził zapatrywanie, że zapis ten nie może być

interpretowany jako odnoszący się do prac już wykonanych, oraz do prac

o charakterze nakładów koniecznych. Jego zdaniem także zapis § 1 tej umowy

mówiący o tym, co jest jej przedmiotem, nie wyklucza istnienia na dzień jej

sporządzania innych nakładów koniecznych, albo woli stron wykonania przez

najemcę w przyszłości innych nakładów koniecznych obciążających

wynajmującego, podlegających stosownemu rozliczeniu. Za taką interpretacją

umowy przemawiał, jego zdaniem, także § 5 umowy, w którym strony postanowiły,

że w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy kodeksu

cywilnego i uchwały Zarządu Miasta Ł. z dnia 30 kwietnia 1998 r. wraz z

dokonanymi zmianami.

Według oceny Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji zastosował

prawidłowo art. 662 k.c., jednocześnie podkreślając jego względnie

obowiązujący charakter i dopuszczając jego modyfikację zgodną wolą stron

i w rezultacie uznał za zupełnie niezrozumiałe zarzuty naruszenia tego przepisu

podobnie, jak i art. 3531

k.c. Pierwszym przejawem swobodnego kształtowania

stosunku najmu pomiędzy stronami w aspekcie nakładów koniecznych był w jego

ocenie § 5 ust. 3 umowy najmu z dnia 14 maja 2004 r., w którym strony dopuściły

możliwość poniesienia nakładów koniecznych obciążających wynajmującego

w chwili nawiązania stosunku najmu przez najemcę i postanowiły, że zasady ich

zwrotu ustalą w odrębnej umowie. Konsekwencją tych postanowień, będących

wyrazem zgodnej woli stron, była umowa z dnia 14 października 2005 r., która nie

uregulowała jednak całego stosunku prawnego między stronami. Modyfikując treść

art. 662 k.c. strony wyeliminowały jednocześnie możliwość zastosowania art. 664

k.c., który kreuje odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy

najętej, ale tylko jako wzmocnienie odpowiedzialności wynajmującego z art. 662

k.c. na zasadach ogólnych.

10

Wskazał, że z uwagi na odstąpienie przez strony od konstrukcji prawnej

określonej w art. 662 k.c., Sąd pierwszej instancji trafnie nie rozważał zgłoszonego

żądania na płaszczyźnie art. 664 k.c. i w związku z tym także zarzut obrazy tego

przepisu uznał za bezzasadny. Podkreślił, że ukształtowany przez strony w sposób

dobrowolny, odmienny od ustawowego, stosunek najmu lokalu użytkowego,

w szczególności w zakresie nakładów koniecznych, stanowił niezależną i odrębną

od umowy sprzedaży z dnia 24 lipca 2009 r. konstrukcję obligacyjną.

Jego zdaniem jest ona powiązana ze sporem powstałym na tle poczynionych

nakładów koniecznych tylko o tyle, o ile ma wpływ na możliwą, maksymalną

wysokość tych nakładów, podlegającą zwrotowi na rzecz najemcy. Podkreślił,

że taki związek został przyjęty przez Sąd Okręgowy, który wbrew zarzutowi apelacji

rozliczył nakłady konieczne w cenie i w dacie zawarcia umowy sprzedaży, co czyni

bezprzedmiotowy zarzut błędu w subsumcji, polegającego na wadliwym przyjęciu

nieistnienia związku pomiędzy ustalonym stanem faktycznym a umową sprzedaży

nieruchomości i § 5 ust. 3 oraz § 6 ust. 1 umowy najmu. Wskazał, że Sąd pierwszej

instancji oddalił powództwo ponad kwotę 1 751 800 zł, tj. ponad 50% wartości

lokali, wyrażoną w postaci ceny z aktu notarialnego sprzedaży tych lokali i tym

samym właściwie zastosował § 5 pkt 6 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca

2003 r., w brzmieniu nadanym tej uchwale uchwałą Rady Miejskiej z dnia 19 maja

2004 r.

Jego zdaniem prawidłowość interpretacji tego postanowienia nie może

budzić wątpliwości, gdyż po pierwsze wynika z literalnego brzmienia, a po drugie

brak jest przesłanek do odmiennej interpretacji, w świetle treści korespondencji

prowadzonej przez strony w latach 2004 - 2009. Interpretacja zawarta w apelacji

nie zawiera żadnych argumentów jurydycznych, logicznych lub wynikających

z doświadczenia życiowego. Podniósł, że akcentowany w apelacji charakter

uchwały Rady Miejskiej jako źródło prawa miejscowego, mający umocowanie w art.

87 ust. 2 Konstytucji RP, może stanowić - jak słusznie wywodzi to przeciwnik

apelującego - samoistną podstawę roszczenia najemcy wobec wynajmującego o

zaliczenie na poczet ceny sprzedaży lokalu użytkowego wcześniej nierozliczonych

nakładów koniecznych, które obciążały wynajmującego, a których dokonał

najemca, jednak nie więcej niż 50% wartości lokalu. W takiej sytuacji - jego

11

zdaniem - odpowiedzialność strony pozwanej opiera się na § 5 pkt 6 cytowanej

uchwały w zw. z art. 471 k.c. i pozostaje w zbiegu z odpowiedzialnością z art. 662

k.c. w zw. z art. 471 k.c., przyjętą przez Sąd Okręgowy. Sąd Apelacyjny podzielił

wywody Sądu pierwszej instancji, co do wzajemnych relacji art. 118 k.c. i art. 677

k.c.

Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony przez pozwanego skargą

kasacyjną w całości, w której wniósł o jego uchylenie oraz uchylenie wyroku Sądu

pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Skarga kasacyjna została oparta na obu podstawach z art. 3983

§ 1 k.p.c.

W ramach zarzutu naruszenia prawa procesowego skarżący podniósł obrazę

art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c. W ramach zarzutu

naruszenia prawa materialnego skarżący podniósł obrazę art. 3531

k.c., art. 662 § 1

k.c., § 5 pkt 6 i pkt 7 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. w sprawie

zasad sprzedaży oraz przyznawania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych

samodzielnych lokali użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym

działalność gospodarczą, w brzmieniu nadanym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 19

maja 2004 r. i art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z § 5 ust. 1 i ust. 3, § 6 ust. 1 umowy najmu z

dnia 14 maja 2004 r. oraz w zw. z § 1 i § 2 ust. 2 i ust. 3, § 4 i § 5 ust. 2 umowy w

sprawie rozliczenia nakładów koniecznych z dnia 14 października 2005 r.; § 5 pkt 6

i 7 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. w sprawie zasad sprzedaży

oraz przyznawania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych samodzielnych lokali

użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym działalność gospodarczą

w brzmieniu nadanym tej uchwale uchwałą Rady Miejskiej z dnia 19 maja 2004 r. w

zw. z art. 471 k.c.; art. 662 § 1 k.c. w zw. z art. 471 k.c. w zw. z § 5 pkt 6

i 7 uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2003 r. w sprawie zasad sprzedaży

oraz przyznawania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych samodzielnych lokali

użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym działalność gospodarczą w

brzmieniu nadanym tej uchwale uchwałą 479/04 Rady Miejskiej z dnia 19 maja

2004 r.; art. 663 k.c. oraz art. 3531

k.c. w zw. z art. 662 § 1 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

12

Artykuł 328 § 2 k.p.c. ma odpowiednie zastosowanie w postępowaniu

kasacyjnym przez odesłanie zawarte w art. 391 § 1 k.p.c. Zakres tego

zastosowania zależy od rodzaju wydanego orzeczenia, oraz od czynności

procesowych podjętych przez sąd odwoławczy, wynikających z zarzutów

apelacyjnych, limitowanych granicami kognicji sądu drugiej instancji. Jeżeli sąd

odwoławczy, oddalając apelację orzeka na podstawie materiału zgromadzonego

w postępowaniu w pierwszej instancji nie musi powtarzać dokonanych ustaleń,

gdyż wystarczy stwierdzenie, że przyjmuje je za własne (por. np. orzeczenia Sądu

Najwyższego z dnia 13 grudnia 1935 r., C III 680/34, Zb. Urz. 1936, poz. 379,

z dnia 14 lutego 1938, r. C II 2172/37 Przegląd Sądowy 1938, poz. 380 i z dnia

10 listopada 1998 r., III CKN 792/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 83).

Trzeba jednak zgodzić się ze skarżącą Gminą, że Sąd drugiej instancji oparł

zaskarżone orzeczenie na własnym ustaleniu, że od początku strony traktowały

nakłady czynione przez najemcę jako działania konieczne w rozumieniu art. 662

k.c., podejmowane przez najemcę zamiast wynajmującego, z jednoznaczną wolą

tego, że wartość tych nakładów rozliczona zostanie w przyszłości w postaci

obniżenia czynszu najmu, bądź w cenie sprzedaży najemcy spornych lokali.

Z drugiej strony zaś w całości przyjął za własne ustalenia Sądu pierwszej instancji,

z których taki fakt nie wynika. W wyroku pierwszoinstancyjnym stwierdzono

bowiem jedynie, że pozwana nie kwestionowała zakresu rzeczowego i wartości

nakładów dokonanych przez powoda i wyliczonych w operacie szacunkowym,

co nie oznacza, że uznawała je za konieczne, których równowartość ma zwrócić

powodowi. Wobec częściowo odmiennego własnego ustalenia, Sąd Apelacyjny

powinien był na nowo dokonać omówienia zebranego w sprawie materiału

dowodowego czego nie uczynił.

W judykaturze utrwalony jest pogląd, że obraza art. 328 § 2 k.p.c. w zw.

z art. 391 § 1 k.p.c. może stanowić usprawiedliwioną podstawę skargi kasacyjnej

właśnie wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wszystkich

koniecznych elementów. W omawianym wypadku zabrakło w nim omówienia

materiału dowodowego, zwłaszcza pozostającego w opozycji do dokonanego

w drugiej instancji wskazanego ustalenia faktycznego (por. np. orzeczenia Sądu

Najwyższego z dnia 8 października 1997 r., I CKN 312/97, z 19 lutego 2002 r.,

13

IV CKN 718/00, z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 11862/00, z dnia 20 lutego

2003 r., I CKN 65/01, z dnia 22 maja 2003 r., II CKN 121/01, niepublikowane

i z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 792/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 83).

Trzeba także zgodzić się ze stanowiskiem Gminy, że w uzasadnieniu

orzeczenia Sądu Apelacyjnego brak należytego wyjaśnienia podstawy prawnej

wyroku. Z jednej strony wskazał, że norma wynikająca z art. 662 § 1 k.c. ma

charakter dyspozytywny i że jej podmioty są władne na podstawie zawartej umowy

dokonać rozkładu ciężaru obowiązków nałożonych na najemcę i wynajmującego

oraz, iż w umowie z dnia 14 maja 2004 r. strony odstąpiły od tej ustawowej

regulacji. Z drugiej zaś wskazał, że Sąd pierwszej instancji prawidłowo zastosował

art. 662 k.c. a końcowej części uzasadnienia, że odpowiedzialność strony pozwanej

opiera się na § 5 pkt 6 uchwały Rady Miejskiej w zw. z art. 471 k.c. i pozostaje w

zbiegu z odpowiedzialnością z art. 662 k.c. w zw. z art. 471 k.c. przyjętą przez Sąd

Okręgowy. Tymczasem Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo do kwoty 1

751 800 zł na podstawie art. 663 k.c. w zw. z art. 471 k.c. Jeśli wziąć pod uwagę,

że nawet powodowie w sformułowanych dla biegłego tezach wyodrębnili nakłady

niezbędne do doprowadzenia lokalu do stanu używalności w zakresie robót

budowlanych i eksploatacyjnych obciążających wynajmującego, to wskazane

uchybienie uzasadnienia mogło mieć wpływ na wynik sprawy i czyniło tym samym

uzasadnioną podstawę kasacyjną określoną w art. 398 § 1 pkt 2 k.p.c.

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy był w zasadzie zwolniony od

dokonywania rozważań dotyczących podstawy naruszenia prawa materialnego.

Skuteczne bowiem ich zgłoszenie wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy,

gdy ustalony stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi

zastrzeżeń (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN

60/97, nr 9, poz. 128).

Godzi się jednak zauważyć, że trafnie skarżąca Gmina zarzuciła, iż wobec

względnego charakteru unormowania zawartego w art. 662 § 1 k.c. należało

w sprawie dokonać szczegółowej analizy zawartych przez strony umów i na

podstawie art. 65 § 2 k.c. określić, czy i jak strony zmodyfikowały umownie

ustawowy model rozkładu ciężaru dokonywania nakładów. We wszystkich

14

zawartych przez strony umowach najmu w § 5 ust. 1 i 2 uzgodniono,

że wynajmujący jest zobowiązany do wydania lokalu w stanie umożliwiającym

korzystanie z instalacji oświetlenia, ogrzewania lokalu oraz innych urządzeń

zainstalowanych w budynku, zimnej wody i odprowadzenia ścieków oraz, iż strony

ustalą w umowie zakres nakładów koniecznych obciążających wynajmującego

w chwili nawiązania stosunku najmu oraz zasady zwrotu nakładów za te prace, gdy

poniesie je najemca za zgodą wynajmującego. Wydanie lokalu najemcy nastąpiło

w wyniku zawarcia pierwszej umowy najmu z dnia 14 maja 2004 r., w której

obejmujący zobowiązał się w wynajmowanym lokalu prowadzić handel i usługi oraz

dokonywać na własny koszt napraw określonych w § 3 tej umowy.

Poza tym w § 6 wszystkich umów najmu strony umówiły się, że wszelkie

adaptacje, modernizacje, ulepszenia i zmiany struktury wynajętego lokalu, a także

zainstalowanie w nim urządzeń technicznych wymagają uprzedniej, pisemnej

zgody wynajmującego oraz, że koszty z tym związane ponosi najemca bez prawa

regresu do wynajmującego. W ustępie drugim tego paragrafu zastrzeżono nawet,

że jeżeli najemca dokona takich zmian bez zgody wynajmującego Gminie,

w wypadku ustania stosunku najmu, przysługiwać będzie prawo żądania

ich usunięcia. W pierwszym więc rzędzie należało zbadać i stwierdzić,

czy wyodrębnienie z pierwotnie wynajętego lokalu użytkowego o pow. 1 365,06 m2

trzech lokali użytkowych nie stanowiło zmiany struktury wynajętego lokalu, której

koszty obciążały najemcę. Poza tym, na co trafnie zwróciła uwagę skarżąca,

umową obowiązującą od dnia 14 maja 2004 r. (k. 51) strony określiły, jakie roboty

wykona najemca w części piwnicznej lokalu, niemniej zastrzegły, że wykona je na

własny koszt bez prawa żądania ich zwrotu od wynajmującego. W dodatku

w umowie z dnia 14 października 2005 r. w sprawie rozliczenia nakładów (k. 83)

strony uzgodniły, że wynajmujący nie będzie czynił najemcy przeszkód

wychodzących poza zakres objęty tą umową, jednakże najemcy nie będzie

przysługiwało prawo żądania refundacji rozszerzonego zakresu robót.

Poza tym w umowie tej wyraźnie postanowiono (§ 4), że wynajmujący zrefunduje

wyłącznie ten zakres robót, a poza tym, że zmiany mogą nastąpić tylko w drodze

aneksu do tej umowy oraz, iż dopiero w kwestiach nieuregulowanych umową do

15

przedmiotowego stosunku najmu mają zastosowanie przepisy kodeksu

cywilnego (§ 5).

Nieuwzględnienie przez Sąd Apelacyjny tych postanowień umownych bez

szczegółowej analizy zawartej w nich woli stron, w powiązaniu z innymi dowodami

(kontekst sytuacyjny) i przyjęcie do rozliczenia mającej względny charakter regulacji

ustawowej, stanowiło obrazę - wskazanego jako naruszony - art. 65 § 2 k.c.

Sąd drugiej instancji dokonał również wadliwej wykładni § 5 pkt 6 i pkt 7

uchwały Rady Miejskiej z dnia 19 marca 2005 r. w sprawie sprzedaży oraz

przyznania pierwszeństwa w nabywaniu komunalnych samodzielnych lokali

użytkowych ich najemcom i dzierżawcom prowadzącym działalność gospodarczą w

brzmieniu nadanym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 19 maja 2004 r. w zw. z art. 471

k.c. Wyraził bowiem zapatrywanie, że § 5 pkt 6 tej uchwały stanowi „samoistną

podstawę roszczenia najemcy wobec wynajmującego o zaliczenie na ceny

sprzedaży lokalu użytkowego wcześniej nierozliczonych nakładów koniecznych,

które obciążały wynajmującego, a których dokonał najemca, jednak nie więcej niż

50% wartości lokalu”. Tymczasem uszło jego uwadze, że prawodawca gminny

posłużył się sformułowaniem „nakłady konieczne obciążające wynajmującego”.

Skoro w tym akcie prawnym brak definicji tego pojęcia, to należało odwołać się w

tym zakresie do kodeksu cywilnego i umowy najmu zawartej pomiędzy stronami.

Jak już wskazywano wyżej w § 5 ust. 1 i ust. 2 umowy najmu z dnia 14 maja 2004 r.

strony zmodyfikowały ustawowy model rozkładu ciężaru nakładów obciążających

wynajmującego, przewidziany w art. 662 § 1 k.c. Pozwaną nie obciążają zatem

wszelkie nakłady konieczne w rozumieniu kodeksu cywilnego, a jedynie taki ich

zakres, jaki wynika ze stosunku prawnego stron ukształtowanego na podstawie

zawartych umów.

W końcu należy zauważyć, że sam fakt godzenia się przez wynajmującego

na wykonanie na koszt najemcy prac i to nawet o charakterze koniecznym dla

korzystania z nieruchomości, nie uprawnia jeszcze na podstawie art. 663 k.c.

najemcy do powstania roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu

najmu.

16

Ze wskazanych względów, Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39815

§ 1 k.p.c.).

jw