V CSK 230/06

Sygn. akt V CSK 230/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 października 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Grzegorz Misiurek

SSN Zbigniew Strus (sprawozdawca)

Protokolant Izabella Janke

w sprawie z powództwa "A." S.A.

przeciwko "S."

o wydanie lokalu i zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 19 października 2006 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 29 września 2005 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach procesu w postępowaniu kasacyjnym.

2

Uzasadnienie

Powodowa Spółka „A.” S.A. żądała zasądzenia 42.691,97 zł od pozwanej

„S.” tytułem odszkodowania z tytułu nie wykonania umowy najmu. Ponadto

domagała się wydania lokalu o pow. ok. 1000 m kw na I. piętrze Domu

Handlowego „O.”.

Pozwana żądała oddalenia powództwa.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo, a Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu sprawy na

skutek apelacji strony powodowej zmienił zaskarżony wyrok i nakazał stronie

pozwanej, aby wydała stronie powodowej część lokalu użytkowego o powierzchni

1000 m2

, położonego na I piętrze sali sprzedaży w budynku DH „O.” przy T. 13 w

O., który strona powodowa posiadała na podstawie umowy najmu z dnia 30

września 2000 r., oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej

kwotę 42 691,97 zł /.../ a nadto kwotę 23 578,40 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd zasądził również kwotę 21 778,40 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

apelacyjnego.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia.

Strony łączyła umowa najmu powierzchni użytkowej około 1000 m2

w domu

handlowym pozwanej, zawarta 30 września 2000 r. na okres pięciu lat,

z uprawnieniem najemcy do przedłużenia na następne pięć lat, wymagającego

złożenia w odpowiednim czasie oświadczenia woli. Czynsz miał być płacony z góry

do dnia 5 każdego miesiąca. Rozwiązanie umowy bez zachowania okresu

wypowiedzenia przewidziano (§ 10 pkt 2 umowy) dla wypadków zalegania z zapłatą

czynszu przez pełne dwa okresy płatności lub zmiany profilu działalności

gospodarczej. Powódka skorzystała z uprawnienia do przedłużenia najmu na

dalsze pięciolecie w piśmie z 13 września 2004 r.

We wrześniu 2003 r. pozwana poinformowała najemców, w tym powodową

spółkę, o zamiarze remontu całego obiektu i przystąpiła do robót ograniczających

poważnie przydatność przedmiotu najmu do umówionego użytku z perspektywą

całkowitego wyłączenia używalności. Powódka w dniu 26 listopada 2003 r.

3

zażądała obniżenia czynszu o połowę i zawiadomiła pozwaną, że od 1 listopada

2003 r. będzie płacić czynsz w zmniejszonej wysokości. W rzeczywistości

zaprzestała płacenia czynszu w ogóle. Termin zapłaty za m-ce listopad i grudzień

2003 r. upłynął w dniu 5 grudnia 2003 r. i zadłużenie powódki wynosiło 65 227,62

zł. Następnego dnia, tj. 6 grudnia 2003 r. pozwana złożyła powódce oświadczenie

o rozwiązaniu umowy najmu z powodu braku zapłaty za dwa pełne okresy płatności

oraz samowolnego rozszerzenia działalności gospodarczej (handel obrazami).

Powódka w dwa dni później (8 grudnia 2003 r.) uregulowała zaległą kwotę czynszu,

a z dniem 31 grudnia 2003 r. opuściła przedmiot najmu. Nie uznawała jednak

skuteczności wypowiedzenia, ze względu na nie wyznaczenie okresu

dodatkowego. Przychód z tytułu sprzedaży obrazów stanowił 0,05% całego obrotu.

Przedstawione istotne okoliczności faktyczne stały się podstawą następujących

ocen Sądu Apelacyjnego:

1. Przedmiotem umowy była część użytkowa i magazynowa lokalu. Wskazują

na to sformułowania umowy o czynszu za jednostkę powierzchni użytkowej

lokalu, o lokalach użytkowych stanowiących przedmiot najmu i przekazaniu

lokalu najemcy. Dopuszczalność zawarcia takiej umowy wynika wprost z k.c.

(oczywista omyłka dotycząca oznaczenia przepisu o najmie części lokalu

jako art. 688 k.c. zamiast art. 668 k.c.) i w takim wypadku należy stosować

przepisy rozdziału II, działu I, tytułu XVII księgi trzeciej kodeksu cywilnego,

w szczególności art. 687 k.c. wymagający uprzedzenia najemcy

pozostającego w zwłoce z zapłatą czynszu o zamiarze wypowiedzenia

umowy i wyznaczenia dodatkowego terminu.

2. Strony w dopuszczalny sposób zaostrzyły odpowiedzialność najemcy

postanowieniem § 10 pkt 2 przewidującym wypowiedzenie ze skutkiem

natychmiastowym.

3. Wynajmująca – pozwana składając oświadczenie o rozwiązaniu umowy

przekroczyła swe prawo (art. 5 k.c.), w związku z czym oświadczenie woli

było bezskuteczne; usprawiedliwia to roszczenie o wydanie przedmiotu

najmu i zapłacenie odszkodowania.

4

Skargę kasacyjną od tego wyroku wniosła pozwana. Opierając ją na obydwu

podstawach (art. 3983

§ 1 pkt 1 i 2 k.p.c.) skarżąca zarzuciła naruszenie prawa

materialnego art. 5 k.c., art. 673 § 3 k.c., w związku z art. 680 k.c., art. 65 § 2 k.c.,

art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 690 k.c. i art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art.

391 k.p.c.

Wniosek kasacyjny został sformułowany w sposób pośredni -

nieodpowiadający gramatycznej wykładni art. 3984

§ 1 pkt 4 k.p.c., a zamieszczony

w konkluzji wywodów uzasadniających naruszenie art. 222 § 1 k.c. w związku z art.

690 k.c. Wymagania skargi kasacyjnej zawarte w art. 3984

§ 1 k.p.c. uznawane są

bez różnicy za „kreatywne”, decydujące o tym, czy pismo skarżącego można uznać

za skargę kasacyjną. Praktyka orzecznicza nie pozostawia jednak wątpliwości,

że Sąd Najwyższy uchylając zaskarżone orzeczenie nie jest związany treścią

wniosku, o którym mowa w pkcie 4. tego przepisu, również gdyby skarżący

domagał się tylko orzeczenia reformatoryjnego. Dopuszcza się zatem wnioski

alternatywne, które z logicznego punktu widzenia nie mają wartości, gdyż

powtarzają tylko zwrot ustawowy. Pozwala to w ocenie składu rozpoznającego

skargę kasacyjną na pewną elastyczność w stosowaniu sankcji przewidzianej w art.

3986

§ 2 i 3 k.p.c. w odniesieniu do uchybień skargi w zakresie pktu 4. Nie negując

istnienia uchybienia można uznać niedopuszczalność skargi tylko w wypadku,

gdy skarżący w żaden sposób nie wyraża żądania uchylenia zaskarżonego wyroku

albo gdy niezrozumiały staje się zakres żądania (art. 3984

pkt 4 in fine). Wątpliwości

takie nie zachodzą w razie żądania „oddalenia powództwa” przez stronę pozwaną

zaskarżającą całość rozstrzygnięcia.

Przechodząc do podstaw skargi kasacyjnej Sąd Najwyższy zważył,

co następuje:

Druga podstawa skargi jest nieuzasadniona. Sąd Apelacyjny wyjaśnił

podstawę prawną wyroku, wskazał bowiem sankcję cywilnoprawną w postaci

odmowy uznania skuteczności oświadczenia strony pozwanej z 6 grudnia 2003 r.,

treść normy prawnej oraz jej źródło w art. 5 kodeksu cywilnego, jak również

podstawę subsumcji. Dając prawo („ius”) stronom prowadzącym spór, znajdujące

wyraz w „iudicium”, czyli orzeczeniu, Sąd orzekający dostatecznie wyraźnie

5

przedstawił tok rozumowania prowadzący od podstawy faktycznej, przez art. 5 k.c.

(przepis) do normy i sankcji. Nie można zatem zaskarżonemu orzeczeniu zarzucić

błędu niewyjaśnienia podstawy prawnej.

Nie znajduje usprawiedliwienia zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c. odnośnie do

zmiany profilu działalności handlowej zarzucanej w oświadczeniu o wypowiedzeniu

umowy. Oferowanie artykułów z zakresu wystroju wnętrz w znikomej proporcji

wartości obrotu (5:10 000) do działalności podstawowej, tj. handlu meblami, nie

może być oceniane w warunkach gospodarki rynkowej inaczej niż zabieg

marketingowy mający skłonić potencjalnego klienta do zainteresowania się

zasadniczą ofertą placówki handlowej. Tego rodzaju urozmaicenia odpowiadają

zwyczajom współczesnego handlu, lecz nie zmieniają oferty podstawowej, a jeżeli

wynajmujący miał szczególne oczekiwania związane z zapisem zakazującym

zmiany profilu działalności, i druga strona je przyjęła - winien to udowodnić.

Brak takiego dowodu usprawiedliwia wykładnię umowy przyjętą przez

Sąd Apelacyjny.

Negatywna dotychczas ocena skargi kasacyjnej przedstawia się odmiennie

w aspekcie prawidłowości zastosowania art. 5 k.c.

Sąd Apelacyjny uzasadniając przesłanki kwalifikacji oświadczenia powódki

jako nadużycia prawa podmiotowego (sprzeczność z zasadami współżycia

społecznego) przytoczył następujące okoliczności:

 podjęcie decyzji o przeprowadzeniu całkowitego remontu budynku domu

handlowego bez uwzględnienia („nie licząc się zupełnie”) interesów najemcy,

 oczekiwanie powódki na odpowiednie obniżenie czynszu usprawiedliwione

prowadzoną korespondencją między stronami.

Na podstawie umowy o najem „powierzchni handlowej” stanowiącej część

wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem zawiązał się stosunek

najmu, do którego należy stosować przepisy o najmie lokali użytkowych. W braku

definicji ustawowej lokalu użytkowego spór o właściwości przedmiotu najmu

powodujące zaliczenie do tej kategorii staje się jałowy, natomiast elastyczność

i otwartość przepisów prawa cywilnego pozwala inaczej konkretyzować

6

zagadnienie, stawiając pytanie, czy do stosunku najmu danego przedmiotu należy

stosować przepisy ogólne - rozdział I, działu 1. Najem, czy rozdziału II. Najem lokali

mieszkalnych i użytkowych. Na rzecz drugiego wariantu przemawia to, że najem

części powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem,

wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać takim

samym przywilejom i ograniczeniom jak najem całego lokalu, ze względu na takie

same racje gospodarcze i techniczne.

Stosunki prawne między przedsiębiorcami związane z prowadzoną przez

nich działalnością gospodarczą wymagają właściwego stopnia staranności.

Zawarcie umowy, która może być wykonywana przez lat dziesięć, powinny

poprzedzić oględziny stanu technicznego i przewidywania odnośnie do remontów.

Gdyby stan techniczny nie uzasadniał prognozy remontu w tak długim okresie,

wówczas – wyjąwszy nadzwyczajne uszkodzenia – przystąpienie wynajmującego

do poważnego remontu podlegałoby ocenie w kategoriach wady ograniczającej

przydatność lub uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy.

W takim wypadku najemcy przysługują roszczenia wymienione w art. 664 § 3 k.c.,

a ponadto roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c., bowiem skład

orzekający w rozpoznawanej sprawie nie podziela poglądów wykluczających

jakiekolwiek roszczenia ponad wymienione w art. 664 § 2 k.c. Istotną konkluzją

wynikającą z istnienia podstawy do ochrony interesu najemcy jest

niedopuszczalność (w kategoriach obowiązków stron umowy wzajemnej) uciekania

się do nieprzewidzianej w ustawie ani w umowie najmu „samopomocy” polegającej

na zaprzestaniu płacenia czynszu oraz zbędność posługiwania się klauzulami

generalnymi w celu rozstrzygnięcia sporu.

W świetle ustalenia przyjętego przez Sąd Apelacyjny dotyczącego żądania

obniżenia czynszu o połowę i zaprzestania uiszczania go w ogóle, nieprzekonujące

jest również usprawiedliwienie strony powodowej ze względu na oczekiwanie,

że czynsz zostanie obniżony. Ustalenia te prowadzą do wniosku, że obydwie

strony kierując się swoimi interesami nie wykonywały należycie umowy najmu,

a zatem postępowały niezgodnie z dobrymi obyczajami w stosunkach

gospodarczych nakazujących rzetelne wykonywanie umowy (art. 354 § 1 i 2 k.c.).

7

W dotychczasowym stanie rzeczy zastosowanie klauzuli generalnej

do rozstrzygnięcia sporu było zatem nieusprawiedliwione.

Brzmienie sentencji zaskarżonego wyroku usprawiedliwia również

naruszenia art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 690 k.c. Jeżeli przedmiotem

roszczenia wydobywczego jest rzecz oznaczona co do tożsamości, a tak dzieje się

na ogół, gdy jego przesłanką jest pozbawienie właściciela posiadania, odpowiednie

stosowanie tego przepisu do ochrony praw najemcy do używania lokalu (art. 690

k.c.) pozwala zgłaszać roszczenie o wydanie lokalu oznaczonego, a nie

dowolnego, spośród kilku należących do tego samego pozwanego. Obowiązek

oznaczenia przedmiotu żądania obciąża przede wszystkim powoda a pozew nie

spełniający wymagania określonego w art. 187 § 1 pkt 1 in princ. nie spełnia

warunków formalnych pozwalających nadać mu prawidłowy bieg. W każdym

wypadku formułując orzeczenie uwzględniające roszczenie windykacyjne

sąd winien przedtem ustalić przedmiot sporu w stopniu pozwalającym na jego

identyfikację.

W rozpoznawanej sprawie nakaz wydania dotyczy części lokalu określanej przez

zakończony już stan posiadania. Tego rodzaju sformułowanie nie realizuje

roszczenia wydobywczego i zamiast kończyć spór, staje się zarzewiem dalszych.

W postępowaniu ze skargi kasacyjnej bezużyteczne są natomiast wywody strony

pozwanej dotyczące stanu faktycznego budynku.

Uznając, że skarga kasacyjna jest uzasadniona w stopniu

usprawiedliwiającym uchylenie zaskarżonego wyroku, Sąd Najwyższy na podstawie

art. 39815

§ 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji.