III CSK 181/11

Wyrok z dnia 9 lutego 2012 r., III CSK 181/11

Jeżeli powództwo o ustalenie istnienia prawa jest jedynym możliwym

środkiem jego ochrony, powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia.

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marcina B., Zenona B., Tomasza B.,

Justyny B. (...) przeciwko syndykowi masy upadłości "F.I.L." S.A. w K. w upadłości

likwidacyjnej i "M.S.C." w N.J. o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, po

rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 9 lutego 2012 r. skargi kasacyjnej

powodów Marcina B., Zenona B., Tomasza B., Justyny B. (...) od wyroku Sądu

Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 lutego 2011 r.

odrzucił skargę kasacyjną dotyczącą punktu 2 zaskarżonego wyroku, uchylił

zaskarżony wyrok w pkt 1 oraz pkt 3 i oddalił apelację, a wyliczenie kosztów

postępowania apelacyjnego i kasacyjnego pozostawił referendarzowi sądowemu,

rozstrzygając, że koszty ponosi pozwany "M.S.C." w N.J.

Uzasadnienie

Powodowie domagali się w pozwie skierowanym przeciwko "F.I.L." S.A. w K.

(deweloperowi; po ogłoszeniu upadłości w dniu 5 maja 2009 r. jako pozwany

występuje syndyk masy upadłości tej spółki) i "M.S.C." w N.J. stwierdzenia

nieważności czynności prawnej pozwanego dewelopera w postaci ustanowienia na

rzecz pozwanego "M.S.C." trzech hipotek zwykłych w kwotach 20 000 000,

7 500 000 i 5 000 000 zł, obciążających nieruchomość położoną przy ul. W. w K.

Według powodów, ustanowienie tych hipotek nastąpiło z naruszeniem art. 58 § 1 i 2

k.c.

Sąd Okręgowy stwierdził nieważność tych hipotek, ustalając, że od stycznia

do sierpnia 2006 r. powodowie zawierali z pozwanym deweloperem – w formie aktu

notarialnego i w zwykłej formie pisemnej – umowy przedwstępne ustanowienia

odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, mających powstać w budynkach przy ul.

W. w K. W chwili zawierania umów działy III i IV księgi wieczystej nieruchomości

były wolne od wpisów, w tym też od obciążeń hipotecznych. W każdej umowie

przedwstępnej zamieszczone było postanowienie zakazujące ujawniania przez

powodów ich roszczeń w księdze wieczystej, obejmujących przeniesienie prawa

własności lokalu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przy ul. W.

bez zgody pozwanego dewelopera pod rygorem rozwiązania umowy i zwrotu

wpłaconej kwoty w wysokości nominalnej.

Pozwany deweloper prowadził wiele przedsięwzięć budowlanych, miał

ugruntowaną pozycję na rynku nieruchomości, inwestycję deweloperską przy ul. W.

prowadził przede wszystkim na podstawie kredytów bankowych i wpłat

poszczególnych nabywców lokali. Starania tego pozwanego o pozyskanie źródeł

finansowania doprowadziły do podjęcia współpracy kontraktowej między oboma

pozwanymi. W dniu 31 sierpnia 2006 r. pozwani zawarli umowę o poufności, we

wrześniu 2006 r. przeprowadzono u pozwanego dewelopera audyt, zakończony

oceną pozytywną. W trakcie badania dokumentacji tego pozwanego pozwany

"M.S.C." przeprowadził również analizę treści umów przedwstępnych z powodami.

W dniu 2 listopada 2006 r. obaj pozwani zawarli umowę o współpracy w zakresie

emisji obligacji, w której ustalono łączną wartość emisji, jej cel i inne szczegółowe

postanowienia. Ustalono oprocentowanie obligacji każdej emisji w wysokości 25%

rocznie, a wykup pierwszego kuponu odsetkowego miał nastąpić w ciągu roku od

daty każdej emisji. Na zabezpieczenie wierzytelności pozwanego "M.S.C.",

wynikających z posiadanych obligacji, pozwany deweloper ustanowił odpowiednie

hipoteki na nieruchomościach, nabywanych lub refinansowanych z funduszy

uzyskanych z emisji obligacji. Pozwany "M.S.C." jako wierzyciel był także

uprawniony do żądania ustanowienia hipotek na nieruchomościach położonych przy

ul. W. Przewidywano także inne zabezpieczenia wspomnianych wierzytelności

wynikających z obligacji, m.in. nieodwołalne pełnomocnictwo dla pozwanego

"M.S.C." do sprzedaży niektórych nieruchomości pozwanego dewelopera.

W umowie o współpracę postanowiono, że w razie jej naruszenia, w

szczególności niezapłacenia jakiejkolwiek należności, pozwany "M.S.C." może

postawić należności z obligacji wszystkich emisji w stan natychmiastowej

wymagalności wraz z niewykupionymi kuponami odsetkowymi. Taki sam skutek

miało odstąpienie od umów przedwstępnych określonej w umowie grupy

kontrahentów pozwanego dewelopera. W akcie notarialnym z dnia 19 stycznia 2007

r. pozwany ten złożył oświadczenie o ustanowieniu m.in. objętych pozwem hipotek

obciążających nieruchomość położoną przy ul. W. Do czasu ujawnienia hipotek

ustanowionych na rzecz "M.S.C." pozwany deweloper odmawiał powodom

ujawniania ich roszczeń z umów przedwstępnych w księdze wieczystej

prowadzonej dla nieruchomości przy ul. W.

W związku z niewykupieniem przez pozwanego dewelopera kuponów

odsetkowych pozwany "M.S.C." spowodował – zgodnie z umową – stan

natychmiastowej wymagalności należności z obligacji wszystkich emisji. W dniu 28

listopada 2007 r. pozwani zawarli umowę restrukturyzacyjną obejmującą zadłużenie

dewelopera i przewidzieli zasady jego spłaty m.in. ze sprzedaży elementów

majątkowych pozwanego dewelopera. Do całkowitej spłaty takiego zadłużenia

jednak nie doszło.

Ceny lokali przy ul. W. (w budynkach B, C i D) zostały uiszczone przez

powodów (zgodnie z umowami przestępnymi) w 100%, a za lokale w budynku A

powodowie zapłacili cenę w 90%. Zapłaty takie nastąpiły z własnych oszczędności

powodów i zaciągniętych kredytów. Powodowie mieli możliwość uzyskania

własności lokali bez ich obciążania hipoteką, ale jedynie w razie wniesienia

odpowiednich dopłat do zapłaconych już cen (3000 zł za 1 m2

powierzchni lokalu).

Propozycje takie nie zostały przyjęte przez powodów.

Sąd Okręgowy uznał, że nie zachodziła potrzeba umorzenia postępowania na

podstawie art. 1821

§ 1 k.p.c. Przyjął, że powodowie mają interes prawny w

ustaleniu na podstawie art. 189 k.c. nieważności trzech hipotek zwykłych

wskazanych w pozwie. Nie wyłączyła tego interesu sama możliwość wytoczenia

powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

(art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst:

Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), ponieważ powództwo

na podstawie art. 189 k.p.c. i na podstawie art.10 u.k.w.h. służą odmiennym celom

prawnym. Nie wszyscy powodowie ujawnili swoje roszczenia wynikające z umów

przedwstępnych w dziale III księgi wieczystej, obejmującej nieruchomość położoną

przy ul. W. i nie wszyscy uzyskali wpis przymusowych hipotek kaucyjnych w dziale

IV tej księgi. W tej sytuacji interes prawny tych osób w wytoczeniu powództwa na

podstawie art. 10 u.k.w.h. nie budził wątpliwości, skoro powództwo takie może

wytoczyć jedynie osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w

księdze wieczystej, a po ogłoszeniu upadłości nie można obciążać składników

masy upadłości hipoteką (art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo

upadłościowe i naprawcze, jedn. tekst: Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm. –

dalej: "Pr.u.n."). W ocenie Sądu Okręgowego, stwierdzenie nieważności hipotek

wskazanych w pozwie będzie miało ten skutek, że wierzytelności pozwanego

"M.S.C." zabezpieczone tymi hipotekami i zgłoszone do masy upadłości

dewelopera nie będą podlegały zaspokojeniu w sposób określony w art. 345 Pr.u.n.

Sąd Okręgowy oceniał trzy wskazane w pozwie podstawy nieważności

kwestionowanych hipotek, tj. art. 58 § 1 k.c. w związku z art.65 u.k.w.h., art. 58 § 2 i

art. 245 § 1 w związku z art. 156 k.c. Podstawa trzecia nie mogła być brana pod

uwagę, wszystkie bowiem trzy hipoteki zostały ustanowione w wyniku

jednostronnego oświadczenia woli pozwanego dewelopera a nie na postawie

umowy (art. 7 ustawy z dnia 16 czerwca 1995 r. o obligacjach, jedn. tekst: Dz.U. z

2001 r. Nr 120, poz. 1300 ze zm. – dalej: "ustawa o obligacjach"). Ponadto umowa

o współpracę z dnia 2 listopada 2006 r. miała charakter ramowy i nie mogła być

zakwalifikowana jako umowa zobowiązująca do ustanowienia hipotek

zabezpieczających wierzytelności wynikających z obligacji. Istniały natomiast

podstawy do stwierdzenia nieważności kwestionowanych hipotek w świetle art. 58 §

1 k.c. w związku z art. 65 u.k.w.h. Intencją pozwanego dewelopera nie było

ustanowienie hipotek łącznych dla zabezpieczenia wierzytelności "M.S.C." m.in. na

nieruchomości położonej przy ul. W., skoro jednak wierzyciel nie dokonał tzw.

repartycji zabezpieczenia hipotecznego, doszło – zdaniem Sądu Okręgowego – „do

naruszenia zasady jedna wierzytelność – jedna hipoteka”, czego skutkiem było

powstanie „stanu nadzabezpieczenia”. Sąd Okręgowy wyeksponował też

okoliczności, które – w jego ocenie – przesądziły nieważność kwestionowanych

hipotek na podstawie art. 58 § 2 k.c. Pozwani zlekceważyli prawa powodów

wynikające z umów przedwstępnych, naruszyli regułę pacta sunt servanda, zasadę

uczciwości kupieckiej, zasadę wzajemnego zaufania, zasadę faktycznej równości

stron, a takie działanie nie może korzystać z ochrony prawnej.

Sąd Apelacyjny w wyniku apelacji pozwanego "M.S.C." zmienił zaskarżony

wyrok i powództwo oddalił, uzupełniając zasadnicze ustalenia faktyczne Sądu

Okręgowego dotyczące okoliczności sposobu finansowania inwestycji budowlanej

przy ul. W. oraz w części odnoszącej się do ujawnienia praw niektórych powodów w

księdze wieczystej (przymusowych hipotek kaucyjnych). Uzupełnienia takie były

istotne z racji podniesienia przez pozwanego wierzyciela hipotecznego zarzutu

naruszenia art. 189 k.p.c.

Interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieważności hipotek

na podstawie art. 189 k.p.c. nie mieli powodowie, którzy uzyskali wpis hipoteki

przymusowej kaucyjnej na nieruchomości położonej przy ul. W., mogli oni bowiem

zwalczać ustanowienie hipotek w drodze powództwa o usunięcie niezgodności

między stanem prawnym, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym

stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.); powodowie ci mieli jednocześnie legitymację do

wytoczenia powództwa (art. 6262

§ 5 k.p.c.). Pozostali powodowie mieli interes

prawny w wytoczeniu powództwa na podstawie art. 189 k.p.c., ponieważ kwestia

istnienia lub nieistnienia kwestionowanych hipotek może mieć wpływ na sytuację

prawną powodów z racji uprzywilejowania wierzytelności pozwanego "M.S.C."

wobec masy upadłości, powstałych później niż wierzytelność powodów, jednakże

powództwo tej grupy powodów nie mogło być uwzględnione z powodu braku

postaw do zastosowania art. 58 § 1 i 2 k.c.

Sąd Apelacyjny przyjął możliwość ustanowienia hipoteki łącznej na rzecz

pozwanego wierzyciela hipotecznego obciążającej nieruchomość przy ul. W.

Powodowie nie kwestionowali istnienia zabezpieczonej hipotekami wierzytelności

tego pozwanego, dlatego Sąd drugiej instancji skoncentrował się na ustaleniach

dotyczących powstania tych hipotek w wyniku jednostronnego oświadczenia woli

pozwanego dewelopera (art. 7 ustawy o obligacjach) i doszedł do wniosku, że

podjęcie przez jeden z podmiotów czynności asekuracyjnych wobec własnych

należności z wyprzedzeniem innych podmiotów, gdy ich wierzytelności nawet

powstały wcześniej, nie stanowi samo w sobie naruszenia zasad współżycia

społecznego. Świadczy natomiast o zapobiegliwości w ochronie swoich praw. Tym

samym w przedstawionym zakresie Sąd Apelacyjny inaczej ocenił ustalenia

faktyczne niż Sąd pierwszej instancji, dając temu wyraz w szerokim wywodzie

prawnym analizującym te ustalenia.

W skardze kasacyjnej powodowie podnieśli zarzuty naruszenia prawa

procesowego, tj. art. 72 § 1 pkt 1 i art. 73 § 3, art. 378 § 1, art. 328 § 2 w związku z

art. 391 § 1, art. 233 § 1 w związku z art. 391 § 1, art. 189 k.p.c. Podniesiono także

zarzuty naruszenia prawa materialnego, tj. art. 10 ust.1, art. 76 ust. 3 u.k.w.h., art.

65, art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 65 ust. 1 u.k.w.h. i art. 58 § 2 k.c. Skarżący

wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenia wyroku i

orzeczenie co do istoty sprawy przez oddalenie apelacji pozwanego "M.S.C.".

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Apelacyjny trafnie wyjaśnił, że nie było podstaw do umorzenia toczącego

się postępowania o ustalenie nieważności hipotek obciążających nieruchomość

położoną przy ul. W. w K. na podstawie art. 1821

§ 1 k.p.c., ponieważ postępowanie

to w istocie nie dotyczy masy upadłości kontrahenta powodów w rozumieniu tego

przepisu z racji wskazanego w pozwie przedmiotu rozpoznania. Postępowanie to

nie obejmuje wierzytelności, które mogą być dochodzone jedynie w postępowaniu

upadłościowym, powodowie żądali bowiem na podstawie art. 189 k.p.c. ustalenia

nieważności trzech hipotek zwykłych, ustanowionych w wyniku jednostronnego

oświadczenia woli "F.I.L." S.A. (art. 7 ustawy o obligacjach) na rzecz drugiego

pozwanego na nieruchomości objętej deweloperską inwestycją budowlaną. Nie

domagali się oni jednak – jak wyjaśnili – ”korekty wpisów w księgach wieczystych” i

twierdzili, że ustalenie nieważności wspomnianych hipotek będzie wystarczające

„do wyłączenia uprzywilejowania” wierzytelności pozwanego w toczącym się już

postępowaniu upadłościowym po zgłoszeniu przez powodów ich wierzytelności

pieniężnych do masy upadłości.

Uzasadnienie zaskarżonego wyroku odpowiada podstawowym wymaganiom

formalnym przewidzianym w art. 328 § 2 k.p.c. przy przyjętej przez Sąd koncepcji

rozstrzygnięcia merytorycznego. Sąd drugiej instancji mógł uzupełnić ustalenia

faktyczne dokonane przez Sądu Okręgowy w odniesieniu do – jak wyjaśnił –

okoliczności dotyczących sposobu finansowania inwestycji przy ul. W. Należy

stwierdzić, że kwestia ustalenia właściwej intencji upadłego w zakresie

ustanowienia dla wierzyciela hipoteki łącznej lub innej może być podnoszona w

ramach zarzutu naruszenia art. 65 k.c. W ramach postępowania kasacyjnego nie

może być brany pod uwagę zarzut naruszenia art. 233 § 1 w związku z art. 391 § 1

k.p.c. (art. 3983

§ 3 k.p.c.). W ramach tego zarzutu nie może być tym bardziej

skutecznie podnoszona kwestia właściwej interpretacji oświadczeń woli przy

ustanawianiu kwestionowanych hipotek.

Skarżący zakwestionował stanowisko Sądu Apelacyjnego przyjmującego

łączny charakter trzech hipotek zwykłych objętych pozwem. Obecnie możliwe są

dwa źródła powstania hipoteki łącznej – ex lege (art. 76 ust. 1) oraz ex contractu

(art. 76 ust. 3 u.k.w.h.). Konstrukcja prawna hipoteki łącznej polega na tym, że dla

zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności obciążyć można kilka nieruchomości lub

praw wymienionych w art. 65 ust. 3 i 4 u.k.w.h. w ten sposób, iż wierzyciel może –

według swego wyboru – żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej

obciążonej nieruchomości, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może

także – według swojego wyboru – dokonać podziału hipoteki łącznej pomiędzy

poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. 2 u.k.w.h.; por. np. postanowienie Sądu

Najwyższego z dnia 11 lutego 2004 r., III CK 203/04, "Biuletyn SN" 2005, nr 7, s.

12).

Należy przyjąć, że do ustanowienia hipoteki łącznej na nieruchomości może

dojść na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o obligacjach, tj. w wyniku oświadczenia

dłużnika-emitenta obligacji, złożonego w formie aktu notarialnego. Także w tym

przypadku nie jest niezbędne użycie w treści oświadczenia woli właściciela

sformułowania „hipoteka łączna” lub ekwiwalentnego dla skuteczności ustanowienia

takiej hipoteki. Podstawowe znaczenie ma tu wola dłużnika hipotecznego

ustanawiającego hipotekę, znajdująca odpowiednie odzwierciedlenie w treści

stosownego aktu notarialnego i okolicznościach towarzyszących ustanowieniu

hipoteki (np. w treści odpowiednich porozumień dłużnika z jego wierzycielami).

Elementy takie zostały zbadane przez Sąd Apelacyjny, w tym treść aktu

notarialnego z dnia 19 stycznia 2007 r. i Sąd ten w przekonujący sposób ustalił

ostatecznie wolę upadłego w tym zakresie (art. 65 k.c.). W tej sytuacji za

nieuzasadniony należy uznać zarzut naruszenia tego przepisu i przepisu art. 76 ust.

3 u.k.w.h.

Powodowie upatrywali nieważności trzech hipotek ustanowionych na rzecz

pozwanego wierzyciela hipotecznego w powstaniu tzw. stanu nadzabezpieczenia

wierzytelności pozwanego "M.S.C." wobec upadłego "F.I.L.". Według powodów,

stan ten nastąpił po zawarciu przez powodów umów deweloperskich i dokonaniu

przez nich wpłat na rzecz upadłego środków pieniężnych w wykonaniu tych umów,

co w rezultacie doprowadziło do uniemożliwienia deweloperowi prawidłowego

wykonania zobowiązania polegającego na przeniesieniu własności wyodrębnionych

lokali na rzecz powodów.

Koncepcja tzw. nadzabezpieczenia pojawiła się w orzecznictwie i literaturze

niemieckiej i znana jest także w literaturze polskiej (art. 58 § 2 i art. 3531

k.c.).

Sporna jest kwestia dopuszczalności jej wykorzystania w praktyce polskiego obrotu

prawnego, a nie tylko problem określenia elementów konstrukcyjnych stanu

nadzabezpieczenia, możliwy zasięg jej zastosowania (do wszystkich typów

zabezpieczeń czy tylko niektórych) i skutki prawne przyjęcia tej koncepcji. Jednym z

argumentów negujących możliwość posługiwania się taką konstrukcją jest zmiana

treści art. 68 u.k.w.h., w którym przewidziano już wprost możliwość żądania przez

właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką zmniejszenia sumy hipoteki w razie

nadmiernego zabezpieczenia hipotecznego (Dz.U. z 2009 r. Nr 131, poz. 1075).

Koncepcja tzw. nadzabezpieczenia akceptowana została w wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10 (OSNC 2011, nr 6, poz.

72), jednakże w dość wąskim zakresie. Z uzasadnienia tego wyroku wynika, że stan

nadzabezpieczenia wierzytelności należy oceniać zawsze in conreto na tle

określonych ustaleń faktycznych, a podstawą takiej oceny mogą być różne kryteria,

zwłaszcza kryterium dysproporcji między wysokością zabezpieczonej wierzytelności

a poziomem ustanowionego zabezpieczenia. W omawianym wyroku chodziło o

ocenę nadmierności zabezpieczenia wierzytelności wynikającej z tzw. pożyczki

lombardowej charakteryzującej się m.in. dość uciążliwymi zabezpieczeniami dla

pożyczkobiorców, a więc o zbadanie relacji sumy pożyczki do wartości

przewłaszczonej przez pożyczkobiorcę nieruchomości na zabezpieczenie.

W literaturze nawiązującej wprost do orzecznictwa i piśmiennictwa

niemieckiego niekiedy ujmuje się tzw. stan nadzabezpieczenia dość szeroko z

podmiotowego i przedmiotowego punktu widzenia. Dostrzega się m.in. takie

elementy jak np. wytworzenie uzależnień dłużnika od wierzyciela uzyskującego

nadmierne zabezpieczenie wierzytelności, eksponuje się nawet pokrzywdzenie

innych wierzycieli tego samego dłużnika, którego obciążono nadmiernym

zabezpieczeniem w interesie jednego wierzyciela lub wybranej grupy wierzycieli. Do

takiego właśnie, szerokiego ujęcia odwołują się skarżący w skardze kasacyjnej.

Stanowisko takie należy uznać jednak za zbyt daleko idące de lege lata, jeżeli

zważy się treść art. 58 § 2 k.c. i prawne konsekwencje ewentualnego „stanu

nadzabezpieczenia”, przewidziane w tym przepisie (nieważność czynności prawnej

ustanawiającej zabezpieczenie).

Stwierdzenie przez sąd „stanu nadzabezpieczenia” to wynik dokonania in

concreto pogłębionej oceny okoliczności i konsekwencji prawnych ustanowienia

zabezpieczenia zindywidualizowanej wierzytelności z punktu widzenia zasad

współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.), a niekiedy także kryteriów przewidzianych

w art. 3531

k.c. Co więcej, badanie takie powinno nastąpić przede wszystkim w

sferze relacji dłużnika ustanawiającego zabezpieczenie i wierzyciela – beneficjenta

zabezpieczenia (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28

października 2010 r., II CSK 218/10) i stanowi ono raczej wyjątkowy sposób obrony

dłużnika „nadmiernie obciążonego” istniejącymi zabezpieczeniami. Takie,

wynikające z powołanego wyroku Sądu Najwyższego, kryteria ewentualnego

zastosowania konstrukcji nadmiernego zabezpieczenia nie zostały wyeksponowane

i wykazane przez skarżących. Z ustaleń faktycznych Sądów meriti wynika m.in.

znaczny rozmiar zadłużenia upadłego z tytułu wyemitowanych obligacji wobec ich

nabywcy; w każdym razie zadłużenie to było wyższe niż suma kwestionowanych

hipotek.

W tej sytuacji Sąd Apelacyjny trafnie przyjął, chociaż z innym uzasadnieniem,

że nie było podstaw do stwierdzenia "stanu nadzabezpieczenia" w rozumieniu

podanym wcześniej i tym samym, ustalenia na podstawie art. 58 § 2 k.c.

nieważności trzech hipotek zwykłych obciążających nieruchomość położoną przy ul.

W. Dzieje się tak nawet przy założeniu, że hipoteki te miały charakter hipotek

łącznych w rozumieniu art. 76 ust. 3 u.k.w.h. Nie wyłącza to jednak możliwości

oceny skuteczności ustanowionych hipotek na podstawie art. 58 § 2 k.c., ale przy

uwzględnieniu innych elementów stanu faktycznego.

Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. stanowi formułę szeroką,

obejmującą wiele sytuacji prawnych, w których uwikłany może być podmiot

występujący z powództwem o ustalenie istnienia (nieistnienia) prawa lub stosunku

prawnego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego interes prawny w rozumieniu art.

189 k.c. ujmuje się szeroko, z uwzględnieniem sytuacji prawnej żądającego,

ocenianej w płaszczyźnie zarówno obecnych, jak i przyszłych, ale obiektywnie

prawdopodobnych stosunków prawnych z jego udziałem (por. np. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 2 lutego 2006 r., II CK 395/05, nie publ.). W literaturze i

orzecznictwie wskazuje się na ogólne kryteria wystąpienia omawianego interesu

prawnego jako możliwego przedmiotu ochrony prawnej. Chodzi tu oczywiście o

interes nie tylko hipotetyczny, subiektywnie pojmowany przez powoda, lecz o

interes w znaczeniu obiektywnym, uzasadniający rzeczywistą potrzebę udzielenia

ochrony prawnej w wyniku ustalenia istnienia (nieistnienia) prawa lub stosunku

prawnego. Wskazuje się także na to, że potrzeba ochrony prawnej zdeterminowana

zostaje niekiedy również określoną sytuacją prawną, w jakiej znajduje się powód

zmierzający do jej prawnego wyjaśnienia. Potrzeba takiego określenia może

pojawić się m.in. w oznaczonym okresie – np. w czasie trwania określonego

postępowania i na jego użytek – co przemawia za koniecznością badania także

temporalnego aspektu omawianego interesu. Jednocześnie w orzecznictwie Sądu

Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, że interes prawny określony w art. 189

k.c. nie występuje w sensie obiektywnym wówczas, gdy powód może uzyskać

ochronę prawną w innym postępowaniu, tzn. gdy służy mu inny instrument prawny

służący ochronie eksponowanego interesu. Powództwo przewidziane w art.189 k.c.

powinno zatem stanowić jedyny i niezbędny środek prawny ochrony praw powoda.

Oznacza to brak interesu prawnego powoda wówczas, gdy może on w sprawie o

świadczenie, o ukształtowanie prawa lub stosunku prawnego, a także w sprawie

zmierzającej do wydania rozstrzygnięcia deklaratoryjnego (np. zawierającego

odszkodowanie) uzyskać wystarczającą ochronę swych praw (por. np. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 9 maja 2000 r., IV CKN 686/00, nie publ.).

Powództwo przewidziane w art. 189 k.p.c. ma znaczenie uniwersalne. Odnosi

się w zasadzie do wszystkich stosunków o charakterze cywilnoprawnym, w tym

także do stosunków prawnorzeczowych, zarówno głównych, jak i akcesoryjnych

(np. hipoteki). Ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego o charakterze

akcesoryjnym może nastąpić także wówczas, gdy nie kwestionuje się skuteczności

stosunku głównego, np. kreującego wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. Nie ma

przy tym znaczenia samo źródło powstania stosunków prawnorzeczowych (umowa

czy jednostronna czynność prawna).

W zależności od okoliczności interes w ustaleniu istnienia lub nieistnienia

stosunku prawnego mogą mieć także osoby nieuczestniczące w kreowaniu tego

stosunku lub niebędące jego stroną (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30

października 2008 r., II CSK 233/08, nie publ.). Nie jest zatem wyłączone, że w

określonej sytuacji prawnej powództwo o ustalenia własności lub innego prawa

rzeczowego może przysługiwać osobie, która nie ma legitymacji do wytoczenia

powództwa na podstawie art. 10 u.k.w.h., a powództwo przewidziane w art. 189

k.p.c. stanowiłoby dla tej osoby właściwy, a niekiedy jedyny środek prawny ochrony

jej interesu prawnego sprecyzowanego w pozwie.

Ustalenia faktyczne wskazują, że powodowie znaleźli się w szczególnej

sytuacji prawnej w związku z upadłością ich kontrahenta (przedsiębiorstwa

deweloperskiego) i obciążeniem hipotekami – wbrew postanowieniom umów

przedwstępnych – nieruchomości objętej inwestycją budowlaną na rzecz innego,

znaczącego wierzyciela (pozwanego "M.S.C."). Sytuacja taka może tworzyć dla

powodów określone konsekwencje prawne.

Po pierwsze, wynikające ze wspomnianych hipotek preferencje w zakresie

zaspokojenia wierzyciela (pozwanego "M.S.C.") mogą doprowadzić do

nieuzyskania zaspokojenie przez powodów ich roszczeń, wynikających z umów

przedwstępnych i przekształconych ex lege w roszczenia pieniężne (art. 91 ust. 2

Pr.u.n.).

Po drugie, w końcowych fragmentach uzasadnienia zaskarżonego wyroku Sąd

Apelacyjny stwierdził ogólnie, że powodowie są „osobami poszkodowanymi”, przy

czym – w ocenie Sądu – „przyczyną tego (stanu rzeczy) był brak systemowych

zabezpieczeń dla klientów prowadzących działalność deweloperską”. Jednocześnie

Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego i oddalił powództwo, powołując

się na niedostatek regulacji prawnej w okresie objętym sporem. Przy konstatacji

„stanu poszkodowania” dotyczącego wszystkich powodów Sąd Apelacyjny nie

dostrzegł jednak potrzeby udzielenia im ochrony prawnej w ramach istniejącego

stanu prawnego, nawet w zakresie nietypowo sformułowanego żądania pozwu.

Po trzecie, z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego wynika, że Sąd ten miał

na względzie poszkodowanie powodów w znaczeniu ogólnym (ukształtowanie

sytuacji prawnej powodów w wyniku sekwencji czynności prawnych i innych działań

podjętych przez pozwanych lub z ich udziałem), a nie kwestię powstania po stronie

powodów szkód majątkowych, których naprawienia mogliby dochodzić w ramach

procedury upadłościowej (np. na podstawie art. 471 lub 415 k.c.). W każdym razie

właśnie realność uzyskania przez powodów odszkodowania z masy upadłości

dewelopera – m.in. ze względu na ich skalę – może okazać się znikoma. Brak takiej

realnej perspektywy zaspokojenia roszczeń odszkodowawczych powodów nie

pozostawał również bez znaczenia dla sformułowania żądania powodów i

poszukiwania jego podstawy w treści art. 189 k.p.c.

Po czwarte, nietypowe sformułowanie żądania pozwu (ustalenie nieważności

hipotek zwykłych „bez korekty wpisu w księdze wieczystej”) i wskazywanie art. 189

k.p.c. jako ogólnej podstawy tego żądania świadczy, że powodowie trafnie

dostrzegli niemożność osiągnięcia wspomnianej „korekty wpisu” (wykreślenia

hipotek ustanowionych na rzecz pozwanego "M.S.C.") na podstawie tego przepisu.

W związku z tym, że wpis hipoteki ma charakter konstytutywny (art. 67 u.k.w.h.),

wykreślenie tych hipotek mogłoby nastąpić po uwzględnieniu powództwa na

podstawie art. 10 u.k.w.h. Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest w tym zakresie

jednolite (zob. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 2011 r., I CSK 351/10,

nie publ., z dnia 10 lutego 2011 r., IV CSK 259/10, nie publ. i z dnia 16 lutego 2011

r., I CSK 305/10, "Izba Cywilna" 2012, nr 1, s. 43). Nie wyłącza się natomiast

możliwości usuwania na podstawie art. 189 k.p.c. niepewności co do prawa, które

może istnieć niezależnie od treści księgi wieczystej (zob. np. uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10, OSNC 2011, nr 9, poz. 96).

W związku z tym, że wszyscy powodowie znajdowali się w zasadzie w takiej

samej sytuacji prawnej osób „poszkodowanych” po ustanowieniu kwestionowanych

hipotek i po wszczęciu postępowania upadłościowego wobec upadłego

kontrahenta, mogli zatem wystąpić z pozwem „wspólnym”, powołując się na takie

same ustalenia faktyczne uzasadniające ich żądanie i dotyczące okoliczności

ustanowienia tych hipotek.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika na pewno potrzeba zapewnienia

powodom stosownej ochrony, dostosowanej do ich – jak stwierdzono –szczególnej

sytuacji prawnej i to w obecnym stanie prawnym, tj. w okresie przed wejściem w

życie rozwiązań systemowych przyjętych w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o

ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr

232, poz. 1377 – dalej: "ustawa z dnia 16 września 2011 r."). W ocenie Sądu

Najwyższego, powodowie wykazali, że mają interes prawny w uzyskaniu

rozstrzygnięcia odpowiadającego sformułowanemu przez nich żądaniu pozwu.

Chodzi tu o interes w znaczeniu obiektywnym, dodatkowo zdeterminowany

potrzebą wyjaśnienia sytuacji prawnej powodów właśnie w okresie toczącego się

postępowania upadłościowego, skoro zgłosili oni już do masy upadłości

nierzetelnego dewelopera przekształcone ex lege roszczenia pieniężne (art. 91 § 2

Pr.u.n.) i pojawiła się kwestia stosowania art. 345 Pr.u.n. Co więcej, interes prawny

powodów tym bardziej jest ewidentny, że szansa zaspokojenia ich ewentualnych

roszczeń odszkodowawczych z masy upadłości kontrahenta-dewelopera może

okazać się iluzoryczna. Taki stan rzeczy oznacza, że powództwo na podstawie art.

189 k.c. może być uznane – w okolicznościach rozpoznawanej sprawy – jako

jedyny i niezbędny środek ochrony znacznych wierzytelności powodów w okresie

postępowania upadłościowego dewelopera, mogący w sposób zasadniczy wpłynąć

na jego przebieg, np. w związku z dokonaniem w księdze wieczystej odpowiednich

ostrzeżeń lub procedurą zbycia nieruchomości objętej inwestycją w toku tego

postępowania.

Sugerowana w odpowiedzi na skargę kasacyjną zaniechana przez powodów

możliwość obrony ich interesu w inny sposób, np. w wyniku ”wniesienia sprzeciwu

co do uznania hipotek zabezpieczających wierzytelności pozwanego »M.S.C.« jako

odrębnej drogi prawnej do usunięcia uprzywilejowania pozwanego tego pozwanego

nie może być uznana za uzasadnioną, ponieważ powodowie nie negowali istnienia i

skuteczności prawnej wierzytelności zabezpieczonej kwestionowanymi hipotekami

(art. 256 Pr.u.n.). Należy wyjaśnić, że uwzględnienie żądania powodów na

podstawie art. 189 k.p.c. nie wyłącza możliwości skorzystania przez nich z

poszukiwania ochrony prawnej na podstawie art. 10 u.k.w.h. przy zachowaniu

prawnych wymagań tego powództwa, inny jest bowiem wówczas przedmiot

rozstrzygnięcia w związku z odmienną podstawą prawną obu powództw (por. np.

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2011 r., II CSK 493/10, nie

publ.).

Ustalony przez Sądy meriti stan faktyczny pozwalał – wbrew stanowisku Sądu

Apelacyjnego – na stwierdzenie, że do ustanowienia trzech kwestionowanych

hipotek doszło z naruszeniem zasad współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.).

Po pierwsze, nie można podzielić ogólnego założenia Sądu Apelacyjnego, że

powodowie powinni ponosić w pełni konsekwencje ”braku systemowych

zabezpieczeń dla klientów podmiotów prowadzących działalność deweloperską”. W

czasie ogłoszenia upadłości dewelopera (w 2009 r.) i w czasie ogłoszenia

zaskarżonego wyroku (luty 2011 r.) rzeczywiście nie istniały jeszcze w prawie

polskim rozwiązania przewidziane obecnie w ustawie z dnia 16 września 2011 r.,

zwłaszcza dotyczące samej treści umowy deweloperskiej (art. 22 i nast.) i skutków

prawnych ogłoszenia upadłości dewelopera po zawarciu umowy przedwstępnej (art.

4, 36 ustawy). W ustawie tej przyjęto rozwiązania prawne, które mają chronić

kontrahentów deweloperów przed ryzykiem niepowodzenia inwestycji

deweloperskiej, a zwłaszcza ryzykiem upadłości dewelopera. Z uzasadnienia

projektu tej ustawy wynika, że Polska jest jednym z krajów Unii Europejskiej, w

którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi nabywca. Niewykluczone, że taki

stan rzeczy to przede wszystkim rezultat określonej praktyki kontraktowej

(standardowych klauzul umownych) i polityki inwestycyjnej deweloperów. Nie

oznacza to jednak, że w sytuacjach szczególnych sądy polskie nie powinny – w

ramach obowiązującego systemu prawa w chwili orzekania (art. 58 § 2, art. 3531

k.c.) – dążyć do zapewnienia odpowiedniego poziomu ochrony prawnej nabywcom

odrębnych lokali mieszkalnych, przede wszystkim w razie upadłości nierzetelnego

dewelopera, angażujących znaczne kapitały pieniężne o charakterze

inwestycyjnym, zwłaszcza że potrzeba takiej ochrony wynika także z odpowiednich

norm konstytucyjnych (art. 64 ust. 3 i art. 76 Konstytucji). Należy też podkreślić, że

w orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawiła się i uzyskała aprobatę w

piśmiennictwie trafna tendencja uwzględnienia przynajmniej zasadniczego celu

przyjmowanych przez ustawodawcę ochronnych rozwiązań prawnych przy ocenie

niektórych zdarzeń (czynności prawnych i ich skutków) pojawiających się przed

wejściem w życie takich rozwiązań, np. możliwość oceny wysokości odsetek w

odniesieniu do czynności prawnych dokonanych przed zmianą art. 359 k.c. (por. np.

wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 r., IV CSK 320/07, nie publ. i z

dnia 3 lipca 2008 r., IV CSK 81/08, nie publ.).

Uwzględnienie wyraźnie ochronnego celu przepisów ustawy z dnia 16

września 2011 r. nakazuje stwierdzić, że problem nie polega zatem – jak wywiódł

Sąd Apelacyjny – jedynie na „uprzywilejowaniu powodów w obecnym procesie” ze

względu na ich status konsumencki, ale na przyjęciu takiej ich ochrony prawnej,

która jest uzasadniona ewidentnie nierzetelnym postępowanie dewelopera lub

nawet nieprzemyślanym (ryzykownym) prowadzeniem przez niego własnej

działalności gospodarczej, zagrażającym nie tylko realności inwestycji, lecz także

możliwości zwrotu kapitałów nabywców. Oznaczało to konieczność dokonania

odpowiednio wnikliwej oceny okoliczności ustanowienia przez dewelopera

kwestionowanych hipotek z punktu widzenia zasad współżycia społecznego, przy

uwzględnieniu także reguł deontologii zawodowej deweloperów. W uzasadnieniu

wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 559/10 (OSNC 2012,

nr 2, poz. 25) przyjęto, że zasady deontologii zawodowej profesjonalistów (banków)

mogą być brane po uwagę przy kwalifikowaniu zachowania się banku jako deliktu,

mimo że zasad tych nie powoływano wprost w postawach skargi kasacyjnej.

Po drugie, nie można podzielić stanowiska Sądu drugiej instancji negującego

naruszenie zasad współżycia społecznego w związku z ustanawianiem

kwestionowanych hipotek przy argumentacji, że pozwany "M.S.C." podejmował

czynności asekuracyjne dla jego roszczeń wobec dewelopera i tym samym wykazał

on neutralną z punktu widzenia zasad współżycia społecznego „staranność w

ochronie swoich praw” jako wierzyciela podmiotu upadłego. Taka ocena nie

uwzględnia okoliczności, w których doszło do takiej właśnie, szczególnej asekuracji,

wyraźnie pogarszającej sytuację pierwotnych wierzycieli dewelopera i to przy pełnej

świadomości tego stanu rzeczy u obu pozwanych, po uprzednim kontraktowym

„zablokowaniu” możliwości podjęcia działań asekuracyjnych przez pierwotnych

wierzycieli-powodów, zainteresowanych najbardziej efektywnym ukończeniem

inwestycji budowlanej. W treści umów przedwstępnych zawarte zostały

odpowiednio tzw. negatywne klauzule wyłączające ujawnianie uprawnienia

powodów o przeniesienie prawa własności wyodrębnionego lokalu w księdze

wieczystej, służące niewątpliwie utrzymaniu przez dewelopera odpowiedniego

poziomu „zdolności kredytowej „w obrocie prawnym, umożliwiającej mu

nieskrępowaną ekspansję działalności gospodarczej. Klauzule te były, oczywiście,

znane pozwanemu "M.S.C." w czasie trwającej współpracy kontraktowej obu

pozwanych, mającej na celu stworzenie dla dewelopera zasadniczego źródła

finansowania. Należy więc zauważyć, że wspomniane czynności asekuracyjne

pozwanego "M.S.C." jako nowego wierzyciela dewelopera stanowiły jeden z

zamierzonych rezultatów nierzetelnego postępowania dewelopera przy

świadomości tej nierzetelności ze strony tego pozwanego.

Po trzecie, przy ocenie, czy do ustanowienia kwestionowanych hipotek doszło

z naruszeniem zasad współżycia społecznego nie ma znaczenia brak

bezpośredniej relacji prawnej między powodami i pozwanym "M.S.C.", podmiotem

współpracującym kontraktowo z deweloperem. Nie znaczy to jednak, że dla

zastosowania art. 58 § 2 k.c. nie należało brać pod uwagę odpowiednich zdarzeń i

czynności prawnych między tymi podmiotami oraz ich zachowań w związku z

ustanawianiem zabezpieczenia hipotecznego, mimo iż powodowie nie

kwestionowali skuteczności takich czynności, kreujących m.in. znaczną

wierzytelność pieniężną pozwanego "M.S.C." wobec dewelopera. Z punktu

widzenia tych współpracujących przedsiębiorców była to istotnie – jak zauważył Sąd

Apelacyjny – „typowa transakcja biznesowa” zainicjowana przez "F.I.L.", jednakże

pozwany "M.S.C." znał treść umów przedwstępnych o przeniesienie własności lokali

i ciążące na deweloperze zobowiązania o charakterze inwestycyjnym. Z ustaleń

wynika, że pozwany ten dokonał analizy wspomnianych umów w okresie audytu

przeprowadzonego w przedsiębiorstwie "F.I.L.", w związku z czym do umowy o

współpracę w zakresie emisji obligacji z dnia 2 listopada 2006 r. wprowadzono

nawet odpowiednie postanowienia, uzależniające m.in. powstanie stanu

natychmiastowej wymagalności należności wynikających z nabytych obligacji

wszystkich emisji od odstąpienia od umowy przedwstępnej określonej grupy

klientów dewelopera (powodów). Niewątpliwie zatem ustanowienie zabezpieczenia

hipotecznego na nieruchomości objętej inwestycją z pierwszeństwem przed

wierzycielami pierwotnymi stanowiło element odpowiedniej "kalkulacji" prawnej i

ekonomicznej pozwanego "M.S.C.".

Po czwarte, także w istniejącym stanie prawnym niewłaściwe było obarczanie

powodów pełnym ryzykiem niepowodzenia inwestycji deweloperskiej podjętej na

nieruchomości przy ul. W. przy motywacji przyjętej przez Sąd Apelacyjny, czym

innym bowiem jest przyjmowanie przez kontrahentów dewelopera ryzyka

niepowodzenia inwestycji, jeżeli deweloper przestrzega postanowień umów

przedwstępnych i prowadzi normalną działalność gospodarczą w taki sposób i na

taką skalę, która może świadczyć o trosce o interes kontrahentów i powodzenie

przedsięwzięcia inwestycyjnego (model racjonalnej aktywności usługowo-

gospodarczej dewelopera), a czym innym rozkład ryzyka inwestycji deweloperskiej

w sytuacji, w której deweloper prowadzi działalność gospodarczą na szeroką skalę,

podejmując dodatkowe jeszcze ryzyko, m.in. w postaci emisji obligacji o wysokim

procentowaniu rocznym (25%), o znacznym poziomie zabezpieczenia roszczeń

tych obligacji na własnych elementach majątkowych (natychmiastowa wymagalność

należności z obligacji wszystkich emisji, oraz nieodwołalne pełnomocnictwo tego

wierzyciela do przeniesienia własności nieruchomości dewelopera). Ryzykiem takiej

szerokiej i z natury rzeczy dość lekkomyślnie prowadzonej działalności

gospodarczej nie można obarczać w pełni pierwotnych kontrahentów dewelopera,

dysponującego powierzonymi przez powodów znacznymi kapitałami w celu

realizacji przewidzianego w umowie zadania deweloperskiego. Powodowie i tak

ponieśli ryzyko niepowodzenia inwestycji, a obecnie zmierzają tylko do ochrony

wierzytelności pieniężnych (art. 91 ust. 2 Pr.u.n.). Nieodpowiedzialna i nieracjonalna

działalność gospodarcza dewelopera, prowadząca do ustanowienia zabezpieczeń

hipotecznych na rzecz jednego, znaczącego wierzyciela, wbrew postanowieniom

umów przedwstępnych i w konsekwencji dozwolenie na „przejmowanie inicjatywy”

w zakresie finalizowania przedsięwzięcia inwestycyjnego przez pozwanego

"M.S.C." w postaci propozycji podwyższania ceny mieszkań dla powodów, może

być zatem oceniane jako postępowanie nierzetelne, niezgodne z zasadami

współżycia społecznego i regułami deontologii zawodowej deweloperów (art. 58 § 2

k.c.).

W tej sytuacji należy uznać za trafny zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c., zatem

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w pkt 1 i 3 i oddalił apelację pozwanego

(art. 39815

k.p.c.) oraz odrzucił skargę kasacyjną w zakresie rozstrzygnięcia o

umorzeniu postępowania zażaleniowego.