II CSK 348/11

Sygn. akt II CSK 348/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 lutego 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa "B. I." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

przeciwko "G. Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością"

Spółce Komandytowo - Akcyjnej w Ł.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie

w Izbie Cywilnej w dniu 10 lutego 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 17 grudnia 2010 r.,

1) oddala skargę kasacyjną;

2) zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 7.200

(siedem tysięcy dwieście) zł tytułem kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powód – B. I. Spółka z o. o. w W. wniósł o zasądzenie kwoty 19.328.820 zł z

odsetkami ustawowymi, jako dwukrotności zaliczki, wpłaconej pozwanemu przy

zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego, a

podlegającej zwrotowi na jego rzecz w związku z niezawarciem umowy

przyrzeczonej.

Pozwany - „G. Z. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” Spółka

Komandytowo-Akcyjna w Ł. wniósł o oddalenie powództwa, zarzucając, że żądanie

nie ma podstawy w umowie zawartej przez strony.

Wyrokiem z 9 lipca 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo i zasądził od

powoda na rzecz pozwanego kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa

procesowego.

Rozstrzygnięcie zapadło po ustaleniu, że umową z 15 lutego 2008 r.

pozwany zobowiązał się sprzedać powodowi użytkowanie wieczyste nieruchomości

położonej w Ł. przy ul. R. [...] wraz z prawem własności budynków posadowionych

na tej nieruchomości. Do umowy przyrzeczonej miało dojść po wykonaniu przez

pozwanego wszystkich zobowiązań i warunków określonych w części 5 umowy, w

tym po doprowadzeniu do wykreślenia hipotek ciążących na nieruchomości

względnie po doprowadzeniu do wygaśnięcia zabezpieczonych nimi wierzytelności i

uzyskaniu od wierzycieli oświadczeń zezwalających na wykreślenie hipotek.

Pozwany zobowiązał się nadto do rozwiązania wszystkich umów najmu

dotyczących nieruchomości i do spowodowania opuszczenia i wydania mu lokali

przez najemców.

Zgodnie z pkt 6.15. umowy, jeżeli umowa sprzedaży lub umowa

zobowiązująca sprzedaży nie zostałaby zawarta na skutek okoliczności, za które

odpowiedzialność ponosi pozwany (w tym m.in. w przypadku odstąpienia od

umowy przez powoda z przyczyn, za które odpowiedzialność ponosi pozwany,

nieuzasadnionej odmowy zawarcia umowy sprzedaży lub umowy zobowiązującej

sprzedaży przez pozwanego, wygaśnięcia umowy w związku z niewypełnieniem

zobowiązań określonych w pkt 5 umowy z przyczyn zawinionych przez

3

pozwanego), powód mógł żądać zwrotu dwóch zaliczek, które wypłacił pozwanemu

w dwukrotnej wysokości.

Pozwany zobowiązał się, że w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do

zawarcia umowy sprzedaży bez pisemnej zgody powoda nie wykona żadnej

czynności faktycznej ani prawnej, powodującej, że któreś z oświadczeń

zapewniających o stanie nieruchomości złożonych przy zawarciu umowy

przedwstępnej stałoby się nieprawdziwe. W tym samym okresie zobowiązał się

zawiadomić powoda o każdym zdarzeniu, które by powodowało nieaktualność

oświadczeń na temat stanu nieruchomości, a także o każdym zdarzeniu, które

by powodowało, że niemożliwe do wykonanie stanie się któreś z jego zobowiązań

warunkujących zawarcie umowy sprzedaży. Pozwany zobowiązał się dostarczyć

powodowi wszystkie dokumenty będące w jego posiadaniu i dotyczące

nieruchomości.

Na podstawie umowy przedwstępnej powód złożył do depozytu notarialnego

łącznie kwotę 9.664.410 zł tytułem dwóch zaliczek na poczet ceny za użytkowanie

wieczyste nieruchomości.

W doręczaniu powodowi dokumentów i korespondencji związanych

z nieruchomością i wykonaniem umowy przedwstępnej na wskazany przez niego

adres pośredniczyła kancelaria adwokacka zaangażowana w te czynności

przez powoda.

W dacie podpisania umowy przedwstępnej niemal wszystkie lokale

w budynku na nieruchomości w użytkowaniu wieczystym pozwanego były przez

niego wynajmowane lub wydzierżawiane. Pozwany uzyskiwał z tego tytułu

przychód w kwocie około 170.000 zł miesięcznie. Po zawarciu umowy

przedwstępnej pozwany przystąpił do wypowiadania umów łączących

go z najemcami i jeśli odzyskiwał władanie lokalem w związku z rozwiązaniem

umowy w takich okolicznościach, to przygotowywał z byłymi najemcami protokoły

zdawczo-odbiorcze podlegające wydaniu powodowi. Pozwany nie dysponował

takim protokołem co do lokalu zajmowanego przez podmiot, który faktycznie opuścił

lokal z końcem 2007 r., w warunkach gdy umowa najmu z nim wygasła na początku

stycznia 2008 r. Pozwana nie dysponowała protokołem zdawczo-odbiorczym

4

dotyczącym lokalu wynajmowanego spółce W., która zgodziła się wypowiedzieć

najem za zapłaceniem jej odszkodowania (pozwany nie miał podstaw do

wypowiedzenia najmu temu podmiotowi) i na piśmie zadeklarował, że opuszcza

lokal z końcem kwietnia 2008 r. W listopadzie 2008 r. pozwany uzyskał też protokół

demontażu anten przez podmiot, który wynajmował przestrzeń na dachu budynku.

Ostatnie czynności mające związek z opróżnieniem nieruchomości przez najemców

zakończone zostały 4 listopada 2008 r. Powód wiedział, że od tej pory ponoszenie

koszów utrzymanie nieruchomości jest ciężarem pozwanego.

10. grudnia 2008 r. pozwany dostarczył komplet dokumentów dotyczących

stanu nieruchomości do kancelarii współpracującej ze stronami w sprawach

związanych z umową przedwstępną. Pozwany przedstawił te dokumenty także

członkowi zarządu powoda, który oświadczył, że należy je dostarczyć do kancelarii

notarialnej, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży.

11. grudnia 2008 r. I. P. wskazując, że działa jako członek zarządu powoda,

złożył pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Wskazał

przy tym, że pozwany nie poinformował powoda o postępowaniu egzekucyjnym

dotyczącym użytkowania wieczystego, przez co jego zapewnienie, iż nie toczą się

postępowania egzekucyjne dotyczące nieruchomości przestało być prawdziwe.

Powód został poinformowany o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z

użytkowania wieczystego 9 grudnia 2008 r., drogą elektroniczną, czego nie

przewidywała umowa przedwstępna. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy

zostało pozwanemu doręczone faksem w dniu datowania. Decyzja o odstąpieniu

przez pozwanego od umowy została podjęta za granicą przez wspólników spółki,

zanim doszło do złożenia pozwanemu oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Do 11 listopada 2008 r. jedynym członkiem zarządu powoda był I. P. 12.

listopada 2008 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników powoda powołało w

skład zarządu M. M., co zostało ujawnione w rejestrze 12 grudnia 2008 r. Zgodnie z

umową spółki, w przypadku, gdy zarząd powoda składał się z więcej niż jednego

członka, reprezentować go miało łącznie dwóch członków zarządu, przy czym

jednym z nich musiał być prezes.

5

Pozwany wiedział o zobowiązaniu wobec Skarbu Państwa wymagającym

zapłaty jeszcze w 2007 r. Częściowo spłaciła je z zaliczki uzyskanej od powoda.

W sierpniu 2008 r. Skarb Państwa skierował egzekucję tego zobowiązania także do

użytkowania wieczystego i 15 września 2006 r. w księdze wieczystej prowadzonej

dla tego prawa ujawniona została wzmianka o wniosku komornika zmierzającym do

ujawnienia zajęcia użytkowania wieczystego. O tym zdarzeniu wiedzieli prawnicy

z kancelarii współpracującej z powodem. 12. grudnia 2008 r. pozwana spłaciła

zobowiązanie wobec Skarbu Państwa ze środków uzyskanych ze sprzedaży innej

nieruchomości i w tej samej dacie wierzyciel cofnął wniosek egzekucyjny,

a komornik wydał postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego, po

cofnięciu wniosku o wpis zajęcia. Postanowienie komornika o umorzeniu egzekucji

uprawomocniło się 30 grudnia 2008 r. Do wykreślenia wzmianki o wniosku

komornika doszło 9 lipca 2009 r.

Wszystkie dokumenty wymagane dla zawarcia umowy przyrzeczonej zostały

powodowi doręczone 15 grudnia 2008 r. Tego samego dnia pozwany wyznaczył na

19 grudnia 2008 r. termin zawarcia umowy sprzedaży. Powód nie stawił się w dniu

podpisania umowy uznając, że skutecznie odstąpił od umowy przedwstępnej.

Strony prowadziły także później negocjacje zmierzające do zawarcia umowy

sprzedaży użytkowania wieczystego ale powód deklarował, że w związku

z kryzysem gotów jest za to prawo zapłacić niższą cenę niż ustalona w umowie

przedwstępnej. Rozmowy zakończyły się, gdy powód odmówił zabezpieczenia

hipoteką na użytkowaniu wieczystym ceny płatnej w ratach z późniejszym terminem

wymagalności.

Sąd Okręgowy uznał, że nieważne jest oświadczenie o odstąpieniu od

umowy przedwstępnej złożone 11 grudnia 2008 r. niezgodnie z zasadą

reprezentacji powoda przez I. P.(art. 104 k.c.). Niezależnie od tego, Sąd wskazał,

że oświadczenie to datowane było na 11 grudnia 2008 r., a termin wykonania

zobowiązań z umowy przedwstępnej mijał 15 grudnia 2008 r. Przed upływem tego

terminu powód nie miał podstaw do oceny stanu wykonania obowiązków przez

pozwanego i do odstąpienia od umowy z uwagi na ich niewykonanie.

6

Powód nie wykazał, że do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło wskutek

okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi pozwany. Umowa przedwstępna

przewidywała, że nieruchomość w dacie sprzedaży ma być wolna od wszystkich

obciążeń. Stanowisku powoda, że przeszkodą do zawarcia umowy było

prowadzenie egzekucji z użytkowania wieczystego przez Skarb Państwa przeczy

okoliczność, że 12 grudnia 2008 r. komornik orzekł o umorzeniu tej egzekucji

wobec spłaty przez pozwanego wszystkich długów wobec Skarbu Państwa.

W tym samym dniu w sądzie wieczystoksięgowym złożone zostały dokumenty

niezbędne do wykreślenia z księgi wieczystej wzmianki o wniosku komornika,

a zgodnie z art. 29 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst

jedn.: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.; dalej – u.k.w.h.) - wpis w księdze

wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, w tym

przypadku - od 12 grudnia 2008 r. Pozwany wypełnił zatem w terminie warunek

z punktu 5.1.5. umowy przedwstępnej.

W dacie podpisywania umowy przedwstępnej nie toczyło się żadne

postępowanie, którego przedmiotem byłaby sporna nieruchomość. Wpis do księgi

wieczystej wzmianki o złożeniu przez komornika wniosku o ujawnienie wszczęcia

egzekucji z użytkowania wieczystego oznacza, że powód nie mógł zasłaniać się

niewiedzą o egzekucji, zwłaszcza że udzielił kancelarii C. pełnomocnictwa do

występowania o udzielanie informacji o postępowaniach dotyczących

nieruchomości.

Skoro oświadczenie o odstąpieniu od umowy ma charakter kształtujący

prawo, to niedopuszczalne było powoływanie przez powoda w późniejszym czasie

kolejnych przyczyn odstąpienia od umowy innych, niż wymienione w oświadczeniu

z 11 grudnia 2008 r. Nie można w szczególności uznać, by odstąpienie od umowy

mogło być uzasadniane w toku procesu zaniedbaniem doręczenia powodowi

protokołów zdawczo-odbiorczych, dowodzących opuszczenia nieruchomości

przez najemców. Niezależnie jednak od tego, pozwany doprowadził do rozwiązania

wszystkich umów najmu dotyczących nieruchomości i nieruchomość została

opuszczona przez wszystkich najemców. Powód nie otrzymał wprawdzie

protokołów zdawczo-odbiorczych potwierdzających opuszczenie nieruchomości

przez przedsiębiorstwo G. oraz spółki W. i P., ale pozwany dostarczył mu inne

7

dowody opuszczenia nieruchomości przez tych najemców. Pozwany wykazał też,

że przed 15 grudnia 2008 r., stawił się u powoda z kompletem dokumentów

koniecznych do zawarcia umowy sprzedaży, których powód nie przyjął. Powód nie

stawił się też do podpisania umowy sprzedaży, gdy miały mu być wydane wszystkie

te dokumenty.

Powód nie wykazał zatem, że niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło

z przyczyn obciążających pozwanego, a tylko w takich okolicznościach, zgodnie

z umową, mógłby żądać dwukrotności zaliczki wpłaconej pozwanemu.

Wyrokiem z 17 grudnia 2010 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda od

wyroku Sądu Okręgowego z 9 lipca 2010 r. Za podstawę rozstrzygnięcia przyjął

ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Okręgowy i zaakceptował także ocenę

prawną zaprezentowaną przez ten Sąd. Sąd Apelacyjny podkreślił, że apelujący nie

zakwestionował poglądu, że nieważne było oświadczenie powoda o odstąpieniu od

umowy przedwstępnej zawarte 11 grudnia 2008 r. Następnie powód zaprzestał

kontaktów z pozwanym i - nie dysponując wiedzą o stanie wykonania zobowiązań

przez powoda w przewidzianym w umowie terminie do 15 grudnia 2008 r. - nie

zgłosił się do podpisania umowy przyrzeczonej. Niezawarcie tej umowy nastąpiło z

przyczyn nie leżących po stronie pozwanego, co upoważniało go do zatrzymania

zaliczki, stosownie do treści punktu 6.16. umowy przedwstępnej. W świetle treści

tego postanowienia bezzasadnie powód twierdzi, że zatrzymanie przez pozwanego

zaliczki stanowi dla niego świadczenie nienależne. Zatrzymanie przez pozwanego

zaliczki w sytuacji, gdy niezawarcie umowy przyrzeczonej nastąpiło z przyczyn od

pozwanego niezależnych, ma swoje umocowanie w umowie stron.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 17 grudnia 2010 r.

powód zarzucił, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego

(art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.), to jest: - art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez niewłaściwe

zastosowanie oraz błędną wykładnię oświadczeń woli stron zawartych w pkt 5.1.6.

umowy i przyjęcie, że pozwany wykonał zobowiązanie polegające na dostarczeniu

powodowi wszystkich protokołów zdawczo-odbiorczych; - art. 353 § 1 k.c. przez

jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że w okolicznościach sprawy pozwany

nie jest zobowiązana do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem w sytuacji, gdy

8

pozwany nie wykonał zobowiązania wynikającego z pkt 5.1.5. umowy; - art. 3531

k.c. poprzez jego niezastosowanie i pominięcie okoliczności, że umowa została

zawarta na zasadzie swobody kontraktowej stron, a w konsekwencji oddalenie

powództwa w sytuacji, gdy strony ułożyły stosunek prawny według swojego

uznania; - art. 354 k.c. poprzez jego niezastosowanie; - art. 2 § 2 ustawy

z 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (tekst jedn.: Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz.

369, ze zm.; dalej – pr. not.) w zw. z art. 244 § 1 k.p.c. poprzez jego

niezastosowanie i bezzasadne przyjęcie, że pozwany nie był zobowiązany do

dostarczenia powodowi wszystkich protokołów zdawczo-odbiorczych, podczas gdy

taki obowiązek wprost wynika z dokumentu urzędowego - umowy przedwstępnej

sprzedaży nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego; - art. 410 § 2

k.c. w zw. z art. 410 § 1 k.c. w zw. z art. 405 k.c. poprzez jego niezastosowanie; -

art. 2 Konstytucji w zw. z art. 5 k.c. poprzez wydanie wyroku w sposób rażący

naruszającego „zasady sprawiedliwości społecznej” i naruszającego „zasady

współżycia społecznego”, poprzez uniemożliwienie powodowi (spółce z kapitałem

zagranicznym) odzyskania kwoty 9.664.410 zł, chociaż nie doszło do zawarcia

umowy przyrzeczonej i pozwany nie utracił swojej nieruchomości, którą może nadal

swobodnie zbyć osobom trzecim.

Powód zarzucił nadto, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem przepisów

postępowania (art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.), a mianowicie: - art. 382 k.p.c. w zw. z art.

233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez zaniechanie wszechstronnej

oceny materiału zebranego przez Sąd Okręgowy; - art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1

k.p.c.; - art. 378 § 1 w zw. z art. 328 § 2 k.p.c.; - art. 382 w zw. z art. 299 k.p.c.

w zw. z art. 227 k.p.c.; - art. 382 w zw. z art. 302 § 1 k.p.c.; - art. 382 w zw. z art.

47914

k.p.c. w zw. z art. 258 k.p.c. w zw. z art. 162 k.p.c. i art. 380 k.p.c.

Powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania względnie o uchylenie

i zmianę tego wyroku w całości poprzez uwzględnienie powództwa lub w części,

to jest co do kwoty 9.664.410 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia

pozwu.

Pozwany wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej.

9

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Ocenę zasadności skargi kasacyjnej trzeba zacząć od zarzutów

skarżącego zgłoszonych w ramach drugiej podstawy kasacyjnej (art. 3983

§ 1 pkt 2

k.p.c.), bowiem badanie, czy w konkretnej sprawie prawo materialne zostało

właściwe zastosowane jest możliwe po wykluczeniu takich uchybień procesowych,

które by mogły istotnie wpłynąć na ustaloną podstawę faktyczną rozstrzygnięcia.

Podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia

faktów lub oceny dowodów (art. 3983

§ 3 k.p.c.), co wyklucza możliwość

skutecznego zgłoszenia w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 233 § 2 k.p.c.

przez dowolną ocenę materiału dowodowego. Zarzuty kasacyjne mogą natomiast

dotyczyć naruszenia takich przepisów procesowych, które Sąd drugiej instancji miał

obowiązek zastosować z urzędu lub też na wniosek strony, a zatem także art. 378

§ 1 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. w zw. art. 391 § 1 k.p.c., przy czym ich zasadność

zależy od stwierdzenia, że konkretne uchybienie mogło mieć istotny wpływ na

wynik sprawy.

Stosownie do art. 328 § 2 k.p.c. uzasadnienie wyroku powinno zawierać

wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów,

które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł i przyczyn, dla

których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz

wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.

W związku z art. 391 § 1 k.p.c. przepis ten ma odpowiednie zastosowanie

w postępowaniu apelacyjnym. Odpowiednie stosowanie art. 328 § 2 k.p.c. do

uzasadnienia orzeczenia sądu drugiej instancji oznacza, że uzasadnienie to nie

musi zawierać wszystkich elementów uzasadnienia wyroku sądu pierwszej

instancji; sąd odwoławczy obowiązany jest zamieścić w uzasadnieniu takie

elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania, są potrzebne do

rozstrzygnięcia sprawy (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z 18 sierpnia 2010 r.,

II PK 46/10, nie publ. i wyrok SN z 9 września 2010 r., I CSK 679/09, nie publ.).

Sąd Apelacyjny uzasadnił swój wyrok w sposób wyczerpujący, odniósł się do

wszystkich zarzutów apelującego, a zatem chybiony jest zarzut naruszenia przez

ten Sąd art. 328 § 2 k.p.c. w zw. art. 391 § 1 k.p.c.

10

Artykuł 378 § 1 k.p.c. wyznacza granice rozpoznania sprawy

w postępowaniu apelacyjnym. Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek

apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi

naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia

prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę

nieważność postępowania (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

z 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 55). W takich też

granicach rozpoznana została apelacja powoda, co czyni bezzasadnym

podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia 378 § 1 w zw. z art. 328 § 2

k.p.c.

Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego

w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym (art. 382

k.p.c.). Uzupełnienie postępowania dowodowego przed Sądem drugiej instancji

następuje jednak z uwzględnieniem zasad określonych w art. 381 k.p.c.

Takiej potrzeby w postępowaniu apelacyjnym w niniejszej sprawie nie było,

zwłaszcza w odniesieniu do uregulowanego w art. 299 k.p.c. dowodu z zeznań

stron. Sąd pierwszej instancji dopuścił i przeprowadził ten dowód, co Sąd

Apelacyjny zaakceptował. Trafnie Sąd Apelacyjny stwierdził, że w charakterze stron

mogły zeznawać tylko te osoby, które wchodziły w skład organów reprezentujących

spółki w dacie prowadzenia dowodu. W taki też sposób dowód został

przeprowadzony, bez zarzucanego naruszenia art. 302 § 1 k.p.c. I.P., były prezes

zarządu powoda, nie mógł być przesłuchany jako strona, skoro funkcji tej już nie

pełnił. Nie było przeszkód, by powód wnioskował o przeprowadzenie dowodu

z zeznań tej osoby, ale w roli świadka. Skoro powód takiego wniosku nie zgłosił,

to Sąd nie miał podstaw ku temu, by dowód prowadzić z urzędu.

Sąd Apelacyjny rozważył zgłoszony już w apelacji zarzut naruszenia art.

47914

k.p.c. w zw. z art. 258 k.p.c. w zw. z art. 162 k.p.c. i art. 380 k.p.c. Nie można

odmówić racji argumentom Sądu Apelacyjnego w części, w której Sąd ten odniósł

się do rozpoznanych przez Sąd pierwszej instancji wniosków dowodowych stron

oraz do zarzutu prekluzji dowodowej zgłoszonego przez powoda w odniesieniu do

okoliczności wyjaśnianych na podstawie zeznań świadków. Zarzucane przez

powoda w tym zakresie uchybienia nie miały miejsca ani w postępowaniu przed

11

Sądem pierwszej instancji, co stwierdził Sąd Apelacyjny, ani przed Sądem

Apelacyjnym.

2. Ocenę zarzutów zgłoszonych przez powoda w ramach pierwszej

podstawy kasacyjnej trzeba poprzedzić uwagą, że powód nie zakwestionował tych

ustaleń i ocen Sądu Apelacyjnego, które miały decydujące znaczenie dla

rozstrzygnięcia. Skoncentrował się natomiast na wątkach eksponowanych przez

niego w toku postępowania, które Sądy obu instancji rozważyły, ale przypisały

im znaczenie drugorzędne.

Rozstrzygany spór pozostaje w związku z zawartą przez strony

przedwstępną umową sprzedaży użytkowania wieczystego. Stosownie do art. 389

§ 1 k.c. w takiej umowie strony powinny określić istotne postanowienia umowy

przyrzeczonej i te wymagania strony oznaczyły (przedmiot sprzedaży i cena), ale

także wskazały na termin, w którym mowa miała być zawarta oraz oznaczyły

działania, jakie miał podjąć pozwany w celu doprowadzenia nieruchomości do

stanu oczekiwanego przez kontrahenta. Powód natomiast zobowiązał się

współdziałać z pozwanym w tych działaniach, ale także zadeklarował, że będzie

świadczył na rzecz pozwanego kwoty nazwane w umowie „zaliczkami”. Strony

szczegółowo określiły, jakie mają być losy tych świadczeń, w jakich okolicznościach

zaliczone zostaną na poczet ceny, kiedy powód może domagać się ich zwrotu

w wysokości nominalnej lub w podwójnej, a w jakiej sytuacji pozwany może żądać,

by jemu zapłacona została podwójna wysokość „zaliczek”.

Postanowienia umowy z 15 lutego 2008 r. w części, w której strony określiły

czynności, jakie pozwany zobowiązał się podjąć w związku z przygotowaniem

przedmiotu sprzedaży oraz zasady, według których strony miały współdziałać

w osiągnięciu tego rezultatu, wykraczały poza treść właściwą dla przedwstępnej

umowy sprzedaży. Zaciągnięcie tego rodzaju zobowiązań było jednak możliwe.

Zgodnie bowiem z art. 3531

k.c., strony mogą ułożyć stosunek prawny według

swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze)

stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zastosowanie tego

właśnie przepisu do umowy zawartej przez strony 15 lutego 2008 r. zadecydowało

o uznaniu zobowiązań stron za ważne i wiążące, choć – jak powiedziano wyżej –

12

wykraczały one poza treść przedwstępnej umowy sprzedaży. Trafnie skarżący

argumentuje, że umowa została zawarta na zasadzie swobody kontraktowej stron

i musi być respektowana przy ocenie ich wzajemnych praw i obowiązków.

Sąd Apelacyjny z odwołaniem się właśnie do postanowień umowy stwierdził,

że w świetle ustalonych faktów powód nie może żądać ani podwójnej wysokości

zaliczki, którą wpłacił pozwanemu, ani nawet zwrotu zaliczki w wysokości

nominalnej, bo nie zaistniały okoliczności usprawiedliwiające jego żądanie w świetle

zawartej umowy.

Sądy obu instancji uznały, że powód nie złożył skutecznego oświadczenia

o odstąpieniu od umowy z pozwanym. Powód nie zgłosił zarzutów w związku z taką

oceną oświadczenia I. P. w świetle art. 104 k.c. Z wiążących Sąd Najwyższy (art.

39813

§ 2 k.p.c.) ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia

wynika, że powód zaprzestał kontaktów z pozwanym i - nie dysponując wiedzą o

stanie wykonania zobowiązań przez powoda w terminie określonym w umowie, to

jest do 15 grudnia 2008 r. - nie zgłosił się do podpisania umowy przyrzeczonej.

Niezawarcie umowy sprzedaży nastąpiło z przyczyn nie leżących po stronie

pozwanego, co upoważniało go do zatrzymania zaliczki, stosownie do treści punktu

6.16. umowy przedwstępnej.

W nieskutecznym oświadczeniu o odstąpieniu od umowy członek zarządu

powoda, jako przyczynę złożenia tego oświadczenia wskazał doprowadzenie do

wszczęcia egzekucji z użytkowania wieczystego. Z ustaleń przyjętych za podstawę

rozstrzygnięcia wynika, że to postępowanie egzekucyjne zostało zakończone przed

datą, w której miała być zawarta sprzedaży. W dacie złożenia oświadczenia

o odstąpieniu od umowy w księdze wieczystej prowadzonej dla użytkowania

wieczystego ujawniona była jedynie wzmianka o wniosku komornika o wpis

w dziale III wszczęcia egzekucji z tego prawa. Gdyby wpis do księgi wieczystej

nastąpił, to – stosowanie do art. 29 u.k.w.h. – byłby skuteczny od daty złożenia

wniosku. Do wpisu jednak nigdy nie doszło, bo 12 grudnia 2008 r. komornik cofnął

wniosek o jego dokonanie w związku z umorzeniem na wniosek wierzyciela

postępowania egzekucyjnego skierowanego do użytkowania wieczystego.

Tak organy egzekucyjne, jak i sądy sprawujące nad nimi nadzór, rozstrzygają

w postępowaniu egzekucyjnym o kwestiach istotnych dla jego przebiegu w formie

13

postanowień. W braku odmiennej regulacji, do postanowień wydanych przez organ

egzekucyjny poprzez art. 13 § 2 k.p.c. znajduje zastosowanie art. 360 k.p.c.,

a zatem postanowienia te są skuteczne w takim zakresie i w taki sposób, jaki

wynika z ich treści, z chwilą ogłoszenia, a jeżeli ogłoszenia nie było – z chwilą

podpisania sentencji. Wstrzymanie wykonalności (skuteczności) postanowienia

wydanego w postępowaniu egzekucyjnym może być konsekwencją wniesienia na

to postanowienie środka zaskarżenia, o ile będzie to środek, z którego wniesieniem

ustawodawca wiąże skutki suspensywe. Z ustaleń przyjętych za podstawę

rozstrzygnięcia nie wynika jednak, żeby postanowienie komornika o umorzeniu

egzekucji z użytkowania wieczystego było przedmiotem zaskarżenia. Nie ma zatem

potrzeby rozważania, czy skuteczność tego postanowienia mogła być wstrzymana

i na jaki czas.

Dopiero w toku postępowania w niniejszej sprawie powód uzasadniał

niezawarcie umowy sprzedaży ze wskazaniem na to, że pozwany nie przedstawił

mu wszystkich protokołów zdawczo-odbiorczych, dotyczących lokali na

nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży, z których by wynikało,

że najemcy je opuścili. Sąd Apelacyjny zauważył, że pozwany miał obowiązek

przedstawić powodowi te dokumenty przy zawarciu umowy sprzedaży, a skoro

powód nie stawił się do dokonania tej czynności, to pozbawiał się też możliwości

skontrolowania dokumentacji, która miała świadczyć o wykonaniu umowy przez

pozwanego. Sądy obu instancji poczyniły jednak szczegółowe ustalenia na temat

tego, jakie zobowiązania zaciągnęły strony w umowie z 15 lutego 2008 r. oraz

w jakim zakresie wywiązały się z nich. Bezzasadnie powód zarzuca, że Sąd

dokonał wykładni postanowień umowy w części dotyczącej obowiązków

pozwanego określonych w pkt 5.1.6. z naruszeniem art. 65 § 1 i 2 k.c. Wykładnia

oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy nie może bazować na samym

tylko jej tekście (por. szerzej wyroki Sądu Najwyższego: z 21 listopada 1997 r.,

I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 81, z 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98,

OSNC 2000, nr 1, poz. 10, i z 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, nr 6,

poz. 95), nawet jeśli tekst ten zostanie utrwalony w formie aktu notarialnego.

Sięgnięcie do wynikających z art. 65 k.c. zasad wykładni oświadczeń woli

14

złożonych w formie aktu notarialnego oczywiście nie prowadzi do naruszenia art. 2

§ 2 pr. not. w zw. z art. 244 § 1 k.p.c.

Dokonanie wykładni oświadczeń woli złożonych przy zawarciu umowy

stosowanie do kryteriów ustalonych w art. 65 k.c. i odwołanie się do tej wykładni

przy ocenie zakresu, w jakim strony wykonały zaciągnięte zobowiązania nie

prowadzi do naruszenia art. 354 k.c.

4. Bezzasadnie powód zarzuca, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem

art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 410 § 1 k.c. w zw. z art. 405 k.c. W powołanym

w skardze kasacyjnej wyroku z 25 marca 2004 r., II CK 116/03, nie publ., Sąd

Najwyższy przyjął, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży

nieruchomości, uiszczona przez kupującego zaliczka podlega zarachowaniu na

poczet ustalonej ceny nieruchomości, czyli staje się świadczeniem definitywnym.

Gdy natomiast nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży

nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako

świadczenie nienależne. Nie zostaje, bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel

świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.). Jest tak bez względu na przyczynę

niezawarcia przyrzeczonej umowy. Sąd Najwyższy wskazał jednocześnie, że gdy

strona zobowiązana na podstawie umowy przedwstępnej nie zawarła umowy

przyrzeczonej z przyczyny, za którą ponosi odpowiedzialność, a strona uprawniona

nie może lub nie chce dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, aktualizuje się

sankcja odszkodowawcza: odpowiedzialność strony zobowiązanej w granicach tzw.

ujemnego interesu umowy (art. 390 § 1 k.c.). Zatrzymanie w takim przypadku przez

stronę uprawnioną otrzymanej zaliczki mogłoby wchodzić w grę jedynie w razie

zastrzeżenia w umowie przedwstępnej stosownej klauzuli, o charakterze kary

umownej.

Okoliczności faktyczne rozpoznawanej sprawy istotnie różniły się od

ustalonych w sprawie zakończonej wyrokiem z 25 marca 2004 r., II CK 116/03.

Umowa z 15 lutego 2008 r. została zawarta w okresie obowiązywania art. 390 § 1

k.c. w brzmieniu ustalonym ustawą z 14 lutego 2003 r. (Dz.U. Nr 49, poz. 408).

Zgodnie z tym przepisem, w umowie przedwstępnej strony mogą określić zakres

odszkodowania należnego w związku z uchylaniem się od zawarcia umowy

15

przyrzeczonej inaczej niż w graniach ujemnego interesu umownego.

Tak też postąpiły strony umowy z 15 lutego 2008 r., regulując szczegółowo losy

świadczenia nazwanego „zaliczką”, ale też wskazując, że powód, który zaliczkę

świadczył, będzie mógł w pewnych okolicznościach dochodzić jej zwrotu,

a w innych - domagać się jej podwójnej wysokości. Zakres zobowiązań,

zaciągniętych przez strony w umowie z 15 lutego 2008 r. wykraczał poza treść

umowy przedwstępnej, bo strony zobowiązały się do współdziałania przy innych

czynnościach, których przeprowadzenie miało uczynić nieruchomość

atrakcyjniejszą dla nabywcy i jego planów inwestycyjnych. Do umowy sprzedaży

miało dojść po dziesięciu miesiącach od zawarcia umowy z 15 lutego 2008 r. W tym

czasie pozwany miał spowodować, że nieruchomość zostanie zwolniona przez

osoby korzystające z niej na podstawie umów z nim zawartych. Było to

jednoznaczne z pozbawieniem się pożytków, które nieruchomość przynosiła

(z ustaleń Sądów wynika, że była to kwota około 170.000 zł miesięcznie), ale

i z koniecznością pokrywania wszystkich kosztów utrzymania tej nieruchomości.

W jednym przypadku pozwany zmuszony był wypłacić najemcy odszkodowanie za

zwolnienie nieruchomości, przy braku podstaw do rozwiązania stosunku najmu

w inny sposób. Zaciągnięcie tego rodzaju zobowiązań oczywiście mogło być

powiązane z umownym określeniem sankcji za ich niewykonanie. Oczywiste jest

bowiem, że niedojście do skutku umowy sprzedaży w uzgodnionym terminie

narażało obie strony na szkodę. Uzgadniając sposób postępowania ze

świadczeniem nazwanym w umowie z 15 lutego 2008 r. „zaliczką” strony

zabezpieczały swoją sytuację w związku ze szkodami, które mogły dla nich

wyniknąć z niewywiązania się z umowy przez kontrahenta. Umowa sprzedaży

użytkowania wieczystego nie została zawarta, lecz nie nastąpiło to z przyczyn

leżących po stronie pozwanego. W takim przypadku, zgodnie z umową, pozwany

mógł zatrzymać wręczoną mu zaliczkę, a świadczenie to, zatrzymane na podstawie

umowy, nie może być uznane za nienależne.

W wyroku z 25 marca 2004 r., II CK 116/03, Sąd Najwyższy za nieważną

uznał klauzulę zastrzegającą dla sprzedawcy karę umowną w wysokości zbliżonej

do ceny nieruchomości (art. 58 § 1 k.c.), gdyż sprzeciwia się ona naturze

zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 3531

k.c.). W sprawie tej stosunek

16

zaliczki do ustalonej ceny za nieruchomość wynosił 13.766,68 zł do 16.907.172 zł.

W rozpoznawanej sprawie cena za użytkowanie wieczyste uzależniona była od

postanowień decyzji o warunkach zabudowy i miała wynosić od 64.429.400 zł do

59.827.300 zł, a świadczenie wpłacone przez powoda i nazwane zaliczką,

a podlegające zatrzymaniu przez pozwanego w okolicznościach ustalonych

w sprawie wynosiło 9.664.410 zł. Nie sposób uznać, by było ono zbliżone do ceny

za użytkowanie wieczyste.

5. Niekonsekwentne jest stanowisko skarżącego, który uzasadnienia dla

swoich żądań upatruje w umowie, a gdy okazuje się, że w jej świetle pozwany

może zaliczkę zatrzymać, to twierdzi, że należy mu ją zwrócić, bo zgodne z umową

zatrzymanie jej przez pozwanego narusza „zasady sprawiedliwości społecznej”

i „zasady współżycia społecznego”. Skoro zatrzymanie przez pozwanego zaliczki

znajduje uzasadnienie w umowie zawartej przez strony, to art. 2 Konstytucji w zw.

z art. 5 k.c. nie może być uznany za podstawę roszczenia powoda o zwrot

świadczenia, które przekazał pozwanemu stosownie do zaciągniętych zobowiązań.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814

k.p.c. oraz art. 108 § 1

k.p.c. w zw. z art. 39821

i art. 391 § 1 k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.