V CSK 467/12

Sygn. akt V CSK 467/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 października 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Anna Owczarek (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

Protokolant Ewa Zawisza

w sprawie z powództwa I.O. V. I., W. N.

spółki jawnej z siedzibą w W.

przeciwko R. I. Sp. z o.o. z siedzibą w W.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 9 października 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 30 maja 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony pozwanej na

rzecz powódki kwotę 3600,- (trzy tysiące sześćset) złotych

tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 30 maja 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej

R. I. Sp. z o.o. od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 16 lutego 2012 r., w

którym ustalone zostało nieistnienie dwóch umów najmu lokali w Centrum

Handlowym „M.”, w związku z ich wypowiedzeniem z dniem 1 lutego 2010 r.

Rozstrzygnięcie to zapadło na podstawie następującego stanu faktycznego.

W styczniu 2008 r. i w lutym 2009 r. pozwana zawarła z powódką, jako

wynajmującą, umowy najmu dwóch lokali na okres pięciu lat. Powódka była

zobowiązana wykończyć lokale własnym staraniem i kosztem, w tym wykonać

instalację grzewczą według własnego projektu, zgodnie z wytycznymi

i wymaganiami pozwanej. Pomiędzy stronami ustalone zostały temperatury

utrzymywane wewnątrz zimą i latem. Powódka wykonała instalacje na podstawie

projektów zatwierdzonych przez wynajmującego, w odniesieniu do ilości, rodzaju

i rozmieszczenia urządzeń, ich stan nie odpowiadał jednak złożonemu

wynajmującej projektowi powykonawczemu. W okresie zimowym w obu lokalach

panowały niskie temperatury, wynikające ze złej izolacji ścian zewnętrznych,

niekontrolowanej wymiany powietrza w budynku oraz usytuowania lokali

w sąsiedztwie drzwi wejściowych, które nie miały zabezpieczenia przed

wychładzaniem wnętrza budynku.

Od grudnia 2008 r. powódka wielokrotnie zgłaszała pozwanej konieczność

zapewnienia przez nią odpowiedniej temperatury w lokalach. Wezwania

te pozostawały bezskuteczne, mimo że innemu przedsiębiorcy wynajmującemu

lokale od pozwanej i informującemu o tych samych problemach udało się uzyskać

od niej wstawienie do lokalu trzech nagrzewnic. Temperatury stwierdzone w lokalu

w 2010 r. wynosiły od 4,70 do 12,30o

C.

Dnia 25 stycznia 2010 r. powódka zaprzestała działalności w obu lokalach

i pismem z dnia 1 lutego 2010 r. wypowiedziała obie umowy z powołaniem się na

uprawnienie z art. 682 k.c. Pozwana nie uznała tej czynności i naliczała powódce

kary umowne.

3

Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo, uznając za oczywiste,

że panujące w pomieszczeniach temperatury znacznie odbiegały od norm

wynikających z przepisów o bezpieczeństwie i higienie pracy, realnie zagrażając

zdrowiu pracowników. W rezultacie, powódce służyło, zdaniem Sądu, prawo do

wypowiedzenia umów najmu na podstawie art. 682 k.c. Sąd Apelacyjny podzielił

powyższe ustalenia i oceny prawne, oddalając apelację pozwanej.

W skardze kasacyjnej pozwana zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi,

po pierwsze, naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 682 w związku z art.

644 k.c. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe przyjęcie, że zastosowanie art.

682 k.c. nie wymaga uprzedniego zawiadomienia wynajmującego o wadzie lokalu

z wezwaniem do jej usunięcia w oznaczonym terminie. Podniosła ona także błędną

wykładnię art. 682 k.c. przez przyjęcie, że idea ochrony życia i zdrowia, stanowiąca

podstawę tego przepisu, uprawnia do wypowiedzenia umowy na jego podstawie

bez względu na to, po czyjej stronie leży przyczyna stanu zagrożenia.

Tym samym, zdaniem skarżącej, pozostaje ona w sprzeczności z art. 673 § 3 k.c.,

godząc w naturę stosunku najmu zawartego na czas określony i wprowadzając stan

sprzeczny z art. 5 k.c. Rozumując w ten sposób, Sąd drugiej instancji

nieprawidłowo, zdaniem skarżącej, nadał art. 682 k.c. charakter regulacji

represyjnej. W skardze kasacyjnej wskazano także na naruszenie przepisów

postępowania, tj. art. 233 § 1 w związku z art. 328 § 2 k.p.c.

Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku

w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie oddalenie

powództwa, z zasądzeniem kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną powódka wniosła o jej oddalenie

i o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota problemu poruszonego w skardze kasacyjnej sprowadza się do oceny,

czy art. 682 k.c. stanowi bezwzględną przesłankę wypowiedzenia stosunku najmu,

niezależnie od wcześniejszych starań o usunięcie zagrożenia dla życia lub zdrowia

oraz bez względu na to, czy zagrożenie to wynikło z przyczyn leżących po stronie

wynajmującego, czy najemcy. Nie ulega wątpliwości, że celem tego przepisu jest

4

umożliwienie najemcy uwolnienia się od stosunku najmu lokalu w sytuacji, w której

jego używanie stwarzałoby zagrożenie dla życia lub zdrowia samego najemcy,

jak również jego domowników i osób przez niego zatrudnionych.

Na gruncie rozpoznawanej sprawy uznać należy, że utrzymywanie w lokalu

zbyt niskiej temperatury stwarzało realne i obiektywne zagrożenie dla zdrowia osób

zatrudnionych przez powódkę. W konsekwencji z całą pewnością (czego zresztą

nie kwestionuje pozwana) w sprawie doszło do spełnienia podstawowej przesłanki

zastosowania art. 682 k.c.

Uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane

wynajmującemu w art. 682 k.c. ma silny charakter, prowadząc do całkowitego

anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest

ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim związanych –

zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego,

który traci dochody z tytułu czynszu.

Wprawdzie, wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej, wśród funkcji art. 682 k.c.

trudno doszukać się elementów represyjnych, w praktyce przepis ten może być

jednak wykorzystywany w ten właśnie sposób. Z tych powodów wydaje się

konieczne, by jego stosowanie odbywało się w sposób proporcjonalny - przy

uwzględnieniu zarówno dóbr osobistych osób zajmujących lokal, jak też prawnej

oraz ekonomicznej sytuacji wynajmującego.

Prowadzi to do wniosku, że powstanie i sposób wykonania uprawnienia z art.

682 k.c. muszą być ustalane z odniesieniem się do okoliczności konkretnej sprawy.

W ich kontekście oceniać należy przede wszystkim istnienie po stronie najemcy

obowiązku wezwania do usunięcia wady.

Jako zasadę przyjąć należy w tym wypadku konieczność dołożenia przez

strony starań, by wady lokalu zostały usunięte bez konieczności wypowiadania

stosunku najmu. Trudno twierdzić, by prawo do wypowiedzenia stosunku najmu

na podstawie art. 682 k.c. mogło być realizowane niezależnie od usuwalności bądź

nieusuwalności wady. Wniosek ten wynika przede wszystkim z art. 354 § 2 k.c.,

który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania.

5

Wymaganie to obejmuje także konieczność lojalnej współpracy w razie pojawienia

się przeszkód w spełnieniu świadczenia przez jedną z nich.

Na gruncie art. 682 k.c. z założenia wykluczona jest zatem sytuacja, w której

przewidziane w nim uprawnienie kształtujące mogłoby zostać wykonane przed

podjęciem starań zmierzających do usunięcia źródła zagrożenia dla życia lub

zdrowia osób zajmujących lokal. W konsekwencji, w razie stwierdzenia wad lokalu

najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do

usunięcia tej wady. W sytuacji takiej prawo do wypowiedzenia stosunku najmu

powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady, mimo istnienia

takiej możliwości (tak na przykład, jak wynika ze stanowiska Sądu Najwyższego

w wyroku z dnia 21 maja 1974 r., II CR 199/74, OSP 1975, nr 3, poz. 67, dopiero

długotrwały brak usunięcia zagrzybienia lub zawilgocenia lokalu uzasadnia

skorzystanie przez najemcę z uprawnienia z art. 682 k.c.). Wystarczającym

sposobem ochrony przez najemcę interesu swojego lub swoich pracowników

będzie wówczas opuszczenie lokalu do czasu usunięcia wady. Szkoda poniesiona

z tego tytułu będzie mogła zostać przez niego zrekompensowana w ramach

kontraktowej odpowiedzialności wynajmującego, jednocześnie zaś możliwe będzie

utrzymanie łączącego strony stosunku prawnego.

Wyjątkiem od tej zasady są sytuacje, w których wada ma charakter

nieusuwalny lub jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie

(np. wymagając rozebrania i ponownego wzniesienia budynku). W takich

przypadkach wzywanie do przywrócenia odpowiednich warunków w lokalu byłoby

bezcelowe, a w konsekwencji wypowiedzenie stosunku najmu może nastąpić

niezwłocznie. Ustalenie, czy wypadek taki ma miejsce, powinno zawsze nastąpić

z odniesieniem się do konkretnych okoliczności faktycznych, w tym zwłaszcza do

charakteru wady oraz po rozważeniu interesów stron.

Wbrew twierdzeniom skarżącej nie jest natomiast konieczne, by wezwanie

do usunięcia wad musiało przybrać określoną formę lub treść. Powinno być ono

postrzegane wyłącznie przez pryzmat swojej funkcji, którą jest zwrócenie

wynajmującemu uwagi na istnienie wady lokalu oraz żądanie jej usunięcia.

W praktyce może ono przybrać zarówno postać wyraźnego komunikatu,

6

jak i nastąpić przez zachowania konkludentne. Nie wydaje się także niezbędne,

by, jak twierdzi skarżąca, najemca w każdym wypadku musiał wyraźnie oznaczyć

termin do usunięcia wady. W większości wypadków czas ten wskazywać będą

okoliczności danej sytuacji, przy uwzględnieniu ogólnych standardów wykonania

zobowiązania (art. 354 k.c.). Należy również zauważyć, że obowiązek wskazania

terminu nie wynika z art. 664 § 2 k.c., który, jak uważa skarżąca, powinien być

traktowany jako uzupełnienie normy z art. 682 k.c.

Biorąc pod uwagę powyższe wnioski za nieuzasadniony uznać należy

pierwszy z zarzutów skargi kasacyjnej. Zgłoszenie wady nastąpiło bez wątpienia już

w grudniu 2008 r., zaś z ustaleń Sądu Apelacyjnego nie wynika, by do chwili

wypowiedzenia umowy najmu pozwana podjęła jakąkolwiek próbę przywrócenia

w lokalu powódki właściwej temperatury. Wystarcza to do stwierdzenia, że w lokalu

w sposób długotrwały utrzymywał się stan zagrażający zdrowiu pracowników

powódki, przy równoczesnej bierności pozwanej. Zachowanie powódki nie nosi przy

tym żadnych cech nielojalności ani próby nadużycia uprawnienia z art. 682 k.c.

Rację ma oczywiście skarżąca, że w uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny

w zbyt pobieżny sposób odniósł się do art. 682 k.c., dochodząc do błędnego

wniosku, że przepis ten nie wymaga zawiadomienia o wadzie i oczekiwania na jej

usunięcie. Ostateczna konkluzja zaskarżonego orzeczenia, sprowadzająca się do

uznania apelacji w tym zakresie za niezasadną, w świetle okoliczności sprawy jest

jednak poprawna. W konsekwencji, mimo błędnego uzasadnienia orzeczenie Sądu

Apelacyjnego odpowiada w tym zakresie prawu (art. 39814

k.p.c.).

Niezasadny jest także drugi z zarzutów skargi kasacyjnej, w którym skarżąca

twierdzi, że art. 682 k.c. może być stosowany wyłącznie do wad, które wynikły

z przyczyn leżących po stronie wynajmującego. Przepis ten ma na celu ochronę

wynajmującego lub jego pracowników w każdym wypadku, w którym w lokalu

istnieje stan zagrażający życiu lub zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób

przez niego zatrudnionych. Stwarza to rzecz jasna ryzyko nadużywania tej

możliwości i celowego doprowadzania lokalu przez najemcę do stanu, w którym

stanowi on zagrożenie dla życia lub zdrowia przebywających w nim osób,

co pozwoliłoby mu na obejście przepisów zapewniających trwałość stosunku najmu

7

(zwłaszcza, gdy umowa zawarta została na czas oznaczony, z pominięciem

terminów wypowiedzenia z art. 673 § 2 k.c.). Sytuacje tego rodzaju mogą być

jednak korygowane za pomocą art. 5 k.c., który pozwolić może na uznanie danego

oświadczenia o wypowiedzeniu za nadużycie prawa podmiotowego i tym samym

na uznanie go za pozbawione skutków prawnych.

Trudno także przyjąć, by zaskarżone orzeczenie miało zostać uchylone

z powodu naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 328 § 2 k.p.c. na skutek braku

odniesienia się do wszystkich zarzutów apelacji. Należy zauważyć, że uzasadnienie

zaskarżonego wyroku jest bardzo lakoniczne. Jak trafnie zauważa skarżąca,

Sąd Apelacyjny nie odniósł się w nim zwłaszcza wprost do części jednego

z zarzutów apelacji, w którym wskazywała ona na pominięcie przy dokonaniu

ustaleń faktycznych zeznań dwóch świadków, powołanych przez nią

w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji.

Uchybienie to nie przesądza jednak o naruszeniu przez Sąd Apelacyjny art.

328 § 2 k.p.c. W uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia w stosunkowo szeroki

sposób odniesiono się bowiem do sposobu ustalenia przyczyn, które powodowały

utrzymywanie się w lokalu zbyt niskiej temperatury. Tym samym Sąd Apelacyjny

pośrednio odniósł się także do jednego ze szczegółowych elementów tych ustaleń -

wykorzystania dowodu z zeznań konkretnych świadków - aprobując w tym zakresie

rozumowanie Sądu Okręgowego, że zeznania te miały dla rozstrzygnięcia sprawy

marginalne znaczenie (wobec istnienia innych wiarygodnych dowodów

wskazujących przyczynę niskich temperatur w lokalu), zaś ani w apelacji, ani

w skardze kasacyjnej pozwana nie przedstawiła przekonujących argumentów, by

konieczne było traktowanie żądanych zeznań ze szczególną uwagą na tle innych

składników materiału dowodowego sprawy. W uzasadnieniu wyroku Sądu pierwszej

instancji dość obszernie omówione zostały przyczyny uznania zeznań

wymienionych świadków za pozbawione znaczenia dla sprawy. Z uwagi na

związanie w postępowaniu kasacyjnym ustaleniami faktycznymi sądu drugiej

instancji (art. 39813

§ 2 k.p.c.), poza zakresem kognicji Sądu Najwyższego

pozostaje ocena, czy dowody te wskazują na odmienną przyczynę niskich

temperatur w lokalu, niż przyjęta przez Sądy obu instancji. Z tego powodu

sformułowany przez skarżącą zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może

8

odnieść żadnego skutku, nie odpowiada on bowiem istocie postępowania

kasacyjnego.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 39814

k.p.c. orzeczono jak

w postanowieniu, o kosztach postępowania rozstrzygając na podstawie art. 98 § 1

w związku z art. 109 § 1 k.p.c., art. 391 § 1 k.p.c. i art. 39821

k.p.c.

jw