III CSK 289/11

Sygn. akt III CSK 289/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 czerwca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSN Anna Owczarek

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K.

przeciwko B. sp. z o.o. w K.

o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 6 czerwca 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 10 czerwca 2011 r.,

1) oddala skargę kasacyjną,

2) zasądza od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa

Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 5400

(pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 10 czerwca 2011 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację

pozwanej B. Spółce z o.o. w K. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 19 stycznia

2011 r. w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K. o

rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

W sprawie został ustalony następujący stan faktyczny. Pomiędzy Skarbem

Państwa a Fundacją na Rzecz Rozwoju Sportu, Turystyki i Rekreacji „W." w K.

została zawarta w 1993 r. umowa o nieodpłatnym oddaniu w użytkowanie

wieczyste na okres 40 lat szeregu działek o łącznej powierzchni 10,0570 ha,

położonych w K., na cele działalności sportowej i rekreacyjnej, wraz ze sprzedażą

położonych na tym terenie budynków i budowli. Ustalono terminy rozpoczęcia i

zakończenia inwestycji na terenie, zwłaszcza rekonstrukcji dawnej strzelnicy,

pierwszego etapu na koniec 1994 r., a drugiego etapu na koniec 1999 r. Z umowy

wynika (§ 8), że w razie użytkowania gruntu w sposób wyraźnie sprzeczny z

postanowieniami umowy, zostanie ona rozwiązana przed upływem terminu. W

grudniu 1993 r. zespół dawnej strzelnicy garnizonowej został wpisany do rejestru

zabytków. Aneksami z 1996 r., a następnie z 2000 r. przesuwano terminy realizacji

inwestycji aż po koniec 2006 r., przy czym aneksem z 2000 r. wydłużono termin

oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na 99 lat. W 2003 r. użytkownik wieczysty

został wezwany do dobrowolnego rozwiązania umowy, gdyż władze Miasta K. nie

stwierdziły zagospodarowania terenu zgodnie z umową. Prawo użytkowania

wieczystego niektórych części pierwotnej nieruchomości, podzielonej na odrębne

działki były zbywane przez Fundację na różne cele realizowane na tych działkach,

co pozostaje poza przedmiotem niniejszej sprawy.

Dnia 24 kwietnia 2004 r. Fundacja sprzedała prawo użytkowania

wieczystego jednej z działek wraz z budynkami i budowlami, stanowiącymi

odrębny przedmiot własności małżonkom E. i M. K. oraz B. J. w udziałach po 1

/2

części. W umowie zaznaczono, że zgodnie z umową o oddanie nieruchomości w

użytkowanie wieczyste i umową sprzedaży z 1993 r. przedmiotowe nieruchomości

mogą być wykorzystane na cele działalności usługowo- handlowo-rekreacyjnej. W

3

lipcu 2004 r. decyzją Prezydenta M. K. ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia

inwestycyjnego pod nazwą „rewitalizacja kompleksu dawnej strzelnicy z adaptacją

na obiekt użytkowy", z zaznaczeniem zdominowania istniejących obiektów przez

nową zabudowę i z całkowitą zmianą funkcji starego obiektu strzelnicy po jej

rewitalizacji, z rozbudową budynku o centrum handlowo-usługowe. Powołując się

na tę decyzję B. J. wniósł pismem z dnia 2 listopada 2004 r. o zgodę przez Skarb

Państwa na zmianę umowy użytkowania wieczystego i przeznaczenie

nieruchomości, objętej wnioskiem na cele handlowo-usługowe. Spotkało się

to z odmową, podobnie jak kolejny taki wniosek z lutego 2005 r. W kwietniu 2005 r.

Skarb Państwa wniósł przeciwko Fundacji powództwo o rozwiązanie umowy

użytkowania wieczystego z 1993 r., ostatecznie sprawa zakończyła się zawarciem

ugody, cofnięciem pozwu i umorzeniem postępowania.

Jak zostało ustalone, umową z dnia 28 lipca 2005 r. pozwana Spółka nabyła

od B. J. oraz małżonków K. prawo użytkowania wieczystego ich działki oraz

budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności, a także umową z tego

samego dnia od Fundacji prawo wieczystego użytkowania dalszych zabudowanych

działek w ramach tej nieruchomości oraz własność budynków i budowli;

użytkowanie wieczyste niezabudowanych działek nabył od Fundacji B. J., który

następnie przeniósł to prawo na pozwaną Spółkę umową z grudnia 2005 r.

Wydział Skarbu Urzędu Miasta K. poinformował pozwaną Spółkę, że w

umowach nabycia przez nią prawa użytkowania wieczystego jest błędnie określony

cel tego użytkowania, który się nie zmienił od 1993 r., podobnie, jak obowiązek

przeprowadzenia prac remontowo - adaptacyjnych obiektu dawnej strzelnicy,

wpisanego do rejestru zabytków. Pismo w tej sprawie skierował do Spółki w 2006 r.

również Wojewódzki Konserwator Zabytków, a także ponownie Urząd M. K.,

wnosząc o informacje w sprawie postępu prac dotyczących strzelnicy.

Dotychczasowy cel użytkowania wieczystego został kolejny raz przypomniany

pozwanej Spółce w 2007 r. w związku z pozwoleniem na prowadzenie prac

budowlanych przy zabytku, ze wskazaniem, że cel i zakres użytkowania

wieczystego dotyczy nabywców tego prawa, a z celem tym jest sprzeczne

planowanie przez pozwaną Spółkę budowy na przedpolu zabytkowej strzelnicy

galerii handlowej i dwupoziomowego parkingu; kontynuowanie projektu grozi więc

4

wystąpieniem na drogę postępowania sądowego o rozwiązanie umowy. Decyzją z

dnia 7 listopada 2007 r. Prezydent Miasta K. odmówił pozwanej zatwierdzenia

projektu i wydania pozwolenia na budowę inwestycji pt. „rewitalizacja kompleksu

dawnej strzelnicy z adaptacją na obiekt użytkowy", a Wydział Skarbu kolejny raz w

2008 r. przypomniał o zakresie prawa użytkowania wieczystego, takiego samego co

do następcy tego prawa, jak podmiotu, na którego rzecz prawo było ustanawiane,

wniósł o informację, kiedy rozpocznie się rewitalizacja obiektu strzelnicy i powołał

się na treść art. 240 k.c. odnośnie do możliwości rozwiązania umowy przed

upływem terminu. Decyzja z dnia 7 listopada 2007 r. została uchylona przez

Wojewodę X.

W sierpniu 2007 r. Miejski Konserwator Zabytków w K. wydał pozwolenie na

prowadzenie robót budowlanych przy zabytku, obejmując decyzją budowę nowo

projektowanego budynku handlowo-usługowego w ramach rewitalizacji obszaru

strzelnicy. Decyzją Prezydenta M. K. z dnia 14 maja 2009 r. ustalone zostały

warunki zabudowy dla części zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą „rewitalizacja

kompleksu dawnej strzelnicy z adaptacją na obiekt użytkowy" na wskazanych w

decyzji działkach, a decyzją z dnia 29 lipca 2009 r. zatwierdzony został projekt

budowlany i udzielone pozwolenie na budowę przez pozwaną Spółkę zamierzenia

budowlanego - remont i adaptacja na cele usługowo-handlowe istniejącego

budynku starej strzelnicy wraz z podpiwniczeniem, budowa nowego budynku

handlowo-usługowego z garażem podziemnym, instalacjami wewnętrznymi - etap

pierwszy inwestycji pod nazwą „rewitalizacja obiektu dawnej strzelnicy z adaptacją

na obiekt użytkowy" na wskazanych w decyzji działkach. Równolegle toczyły się

rozmowy o zmianie umowy o użytkowanie wieczyste przedmiotowych

nieruchomości (działek), a decyzja Prezydenta M. K. z dnia 29 lipca 2009 r. została

zaskarżona do Wojewody X., a następnie do Wojewódzkiego Sądu

Administracyjnego, który oddalając skargę Skarbu Państwa wskazał na

uprawnienia właścicielskie Skarbu Państwa wynikające z art. 240 k.c., które nie

mogą być realizowane na drodze postępowania administracyjnego.

W wyniku rozpoznania powództwa wniesionego przez Skarb Państwa Sąd

pierwszej instancji orzekł o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego,

przyjmując art. 240 k.c. za podstawę prawną rozstrzygnięcia. Sąd wskazał

5

na niezmienioną treść umowy z 1993 r. o oddanie przedmiotowej nieruchomości

w użytkowanie wieczyste i niezmienne stanowisko Prezydenta Miasta K. oraz

Konserwatora Zabytków, działających jako organy administracyjne co do

nierealizowania przez użytkownika wieczystego obowiązków wynikających z celu,

w jakim ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, mimo upływu wszelkich

uzgodnionych terminów. Niesporne w sprawie było, że pozwana nie dokonała

rewitalizacji dawnej strzelnicy, podejmując tylko niewystarczające czynności

zabezpieczające, a uzyskana decyzja pozwolenia na budowę nie realizowała celu

działalności sportowej i rekreacyjnej, ale wyłącznie cel handlowo-usługowy,

sprzeczny z umową o użytkowanie wieczyste; o zmianę tej umowy pozwana

wystąpiła formalnie dopiero po wytoczeniu niniejszej sprawy przez właściciela

gruntu. Sąd podkreślił złą wolę pozwanej, nakierowaną na złamanie warunków

umowy i uporczywe dążenie do realizacji własnych, odmiennych celów przy

bezzasadnym przekonaniu, że do zmiany celu doszło poprzez czynności

konkludentne.

Rozpoznając apelację pozwanej, Sąd drugiej instancji podzielił ocenę

prawną, odnoszącą się do zakresu użytkowania wieczystego, zawartego w art. 233

k.c. oraz w treści umowy, wskazanej w art. 239 k.c. Zdaniem Sądu zmiana tej

umowy nie mogła nastąpić per facta concludentia, jak oczekiwała pozwana Spółka,

która dopuściła się rażącego naruszenia praw i obowiązków użytkownika

wieczystego, wypełniając przesłanki określone w art. 240 k.c. dla rozwiązania

umowy użytkowania wieczystego przed terminem.

W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach z art. 398 § 1 k.p.c.

pozwana zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 73 ust. 2

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst

Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej jako u.g.n.) w związku z art. 78 ust. 1

tej ustawy, art. 233, art. 248, art. 65 § 1, art. 77 § 1 i art. 60 k.c. poprzez ich błędną

wykładnię polegającą na przyjęciu, że treść stosunku prawnego użytkowania

wieczystego może zostać zmodyfikowana przez strony wyłącznie w postaci

zgodnych oświadczeń woli złożonych pod rygorem nieważności w formie aktu

notarialnego; art. 240 w związku z art. 233 k.c. i art. 33 ust. 3 u.g.n. poprzez

niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że zostały spełnione przesłanki

6

rozwiązania użytkowania wieczystego ze względu na korzystanie z nieruchomości

w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie

o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste; art. 5 k.c. poprzez błędną wykładnię

polegającą na przyjęciu, że warunkiem zastosowania tego przepisu jest to, aby

„zarzucane powodowi zachowanie było wykonywane przez powoda występującego

w ramach formalnie przysługującego mu uprawnienia, zaś zachowania

podejmowane przez podmiot tożsamy z powodem, ale nie występujący formalnie

imieniem powoda, nie mogą uzasadniać zastosowania art. 5 k.c., choćby

rzeczywiście naruszały zasady współżycia społecznego, co w konsekwencji

doprowadziło do niezastosowania tego przepisu", jak też polegającą na przyjęciu,

że naruszenie przez jedną ze stron stosunku prawnego użytkowania wieczystego

zasad współżycia społecznego wyłącza możliwość powołania się przez nią na

nadużycie prawa podmiotowego przez drugą stronę. Niewłaściwe zastosowanie art.

5 k.c. polega na przyjęciu, że skarżąca naruszyła zasadę współżycia społecznego

„w postaci nakazu dbałości o dziedzictwo kultury". Naruszenie przepisów

postępowania dotyczy art. 328 § 2 i art. 378 § 1 k.p.c. poprzez ich niewłaściwe

zastosowanie polegające na braku sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego

wyroku w sposób odpowiadający wymaganiom wynikającym ze wskazanych

przepisów.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Skarb Państwa Prokuratoria Generalna

Skarbu Państwa wniósł o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu naruszenia przepisów

postępowania cywilnego, nie można się zupełnie zgodzić z twierdzeniem

o niewłaściwym zastosowaniu przez Sąd drugiej instancji art. 328 § 2 i art. 378 § 1

k.p.c. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego odwołanie się do

tych przepisów w skardze kasacyjnej jest możliwe tylko wyjątkowo, gdy

uzasadnienie orzeczenia sądu drugiej instancji zawiera tak rażące braki,

że ustalenia i oceny dokonane w takim uzasadnieniu nie poddają się kontroli

kasacyjnej (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2011 r., I CSK 581/10

i z dnia 6 lipca 2011 r., I CSK 67/11). Uzasadnienie zaskarżonego wyroku jest

7

natomiast sporządzone starannie, z uwzględnieniem wymagań, jakie niosą w sobie

powołane przepisy oraz ich interpretacja w orzecznictwie i doktrynie. Jest zarówno

wskazanie na stan faktyczny, na jakim jest oparta ocena prawna, analizowany po

dokładnym zaprezentowaniu zarzutów zawartych w tej kwestii w apelacji, w której

również zarzucono naruszenie art. 328 § 2 k.p.c., jak następnie odniesienie się do

zarzutów naruszenia prawa materialnego, których Sąd nie podzielił, przy czym nie

musiało to zająć wiele miejsca, skoro odmiennie, niż się to czyni w skardze, gdzie

jest to skwitowane jednym zdaniem, merytoryczna podstawa powództwa była,

zdaniem Sądu całkowicie chybiona. Nie było także powodu zajmowania się

sposobem korzystania z innej części nieruchomości objętej umową użytkowania

wieczystego z 1993 r., gdyż nie dotyczyło to przedmiotu powództwa Skarbu

Państwa, nie było więc objęte meritum sprawy. Z kolei, zauważone przez

skarżącego niedopowiedzenia niektórych kwestii w uzasadnieniu zaskarżonego

wyroku są nawet wytknięte w skardze zasadnie, ale nie mają one żadnego wpływu

na rozstrzygnięcie sprawy. Nie można zatem podzielić zarzutów naruszenia

wskazanych przepisów postępowania cywilnego.

Przechodząc do zarzutów naruszenia przez zaskarżony wyrok prawa

materialnego należy przyznać rację skarżącej Spółce, że w wielu sytuacjach,

a niniejsza sprawa ukazała takową, podwójna rola tego samego z nazwy organu,

który jest z jednej strony organem wykonawczym jednostki samorządu

terytorialnego, a z drugiej strony wypełnia obowiązki wynikające z reprezentowania

Skarbu Państwa może prowadzić do rozmaitych komplikacji. Nie oznacza

to jednak, że nie można odróżnić od siebie czynności, które organ ten wykonuje,

znajdując się w konkretnych okolicznościach w ramach każdej z tych ról, sprawując

w odniesieniu do nieruchomości funkcje raz w zakresie dominium, a drugi raz

w ramach imperium. Podobna sytuacja występuje odnośnie do mienia

jednoosobowych spółek Skarbu Państwa i generalnie w odniesieniu do własności

państwowej.

Przenosząc to na grunt rozpoznawanej sprawy jest dosyć klarowne, jakie

czynności należą do Prezydenta m. K. jako organu samorządowego Miejskiej

Gminy i Powiatu K., a jakie do właściciela nieruchomości - Skarbu Państwa,

reprezentowanego przez Prezydenta m. K. - oddanej w użytkowanie wieczyste. Z

8

kolejnych czynności pozwanej Spółki albo zaniechania tych czynności, zwłaszcza

nie wystąpienia formalnego we właściwym czasie do Skarbu Państwa (Prezydenta

m. K.) o zmianę umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste można wnosić,

że pozwana chciała przez załatwianie wniosków kierowanych do organu

samorządowego jakby wymusić pozytywną dla siebie decyzję tego samego

Prezydenta, ale już jako reprezentanta Skarbu Państwa. Tym można tłumaczyć

zwlekanie z wnioskiem o zmianę umowy i uzyskiwanie zgód budowlanych,

poprzedzonych kosztownymi przygotowaniami, zamiast to uczynić odwrotnie. Znał

jednak niedobre doświadczenia poprzedników prawnych, którzy uzyskiwali decyzje

odmowne, sam więc nie chciał takiej decyzji - jak można przypuszczać - wywołać.

Jest to subiektywnie zrozumiałe, ale nie może spotkać się z aprobatą w niniejszej

sprawie, w której ustalono, że wielokrotnie Skarb Państwa przypominał, wiedząc

zapewne o staraniach pozwanej Spółki o pozwolenie na budowę, że cel

użytkowania jest inny, niż faktyczne zamierzenia Spółki. Zwrócić należy uwagę, że

innego rodzaju przepisy stanowią o administracyjnych decyzjach w zakresie prawa

budowlanego, a inne o mających charakter cywilnoprawny oświadczeniach woli w

odniesieniu do celu użytkowania wieczystego określonego w umowie.

Już choćby te ustalenia wskazują, że nie może mieć w sprawie

zastosowania art. 73 ust. 2 u.g.n. Przede wszystkim dlatego, że przepis ten w ogóle

nie dotyczy zmian celu użytkowania wieczystego, lecz aktualizacji opłaty rocznej

z tytułu użytkowania wieczystego wtedy, gdy nastąpiła trwała zmiana sposobu

korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość

została oddana. Przepis ten wynika z założenia ustawodawcy, że w razie umowy

użytkowania wieczystego, zawieranej na dziesiątki lat może dojść do trwałej zmiany

sposobu korzystania z nieruchomości, co jest kwestią wystąpienia określonych

faktów oraz zdarzeń prawnych i wtedy należy w trybie określonym w art. 78 i nast.

u.g.n. wystąpić o zmianę opłaty, która może być wskutek zmiany celu użytkowania

wieczystego wyższa dla użytkownika, albo niższa od dotychczasowej. Regulacja

ta mieści się w rozdziale ustawy, zatytułowanym: „Ceny, opłaty i rozliczenia

za nieruchomości". Nie wiąże się więc w ogóle z przepisami o oddawaniu gruntów

w użytkowanie wieczyste (art. 27 i nast. u.g.n.), co skarżąca przyznaje do tych

przepisów się nie odwołując.

9

Ma jednak rację powołując się na art. 73 ust. 2 u.g.n. w tym sensie,

że z przepisu tego wynika, iż w celu zmiany wysokości opłat, możliwe jest przyjęcie

zmiany umowy o oddanie gruntu użytkowanie wieczyste w sytuacji trwałej zmiany

sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który

nieruchomość została oddana pierwotnie w umowie. Nie jest więc konieczne dla

osiągnięcia takiego skutku (zmiana umowy ze względu na wysokość opłat) zawsze

spełnienie warunku prawnego formalnej zmiany umowy, przy odpowiednim

zastosowaniu art. 248 § 1 k.e., z uwzględnieniem art. 234 i 239 § 1 k.c. oraz art. 27

u.g.n., a więc zwłaszcza zachowanie formy aktu notarialnego, określenie sposobu

korzystania z gruntu i dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Skarżąca jednak

pomija skrzętnie, że w art. 73 ust. 2 u.g.n. chodzi wyłącznie o zmianę wysokości

opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, że musi nastąpić trwała zmiana sposobu

korzystania z nieruchomości, co według ustaleń faktycznych nie miało miejsca

(to było zaawansowane w planach, zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia

6 listopada 2009 r., I CSK 109/09 i z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09) oraz,

że musi mieć miejsce podstawowe dla osiągnięcia zmiany umowy uzyskanie na to

zgody drugiej strony umowy, a więc właściciela, w wypadku niniejszej sprawy -

Skarbu Państwa.

Nawet gdyby więc dopuścić dorozumianą zmianę umowy oddania

nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak oczekuje tego skarżąca na podstawie

art. 73 ust. 2 u.g.n., a co budzi uzasadnione wątpliwości, których w niniejszej

sprawie nie ma potrzeby roztrząsać, to konieczna jest przynajmniej dorozumiana

zgoda Skarbu Państwa, gdyż nieruchomość ta pozostawała cały czas własnością

państwową w gestii Skarbu Państwa. Jak wiadomo, takiej zgody nie tylko nie było,

ale Prezydent Miasta K., reprezentując Skarb Państwa w tej kwestii, zgody

wielokrotnie pisemnie i ustnie odmawiał, przypominając o celu umowy oddania

przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz wydając decyzje

odmowne na wnioski o zmianę umowy, kierowane przez poprzedników prawnych

pozwanej. Raz już nawet wystąpił z powództwem opartym na art. 240 k.c.,

jednoznacznie zatem wykazał brak woli do zmiany celu użytkowania wieczystego

nieruchomości na ten, który uporczywie proponowali poprzednicy pozwanej,

a następnie sama pozwana.

10

Miał więc rację Sąd Apelacyjny, kiedy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku,

wprawdzie bez szczegółowszego umotywowania, ale uznał za bezpodstawne

powoływanie się pozwanej na przepisy wskazane ponownie w skardze kasacyjnej.

Nie można także twierdzić, jak to się czyni w skardze, że w zaskarżonym

wyroku nastąpiło naruszenie art. 240 w związku z art. 233 k.c. Przeciwnie, pozwana

ignorowała sytuację prawną, w jakiej się znajdowała, nie będąc właścicielem

nieruchomości. Wprawdzie prawo użytkowania wieczystego jest zbliżone do prawa

własności, a art. 233 k.c., określając treść prawa czyni to nawet w swym brzmieniu

podobnie do art. 140 k.c., ale zawiera również wskazanie granic tego prawa,

będącego ius in re aliena. Wśród tych granic jest wyraźnie wskazana umowa,

a więc poza istotą samego prawa, wynikającą z kodeksu cywilnego oraz posiłkowo

z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także z zasad współżycia społecznego

(słuszności) treść prawa użytkowania wieczystego kształtuje umowa z właścicielem

- Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego (związkiem tych

jednostek). Skoro umowa nie została zmieniona, obowiązuje ta, która została

zawiązana między właścicielem nieruchomości a użytkownikiem wieczystym.

Jest oczywiste, że zbywalność użytkowania wieczystego następuje

w granicach treści umowy zawartej przez właściciela z użytkownikiem wieczystym.

Tak więc umowa decyduje o zakresie użytkowania wieczystego nabywcy prawa,

także odnośnie do sposobu korzystania z nieruchomości, wyznaczonego celem na

jaki oddaje się grunt ustanawiając to prawo (art. 239 k.c.). Nabywca z pewnością

nie może nabyć więcej uprawnień, niż miał użytkownik wieczysty, będący zbywcą

prawa (zasada nemo plus iuris...). Pozwana niezasadnie zatem kwestionuje

ograniczenia wynikające z umowy między Skarbem Państwa a pierwszym

użytkownikiem wieczystym oraz całkiem bezpodstawnie twierdzi, że skoro nie

zawierała umowy użytkowania wieczystego, to nie obowiązuje ją umowa, będąca

przecież podstawą także jej prawa użytkowania wieczystego, nabytego drogą

kolejnej umowy przenoszącej to prawo.

Przechodząc do zarzutu naruszenia art. 5 k.c. należy od razu stwierdzić,

że cały wywód zawarty w skardze kasacyjnej o sprzeczności działania z zasadami

współżycia społecznego oparty w dużej mierze na podwójnej roli pełnionej przez

11

Prezydenta Miasta K., jest chybiony. Można kontestować rozwiązania systemowe,

które ten sam organ wyposażają w różne uprawnienia i obowiązki (w zakresie

dominium i imperium), ale nie można z wykonywania takich uprawnień

i obowiązków czynić zarzutu naruszenia zasad słuszności. Jak zostało to wcześniej

wyjaśnione, pozwana miała świadomość, od kogo może oczekiwać wnioskowanych

przez siebie decyzji i doskonale wiedziała, że wykonując uprawnienia właścicielskie

Prezydent Miasta K., nie godzi się na zmianę treści umowy o oddaniu gruntu w

wieczyste użytkowanie w zakresie zmiany celu, w jakim ustanowione zostało to

prawo.

Sądy w toku instancji wskazały, jak rażące było naruszenie treści zawartej

umowy, która w § 8 zawierała postanowienie o możliwości rozwiązania umowy

przed terminem, jeśli użytkowanie gruntu będzie w wyraźny sposób sprzeczne

z umową. Strony zawierające umowę użytkowania wieczystego wzmocniły zatem

dodatkowo i tak je obowiązujący art. 240 k.c., na podstawie którego umowa została

rozwiązana. Nie ma racji skarżąca, podkreślając to zwłaszcza podczas rozprawy,

że na przedmiotowym gruncie nic jeszcze nie zrobiła, co świadczyłoby o zmianie

celu, a tym bardziej korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste,

poczyniła tylko przygotowania poprzez wykonanie, odpowiedniej dokumentacji,

której wymagały organy administracji dla wydania odpowiednich decyzji;

nie nastąpiło więc spełnienie przesłanek określonych w art. 240 k.c.

Należy stwierdzić, że przepis ten, podobnie jak nawiązujący do niego art. 33

ust. 3 u.g.n. oraz § 8 umowy, na podstawie stopnia tych przygotowań, których

następnym etapem jest już realizacja odmiennego celu może zostać zastosowany,

zwłaszcza że poza zaawansowanymi przygotowaniami do zmiany przeznaczenia

nieruchomości pozwana nie wykonała w przedłużanych kilkakrotnie terminach

podstawowego obowiązku, jakim była rewitalizacja zabytkowej strzelnicy.

Była ona pozornie tylko i nieskutecznie naprawiana, znajdowała się po latach

posiadania przez pozwaną i jej poprzedników, jak stwierdzono w toku instancji

w coraz gorszym stanie, nazwana nawet obrazowo przez pełnomocnika

pozwanej podczas rozprawy przed Sądem Najwyższym, zrujnowaną stodołą.

Trudno o bardziej wymowne przyznanie, że użytkownik wieczysty w żadnym

stopniu nie realizując celu umowy, a czyniąc prawie wyłącznie działania skierowane

12

na wymuszenie przez fakty dokonane zgody na zmianę tego celu, korzystał

z gruntu w sposób wyraźnie sprzeczny z postanowieniami umowy (§ 8 umowy)

lub, inaczej to ujmując w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem gruntu

określonym w umowie (art. 240 k.c., art. 33 ust. 3 u.g.n.). Daje to podstawę prawną

do rozwiązania umowy przed upływem określonego w niej terminu, tak jak trafnie

to zostało orzeczone i uzasadnione prawnie w zaskarżonym wyroku.

W tym kontekście nie może być oczywiście mowy o nadużyciu prawa przez

wniesienie o rozwiązanie tej umowy przez Skarb Państwa, bez żadnej potrzeby

rozważania, jak zarzuca to pozwana w skardze, błędnej wykładni oraz błędu

w zastosowaniu art. 5 k.c. w niniejszej sprawie. Nie wystąpiło, jak podnosi skarżąca

ani naruszenie tzw. zasady czystych rąk, wymaganych po obu stronach stosunku

prawnego, ani naruszenie powołanego przepisu ze względu na skorzystanie przez

Skarb Państwa z art. 240 k.c., wcześniej jakoby wywołując u pozwanej

przekonanie, że winna ona realizować inwestycję, a w szczególności czynić

niezwłoczne starania o uzyskanie pozwolenia na budowę, mimo braku zmiany

umowy w zakresie celu w jakim oddano przedmiotowy grunt w użytkowanie

wieczyste. Mimo że obie wskazane wcześniej funkcje w zakresie dominium

i imperium pełni ten sam organ - Prezydent Miasta K., ale występujący rozdzielnie,

co jak było wspomniane nie ma miejsca tylko w sytuacji występującej w niniejszej

sprawie, logiczne było wybranie zupełnie odwrotnej kolejności postępowania, niż to

uczyniła pozwana Spółka. Postąpiła ona w sposób ryzykowny, jeśli upierała się w

sprawie, mimo odmiennych ustaleń poczynionych przez sądy w toku instancji, że

nie było to wynikiem jej złej woli, gdyż najpierw powinna uzyskać od właściciela

zgodę na zmianę celu użytkowania wieczystego, a potem starać się o zezwolenia

budowlane ze strony miasta i ponosić związane z tym niemałe koszty. Zatem i z

tego względu nie można podnosić zarzutu naruszenia art. 5 k.c. przez powoda,

czyniącego w wypadku spełnienia przesłanek z art. 240 k.c. prawidłowy użytek z

prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa.

Mając na uwadze, że zaskarżonym wyrokiem nie zostały naruszone

zarzucone przepisy, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. oddalił skargę

kasacyjną, rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 98 w związku

z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.

13