III CSK 179/11

Sygn. akt III CSK 179/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 lutego 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Krzysztof Strzelczyk

w sprawie z powództwa G. P. S.A. w K. (dawniej G. P. sp. z o.o. w K.)

przeciwko V. sp. z o.o. w W.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 9 lutego 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 8 grudnia 2010 r.,

1) oddala skargę kasacyjną;

2) zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej

kwotę 5400 zł (pięć tysięcy czterysta) tytułem zwrotu

kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 grudnia 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił

apelację pozwanej V. Spółki z o.o. w W. od wyroku Sądu pierwszej instancji

uwzględniającego powództwo G. P. Spółki z o.o. w K. o uzgodnienie treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie w dziale IV

wskazanych ksiąg wieczystych wpisu hipotek umownych kaucyjnych opisanych w

wyroku.

Sądy ustaliły między innymi, że strony zawarły w dniu 5 września 2007 r.

umowę przedwstępną sprzedaży użytkowania wieczystego określonych

nieruchomości, zmienioną trzema aneksami. W par.2 uzgodniły cenę na

135 000 000 zł. płatną w ten sposób, że 20% tytułem zaliczki tj. 27 000 000 zł.

W dniu podpisania umowy przedwstępnej, a reszta w dniu podpisania umowy

przyrzeczonej. W § 3 przewidziały cztery warunki, po spełnieniu których przez

sprzedającego nastąpi zawarcie umowy przyrzeczonej i ustaliły, że jeżeli warunki te

zostaną spełnione do dnia 7 XII 2007 r., strony zawrą umowę przyrzeczoną w dniu

15 lutego 2008 r., a jeżeli warunki nie zostaną spełnione w powyższym terminie,

umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie do 14 dni po spełnieniu się

ostatniego z tych warunków, ale nie wcześniej niż 15 lutego 2008 r. i nie później niż

14 kwietnia 2008 r. Przyjęły, że kupujący będzie miał prawo odstąpienia od umowy

przedwstępnej w terminie do dnia 14 kwietnia 2008 r., jeżeli którykolwiek

z powyższych warunków nie spełni się do 31marca 2008 r., a sprzedający będzie

zobowiązany do zwrotu kupującemu zaliczki.

Uzgodniły również, że w razie bezskutecznego upływu terminu do zawarcia

umowy przyrzeczonej, o którym mowa w powyższym paragrafie, zaliczka podlega

zwrotowi- za wyjątkiem sytuacji uprawniających sprzedającego do odstąpienia od

umowy przedwstępnej – a w celu zabezpieczenia zwrotu zaliczki sprzedający

ustanawia na nieruchomościach hipoteki, będące obecnie przedmiotem roszczenia.

Ustaliły poza tym, że sprzedający przeniesie do dnia 7 grudnia 2007 r. na

kupującego decyzję administracyjną o warunkach zabudowy, a w razie nie

wykonania tego obowiązku, kupującemu będzie przysługiwało- do dnia 1 lutego

2008 r. – prawo odstąpienia od umowy.

3

W § 6 umowy przedwstępnej strony stwierdziły, że w przypadku nie zawarcia

umowy przyrzeczonej z przyczyn zawinionych przez kupującego, sprzedającemu

przysługuje prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej bez wyznaczania

dodatkowego terminu oraz prawo zatrzymania wpłaconej zaliczki, tytułem kary

umownej.

Ponadto w § 6 pkt II uregulowały kwestie związane z ewentualnymi

zanieczyszczeniami nieruchomości, przy czym regulacje te były przedmiotem także

wszystkich trzech aneksów.

W aneksie z dnia 19 grudnia 2007 r. strony między innymi obniżyły cenę

nieruchomości do 131 700 000 zł ustalając, że będzie płatna (poza zaliczką już

wpłaconą) w ten sposób, iż w dniu podpisania umowy przyrzeczonej kupujący

wpłaci kwotę 1 700 000 zł na konto notariusza jako depozyt zabezpieczający

roszczenia kupującego wobec sprzedającego z tytułu zanieczyszczeń

nieruchomości, a resztę ceny w kwocie 103 000 000 zł kupujący zapłaci

bezpośrednio sprzedającemu. Strony oświadczyły też, że wszystkie warunki

i zobowiązania przyjęte między nimi w zakresie dokonania stosownych ustaleń

poziomu zanieczyszczenia nieruchomości oraz przeniesienia praw z decyzji

o warunkach zabudowy i ustanowienia stosownych pełnomocnictw zostały

wypełnione i kwestie te nie mogą stanowić podstawy do odstąpienia od umowy.

W aneksie z dnia 22 października 2007 r. strony ustaliły między innymi, że

sprzedający upoważniony jest do wskazania innego podmiotu, który sprzeda

przedmiotowe nieruchomości na warunkach uzgodnionych w umowie

przedwstępnej.

Wszystkie warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej przewidziane

w umowie przedwstępnej zostały spełnione w dniu 29 stycznia 2008 r. Termin

zawarcia umowy przyrzeczonej strony wyznaczyły na dzień 15 lutego 2008 r.

W dniu 23 stycznia 2008 r. strona powodowa wniosła przedmiotowe

nieruchomości jako wkład do spółki komandytowej.

W dniu 1 lutego 2008 r. strona pozwana odstąpiła od umowy przedwstępnej

z powodu nie przeniesienia na nią przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy,

co strona powodowa uznała za bezskuteczne.

4

Pismem z dnia 14 lutego 2008 r. strona pozwana uzależniła zawarcie umowy

przyrzeczonej od zapłacenia tylko części ceny i wpłacenia reszty do depozytu do

czasu uzyskania przez nią pozwolenia na budowę wobec zanieczyszczenia wód

gruntowych, wątpliwości co do uprawomocnienia się decyzji o przeniesieniu na nią

decyzji o warunkach zabudowy i obawy rozwiązania przez Skarb Państwa

użytkowania wieczystego w razie rozbiórki przez pozwaną budynków.

W umówionym terminie 15 lutego 2008 r. strony stawiły się u notariusza, ale

pozwana odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej wskazując w protokole

notarialnym jako przyczynę: wątpliwości co do tego, czy decyzja o warunkach

zabudowy została wydana na powódkę czy na spółkę komandytową,

zanieczyszczenia wód gruntowych, ryzyko rozwiązania umowy użytkowania

wieczystego i wątpliwości co do osoby uprawnionego zbywcy z powodu wniesienia

nieruchomości jako aportu do spółki komandytowej.

W dniu 25 lutego 2008 r. strona powodowa wycofała powyższy aport.

W dniu 3 marca 2008 r. strona pozwana zażądała zwrotu zaliczki wobec nie

dojścia do skutku umowy w dniu 15 lutego 2008 r. W następnym okresie strona

powodowa wzywała pozwaną do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminach

wyznaczonych na 10 i 25 marca 2008 r., jednak pozwana odmówiła, wobec czego

w dniu 28.III.2007 r. powódka odstąpiła od umowy.

Rozważając z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej

i która strona uprawniona była do odstąpienia od umowy przedwstępnej Sądy obu

instancji uznały, że wskazane przez pozwaną w pismach z 1, 14 i 15 lutego 2008 r.

okoliczności nie mogły stanowić podstawy odstąpienia przez nią od umowy

przedwstępnej ani nie uzasadniały odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej.

W kwestii wskazanych w piśmie z dnia 15 lutego 2008 r. wątpliwości co do

osoby uprawnionego zbywcy wynikających z wniesienia przedmiotowych

nieruchomości do spółki komandytowej stwierdziły, że powódka, zgodnie z umową,

miała prawo wnieść nieruchomości jako aport do spółki i nie mogło to stanowić

podstawy odstąpienia pozwanej od umowy. Natomiast z uwagi na konstytutywny

charakter wpisu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej, mogła powstać

wątpliwość pozwanej, który podmiot jest uprawniony do zawarcia umowy

5

sprzedaży, gdyż istnieje co do tego spór w doktrynie, jednakże z uwagi na to, że

powódka w dniu 25 lutego 2008 r. wycofała wkład, usuwając tę niepewność,

odpadła podstawa do dalszego odmawiania zawarcia umowy przyrzeczonej

w dniach 10 i 25 marca 2008 r. Sądy stwierdziły, że ponieważ wskazana w § 3

umowy data 31 marca 2008 r. pozostała do końca w mocy jako ostateczny termin

spełnienia przez powódkę warunków z umowy przedwstępnej, to nawet jeżeli nie

zostały spełnione jakieś warunki na dzień 15 lutego 2008 r. i wtedy umowa

przyrzeczona nie mogła być zawarta, z uwagi na niepewność co do podmiotu, który

jako sprzedający może ją zawrzeć, to każda ze stron również po 15 lutego 2008 r.

zachowała prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i wobec tego odmowa

zawarcia tej umowy przez pozwaną 10 i 25 marca 2008 r., była bezpodstawna

i stanowiła niedotrzymanie umowy przedwstępnej, niezależnie od tego, czy

odmowa z 15 lutego 2007 r. była uzasadniona.

Sądy nie podzieliły stanowiska pozwanej, że powódka utraciła prawo

żądania zawarcia umowy stanowczej wobec upływu 14 dni od spełnienia się

warunków zawarcia umowy. Uznały, że po spełnieniu się ostatniego warunku strony

powinny wspólnie ustalić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a w razie braku

porozumienia każda z nich miała prawo wyznaczyć termin zawarcia tej umowy

między 15 lutego a 14 kwietnia 2008 r., jednak strona pozwana nie żądała zmiany

wyznaczonych przez powódkę terminów 10 i 25 marca 2008 r., lecz w ogóle

odmówiła zawarcia umowy, do czego nie miała podstaw.

W konsekwencji Sądy stwierdziły, że już w dniu 29.I.08 r. zostały spełnione

warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej i nie zachodziły wskazane przez

pozwaną podstawy do odmowy zawarcia tej umowy w dniu 15 lutego 2008 r.,

a zatem nie doszło w tym dniu do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy strony

pozwanej wobec czego powstało przewidziane w § 6.1 umowy przedwstępnej

prawo strony powodowej odstąpienia od tej umowy i zatrzymania zaliczki. Nie

podzieliły zarzutu pozwanej nieważności § 6.1 umowy ze względu na sprzeczność

z art. 395 § 1 k.c. wobec nie oznaczenie terminu, w którym strona powodowa może

odstąpić od umowy. Stwierdziły, że wprawdzie termin ten nie został określony

wprost, lecz skoro umowa wiązała tylko do dnia 14 kwietnia 2008 r., to jeżeli przed

tą datą pozwana nie zażądała zawarcia umowy przyrzeczonej a powódka nie

6

odstąpiła od umowy, umowa wygasała a los zaliczki zależał od tego, czy powódka

miała prawo odstąpienia od umowy.

W konsekwencji Sądy uznały, że pozwanej nie przysługuje prawo żądania

zwrotu wpłaconej zaliczki, wobec czego strona powodowa może skutecznie żądać

wykreślenia hipotek zabezpieczających zwrot zaliczki.

Oddalając apelację strony pozwanej, Sąd Okręgowy, podzielił ustalenia

faktyczne i ocenę prawną Sądu pierwszej instancji. Uznał za nieuzasadnione

zarzuty apelacji dotyczące oceny dowodów oraz odmowy dopuszczenia dowodów z

zeznań świadków i prezesa pozwanej spółki stwierdzając, że wskazane

okoliczności, na które osoby te miały być przesłuchane nie miały wpływu na ocenę

zasadności żądania pozwu. Oddalił też, na podstawie art. 381 k.p.c., zawarte w

apelacji wnioski dowodowe o przesłuchanie świadków i strony pozwanej, jako

spóźnione.

Nie podzielił stanowisko strony pozwanej przyjmującej dzień 15 lutego

2008 r. jako termin początkowy zawarcia umowy przyrzeczonej, a jednocześnie

termin ostateczny, po upływie którego zobowiązanie pozwanej do zawarcia umowy

przyrzeczonej wygasało. Stwierdził, że jeżeli umowa przedwstępna spełnia warunki

konieczne do ważności umowy przyrzeczonej, upływ określonego w niej terminu nie

powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony

miały prawo wyznaczyć dowolny termin zawarcia umowy przyrzeczonej w okresie

od 15 lutego do 14 kwietnia 2008 r. i w sytuacji, gdy nie doszło do zawarcia umowy

w dniu 15 lutego 2008 r. powódka nie utraciła prawa żądania zawarcia umowy

przyrzeczonej także po tej dacie. W taki sposób rozumiały zapisy umowy także

strony, które stawiły się u notariusza również w dniach 10 i 15 marca 2008 r., przy

czym strona pozwana odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo że strona

powodowa podjęła działania, które uchyliły niepewność w związku z wniesieniem

przedmiotowych nieruchomości jako aportu do spółki komandytowej.

Uznał za nieuzasadniony zarzutu naruszenia art. 390 § 1 i 2 k.c. w zw.

z § 6.1 umowy przedwstępnej, stwierdzając, że w okolicznościach sprawy,

wykonania przez powódkę prawa wniesienia przedmiotowych nieruchomości jako

7

aportu do spółki komandytowej nie można oceniać w kategoriach uchylania się od

zawarcia umowy przyrzeczonej.

Stwierdził, że nie doszło także do naruszenia art. 389 § 2 w zw. z art. 353 § 1

k.c. przez przyjęcie, iż w dniach 10 i 25 marca 2008 r. strona pozwana

bezpodstawnie odmawiała zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż użyte w art. 389

§ 2 k.c. określenie: „termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona”,

nie jest równoznaczne z okresem trwania obowiązku zawarcia umowy

przyrzeczonej, a wyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest

możliwe przed ziszczeniem się warunku.

Uznał też, że nie doszło do naruszenia art. 353 § 1 k.c. w zw. z § 3.1 umowy

i w zw. z art. 476 k.c. w zw. z art. 475 w zw. z art. 389 § 1 k.c., gdyż nie ma

podstaw do przyjęcia, że po dniu 15 lutego 2008 r. pozwana nie była zobowiązana

do zawarcia umowy przyrzeczonej. Określony w umowie przedwstępnej termin do

zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest bowiem terminem końcowym i jego upływ

nie powodował wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia tej umowy.

Sąd Okręgowy nie podzielił również zarzutu naruszenia art. 405 w zw. z art.

410 § 2 k.c. w zw. § 6.1 umowy stwierdzając, że obniżenie ceny nieruchomości

aneksem z 19.XII.07, nie uzasadnia wniosku o stosownym obniżeniu (o kwotę

660 000 zł) także wpłaconej już zaliczki, która stanowiła 20% pierwotnej ceny

nieruchomości. W aneksie tym bowiem mimo obniżenia ceny, nie obniżono kwoty

zaliczki.

W skardze kasacyjnej strona pozwana w ramach zarzutów procesowych

wskazała na naruszenie art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przez niewskazanie

podstawy faktycznej i prawnej ustaleń i oceny terminu zawarcia umowy

przyrzeczonej, terminu 14-dniowego od spełnienia się warunków oraz terminu od

15 lutego do 14 kwietnia 2008 r. ustalenia, że obie strony były obowiązane do

wspólnego ustalenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, ustalenia, że odmowa

zawarcia umowy przyrzeczonej po dniu 25 lutego 2008 r. stanowiła uchylanie się

pozwanej od zawarcia tej umowy, brak jednoznacznego ustalenia terminu

spełnienia się wszystkich warunków do zawarcia umowy przyrzeczonej,

wewnętrzną sprzeczność uzasadnienia wobec stwierdzenia, że już 15 lutego

8

2008 r. powstało prawo powódki do odstąpienia od umowy i jednoczesnego

ustalenia, że w tym dniu istniały wątpliwości pozwanej co do podmiotu zdolnego do

zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wyjaśnienia podstawy prawnej twierdzenia, że

zdolność podmiotowa do skutecznego rozporządzenia prawem wieczystego

użytkowania nie stanowi przesłanki skutecznego rozporządzenia tym prawem, lecz

warunek umowy, którego spełnienie otwiera ponownie bieg terminu do zawarcia

umowy przyrzeczonej, nie wyjaśnienie podstawy ustalenia, że obniżenie ceny

sprzedaży nie spowodowało obniżenia wysokości zaliczki; naruszenie art. 381

k.p.c. w zw. z art. 6 k.p.c., art. 3 k.p.c. i art. 227 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przez

pominięcie jako spóźnionych dowodów osobowych zgłoszonych w apelacji;

naruszenie art. 382 w zw. z art. 316 § 1 i art. 391 § 1 k.p.c. przez pominięcie przy

wyrokowaniu pełnego stanu rzeczy w wyniku nie zebrania oferowanego przez

pozwaną materiału dowodowego w celu ustalenia pełnej treści umowy

przedwstępnej i orzekanie oczywiście sprzecznie z jednoznaczną treścią tej

umowy, pominięcia dowodu z zeznań wskazanych przez pozwaną świadków

i prezesa „na subiektywną treść stosunków umownych stron”, umożliwiające

dokonanie pełnej wykładni umowy przedwstępnej oraz pominięcia części dowodów

z dokumentów zgromadzonych w sprawie w celu wykazania woli zawarcia umowy

przyrzeczonej przez pozwaną i posiadanych przez nią środków; naruszenie art. 378

§ 1 w zw. z art. 217 § 2, art. 227 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przez nierozpoznanie

zarzutów apelacji co do oddalenia przez Sąd Rejonowy osobowych wniosków

dowodowych pozwanej, pominięcie wniosku dowodowego zgłoszonego w apelacji

o przesłuchanie świadków i strony pozwanej, rozpoznanie sprawy jedynie

w oparciu o treść umowy przedwstępnej, bez uwzględnienia całokształtu

stosunków stron.

W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej pozwana zarzuciła naruszenie: art.

45 ust. 1 i art. 176 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 367 § 1 k.p.c. w zw. z art. 78 i art. 8

ust. 2 Konstytucji RP przez ich niezastosowanie i w wyniku tego zaniechanie przez

Sąd drugiej instancji sprawowania wymiaru sprawiedliwości i nie rozpoznanie

sprawy w kierunkach wskazanych przez pozwaną w zarzutach naruszenia prawa

procesowego; art. 65 § 1 i 2 w zw. z art. 56 k.c. w zw. z § 3 umowy przedwstępnej

przez niewłaściwe zastosowanie w wyniku nie przeprowadzenia pełnej

9

i wszechstronnej wykładni umowy przedwstępnej i pominiecie wyraźnego tekstu

i brzmienia umowy, zgodnego zamiaru stron, celu umowy, okoliczności jej

zawarcia oraz skutków umowy wynikających z ustawy; art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw.

z § 3.I umowy przedwstępnej przez niewłaściwe zastosowanie i w wyniku tego

przyjęcie, że zawarcie umowy przyrzeczonej winno nastąpić w okresie od 15 lutego

do 14 kwietnia 2008 r. i pominiecie przyjętego w umowie 14-dniowego terminu od

dnia spełnienia ostatniego warunku oraz powiązania go z terminem zawarcia

umowy przyrzeczonej; art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z § 2.I i II.1 i § 6.I umowy

przedwstępnej przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że po zmniejszeniu

ceny sprzedaży kwota zaliczki nie uległa zmniejszeniu o 660 000 zł; art. 395 § 1

w zw. z art. 58 § 1 i § 3 k.c. przez błędną wykładnię i uznanie, że brak zastrzeżenia

terminu umownego prawa odstąpienia od umowy nie powoduje nieważności

takiego postanowienia umowy; art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z § 2.I i II.1 oraz § 6.I

umowy przedwstępnej w zw. z art. 353 § 1 k.c. przez ich niezastosowanie

i przyjęcie, iż wobec braku ustaleń stron, obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości

nie powoduje obniżenia pobranej zaliczki o kwotę 660 000 zł; art. 405 w zw. z art.

410 § 2 k.c. przez ich niezastosowanie i pominiecie, że skutkiem zmiany umowy

przedwstępnej i obniżenia ceny nieruchomości, odpadła podstawa do świadczenia

kwoty 660 000 zł jako części zapłaconej zaliczki w kwocie 27 000 000 zł; art. 27

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:

Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: „u.g.n.”) oraz art. 29 ustawy z dnia

6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r.

Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: „u.k.w.h.”) przez ich niezastosowanie skutkiem

zaniechania przez Sąd II instancji dokonania oceny uprawnień nabywcy prawa

wieczystego użytkowania przed dokonaniem konstytutywnego wpisu w księdze

wieczystej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Procesowe zarzuty naruszenia art. 381 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. (błędnie

wskazany w skardze kasacyjnej „art. 6 k.p.c.”), art. 227 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

oraz art. 382 w zw. z art. 316 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 378 § 1 w zw.

z art. 217 § 2, art. 227 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., dotyczące pominięcia

dowodów osobowych zgłoszonych przez stronę pozwaną w postępowaniu

10

w pierwszej instancji i postępowaniu apelacyjnym są nieskuteczne i bezzasadne,

natomiast zarzut naruszenia art. 3 k.p.c. jest w tym kontekście bezprzedmiotowy.

Wnioski dowodowe pozwanej o przesłuchanie świadków i strony pozwanej

zostały oddalone zarówno przez Sąd pierwszej jak i drugiej instancji,

a pełnomocnicy pozwanej nie zgłosili w tym przedmiocie zastrzeżenia, o którym

mowa w art. 162 k.p.c. Utracili zatem możliwość powołania się na te ewentualne

uchybienia Sądów w dalszym toku postępowania (porównaj między innymi uchwały

Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2005 r. III CZP 55/05, OSNC 2006/9/144

i z dnia 27 czerwca 2008 r. III CZP 50/08, OSNC 2009/7-8/103 i postanowienie

z dnia 5 marca 2009 r. III CZ 9/09, niepubl.).

Niezależnie od tego trzeba też stwierdzić, że wskazane przez stronę

pozwaną przed Sądem pierwszej instancji okoliczności, które mieli potwierdzić

zgłoszeni świadkowie i strona pozwana, nie uzasadniały dopuszczenia tych

dowodów w świetle art. 227 k.p.c. Strona pozwana zgłosiła bowiem powyższe

dowody „na okoliczności prowadzenia przez strony rozmów o zanieczyszczeniu

nieruchomości” (odpowiedź na pozew) oraz „na okoliczności dotychczas

podnoszone, w szczególności na okoliczności zapewnień składanych przez stronę

powodową, co do stanu nieruchomości i gotowości każdej ze stron do zawarcia

umowy przyrzeczonej” (k. 829-831). Jak słusznie przyjęły Sądy obu instancji, i co

nie jest kwestionowane w skardze kasacyjnej, sprawa zanieczyszczeń

nieruchomości została definitywnie uzgodniona przez strony w aneksie do umowy

z dnia 19 grudnia 2007 r. i zgodnie z wolą stron nie mogła stanowić podstawy do

odstąpienia od umowy przez stronę pozwaną, a zatem nie miała znaczenia dla

rozstrzygnięcia sprawy, której istota sprowadzała się do oceny, czy strona pozwana

miała podstawy do odstąpienia od umowy przedwstępnej i odmowy zawarcia

umowy przyrzeczonej. Pozostałe okoliczności zostały w tezie dowodowej wskazane

tak ogólnie, że niemożliwa była ocena przydatności tych dowodów dla

rozstrzygnięcia sprawy i z tych przyczyn odmowa ich dopuszczenia przez Sąd

pierwszej instancji była uzasadniona. Trafnie zatem Sąd Okręgowy stwierdził, iż

Sąd Rejonowy nie naruszył art. 217 § 2 k.p.c. rezygnując z zeznań osób

zgłoszonych przez stronę pozwaną dla ustalenia okoliczności nie mających wpływu

na ocenę zasadności powództwa.

11

Uzasadnione też było oddalenie przez Sąd drugiej instancji na podstawie

art. 381 k.p.c., zawartych w apelacji wniosków dowodowych strony pozwanej

o przesłuchanie tych samych osób na okoliczności „rozumienia przez strony treści

umowy przedwstępnej z dnia 5 września 2007r.”. Pomijając, czy w świetle art. 227

k.p.c. tak skonstruowana teza dowodowa wskazuje okoliczności istotne dla

rozstrzygnięcia sprawy, należy stwierdzić przede wszystkim, że nie ulega

wątpliwości, iż możliwość zgłoszenia powyższych dowodów na te okoliczności

istniała już w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji, a sam fakt, że strona

pozwana spodziewała się dokonania przez ten Sąd innej wykładni treści umowy

przedwstępnej, nie uzasadnia twierdzenia, iż potrzeba ich zgłoszenia powstała

dopiero po wydaniu niekorzystnego dla pozwanej wyroku przez Sąd pierwszej

instancji (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 marca

1999 r. I PKN 640/98, OSNP 2000/10/389 i z dnia 10 lipca 2003 r. I CKN 503/01,

niepubl.). Uzasadnia to, w świetle art. 381 k.p.c., decyzję Sądu drugiej instancji

o ich pominięciu.

Nieskuteczny jest także zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1

k.p.c. Zgodnie z art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzut naruszenia przepisu prawa

procesowego może być skuteczny tylko wówczas, gdy uchybienie to mogło mieć

istotny wpływ na wynik sprawy. Z uwagi na to, że uzasadnienie wyroku

sporządzane jest już po jego wydaniu, uchybienia uzasadnienia z reguły nie mogą

mieć wpływu na treść wyroku, a zatem nie mogą mieć wpływu na wynik sprawy.

Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy, jedynie wówczas, gdy uzasadnienie

orzeczenia Sądu drugiej instancji zawiera tak kardynalne braki, że całkowicie

uniemożliwia dokonanie kontroli kasacyjnej toku wywodu tego Sądu, który

doprowadził do wydania zaskarżonego wyroku, zarzut naruszenia art. 328 § 2

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. może być uznany za skuteczny (porównaj między innymi

orzeczenia z dnia 8 października 1997 r. I CKN 312/97, niepubl., z dnia

10 listopada 1998 r. III CKN 792/98, OSNC 1999/4/83, z dnia 19 lutego 2002 r.

IV CKN 718/00, z dnia 24 sierpnia 2010 r. I UK 76/10 i z dnia 9 września 2010 r.

I CSK 679/09, niepubl.).

Taka sytuacja nie zachodzi w rozpoznawanej sprawie. Uzasadnienie Sądu

Okręgowego odpowiada wymaganiom art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

12

wskazuje bowiem podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, odwołując się do uznanych

za prawidłowe ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji i dokonanej przez ten

Sąd oceny dowodów jak również oceny prawnej. Zawiera także odniesienie się do

zarzutów apelacyjnych i wskazanie podstawy prawnej własnego rozstrzygnięcia,

tj. oddalenia apelacji. Przedstawiony w uzasadnieniu tok rozumowania Sądu

Okręgowego pozwala na ocenę jego stanowiska w sprawie.

Uzasadnienie kasacyjnego zarzutu naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391

§ 1 k.p.c. odwołuje się do okoliczności, które wskazują na niedopuszczalne

w skardze kasacyjnej podważanie, w ramach zarzutu naruszenia art. 328 § 2 w zw.

z art. 391 § 1 k.p.c., ustaleń faktycznych Sądu (kwestia ustalenia terminu spełnienia

wszystkich przewidzianych w umowie przedwstępnej warunków zawarcia umowy

przyrzeczonej oraz ewentualnego obniżenia kwoty zaliczki w wyniku zawarcia

aneksu do umowy z dnia 19 grudnia 2007 r.) albo na podważanie dokonanej przez

ten Sąd oceny prawnej, co powinno być przedmiotem zarzutów zgłoszonych

w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej (m.in. zarzuty dotyczące oceny terminu

końcowego zawarcia umowy przyrzeczonej, zdolności stron do zawarcia tej umowy,

przyczyn jej nie zawarcia i oceny, która strona uchylała się od zawarcia umowy

przyrzeczonej). Tak uzasadniony zarzut naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1

k.p.c. nie może być uznany za skuteczny.

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 378 § 1 k.p.c. Wbrew twierdzeniom

skarżącej Sąd drugiej instancji odniósł się do wszystkich, wskazanych obecnie

w skardze kasacyjnej, zarzutów apelacyjnych, dotyczących zarówno naruszenia

przepisów postępowania jak i prawa materialnego i uczynił to w sposób

pozwalający na ocenę jego stanowiska w tym przedmiocie. Trzeba też podkreślić,

że analiza apelacyjnych zarzutów procesowych naruszenia art. 233 § 1 w zw. z art.

316, art. 328 § 2 i art. 231 k.p.c., prowadzi do wniosku że w istocie rzeczy odnosiły

się one w znacznej części do kwestionowania oceny prawnej Sądu pierwszej

instancji, a nie ustaleń faktycznych i oceny dowodów. I tak na przykład w ramach

apelacyjnego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 w zw. z art. 316 k.p.c. skarżąca

kwestionowała zaliczenie przez Sąd pierwszej instancji do okoliczności faktycznych

zrównanych w skutkach z warunkami umowy przedwstępnej, zdolności

podmiotowej strony powodowej do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz przyjęcie,

13

że spełnienie warunków umowy przedwstępnej i zdolność podmiotowa spółki

komandytowej do kontraktowania w okresie od 15 lutego do 14 kwietnia 2008 r.

składają się łącznie na przesłankę umowną wywołującą obowiązek strony pozwanej

zawarcia umowy przyrzeczonej. Kwestie te niewątpliwie należą do wykładni

i stosowania przepisów prawa materialnego, a nie art. 233 § 1 k.p.c., podobnie jak

nie stanowi naruszenia art. 231 k.p.c. podniesiony w apelacji zarzut

bezpodstawnego wyprowadzenia przez Sąd Rejonowy wniosku o braku woli strony

pozwanej zawarcia umowy przyrzeczonej z faktu nieskutecznego odstąpienia przez

nią od umowy 1 lutego 2008 r., podobnie jak nie stanowi naruszenia art. 328 § 2

k.p.c. apelacyjny zarzut nie wskazania podstawy faktycznej i prawnej ustalenia, że

strona pozwana uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem nie jest to

kwestia ustaleń faktycznych lecz oceny prawnej na gruncie art. 390 § 1 k.c.

zachowania strony, która odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej. Niezależnie

jednak od częściowo błędnego uzasadnienia przez pozwaną procesowych

zarzutów apelacyjnych, Sąd Okręgowy odniósł się do poruszonych w nich kwestii

w zakresie niezbędnym do prawidłowego rozpoznania sprawy w postępowaniu

apelacyjnym.

Nieuzasadniony jest także zarzut naruszenia art. 382 w zw. z art. 316 § 1

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Przewidziany w art. 382 k.p.c. obowiązek orzekania

Sądu drugiej instancji na podstawie materiału zebranego w postępowaniu

w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym oznacza, że Sąd ten musi

uwzględnić materiał dowodowy zebrany przez Sąd pierwszej instancji, który może

uzupełnić o własne ustalenia faktyczne. Jeżeli Sąd drugiej instancji nie uzupełnia

postępowania dowodowego ani, po rozważeniu zarzutów apelacyjnych, nie

znajduje przesłanek do zakwestionowania ustaleń faktycznych orzeczenia

pierwszej instancji, może te ustalenia przyjąć za własne (porównaj między innymi

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 1998 r. III CSK 284/97, niepubl. i z dnia

8 października 1998 r. II CKN 923/97, OSNC 1999/3/60). Zgodnie z utrwalonym

orzecznictwem Sądu Najwyższego naruszenie art. 382 k.p.c. może stanowić

skuteczną podstawę skargi kasacyjnej jedynie w wypadku pominięcia przez Sąd

drugiej instancji części zebranego w sprawie materiału i wydania wyroku wyłącznie

na podstawie materiału zebranego przed sądem pierwszej instancji lub na

14

podstawie własnego materiału z pominięciem wyników postępowania dowodowego

przeprowadzonego przed Sądem pierwszej instancji (porównaj między innymi

wyroki z dnia 22 lutego 2007 r. III CSK 337/06 i z dnia 9 czerwca 2005 r. III CK

674/04, niepubl.). Uzasadnienie kasacyjnego zarzutu naruszenia tego przepisu

zmierza tymczasem do zakwestionowania ustalenia treści umowy przedwstępnej

stron w wyniku naruszenia zasad wykładni oświadczeń woli przewidzianych w art.

65 k.c. (zarzucane przez skarżącą pominięcie „subiektywnej treści” umowy), a więc

w tym zakresie nie mieści się w drugiej podstawie kasacyjnej (porównaj

uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2006 r. V CSK 70/06,

OSNC 2007/4/59). Natomiast w zakresie, w którym zarzuca pominięcie przez Sąd

drugiej instancji (jak również przez Sąd pierwszej instancji) części dowodów

z dokumentów, nie może odnieść skutku, gdyż okoliczności, które dokumenty te

miały wykazać („wolę strony pozwanej zawarcia umowy przyrzeczonej

i posiadanych przez nią środków”) nie mają istotnego znaczenia dla

rozstrzygnięcia sprawy.

Przechodząc do zarzutów opartych na pierwszej podstawie kasacyjnej, jako

oczywiście bezzasadne trzeba ocenić zarzuty naruszenia art. 45 ust. 1 i art. 176

ust. 1 i 2 Konstytucji w zw. z art. 367 § 1 oraz w zw. z art. 78 i art. 8 ust. 2

Konstytucji. Przewidziane w art. 45 ust. 1 oraz art. 176 ust. 1 i 2 w zw. z art. 78

Konstytucji prawo do sprawiedliwego i jawnego rozpatrzenia sprawy bez

nieuzasadnionej zwłoki przez właściwy, niezależny, bezstronny i niezawisły sąd

w dwuinstancyjnym postępowaniu oznacza – w odniesieniu do spraw cywilnych –

prawo do rozpoznania każdej sprawy cywilnej należącej do drogi sądowej

w postępowaniu dwuinstancyjnym przez sąd w sposób przewidziany w ustawach

regulujących postępowanie sądowe w sprawach cywilnych. Nie ulega wątpliwości,

że tak rozumiane prawo do sądu zostało zachowane, a zatem wskazane przepisy

Konstytucji nie zostały naruszone. Nie stanowią ich naruszenia zarzucane przez

skarżącą uchybienia proceduralne Sądu przy rozpoznawaniu sprawy, nawet gdyby

okazały się uzasadnione, co, jak wskazano wyżej, nie miało miejsca. Tego rodzaju

uchybienia Sądu mogą stanowić jedynie podstawę procesowych zarzutów

kasacyjnych, a nie zarzutu naruszenia przepisów Konstytucji, która nie określa

reguł postępowania sądowego w sprawach cywilnych.

15

Nie jest także trafny zarzut naruszenia art. 65 k.c., który skarżąca uzasadniła

nie przeprowadzeniem prawidłowej, pełnej i wszechstronnej wykładni umowy

przedwstępnej w zakresie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, warunków

umownych, obowiązku strony pozwanej zawarcia umowy przyrzeczonej,

obowiązków i uprawnień stron, w tym uprawnienia do odstąpienia od umowy,

uprawnienia do zatrzymania zaliczki, oraz obniżenia wysokości zaliczki w wyniku

zawarcia aneksu z dnia 19 grudnia 2007 r.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia

29 czerwca 1995 r. III CZP 66/95 (OSNC 1995/12/168), najpełniej obrazującej

zasady wykładni woli stron w świetle art. 65 k.c., wykładnia oświadczeń woli polega

na ustaleniu ich znaczenia (sensu) i ma na celu ustalenie właściwej treści regulacji

zawartej w oświadczeniu woli. Jeśli oświadczenia woli zawarte są w umowie,

wykładnia tych oświadczeń ma na celu ustalenie treści umowy. Ogólne reguły

wykładni oświadczeń woli zawarte w art. 65 k.c. nakazują stosowanie

kombinowanej metody wykładni, opartej na kryterium subiektywnym i obiektywnym,

a więc w pierwszym rzędzie należy badać w jaki sposób strony rozumiały

postanowienia umowy, a jeżeli okaże się, że nie przyjmowały one tego samego

znaczenia, należy przejść do obiektywnej fazy wykładni, w której właściwy dla

prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego,

czyli tak jak sens ten rozumiał i powinien rozumieć adresat. Należy przy podkreślić,

że jeżeli umowa została zawarta na piśmie, wykładnia nie może pomijać jej

zwerbalizowanej treści ani prowadzić do wyników z nią sprzecznych. Napisane

sformułowania i pojęcia a także sama systematyka i struktura aktu umowy są

bowiem jednym z istotnych wykładników woli stron, które powinny rozumieć tekst

umowy zgodnie z zasadami składniowymi i znaczeniowymi języka, w którym ten

dokument został sporządzony. Interpretując umowę na podstawie reguł językowych

należy brać pod uwagę nie tylko kontrowersyjny fragment tekstu, lecz także inne

związane z nim postanowienia umowy, czyli tzw. kontekst językowy (porównaj

między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r. i I CSK 250/08

i z dnia 21 sierpnia 2008 r. IV CSK 159/08, niepubl.).

16

Wbrew zarzutom strony pozwanej Sąd Okręgowy nie naruszył powyższych

zasad przy wykładni woli stron i ustalaniu treści umowy przedwstępnej

w kwestionowanym w skardze kasacyjnej zakresie.

Nie pozostaje w sprzeczności z tymi zasadami ustalenie, że choć w § 6.I

umowy strony nie wskazały wprost terminu, w którym przysługuje stronie

powodowej umowne prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej, to termin ten

wynika z pozostałych postanowień dotyczących okresu związania stron umową

przedwstępną i podstaw umownego odstąpienia. Skoro bowiem, zgodnie z § 3.I.,

umowa przyrzeczona mogła być zawarta tylko do dnia 14 kwietnia 2008 r., to jest to

zarazem termin, do którego strona powodowa miała prawo odstąpić od umowy

przedwstępnej, gdyż prawo to przysługiwało jej tylko wówczas, jeżeli w tym terminie

nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z winy strony pozwanej. Powyższa

wykładnia tego postanowienia umowy uwzględnia cały kontekst treściowy umowy

odnoszący się do określonej w niej podstawy odstąpienia oraz terminów, w tym

terminu ostatecznego zawarcia umowy przyrzeczonej i związania umową

przedwstępną i prowadzi do wniosków zgodnych z celem umowy. Nie narusza

zatem zasad art. 65 k.c.

W konsekwencji bezzasadny jest także kasacyjny zarzut naruszenia art. 395

§ 1 w zw. z art. 58 § 1 i 3 k.c., skoro prawidłowo dokonana wykładnia umowy

przedwstępnej prowadzi do stwierdzenia, że oznaczono w niej termin, w ciągu

którego przysługiwać będzie stronie powodowej umowne prawo odstąpienia od

umowy.

Nie jest także trafny zarzut naruszenia art. 65 k.c. przy ustalaniu, że zaliczka

wynosiła 27 000 000 zł i jej wysokość nie została obniżona aneksem z dnia

19 grudnia 2007 r., choć przyjęto w nim niższą cenę sprzedaży a wysokość zaliczki

ustalono w umowie jako 20% ceny sprzedaży. Jak bowiem słusznie wskazał Sąd

Okręgowy w aneksie tym, mimo obniżenia ceny nieruchomości, strony nie obniżyły

odpowiednio wysokości zaliczki, która wówczas była już wpłacona. Wynika to

wprost z jednoznacznej treści § 3 aneksu z dnia 19 grudnia 2007 r., w którym, po

stwierdzeniu obniżenia ceny sprzedaży do kwoty 131 700 000 zł, strony dokonały

rachunkowego wyliczenia pozostałej do zapłaty kwoty 103 000 000 zł, przy

17

uwzględnieniu wpłacanej jako depozyt kwoty 1 700 000 zł i już zapłaconej zaliczki.

Tylko odliczenie od obniżonej ceny 131 700 000 zł, poza depozytem w wysokości

1 700 000 zł, zaliczki w kwocie 27 000 000 zł, daje w wyniku wskazaną w aneksie

kwotę 103 000 000 zł, którą kupujący zobowiązany był uiścić do rąk sprzedającego

przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Pozwala to na wniosek, że strony mimo

obniżenia ceny, nie zdecydowały się na obniżenie wysokości zaliczki, a zatem ich

wolą było, by pozostała ona w wysokości już wpłaconej kwoty 27 000 000 zł.

Z tych względów nie jest także uzasadniony kasacyjny zarzut naruszenia art.

405 w zw. z art. 410 § 2 k.c., gdyż w sytuacji, gdy nie doszło do obniżenia

wysokości zaliczki, przepisy te nie miały zastosowania, bowiem nie odpadła

podstawa świadczenia żądnej części wpłaconej zaliczki. Zgłoszony w tym zakresie

zarzut naruszenia art. 353 § 1 k.c. nie został natomiast w żaden sposób

uzasadniony i w świetle powyższych okoliczności jest niezrozumiały.

Nie zostały również naruszone zasady art. 65 k.c. przy ustalaniu woli stron

i treści umowy w zakresie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozostaje

w zgodzie z przedstawionymi wyżej regułami wykładni językowej wywód Sądu

Okręgowego wskazujący, że ponieważ warunki zawarcia umowy przyrzeczonej

określone w § 3 umowy przedwstępnej nie zostały spełnione do dnia 7 grudnia

2007 r., a dopiero w dniu 29 stycznia 2008 r., to zgodnie z § 3d tej umowy, umowa

przyrzeczona powinna być zawarta w terminie do 14 dni po spełnieniu się tych

warunków, ale nie wcześniej niż 15 lutego i nie później niż 14 kwietnia 2008 r.

Ponieważ termin 14-dniowy po spełnieniu się warunków upływał w dniu 12 lutego

2008 r., a umowa przyrzeczona nie mogła być zawarta wcześniej niż 15 lutego

2008 r., to ten dzień był pierwszym dniem, w którym każda ze stron mogła żądać

zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast dzień 14 kwietnia 2008 r. był ostatnim

dniem, w którym takie żądanie mogła zgłosić. Strony zatem mogły żądać od siebie

nawzajem zawarcia umowy przyrzeczonej w okresie od dnia 15 lutego do dnia

14 kwietnia 2008 r., co wprost wynika z treści umowy.

Bezsporne jest, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczony został

przez strony na dzień 15 lutego 2008 r., a więc we wskazanym wyżej przedziale

czasowym wynikającym z umowy przedwstępnej. Był to zatem termin zgodny

18

z umową przedwstępną, wobec czego strony obowiązane były w tym dniu zawrzeć

umowę przyrzeczoną.

Bezsporne jest także, że do zawarcia tej umowy w dniu 15 lutego 2008 r. nie

doszło z powodu odmowy strony pozwanej, której przyczyny wskazane zostały

w akcie notarialnym z dnia 15 lutego 2008 r. i ocenione przez Sądy obu instancji

jako nie dające stronie pozwanej podstaw do odmowy zawarcia umowy

przyrzeczonej. Żadna z tych przyczyn nie mieściła się w warunkach dodatkowych,

od których w umowie przedwstępnej uzależniono zawarcie umowy przyrzeczonej

i prawo strony pozwanej do odstąpienia od umowy przedwstępnej. W świetle

zarzutów kasacyjnych, nie jest kwestionowane na obecnym etapie postępowania,

stanowisko Sądów obu instancji, że strona pozwana nie mogła odstąpić od umowy

przedwstępnej, ani odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn

wskazanych w pismach z dnia 1 ani 14 lutego 2008 r., jak również z wszystkich,

poza jedną, przyczyn wskazanych w piśmie z dnia 15 lutego 2008 r. Przedmiotem

zarzutów kasacyjnych jest bowiem w tym zakresie tylko to, czy strona pozwana

miała podstawy, by odmówić w dniu 15 lutego 2008 r. zawarcia umowy

przyrzeczonej z powodu wątpliwości co do osoby uprawnionego zbywcy wobec

wniesienia przez stronę powodową w dniu 23 stycznia 2008 r. nieruchomości

mających być przedmiotem umowy przyrzeczonej jako aportu do spółki

komandytowej. Pozwana kwestionuje stanowisko Sądów obu instancji

przyjmujących, że nie mogło to stanowić uzasadnionej podstawy do odmowy

zawarcia umowy przyrzeczonej. W dalszej kolejności kwestionuje też stanowisko

Sądów, iż nawet jeżeli w dniu 15 lutego 2008 r. nie istniały warunki do zawarcia

umowy przyrzeczonej wobec wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki

komandytowej i wynikających z tego wątpliwości pozwanej co do osoby

uprawnionej do zbycia nieruchomości, to strona pozwana miała obowiązek zawrzeć

umowę przyrzeczoną po wycofaniu tego aportu w dniu 25 lutego 2008 r., bowiem

jej obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej istniał przez cały okres od dnia

15 lutego do dnia 14 kwietnia 2008 r.

Obie te kwestie nie należą jednak do zakresu wykładni ani stosowania art.

65 k.c., a zatem nie mogły być skutecznie zgłoszone w ramach kasacyjnego

zarzutu naruszenia tego przepisu.

19

Chodzi bowiem nie o wykładnię umowy stron, lecz o wykładnię i stosowanie

art. 389 i art. 390 k.c. dotyczących umowy przedwstępnej, w tym skutków

określenia w takiej umowie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i skutków

wyznaczenia w określonym w umowie przedwstępnej przedziale czasowym,

konkretnego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, związania stron tym terminem

i czasu tego związania, oceny przyczyn odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej,

w kontekście regulacji art. 390 § 1 k.c. mówiącej o „uchylaniu się od jej zawarcia”

oraz skutków uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Te kwestie były

istotą sporu stron w rozpoznawanej sprawie, której rozstrzygnięcie zależało od

ustalenia i oceny, która ze stron bezpodstawnie uchyliła się od zawarcia umowy

przyrzeczonej i która miała prawo odstąpić od umowy przedwstępnej. Od tego

bowiem zależało rozstrzygnięcie, czy zgodnie z § 2 pkt IV i § 6 pkt I umowy

przedwstępnej, strona powodowa miała prawo zachować zaliczkę,

a w konsekwencji, czy uzasadnione jest jej roszczenie oparte na art. 10 u.k.w.h.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez

wykreślenie hipotek obciążających nieruchomości celem zabezpieczenia zwrotu

przez nią zaliczki stronie pozwanej.

Tymczasem strona pozwana nie zgłosiła w skardze kasacyjnej zarzutów

naruszenia art. 398 k.c., art. 390 § 1 k.c. ani art. 10 u.k.w.h., co uniemożliwia

Sądowi Najwyższemu, związanemu podstawami kasacyjnymi, zgodnie z art. 39813

§ 1 k.p.c., ocenę stanowiska Sądu Okręgowego we wskazanych wyżej kwestiach.

Poza oceną Sądu Najwyższego musi zatem pozostać wykładnia i zastosowanie

przez Sąd Okręgowy w rozpoznawanej sprawie wskazanych wyżej przepisów,

a tym samym ocena jego stanowiska, że nie jest uchylaniem się od zawarcia

umowy przyrzeczonej, w rozumieniu art. 390 § 1 k.c., wniesienie przez stronę

powodową przedmiotowych nieruchomości w dniu 23 stycznia 2008 r. jako aportu

do spółki komandytowej, jak również, że odmowa strony pozwanej zawarcia umowy

przyrzeczonej w dniu 15 lutego 2008 r. była nieuzasadniona oraz że w świetle

uregulowań art. 389 § 2 k.c. strona pozwana zobowiązana była do zawarcia umowy

przyrzeczonej w całym okresie od dnia 15 lutego do dnia 14 kwietnia 2008 r. w tym

także w dniach 10 i 25 marca 2008 r. i odmowa zawarcia przez nią umowy w tych

dniach również była bezpodstawna.

20

Skuteczne zakwestionowanie przez skarżącą powyższego stanowiska Sądu

mogło nastąpić jedynie przez zgłoszenie odpowiednio uzasadnionych zarzutów

naruszenia art. 389 k.c. i art. 390 § 1 k.c., a w konsekwencji naruszenia art. 10 § 1

u.k.w.h. Brak tych zarzutów prowadzi do wniosku, że strona pozwana nie

podważyła stanowiska Sądu Okręgowego w tych kwestiach, a tym samym

poprawności wykładni i prawidłowości zastosowania powyższych przepisów

w rozpoznawanej sprawie. W konsekwencji nie podważyła skutecznie

merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, co musi prowadzić do oddalenia skargi

kasacyjnej. Nie są bowiem skuteczne także pozostałe zarzuty kasacyjne

naruszenia art. 27 u.g.n. oraz art. 29 u.k.w.h. Przepisy ten nie stanowiły podstawy

rozstrzygnięcia sprawy, natomiast wynikające z nich zasady zostały uwzględnione

przez Sąd Okręgowy przy rozważaniu, czy wobec zbycia przez sprzedającego

przedmiotowych nieruchomości, kupujący mógł mieć wątpliwości co do osoby

uprawnionego zbywcy ze względu na konstytutywny charakter wpisu zbycia

użytkowania wieczystego do księgi wieczystej i moc wsteczną takiego wpisu.

Wnioski, jakie Sąd wyprowadził w tym zakresie nie naruszają powyższych zasad,

natomiast jego ocena, czy wynikające z tych zasad ewentualne wątpliwości co do

osoby uprawnionego zbywcy uzasadniały czy nie odmowę strony pozwanej

zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 15 lutego 2008 r. nie została, jak wskazano

wyżej, skutecznie zakwestionowana przez skarżącą w drodze zarzutu naruszenia

art. 390 § 1 k.c.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną i na wniosek strony powodowej zasądził na jej rzecz od

strony pozwanej zwrot kosztów postępowania kasacyjnego na podstawie art. 98

w zw. z art. 108 § 1, art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.