III CZP 52/12

Sygn. akt III CZP 52/12

UCHWAŁA

Dnia 11 października 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

SSN Maria Szulc

w sprawie z powództwa Polskiego Związku Wędkarskiego Zarządu Okręgu

w B.

przeciwko A.F.

o wydanie nieruchomości,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 11 października 2012 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy

postanowieniem z dnia 22 maja 2012 r.,

„Czy przepis art. 703 zdanie drugie k.c. ma charakter

bezwzględnie obowiązujący?”

podjął uchwałę:

Strony umowy dzierżawy mogą wyłączyć obowiązek

wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy dodatkowego

terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 703

zdanie drugie k.c.).

2

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 14 kwietnia 2011 r. oddalił powództwo

Polskiego Związku Wędkarskiego Zarządu Okręgu w B. przeciwko A. F. o wydanie

nieruchomości. Ustalił, że strony wiąże zawarta dnia 1 lutego 2001 r. umowa

dzierżawy Ośrodka Zarybieniowego w M. Zgodnie z umową, dzierżawca miał

początkowo płacić roczny czynsz dzierżawny co roku do dnia 30 października w

wysokości odpowiadającej 2 000 kg karpia, a od dnia 1 kwietnia 2009 r. – w

wysokości odpowiadającej 1 650 kg karpia. Pismem z dnia 28 października 2010 r.

powód wezwał pozwaną do uiszczenia pozostałego czynszu dzierżawnego w

terminie do dnia 15 listopada 2010 r. pod rygorem wypowiedzenia dzierżawy bez

zachowania terminu wypowiedzenia zgodnie z § 3 pkt 3 umowy. Pozwana w

odpowiedzi na to pismo zawiadomiła powoda, że czynsz został uregulowany w

niepełnej wysokości z powodu spadku wielkości wyhodowanych ryb

spowodowanego wypłynięciem ryb ze stawu do sąsiedniego jeziora wskutek

katastrofalnych opadów deszczu w okresie od maja do września 2010 r. i wniosła o

obniżenie jej czynszu dzierżawnego za 2010 r. do wysokości odpowiadającej 550

kg karpia. Pismem z dnia 8 lutego 2011 r. pełnomocnik powoda wypowiedział

dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Sąd Rejonowy wskazał, że strony umowy nie zamieściły w niej postanowień

odnoszących się szczegółowo do zwłoki z zapłatą czynszu dzierżawnego, a w § 16

umowy odesłały w kwestiach nieuregulowanych w umowie do stosowania

przepisów kodeksu cywilnego. W konsekwencji więc wypowiedzenie dzierżawy

nastąpiło z naruszeniem art. 703 k.c.

Sąd Okręgowy, przy rozpoznawaniu apelacji powoda od wyroku Sądu

Rejonowego, powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym

przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 703 k.c., jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą

czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest

płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące,

wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu

3

wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę

udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego

czynszu. Wątpliwości Sądu Okręgowego dotyczą charakteru prawnego przepisu

zamieszczonego w zdaniu drugim przytoczonego artykułu.

Sąd Najwyższy przyjął w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 33/10

(OSNC 2011, nr 3, poz. 31), że art. 703 k.c. ma charakter względnie obowiązujący.

Podkreślił, że z treści tego artykułu nie wynika jego imperatywny charakter,

zwłaszcza w kontekście wyrażonej w art. 3531

k.c. zasady swobody umów. Artykuł

703 k.c. nie wyłącza tej zasady, przede wszystkim ze względu na ogólny charakter

przepisów prawa zobowiązaniowego o umowie dzierżawy. Nie stanowią one norm

bezwzględnie obowiązujących ze względu na interes stron lub bezpieczeństwo

obrotu. Sąd Najwyższy podkreślił, że omawiany artykuł nie zawiera sformułowania

świadczącego wprost o jego dyspozytywnym charakterze, jednak nie wyklucza to

takiej kwalifikacji. Przepis art. 704 k.c., także dotyczący wypowiedzenia dzierżawy,

zawiera zastrzeżenie „w braku odmiennej umowy”, co świadczy o celowym

umieszczeniu tam tego sformułowania, a pominięciu go w przepisie

poprzedzającym. Wykładnia językowa i systemowa przemawiają więc za

potraktowaniem art. 703 k.c. jako przepisu względnie obowiązującego. Przyjętemu

poglądowi nie sprzeciwia się cel unormowania, czyli ochrona dzierżawcy

długoterminowego. Należy też uwzględnić zasadę równości stron zobowiązania

wynikającego z umowy wzajemnej, tym bardziej, że między wydzierżawiającym

a dzierżawcą nie ma relacji takiej jak między przedsiębiorcą a konsumentem, gdzie

konsument jest chroniony ustawowo jako słabsza strona umowy. Sąd Najwyższy

wskazał, że dzierżawca, zawierając umowę w celu prowadzenia działalności

gospodarczej na nieruchomości dzierżawionej, nie jest stroną słabszą wobec

wydzierżawiającego właściciela nieruchomości. Nie należy też utożsamiać sytuacji

stron w umowie dzierżawy z sytuacją najemcy mieszkania wobec wynajmującego,

ponieważ są to całkiem odmienne relacje prawne. Z tego powodu niezasadne jest

powoływanie się na argumenty wynikające z wykładni art. 673 i 688 k.c. Należy

przy tym uwzględnić interesy stron, które, zamierzając zawrzeć umowę w różnych

okolicznościach gospodarczych, mogą być zainteresowane w innym określeniu

4

swoich praw i obowiązków w razie zwłoki z zapłatą czynszu, inaczej niż to

przewiduje art. 703 k.c.

Sąd Najwyższy wypowiedział odmienny pogląd w wyroku z dnia 17 marca

2010 r., II CSK 454/09 (OSNC 2010, nr 10, poz. 142). Podkreślił, że art. 703 k.c.,

w przeciwieństwie do zawartych w tym samym dziale art. 699, 702, 704, nie

dopuszcza innego uregulowania w umowie, ma zatem charakter przepisu

bezwzględnie obowiązującego. Należy także uznać, że przepis ten ma

zastosowanie także w takiej sytuacji, w której umownie postanowiono o kumulacji

czynszu dzierżawnego w taki sposób, aby zapłata za cały okres nastąpiła

jednorazowo bądź w kilku ratach. Pogląd ten stanowił podstawę dla oddalenia

zarzutu naruszenia art. 703 k.c.

Z kolei w wyroku z dnia 21 października 2010 r., IV CSK 215/10 (nie publ.)

Sąd Najwyższy podkreślił, że art. 703 zdanie drugie k.c. ma na celu wyłącznie

ochronę interesów dzierżawcy. Wynika z niego jedynie zakaz ustalania krótszego

od trzymiesięcznego terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu.

Podobny pogląd Sąd Najwyższy wypowiedział w wyroku z dnia 17 czerwca

2011 r., II CSK 587/10 (nie publ.) w związku z wykładnią art. 687 k.c. dotyczącego

najmu lokalu. Podkreślił, że art. 687 zd. drugie k.c., wprowadzający obowiązek

wynajmującego udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty

zaległego czynszu, ma na celu wyłącznie ochronę interesów najemcy. Wynika

z niego jedynie zakaz ustalania krótszego od miesięcznego terminu dodatkowego

do zapłaty zaległego czynszu. Interes najemcy będzie więc wystarczająco

chroniony przez to, że wyłączy się możliwość rozwiązania umowy przed upływem

miesiąca od uprzedzenia najemcy o zamiarze niezwłocznego wypowiedzenia

najmu lokalu.

Punktem wyjścia do przedstawionych stanowisk orzecznictwa był pogląd

wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66

(OSNCP 1967, nr 6, poz. 102), według której, jeżeli najemca lokalu

mieszkaniowego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne

okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie

o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów

wypowiedzenia i bez udzielania najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do

5

zapłaty zaległego czynszu (art. 687 k.c.) – wniósł pozew o natychmiastowe

rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest

nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy

istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.) wykazuje, że pozwany

mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu bez zachowania

terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu

pozwu nie zapłacił zaległego czynszu. Sąd Najwyższy wskazał, że treść art. 687

k.c. wynika z potrzeby większej ochrony najemców lokali aniżeli najemców innych

przedmiotów. Uprzedzenie o zamierzonym rozwiązaniu jest z jednej strony

ostrzeżeniem, że wynajmujący nie chce tolerować zwłoki z zapłatą czynszu,

z drugiej zaś strony daje najemcy szansę usunięcia podstawy rozwiązania

w terminie dodatkowym, który nie może być krótszy od miesiąca. Co do zasady

oznacza to, że powództwo o eksmisję jest zasadne w razie spełnienia przesłanek

z art. 687 k.c., jednak sąd powinien mieć na względzie stan rzeczy istniejący

w chwili zamknięcia rozprawy. Sąd Najwyższy podkreślił, że pozew o eksmisję

z powodu zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności świadczy

dostatecznie jasno o woli powoda natychmiastowego rozwiązania najmu,

a doręczenie tego pozwu najemcy jest równoznaczne z uprzedzeniem najemcy na

piśmie o tej woli. Trudno bowiem uważać tego rodzaju ostrzeżenie za pozbawione

mocy i rozumieć przepis art. 687 k.c. w ten sposób, że pozew nie może spełnić roli

i funkcji uprzedzenia.

Odnosząc się do przedstawionego orzecznictwa Sądu Najwyższego, należy

przede wszystkim podkreślić, że poszukiwanie jakichkolwiek analogii między

przepisami regulującymi najem lokali i dzierżawę byłoby chybione. Prawo do lokalu,

zwłaszcza mieszkalnego, jest przedmiotem szczególnej ochrony, czego nie można

powiedzieć o prawach do przedmiotów dzierżawy. Świadczą o tym regulacje

dotyczące praw małżonków do lokalu (art. 6801

k.c.), wad najętego lokalu (art. 682

k.c.), odpowiedniego stosowania przepisów o ochronie własności do ochrony praw

najemcy do używania lokalu (art. 690 k.c.) i wstąpienia w stosunek najmu lokalu

mieszkalnego po śmierci najemcy (art. 691 k.c.) oraz szczególne regulacje

dotyczące lokalu mieszkalnego, zamieszczone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu

6

cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej „u.o.p.l.”).

Dlatego przesądzenie semiimperatywnego charakteru art. 687 k.c. oraz

imperatywnego charakteru przepisów art. 11 u.o.p.l. pozostaje bez związku

z imperatywnym, semiimperatywnym albo dyspozytywnym charakterem art. 703

k.c. Nie można natomiast pomijać istotnej oceny wynikającej z uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66 co do tego, że wniesienie

pozwu może pełnić rolę i funkcję uprzedzenia, o którym mowa w art. 687 k.c.

i odpowiednio również w art. 703 zdanie drugie k.c.

W piśmiennictwie dzieli się przepisy prawne (bądź zamieszone w nich normy

prawne) na bezwzględnie obowiązujące (bezwzględnie wiążące, imperatywne),

względnie obowiązujące (względnie wiążące, dyspozytywne) i jednostronnie

bezwzględnie obowiązujące (jednostronnie bezwzględnie wiążące,

semiimperatywne). Przepisy imperatywne zawierają regulacje, które nie mogą być

wyłączane ani zmieniane wolą stron. Przepisy dyspozytywne stosuje się wtedy, gdy

strony inaczej nie postanowią. Przepisy semiimperatywne mogą być wyłączone lub

zmienione wolą stron tylko w wypadku zastosowania regulacji bardziej korzystnej

dla określonej strony podlegającej szczególnej ochronie prawnej (np. pracownika

lub konsumenta).

Wykładnia językowa art. 703 zdanie drugie k.c. nie przesądza o charakterze

prawnym tego przepisu. Ustawodawca nie zdecydował się na zamieszczenie w nim

sformułowania, które jednoznacznie przesądzałoby o jego charakterze

imperatywnym, dyspozytywnym albo semiimperatywnym. W szczególności w art.

703 k.c. nie znalazł się, inaczej niż w art. 704 i 705 k.c., zwrot „w braku odmiennej

umowy”, który świadczyłby o dyspozytywnym charakterze przepisu. Jednakże ani

wykładnia systemowa, ani wykładnia logiczna nie przesądza, że w tej sytuacji

rozważany przepis ma charakter imperatywny albo przynajmniej semiimperatywny

(jako chroniący dzierżawcę). Trzeba w związku z tym podkreślić, że różne mogą

być motywy skłaniające ustawodawcę do wprowadzenia do przepisu

wspomnianego sformułowania. Takim motywem może być zwłaszcza potrzeba

rozstrzygnięcia wątpliwości interpretacyjnych w kierunku pożądanym przez

ustawodawcę. Może zatem okazać się, że sformułowanie wskazujące na

imperatywny albo dyspozytywny charakter przepisu nie zostanie wprowadzone do

7

jego treści, gdy ustawodawca uzna, że z uwagi na argumenty systemowe

i funkcjonalne jest niewątpliwe, że przepis będzie wykładany w kierunku przez

niego pożądanym, a jednocześnie takie sformułowanie zostanie wprowadzone do

treści przepisu, którego wykładnia może budzić wątpliwości. Takie postępowanie

ustawodawcy jest racjonalne i zgodne z założeniami techniki legislacyjnej,

w szczególności z postulatem zwięzłości tekstu prawnego. W przeciwnym wypadku

w większości przepisów regulujących dzierżawę znalazłby się zwrot „w braku

odmiennej umowy”. Przepisy te zostały zamieszczone w księdze trzeciej kodeksu

cywilnego, w części dotyczącej zobowiązań umownych, gdzie obowiązuje zasada

swobody umów, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek

prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się

właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego

(art. 3531

k.c.). Przepisy o zobowiązaniach umownych mają więc z reguły charakter

dyspozytywny.

Do rozstrzygnięcia omawianego zagadnienia prawnego podstawowe

znaczenie mają wnioski wynikające z wykładni funkcjonalnej. W piśmiennictwie

podkreśla się, że przy ocenie dopuszczalności wypowiedzenia dzierżawy trzeba

uwzględnić gospodarczy charakter umowy, wymagającej często zaangażowania

przez dzierżawcę poważnych środków finansowych, które są inwestowane

w przedmiot dzierżawy. Ograniczenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy ma

zagwarantować właściwy poziom stabilizacji stosunku kontraktowego, pozwalający

obu stronom miarodajnie ocenić ich sytuację prawną i gospodarczą na przyszłość.

Żadna ze stron nie powinna być zaskakiwana przedwczesnym zakończeniem

stosunku prawnego. Założenia te nie znajdują pełnej realizacji wtedy, gdy

dzierżawca popada w zwłokę. Po stronie wydzierżawiającego upada wówczas

ekonomiczna atrakcyjność stosunku kontraktowego, zatem instrumenty prawne

zapewniające stabilizację tego stosunku stają się z jego perspektywy

bezużyteczne. Takie instrumenty służą wówczas jedynie ochronie interesu

dzierżawcy. Powstaje zatem wątpliwość, czy interes dzierżawcy zasługuje na

ochronę w tak szerokim zakresie, wyrażającym się w przyznaniu ochrony prawnej

przez dłuższy czas mimo braku spełniania przez niego świadczenia. Trzeba też

podkreślić, że interes dzierżawcy może być chroniony wtedy, gdy nie przejawia on

8

zainteresowania w spełnieniu świadczenia, a w skrajnej postaci nawet oświadcza,

jak w rozważanej sprawie, że świadczenia nie spełni. Uprzedzenie o możliwości

wypowiedzenia dzierżawy, z założenia dające dzierżawcy dodatkowy czas na

spełnienie świadczenia, staje się dla niego jedynie dodatkową premią. Trudno też

w omawianej sytuacji opowiadać się za potrzebą ochrony dzierżawcy związku

z wypowiedzeniem dzierżawy przez wydzierżawiającego, skoro zwłoka jest w dużej

mierze zależna od dzierżawcy i ma on w tym zakresie pełną wiedzę.

Wykładnia systemowa i funkcjonalna przemawia zatem za przyjęciem, że

art. 703 zdanie drugie k.c. zawiera przepis dyspozytywny. Należy jednak

podkreślić, że Sąd Okręgowy, pytając o charakter prawny tego przepisu, zwrócił

uwagę na to, że § 3 pkt 3 umowy wyczerpująco reguluje wypowiedzenie dzierżawy

bez zachowania terminu wypowiedzenia i nie przewiduje wyznaczenia

dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Tymczasem przyjęcie, że art.

703 zdanie drugie k.c. zawiera przepis dyspozytywny, oznacza, że strony umowy

mogły wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego udzielenia dzierżawcy

dodatkowego terminu trzymiesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, czego

jednak nie uczyniły. Rozważany przepis, mimo jego dyspozytywnego charakteru,

znajduje zatem zastosowanie w sprawie, na tle której zostało sformułowane

zagadnienie prawne.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie

prawne, jak w uchwale.