V CSK 536/11

Sygn. akt V CSK 536/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 listopada 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)

SSN Jan Górowski

SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa "T. " Sp. z o.o. w K.

przeciwko J. P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 15 listopada 2012 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 7 lipca 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 10 marca 2011 r. Sąd Rejonowy utrzymał w mocy wydany

przez ten Sąd w dniu 27 marca 2009 r. nakaz zapłaty, którym nakazano pozwanej,

aby zapłaciła powódce 62 546,45 zł, z ustawowymi odsetkami od dnia 7 stycznia

2007 r., z tytułu zwrotu zadatku.

Sąd ustalił, że pozwana była użytkownikiem wieczystym działki gruntu w W.,

oznaczonej nr 7. Użytkownikiem wieczystym sąsiadującej z nią działki gruntu nr 5

była spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedziba w W., działająca pod

firmą „A.”, w której udziały posiadali pozwana (250 udziałów) i M. R. (750 udziałów).

W dniu 20 grudnia 2005 r. pozwana zawarła z powódka w formie aktu

notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży przysługujących jej udziałów w „A.”.

Strony umowy zobowiązały się do przedstawienia niezbędnych dokumentów do

zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym pozwana – do dołożenia wszelkich

starań w celu uzyskania, na koszt powódki, ostatecznej i prawomocnej decyzji o

warunkach zabudowy, gwarantującej budowę na działkach nr 5 i 7 budynku

usługowo-mieszkalnego. Strony ustaliły, że umowa zostanie zawarta w terminie 14

dni od dnia uprawomocnienia się wspomnianej decyzji, jednak nie później niż do

dnia 5 stycznia 2007 r. Powódka dała pozwanej – zgodnie z umową przedwstępną

– zadatek w wysokości 62 546,45 zł. Uzgodniono, że w wypadku nieuzyskania

decyzji o warunkach zabudowy do dnia 5 stycznia 2007 r. zadatek zostanie

zwrócony w wysokości nominalnej w dniu 6 stycznia 2007 r. W razie zaś

niezawarcia umowy przyrzeczonej w oznaczonym terminie z jakichkolwiek innych

przyczyn zadatek podlegał regulacji zawartej w art. 394 k.c.

W dniu 20 grudnia 2005 r. powódka zawarła także z M. R. przedwstępną

umowę sprzedaży przysługujących mu udziałów w spółce „A.”.

Również w dniu 20 grudnia 2005 r. powódka i pozwana zwarli w formie aktu

notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego

działki gruntu oznaczonej nr 7. Strony zobowiązały się do przedstawienia

niezbędnych dokumentów do zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym powódka

zobowiązała się do złożenia na własny koszt wniosku o uzyskanie prawomocnej

i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, gwarantującej budowę na działkach

nr 5 i 7 budynku usługowo-mieszkalnego. Strony umowy ustaliły, że umowa

3

przyrzeczona zostanie zawarta po nabyciu przez powódkę wszystkich udziałów

w spółce „A.”, w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji o warunkach

zabudowy, jednak nie później niż dnia 5 stycznia 2007 r. Na postawie umowy

przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego powódka dała pozwanej

także zadatek, podlegający – w wypadku nieuzyskania wspomnianej decyzji do

dnia 5 stycznia 2007 r. – zwrotowi w nominalnej wysokości w dniu 6 stycznia 2007

r.

W dniu 20 grudnia 2005 r. została też zawarta umowa między powódką

a pozwaną i M. R., w której powódka zobowiązała się za ustaloną cenę przenieść

na rzecz pozwanej i M. R. własność lokali mieszkalnych wraz z udziałami w

nieruchomości wspólnej i własność miejsc postojowych w podziemnym parkingu w

budynku usługowo-mieszkaniowym, który zamierzała wznieść na działkach nr 5 i 7.,

w terminie 14 dni od dnia uzyskania przez powódkę pozwolenia na użytkowanie

tego budynku, nie później niż 4 lata od podpisania umowy.

Do dnia 5 stycznia 2007 r. nie uzyskano decyzji o warunkach zabudowy

na działkach nr 5 i 7. Nie została też zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży

przez pozwaną powódce posiadanych przez nią udziałów w spółce „A.”.

Sąd Rejonowy uznał, że zawarta przez strony umowa uzasadnia

dochodzone roszczenie zwrotu zadatku. W umowie przedwstępnej sprzedaży

udziałów w „A.” strony ustaliły bowiem jednoznacznie, że zadatek podlega zwrotowi

w wypadku nieuzyskania do dnia 5 stycznia 2007 r. decyzji o warunkach zabudowy.

Uregulowanie to wyłącza zwrot zadatku według zasad określonych w art. 394 k.c.,

gdyż ich zastosowanie przewidziano jedynie w wypadku niezawarcia umowy z

innych przyczyn niż nieuzyskanie w określonym terminie wspomnianej decyzji.

Zadaniem Sądu postanowienie umowne, że zadatek podlega zwrotowi na

zasadach przewidzianych w art. 394 k.c. w razie niezawarcia umowy

z jakichkolwiek innych przyczyn dotyczy sytuacji, w której mimo uzyskana decyzji

o warunkach zabudowy do dnia 5 stycznia 2007 nie zawarto umowy przyrzeczonej

z innych przyczyn. Sąd podkreślił, że obowiązek zwrotu zadatku w razie

nieuzyskania decyzji o warunkach zabudowy w określonym czasie, nie został

ograniczony jedynie do niezawarcia umowy z przyczyn, za które powódka

4

nie ponosi odpowiedzialności. Nie mają zatem znaczenia dla rozstrzygnięcia

sprawy zarzuty pozwanej, że decyzja nie została wydana z powodów zawinionych

przez powódkę.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanej.

Sąd odwoławczy podzielił stanowisko apelującej, że treść stosunku

prawnego łączącego strony ukształtowała nie tyko jedna umowa (przedwstępna

umowa sprzedaży udziałów), ale także zawarte w tym samym dniu pozostałe

umowy (przedwstępna umowa sprzedaży użytkowania wieczystego działki nr 7

i warunkowa umowa zobowiązująca do ustanowienia odrębnej własności lokali).

Jednakże konieczność – zdaniem Sądu – kompleksowej oceny treści stosunku

prawnego nie podważa wyroku Sądu pierwszej instancji.

Według Sądu Apelacyjnego nie ulega wątpliwości, że zamiarem powódki

było uzyskanie prawa do działek nr 5 i 7 (w drodze nabycia prawa użytkowania

wieczystego i udziałów w spółce „A.”) w celu wzniesienia na nich budynku

mieszkalno-użytkowego .Z kolei celem pozwanej było uzyskanie odpowiedniego

wynagrodzenia za zbyte udziały i prawo użytkowania wieczystego, w postaci

nie tylko świadczenia pieniężnego, ale również korzyści wyrażającej się nabyciem

od powódki za „znacznie obniżoną” cenę (niższą od rynkowej) prawa odrębnej

własności lokalu z miejscem postojowym w budynku, który miał zostać wniesiony

na działkach nr 5 i 7. Oczekiwania stron mogły zostać zrealizowane jedynie

wówczas, gdyby powódka nabyła prawo użytkowania wieczystego i wszystkie

udziały w spółce „A.” a następnie wzniosła budynek mieszkalno-usługowy.

Warunkiem niezbędnym do osiągnięcia tego celu było zaś, w ocenie stron,

uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy,

gwarantującej budowę budynku mieszkalno-usługowego. Z wnioskiem o wydanie

tej decyzji na swój koszt zobowiązała się wystąpić powódka, a pozwana – dołożyć

wszelkich starań w celu uzyskania tej decyzji na koszt powódki. Zobowiązania te

zostały zawarte w różnych umowach: zobowiązanie powódki w przedwstępnej

umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, a zobowiązanie pozwanej

w przedwstępnej umowie sprzedaży udziałów w spółce „A.”. Niewykonanie tych

5

obowiązków było równoznaczne z niewykonaniem zarówno jednej, jak i drugiej

umowy przedwstępnej.

Nawiązując do prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w W., wydanego

w sprawie XXIV C 267/09, którym oddalono powództwo „T.” sp. z o.o. w K.

przeciwko J. P. o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli w celu

wykonania zobowiązania wynikającego z przedwstępnej umowy sprzedaży prawa

użytkowania wieczystego działki nr 7 i nieprawomocnego wyroku Sądu

Okręgowego w K. z dnia 20 stycznia 2010 r., sygn. akt II C 74/10, z którego wynika,

że Sąd Okręgowy w W. uznał, iż pozwana była uprawniona do odstąpienia od

przedwstępnej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego z powodu

nieuzyskania do dnia 5 stycznia 2007 r. decyzji o warunkach zabudowy i

zachowania zadatku, Sąd odwoławczy uznał – ze względu na powiązania między

wszystkimi zawartymi umowami – że przyczyna odstąpienia od przedwstępnej

umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego uzasadniała także odstąpienie

pozwanej od przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w spółce „A.”. Nie

oznacza to jednak, że pozwana jest uprawniona do zatrzymania zadatku, który

otrzymała od powódki. Kwestę zwrotu zadatku z powodu stanowiącego przyczynę

odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w „A.” reguluje bowiem

– jak trafnie przyjął Sąd pierwszej instancji – umowa (§ 5 akapit trzeci), a nie

zasady przewidziane w art. 394 k.c., znajdujące zastosowanie w wypadku

odstąpienia od umowy z przyczyn innych niż nieuzyskanie decyzji o warunkach

zabudowy do dnia 5 stycznia 2007 r. (§ 5 akapit czwarty).

W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach, pozwana zarzuciła

naruszenie art. 394 § 1 k.c. oraz art. 233 § 1 i art. 365 § 1 k.p.c. Powołując się

na te podstawy, wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności rozważenia wymaga zarzut nieważności

postępowania, spowodowanej pozbawieniem pozwanej możności obrony swych

praw, ponieważ jego uwzględnienie powoduje najdalej idące skutki procesowe

(art. 386 § 2 w związku z art. 39821

k.p.c.). Ze skargi kasacyjnej wynika,

6

że skarżąca wspomnianej przyczyny nieważności postępowania dopatruje się

w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji. Tymczasem w judykaturze

przyjmuje się, że ze względu na charakter skargi kasacyjnej, będącej

nadzwyczajnym środkiem zaskarżenia orzeczeń sądu drugiej instancji, Sąd

Najwyższy nie jest uprawniony do badania w ramach bezpośredniej kontroli

kasacyjnej, czy postępowanie przed sądem pierwszej instancji jest dotknięte

nieważnością postępowania. Takie badanie – mające jednak charakter pośredni

– byłoby natomiast możliwe, gdyby skarżąca zarzuciła w ramach drugiej podstawy

kasacyjnej obrazę art. 386 § 2 k.p.c. przez nieuwzględnienie nieważności

postępowania przed sądem pierwszej instancji (por. wyroki Sądu Najwyższego:

z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5. poz. 81, z dnia

12 maja 1998 r., UKN 36/98, OSNP 1999, nr 9, poz. 314, z dnia 14 grudnia

2001 r., V CKN 556/00, niepibl.). Nie ulega jednak wątpliwości, że skarga

kasacyjna nie zawiera zarzutu naruszenia art. 386 § 2 k.p.c. Nieważność

postępowania przed Sądem pierwszej instancji znajduje się zatem poza granicami

zaskarżenia i uchyla się spod kontroli kasacyjnej (art. 39813

§ 1 k.p.c.).

Chybiony jest także zarzut wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem

art. 233 k.p.c. albowiem zgodnie z art. 3983

§ 3 k.p.c. podstawą skargi kasacyjnej

nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów i oceny dowodów.

W orzecznictwie wyjaśniono, że w wprawdzie przytoczony przepis nie wskazuje

exspresis verbis przepisów prawa, których naruszenie, w związku z ustaleniem

faktów i przeprowadzeniem dowodów, może być przedmiotem zarzutów

wypełniających drugą podstawę kasacyjną, jednakże nie ulega wątpliwości,

że obejmuje on art. 233 k.p.c., regulujący zasady oceny wiarygodności i mocy

dowodów (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2005 r.,

III CSK 13/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 76, wyroku Sądu Najwyższego z dnia

26 kwietnia 2006 r., V CSK 11/06, z dnia 11 grudnia 2008 r., II CSK 356/06, z dnia

13 sierpnia 2008 r., I CSK 83/08 i z dnia 20 marca 2009 r., niepubl.)

Nieuzasadniony jest zarzut naruszenia art. 394 § 1 k.c. przez jego błędną

wykładnię polegającą – zdaniem skarżącej – na tym, że „w jej następstwie przepis

ten staje się martwym, bowiem niewykonanie umowy przez jedną ze stron nie

powoduje żadnych ujemnych dla niej skutków”. Nie mogło dojść do wydania

7

zaskarżonego wyroku z naruszeniem przytoczonego przepisu przez jego błędną

wykładnię przede wszystkim dlatego, że przepis ten – co jednoznacznie wynika

z uzasadnienia zaskarżonego – nie był w sprawie stosowany. Sąd uznał bowiem,

że zasady zwrotu zadatku regulują postanowienia umowne, a nie art. 394 k.c.

Podnoszone zaś w skardze kasacyjnej argumenty zmierzające do podważenia tego

stanowiska Sądu, uchylają się spod kontroli kasacyjnej, albowiem skarga nie

zawiera zarzutu wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 65 k.c. Poza tym

zarzut naruszenia art. 394 § 1 nie poddaje się kontroli kasacyjnej ze względu

na wskazany przez skarżącą sposób jego naruszenia, gdyż uzasadnienie

podstawy kasacyjnej nie zawiera wskazania, jakie elementy normy prawnej

zawartej w art. 394 § 1 k.c. zostały – zdaniem skarżącej – źle zinterpretowane

i na czym polega ich błędna wykładnia.

Naruszenia art. 365 § 1 k.p.c. skarżąca dopatrzyła się w niezastosowaniu

zasady związania prawomocnym orzeczeniem wskutek nieuwzględnienia

w sprawie prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 7 marca 2008 r.,

sygn. akt XXIV 267/08 i wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 20 października

2010 r., sygn. akt II C 74/10, który uprawomocnił się dnia 7 listopada 2011 r. (po

oddaleniu apelacji powódki), oraz z dnia 24 marca 2011 r., sygn. akt II C 469/09

(oddalono mim powództwo przeciwko M. R. o zwrot zadatku).

Rozstrzygając sprawę Sąd odwoławczy – wbrew stanowisku skarżącej

– miał na względzie wyrok Sądu Okręgowego w W. z dnia 7 marca 2008 r. sygn.

akt XXIV 267/08. Potwierdza to treść uzasadniania zaskarżonego wyroku, z której

zdaje się wynikać (nie ma wyraźnego powołania się na art. 365 k.p.c.), że Sąd

przyjął, iż ustanie łączącego strony stosunku prawnego również w sprawie

niniejszej nastąpiło w taki sam sposób, jak w sprawie prawomocnie zakończonej

(w drodze odstąpienia przez pozwaną od umowy przedwstępnej). Sąd nie przyjął

natomiast związania znanym mu wyrokiem Sądu Okręgowego w K. z dnia 20

października 2010 r., sygn. akt II C 74/10, ponieważ w chwili orzekania był on

nieprawomocny. Jednakże stan ten uległ zmianie, albowiem wspomniany wyrok,

jak wynika ze skargi kasacyjnej, uprawomocnił się; Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia

7 września 2011 r., sygn. akt I ACa 352/11, oddalił wniesioną od niego apelację.

Fakt ten należało uwzględnić w postępowaniu kasacyjnym, gdyż Sąd Najwyższy –

8

zgodnie z art. 316 § 1 w związku z art. 39821

k.p.c. – wydaje wyrok na podstawie

stanu rzeczy z chwili orzekania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia

2001 r. I PKN 585/00, OSNP 2003, nr 14, poz. 334). To przesądza zaś o potrzebie

dokonania w sprawie ustaleń, czy – jak zarzuciła skarżąca – wspomniany

prawomocny wyrok ma prejudycjalne znaczenia dla oceny zasadności

dochodzonego roszczenia o zwrot zadatku. W obu wspomnianych sprawach

rozstrzygnięcia zapadły bowiem między tymi samymi stronami i na tle stosunku

prawnego ukształtowanego tymi samymi umowami, w których tak samo zostały

uregulowane zasady zwrotu zadatku. Nie do zaaprobowania byłaby więc sytuacja,

w której w jednym postępowaniu zapadł wyrok oddalający powództwo o zwrot

zadatku, a w drugim – uwzględniający takie powództwo (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2010 r., IV CSK 425/09, niepubl.). W literaturze

i orzecznictwie przyjmuje się, że o prejudycjalnej naturze prawomocnego wyroku

dla innego postępowania można mówić w wypadku, gdy w postępowaniu tym

występują te same strony albo osoby objęte rozszerzoną prawomocnością

orzeczenia, a ponadto między prawomocnym orzeczeniem a toczącą się sprawą

zachodzi związek polegający na tym, że prawomocne orzeczenie oddziałuje

na rozstrzygnięcie toczącej się sprawy (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia

12 lipca 2002 r., V CKN 1110/00 i z dnia 27 stycznia 2011 r., I UK 191/10,

niepubll.). Reasumując, zarzut wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem

art. 365 § 1 k.p.c. należało uznać za uzasadniony.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku

(art. 39815

§ 1 k.p.c. i art. 108 § 2 w związku z art. 39821

k.p.c.).

9