Artykuł 124

1. Ekspozycję niebędącą ekspozycją ADC, która nie spełnia wszystkich warunków określonych w ust. 3, lub każdą część ekspozycji niebędącej ekspozycją ADC przekraczającą kwotę nominalną zastawu na nieruchomości, traktuje się w następujący sposób:

a) ekspozycji niebędącej ekspozycją IPRE przypisuje się wagę ryzyka ekspozycji wobec kontrahenta, która nie jest zabezpieczona daną nieruchomością;

b) ekspozycji IPRE przypisuje się wagę ryzyka równą 150 %.

2. Ekspozycję niebędącą ekspozycją ADC, do wysokości kwoty nominalnej zastawu na nieruchomości, w przypadku gdy spełnione są wszystkie warunki określone w ust. 3 niniejszego artykułu, traktuje się w następujący sposób:

a) w przypadku gdy ekspozycja jest zabezpieczona nieruchomością mieszkalną,

(i) ekspozycję niebędącą ekspozycją IPRE traktuje się zgodnie z art. 125 ust. 1;

(ii) ekspozycję IPRE traktuje się zgodnie z art. 125 ust. 1, jeżeli spełnia ona którykolwiek z poniższych warunków:

1) nieruchomość zabezpieczająca ekspozycję jest głównym miejscem zamieszkania dłużnika, w przypadku gdy nieruchomość jako całość stanowi pojedynczy lokal mieszkalny albo gdy nieruchomość zabezpieczająca ekspozycję jest lokalem mieszkalnym stanowiącym wydzieloną część nieruchomości;

2) ekspozycja jest ekspozycją wobec osoby fizycznej i jest zabezpieczona lokalem mieszkalnym generującym dochód, w przypadku gdy nieruchomość jako całość stanowi pojedynczy lokal mieszkalny albo gdy ten lokal mieszkalny jest wydzieloną częścią nieruchomości, a łączne ekspozycje instytucji wobec tej osoby fizycznej są zabezpieczone nie więcej niż czterema nieruchomościami, w co wliczają się nieruchomości, które nie są nieruchomościami mieszkalnymi lub nie spełniają żadnego z kryteriów określonych w niniejszym podpunkcie, lub nie są lokalami mieszkalnymi stanowiącymi wydzieloną część nieruchomości;

3) ekspozycja jest ekspozycją wobec stowarzyszeń lub spółdzielni osób fizycznych, które są uregulowane prawem krajowym i istnieją wyłącznie po to, aby zapewnić swoim członkom możliwość korzystania z głównego miejsca zamieszkania w nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu;

4) ekspozycja jest ekspozycją wobec przedsiębiorstw mieszkalnictwa publicznego lub stowarzyszeń nienastawionych na zysk, które są uregulowane prawnie i istnieją po to, aby służyć celom społecznym i oferować najemcom długoterminowe zakwaterowanie;

(iii) ekspozycję IPRE, która nie spełnia żadnego z warunków określonych w ppkt (ii) niniejszej litery traktuje się zgodnie z art. 125 ust. 2;

b) w przypadku gdy ekspozycja jest zabezpieczona nieruchomością komercyjną, ekspozycję tę traktuje się w następujący sposób:

(i) ekspozycję niebędącą ekspozycją IPRE traktuje się zgodnie z art. 126 ust. 1;

(ii) ekspozycję IPRE traktuje się zgodnie z art. 126 ust. 2.

3. Aby ekspozycja zabezpieczona nieruchomością mogła kwalifikować się do traktowania, o którym mowa w ust. 2, musi spełniać wszystkie poniższe warunki:

a) nieruchomość zabezpieczająca ekspozycję spełnia dowolny z następujących warunków:

(i) nieruchomość jest w pełni ukończona;

(ii) nieruchomość jest gruntem leśnym lub rolnym;

(iii) kredyt jest udzielany osobie fizycznej, a nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną w budowie albo jest gruntem, na którym zaplanowano budowę nieruchomości mieszkalnej, jeżeli plan ten został zgodnie z prawem zatwierdzony przez wszystkie odpowiednie organy, stosownie do przypadku, i jeżeli spełniony jest dowolny z następujących warunków:

1) w nieruchomości znajdują się nie więcej niż cztery lokale mieszkalne i będzie ona stanowić główne miejsce zamieszkania dłużnika, a kredyt udzielony osobie fizycznej nie służy pośrednio finansowaniu ekspozycji ADC;

2) zaangażowane są rząd centralny, samorząd regionalny, władze lokalne lub podmiot sektora publicznego, ekspozycje wobec których traktuje się zgodnie z, odpowiednio, art. 115 ust. 2 lub art. 116 ust. 4, oraz które posiadają uprawnienia i zdolność do zapewnienia, aby nieruchomość w budowie została ukończona w rozsądnym terminie, a także są zobowiązane lub zobowiązały się w sposób prawnie wiążący do takiego zapewnienia w sytuacji, gdyby bez tego budowa nie została ukończona w takim rozsądnym terminie; w przypadku gdy powyższe nie ma miejsca, istnieje równoważny mechanizm prawny pozwalający zapewnić, aby nieruchomość w budowie została ukończona w rozsądnym terminie;

b) ekspozycja jest zabezpieczona zastawem na nieruchomości z pierwszeństwem zaspokojenia posiadanym przez instytucję lub instytucja posiada zastaw z pierwszeństwem zaspokojenia oraz każdy zastaw o kolejno niższym stopniu uprzywilejowania na tej nieruchomości;

c) wartość nieruchomości nie zależy w istotnym stopniu od jakości kredytowej dłużnika;

d) wszelkie informacje wymagane w momencie powstawania ekspozycji oraz do celów monitorowania są we właściwy sposób udokumentowane, w tym informacje dotyczące zdolności dłużnika do spłaty zadłużenia oraz dotyczące wyceny nieruchomości;

e) spełnione są wymogi określone w art. 208 oraz zasady wyceny określone w art. 229 ust. 1.

Do celów akapitu pierwszego lit. c) instytucje mogą wykluczyć sytuacje, w których czynniki czysto makroekonomiczne wpływają zarówno na wartość nieruchomości, jak i na zdolność kredytową dłużnika.

Do celów akapitu pierwszego lit. d) instytucje wprowadzają strategie w zakresie zawierania umów kredytowych w odniesieniu do powstawania ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami, które to strategie obejmują ocenę zdolności kredytobiorcy do spłaty zadłużenia. Strategie w zakresie zawierania umów kredytowych obejmują odpowiednie wskaźniki do celów tej oceny i ich odnośne poziomy maksymalne.

4. Na zasadzie odstępstwa od ust. 3 lit. b) w jurysdykcjach, w których zastawy podporządkowane zapewniają posiadaczowi roszczenie do zabezpieczenia, które jest możliwe do wyegzekwowania na drodze prawnej i stanowi skuteczny środek ograniczania ryzyka kredytowego, uznać można również zastawy podporządkowane posiadane przez instytucję inną niż instytucja posiadającą zastaw uprzywilejowany, w tym również wówczas, gdy instytucja nie posiada zastawu uprzywilejowanego lub nie posiada zastawu plasującego się w hierarchii uprzywilejowania pomiędzy zastawem o wyższym od niego stopniu uprzywilejowania a zastawem o niższym od niego stopniu uprzywilejowania, z których oba są w posiadaniu instytucji.

Do celów akapitu pierwszego przepisy regulujące zastawy zapewniają wszystkie poniższe elementy:

a) każda instytucja posiadająca zastaw na nieruchomości może zainicjować sprzedaż nieruchomości niezależnie od innych podmiotów, które posiadają zastaw na tej nieruchomości;

b) w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości nie odbywa się w drodze aukcji publicznej, podmioty posiadające zastaw uprzywilejowany podejmują uzasadnione kroki w celu uzyskania godziwej wartości rynkowej lub najlepszej ceny, jaką można uzyskać w określonych okolicznościach, gdy samodzielnie wykonują uprawnienie do sprzedaży nieruchomości.

5. Do celów obliczania kwot ekspozycji ważonych ryzykiem w odniesieniu do niewykorzystanych instrumentów, zastawy spełniające wszystkie wymogi kwalifikowalności określone w ust. 3 i, w stosownych przypadkach, ust. 4 mogą zostać uznane, jeżeli wykorzystanie instrumentu uzależnione jest od uprzedniego lub jednoczesnego złożenia zastawu w stopniu odpowiadającym udziałowi instytucji w zastawie po wykorzystaniu instrumentu, tak że instytucja nie ma żadnego udziału w zastawie w zakresie, w jakim nie wykorzystano instrumentu.

6. Do celów art. 125 ust. 2 i art. 126 ust. 2 stosunek ekspozycji do wartości („ETV”) oblicza się, dzieląc kwotę ekspozycji brutto przez wartość nieruchomości, z zastrzeżeniem następujących warunków:

a) kwotę ekspozycji brutto oblicza się jako wartość księgową składnika aktywów związanego z ekspozycją zabezpieczoną nieruchomością oraz jako wszelkie niewykorzystane, lecz zaangażowane kwoty, które – gdyby zostały wykorzystane – zwiększyłyby wartość ekspozycji właściwą dla ekspozycji zabezpieczonej nieruchomością; tę kwotę ekspozycji brutto oblicza się bez uwzględnienia:

(i) korekt z tytułu szczególnego ryzyka kredytowego zgodnie z art. 110;

(ii) dodatkowych korekt wartości zgodnie z art. 34 związanych z działalnością instytucji zaliczaną do portfela bankowego;

(iii) kwot odliczonych zgodnie z art. 36 ust. 1 lit. m); oraz

(iv) innych redukcji funduszy własnych związanych z tym składnikiem aktywów;

b) kwotę ekspozycji brutto oblicza się, nie uwzględniając żadnego rodzaju ochrony kredytowej rzeczywistej lub nierzeczywistej, z wyjątkiem zastawionych rachunków depozytowych w instytucji kredytującej, które spełniają wszystkie wymogi dotyczące umów o kompensowaniu pozycji bilansowych na podstawie umów ramowych o kompensowaniu zobowiązań zgodnie z art. 196 i 206 albo na podstawie innych umów o kompensowaniu pozycji bilansowych zgodnie z art. 195 i 205 i które zostały bezwarunkowo i nieodwołalnie zastawione wyłącznie w celu wypełnienia zobowiązania kredytowego związanego z ekspozycją zabezpieczoną nieruchomością;

c) w odniesieniu do ekspozycji, które należy traktować zgodnie z art. 125 ust. 2 lub 126 ust. 2, w przypadku gdy strona inna niż instytucja posiada zastaw uprzywilejowany, a zastaw podporządkowany posiadany przez instytucję uznawany jest na podstawie ust. 4 niniejszego artykułu, kwotę ekspozycji brutto oblicza się jako sumę kwoty ekspozycji brutto dla zastawu posiadanego przez instytucję oraz kwot ekspozycji brutto dla wszystkich innych zastawów o stopniu uprzywilejowania równym stopniowi uprzywilejowania zastawu posiadanego przez instytucję lub od niego wyższym.

Do celów akapitu pierwszego lit. a), w przypadku gdy instytucja posiada więcej niż jedną ekspozycję zabezpieczoną tą samą nieruchomością, a ekspozycje te są zabezpieczone zastawami na tej nieruchomości, które są kolejne według stopnia uprzywilejowania i pomiędzy którymi w hierarchii uprzywilejowania nie ma żadnego zastawu posiadanego przez stronę trzecią, ekspozycje te traktuje się jako pojedynczą ekspozycję łączną, a kwoty ekspozycji brutto dla poszczególnych ekspozycji sumuje w celu obliczenia kwoty ekspozycji brutto dla pojedynczej ekspozycji łącznej.

Do celów akapitu pierwszego lit. c), jeżeli informacje potrzebne do ustalenia hierarchii pozostałych zastawów są niewystarczające, instytucja traktuje te zastawy jako zastawy o takim samym stopniu uprzywilejowania jak zastaw podporządkowany posiadany przez instytucję. Instytucja ustala najpierw wagę ryzyka, stosownie do przypadku, zgodnie z art. 125 ust. 2 lub zgodnie z art. 126 ust. 2 (zwaną dalej „bazową wagą ryzyka”). Następnie koryguje tę wagę ryzyka, stosując mnożnik wynoszący 1,25 w celu obliczenia kwot ważonych ryzykiem dla zastawów podporządkowanych. W przypadku gdy bazowa waga ryzyka odpowiada najniższemu koszykowi stosunku ekspozycji do wartości, mnożnika nie stosuje się. Wagę ryzyka otrzymaną w wyniku pomnożenia bazowej wagi ryzyka przez 1,25 ogranicza się do poziomu wagi ryzyka, którą zastosowano by do ekspozycji w przypadku niespełnienia wymogów zawartych w ust. 3.

7. Ekspozycje wobec leasingobiorcy z tytułu transakcji leasingu dotyczących nieruchomości, w ramach których instytucja występuje jako leasingodawca, a leasingobiorca ma prawo zakupu nieruchomości, klasyfikuje się jako ekspozycje zabezpieczone nieruchomościami i traktuje zgodnie z art. 125 lub 126, jeżeli spełnione są mające zastosowanie warunki określone w niniejszym artykule, pod warunkiem, że ekspozycja instytucji zabezpieczona jest prawem własności instytucji do tej nieruchomości.

8. Państwa członkowskie wyznaczają organ, który będzie odpowiedzialny za stosowanie ust. 9. Organem tym jest właściwy organ lub wyznaczony organ.

W przypadku gdy organem wyznaczonym przez państwo członkowskie do celów stosowania niniejszego artykułu jest właściwy organ, zapewnia on, aby odpowiednie podmioty i organy krajowe, które mają mandat makroostrożnościowy, należycie informowano o tym, że zamierza on zastosować przepisy niniejszego artykułu, oraz odpowiednio angażowano w ocenę kwestii dotyczących stabilności finansowej w jego państwie członkowskim zgodnie z ust. 9.

W przypadku gdy organem wyznaczonym przez państwo członkowskie do celów stosowania niniejszego artykułu jest organ inny niż właściwy organ, dane państwo członkowskie przyjmuje przepisy niezbędne do zapewnienia odpowiedniej koordynacji i wymiany informacji między właściwym organem a wyznaczonym organem do celów prawidłowego stosowania niniejszego artykułu. W szczególności organy są zobowiązane do ścisłej współpracy i wymiany wszelkich informacji, które mogą być niezbędne, aby odpowiednio wykonywać obowiązki nałożone na wyznaczony organ na podstawie niniejszego artykułu. Współpraca ta ma na celu unikanie przez właściwy organ i wyznaczony organ wszelkich działań, które się powielają lub są niespójne, oraz zapewnienie należytego uwzględnienia powiązań z innymi środkami, w szczególności środkami stosowanymi na podstawie art. 458 niniejszego rozporządzenia i art. 133 dyrektywy 2013/36/UE.

9. Na podstawie danych zgromadzonych zgodnie z art. 430a i na podstawie wszelkich innych odpowiednich wskaźników organ wyznaczony zgodnie z ust. 8 niniejszego artykułu ocenia – okresowo, a co najmniej raz w roku – czy wagi ryzyka określone w art. 125 i 126 dla ekspozycji zabezpieczonych nieruchomością znajdującą się na terytorium państwa członkowskiego tego organu są odpowiednio oparte na:

a) dotychczasowych danych na temat strat w związku z ekspozycjami zabezpieczonymi nieruchomościami;

b) przyszłych tendencjach na rynku nieruchomości.

W przypadku gdy na podstawie oceny, o której mowa w akapicie pierwszym, organ wyznaczony zgodnie z ust. 8 niniejszego artykułu stwierdzi, że wagi ryzyka określone w art. 125 lub 126 nie odzwierciedlają w odpowiedni sposób rzeczywistych ryzyk związanych z ekspozycjami wobec co najmniej jednego segmentu nieruchomości, zabezpieczonymi hipotekami na nieruchomościach mieszkalnych lub nieruchomościach komercyjnych znajdujących się na obszarze lub obszarach terytorium państwa członkowskiego tego organu, oraz jeżeli organ ten uważa, że te nieodpowiednie wagi ryzyka mogłyby mieć niekorzystny wpływ na obecną lub przyszłą stabilność finansową w jego państwie członkowskim, może on zwiększyć wagi ryzyka mające zastosowanie do tych ekspozycji w granicach określonych w akapicie czwartym niniejszego ustępu lub wprowadzić bardziej rygorystyczne kryteria niż te określone w ust. 3 niniejszego artykułu.

Organ wyznaczony zgodnie z ust. 8 niniejszego artykułu powiadamia EUNB i ERRS o wszelkich korektach wag ryzyka i kryteriów zastosowanych zgodnie z niniejszym ustępem. W terminie jednego miesiąca od otrzymania tego powiadomienia EUNB i ERRS przedstawiają swoją opinię zainteresowanemu państwu członkowskiemu i mogą wskazać w tej opinii, w razie potrzeby, czy uważają, że korekty wag ryzyka i kryteriów są zalecane również dla innych państw członkowskich. EUNB i ERRS publikują wagi ryzyka i kryteria dla ekspozycji, o których mowa w art. 125 i 126 oraz art. 199 ust. 1 lit. a), wdrożone przez odpowiedni organ.

Do celów akapitu drugiego niniejszego ustępu organ wyznaczony zgodnie z ust. 8 niniejszego artykułu może zwiększyć wagi ryzyka ustanowione w art. 125 ust. 1 akapit pierwszy, art. 125 ust. 2 akapit pierwszy, art. 126 ust. 1 akapit pierwszy lub art. 126 ust. 2 akapit pierwszy lub nałożyć bardziej rygorystyczne kryteria niż kryteria określone w ust. 3 niniejszego artykułu w odniesieniu do ekspozycji wobec co najmniej jednego segmentu nieruchomości zabezpieczonych hipotekami na nieruchomościach znajdujących się na obszarze lub obszarach terytorium państwa członkowskiego tego organu. Organ ten może zwiększyć wagi ryzyka maksymalnie do poziomu 150 %.

Do celów akapitu drugiego niniejszego ustępu organ wyznaczony zgodnie z ust. 8 niniejszego artykułu może również obniżyć odsetki wartości nieruchomości, o których mowa w art. 125 ust. 1 lub art. 126 ust. 1, lub odsetki stosunku ekspozycji do wartości, które określają wagę ryzyka koszyka stosunku ekspozycji do wartości przedstawioną w tabeli 1 w art. 125 ust. 2 lub w tabeli 1 w art. 126 ust. 2. Odpowiedni organ zapewnia spójność między wszystkimi wagami ryzyka koszyków stosunku ekspozycji do wartości w taki sposób, by waga ryzyka w ramach niższego koszyka stosunku ekspozycji do wartości była zawsze co najwyżej równa wadze ryzyka w ramach wyższego koszyka stosunku ekspozycji do wartości.

10. W przypadku gdy organ wyznaczony zgodnie z ust. 8 ustanowi wyższe wagi ryzyka lub bardziej rygorystyczne kryteria na podstawie ust. 9 instytucjom przysługuje sześciomiesięczny okres przejściowy na ich zastosowanie.

11. EUNB, w ścisłej współpracy z ERRS, opracowuje projekty regulacyjnych standardów technicznych w celu określenia rodzajów czynników, które należy uwzględnić przy ocenie adekwatności wag ryzyka, o których mowa w ust. 9.

EUNB przedłoży Komisji te projekty regulacyjnych standardów technicznych do dnia 10 stycznia 2026 r.

Komisja jest uprawniona do uzupełnienia niniejszego rozporządzenia poprzez przyjęcie regulacyjnych standardów technicznych, o których mowa w akapicie pierwszym niniejszego ustępu, zgodnie z art. 10–14 rozporządzenia (UE) nr 1093/2010.

12. ERRS może – w drodze zaleceń zgodnie z art. 16 rozporządzenia (UE) nr 1092/2010 oraz w ścisłej współpracy z EUNB – wydawać wytyczne skierowane do organów wyznaczonych zgodnie z ust. 8 niniejszego artykułu dotyczące obu następujących kwestii:

a) czynników, które mogłyby „mieć niekorzystny wpływ na obecną lub przyszłą stabilność finansową”, o których mowa w ust. 9 akapit drugi;

b) orientacyjnych poziomów odniesienia, które organ wyznaczony zgodnie z ust. 8 ma uwzględniać przy ustalaniu wyższych wag ryzyka.

13. Instytucje mające siedzibę w państwie członkowskim stosują wagi ryzyka i kryteria ustalone przez organy innego państwa członkowskiego zgodnie z ust. 9 w odniesieniu do swoich odpowiednich ekspozycji zabezpieczonych hipotekami na nieruchomościach mieszkalnych lub komercyjnych znajdujących się na obszarze lub obszarach terytorium tego innego państwa członkowskiego.

14. EUNB opracowuje projekty regulacyjnych standardów technicznych w celu doprecyzowania pojęcia „istnienia równoważnego mechanizmu prawnego pozwalającego zapewniać, aby nieruchomość w budowie została ukończona w rozsądnym terminie”, zgodnie ust. 3 lit. a) pkt (iii) ppkt 2.

EUNB przedłoży Komisji te projekty regulacyjnych standardów technicznych do dnia 10 lipca 2025 r.

Komisja jest uprawniona do uzupełnienia niniejszego rozporządzenia poprzez przyjęcie regulacyjnych standardów technicznych, o których mowa w akapicie pierwszym niniejszego ustępu, zgodnie z art. 10–14 rozporządzenia (UE) nr 1093/2010.