IV CSK 208/14

Sygn. akt IV CSK 208/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 stycznia 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Wojciech Katner (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Antoni Górski

SSN Barbara Myszka

Protokolant Katarzyna Jóskowiak

w sprawie z powództwa S. (Niemcy)

przeciwko Bankowi […] o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 21 stycznia 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 września 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu wraz z

rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Wyrokiem z dnia 20 września 2013 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację

pozwanego Banku […] od wyroku Sądu Okręgowego w G. z dnia 28 stycznia 2013

r., którym uwzględnione zostało powództwo S. o ustalenie, że trzy oświadczenia z

dnia 7 marca 2012 r. złożone w imieniu pozwanego Banku, w przedmiocie

rozwiązania umów najmu nieruchomości zawartych w różnych datach nie wywołują

skutków prawnych w postaci rozwiązania tych umów na dzień 21 lipca 2013 r.

W sprawie zostało ustalone, że poprzednicy prawni strony powodowej

i pozwanej zawarli umowy najmu nieruchomości na czas określony. Pierwsza

umowa z dnia 10 stycznia 2008 r. została zawarta na czas do 21 lipca 2015 r.,

z prawem przedłużenia na kolejne trzy lata, do 21 lipca 2018 r., z zastrzeżeniem

złożenia odpowiedniego oświadczenia do 21 marca 2014 r. W umowie

przewidziano możliwość jej wypowiedzenia przez wynajmującego oraz przez

najemcę bez zachowania terminów wypowiedzenia w ściśle określonych

wypadkach. Ponadto strony umówiły się, że najemca może wypowiedzieć umowę

w nieprzekraczalnym terminie do 21 marca 2012 r. ze skutkiem na 21 lipca 2013 r.

Taką samą treść miały pozostałe dwie umowy, z tym tylko, że druga została

zawarta dnia 5 maja 2008 r., a trzecia dnia 23 czerwca 2008 r. Podstawą

uwzględnienia powództwa był art. 673 § 3 k.c., według którego jeśli czas trwania

najmu jest oznaczony, to obie strony umowy mogą wypowiedzieć najem

w wypadkach określonych w umowie. Sąd uznał, że niewymienienie przyczyn

uzasadniających wypowiedzenie przed upływem terminu, na jaki została zawarta

umowa najmu powoduje niedopuszczalność wypowiedzenia, podobnie jak tylko

przewidzenie w umowie możliwości wypowiedzenia. Wskazanie wyłącznie daty do

której możliwe jest złożenie oświadczenia o wcześniejszym rozwiązaniu umowy

zostało uznane za niespełniające wymagania podania wypadku, jakiego zajście

umożliwia wypowiedzenie umowy najmu przed terminem.

Rozpoznając apelację strony pozwanej Sąd drugiej instancji podzielił

ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, a także jego oceny prawne,

w szczególności co do niedopuszczalności ze względu na treść art. 673 § 3 k.c.

swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, tzn. bez

określenia wypadków uprawniających do takiego wypowiedzenia. Nie wystarczy

3

zatem, zdaniem Sądu Apelacyjnego nadejście określonej daty, jeśli nie towarzyszy

jej podanie przyczyny wypowiedzenia, wcześniej przewidzianej w umowie.

W skardze kasacyjnej pozwany zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie

przepisów postępowania, tj. art. 316 § 1 w związku z art. 391 § 1, art. 189, art. 378

§ 1 i art. 382 k.p.c. polegające na nieuwzględnieniu tego, że powód nie miał

interesu prawnego w wystąpieniu z powództwem o ustalenie w niniejszej sprawie,

w chwili zamknięcia rozprawy apelacyjnej, ze względu na datę 21 lipca 2013 r.,

po której nastąpieniu rozwiązaniu miały ulec odnośne umowy najmu wskutek ich

wypowiedzenia przez pozwanego. Naruszenie prawa materialnego dotyczyło art.

189 k.p.c. w związku z art. 659 § 1 k.c.; art. 65 § 1 i 2 w związku z art. 659 § 1 k.c.

przez ich niewłaściwe zastosowanie; art. 3531

w związku z art. 673 § 3 i art. 58 § 1

k.c.; art. 673 § 3 k.c.; art. 3531

w związku z art. 659 § 1 k.c. poprzez ich błędną

wykładnię, oraz art. 58 § 3 w związku z art. 673 § 3 k.c. poprzez jego niewłaściwe

zastosowanie. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o orzeczenie co

do istoty sprawy i oddalenie powództwa w całości, z rozstrzygnięciem w każdym

wypadku o kosztach postępowania.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną powód wniósł o oddalenie skargi

i zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności należało rozpatrzeć zarzuty odnoszące się do braku

interesu prawnego powoda w rozpoznaniu sprawy ze względu na upływ terminu,

po którym umowy najmu wygasały, gdyby przyjąć skuteczność ich wypowiedzenia.

Jak twierdzi pozwany Bank stronie przeciwnej przysługuje obecnie roszczenie

o świadczenie, a nie powództwo ustalające. Jednakże pozwany nie ma racji. Gdyby

proces między stronami był dopiero inicjowany, to pozwany mógłby podnosić

przedstawione argumenty, ale prawomocne rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie

zapadło w związku z wykazanym interesem prawnym powoda, natomiast

wniesienie skargi kasacyjnej przez stronę pozwaną, do której ma ona prawo

wymaga zakończenia postępowania w sprawie, zwłaszcza że pierwotny termin

wygaśnięcia umów najmu opiewa na 21 lipca 2015 r. Rozstrzygnięcie tej sprawy

4

będzie miało wpływ na ewentualne roszczenia majątkowe, zatem strona pozwana

ma interes prawny w dalszym jej prowadzeniu.

Jest tak tym bardziej, że skarga ma uzasadnienie w zakresie naruszenia

przez zaskarżony wyrok przepisów prawa materialnego, które co do ich istoty

należy podzielić. W szczególności chodzi o wykładnię art. 673 § 3 k.c. i jego

zastosowanie do ustalonego stanu faktycznego. Przepis ten został wprowadzony

nowelą do Kodeksu cywilnego ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71,

poz. 733) po to, aby usunąć wątpliwości odnośnie do możliwości wypowiadania

umów najmu zawartych na czas oznaczony. Wraz z tą zmianą, ocenioną

aprobująco przez Trybunał Konstytucyjny (wyrok z dnia 29 kwietnia 2003 r.,

SK 24/02, OTK-A 2003, nr 4, poz. 33) nieaktualne stało się stanowisko

orzecznictwa i znacznej części doktryny o niedopuszczalności wypowiadania takich

umów, jeśli miały oznaczenie terminu na który umowa została zawarta

(por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96,

OSNC 1996, nr 5, poz. 69, z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, OSNC 1997, nr 6-7,

poz. 71 i z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36).

Nowy przepis pozwala zatem zarówno wynajmującemu, jak i najemcy

wypowiedzieć terminową umowę najmu, jednak tylko wtedy, gdy w takiej umowie

określi się wypadki wypowiedzenia. Nie zyskało aprobaty stanowisko, według

którego umowa najmu (podobnie – dzierżawy) zawarta na czas oznaczony może

być zawsze skutecznie wypowiedziana nawet bez podania przyczyny (por. wyroki

Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2003 r., IV CKN 470/01, Biul. SN 2004, nr 6,

s. 40 oraz z dnia 25 listopada 2005 r., V CK 370/05, nie publ.).

Kwestią wątpliwą stało się rozumienie słowa „wypadek”, który według art.

673 § 3 k.c. ma określać umowa, żeby wypowiedzenie najmu przed terminem było

prawnie skuteczne. Mogłoby więc wydawać się, że słowo to powinno być

rozumiane dosłownie, a więc jako zdarzenie wyraźnie wymienione, będące

przyczyną wypowiedzenia, jednak orzecznictwo za aprobatą części doktryny

rozszerzyło to na ogólną klauzulę zawartą w umowie najmu, to znaczy, że może

chodzić o „ważne powody”, które się dopiero ujawnią w trakcie obowiązywania

umowy terminowej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP

92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca

5

2011 r., II CSK 587/10, nie publ. ). W każdym razie nie mogło to oznaczać swobody

wypowiedzenia takiej umowy najmu bez uprzedniego zastrzeżenia w niej

wypowiedzenia najmu przed terminem ze wskazaniem okoliczności, w jakich

to może nastąpić (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07, OSNC 2008, nr 9, poz. 95). Orzecznictwo

nawiązywało w ten sposób do podobnych wypowiedzi sprzed nowelizacji k.c.

ustawą z 2001 r., w których uważano nawet, że wprowadzenie art. 673 § 3 k.c.

tylko potwierdziło prezentowane wcześniej poglądy co do możliwości

wypowiedzenia terminowej umowy najmu w razie zajścia przyczyny określonej

w umowie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN

365/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 144, z dnia 25 listopada 2003 r., II CK 293/02,

nie publ. i z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 463/03, nie publ.).

W rozpoznawanej sprawie wypadek, o którym mowa w art. 673 § 3 k.c. nie

został wskazany w sposób klasyczny, tradycyjnie sprowadzający się do opisania

jakiegoś zachowania. W umowie zostały podane terminy sprawiające, że umowa

zawarta między stronami do dnia 21 lipca 2015 r. mogła być przedłużona przez

najemcę o następne trzy lata (do 2018 r.), jeśli stosowne oświadczenie zostałoby

złożone do określonego terminu wcześniejszego od terminu pierwotnego (do dnia

21 marca 2014 r.), mogła też zostać skrócona o dwa lata (do dnia 21 lipca 2013 r.)

przez złożenie przez najemcę oświadczenia do dnia 21 marca 2012 r. Ma się więc

tutaj do czynienia z wieloma terminami, których wykorzystanie wiąże się

z przyczynami sprawiającymi, że albo oświadczałoby się o przedłużaniu terminu

najmu, czemu terminowy charakter umowy najmu nie stoi na przeszkodzie, albo

o skracaniu tego terminu, czemu wobec brzmienia art. 673 § 3 k.c. sprzeciwiły się

Sądy w toku instancji. Nie zauważyły jednak wystarczająco, że w umowie najmu

strony zawarły szereg postanowień wskazujących na okoliczności, w których każda

z nich będzie mogła rozwiązać umowę przed terminem, na jaki została zawarta.

Odnośnie do wynajmującego w § 22 ust. 1-5 umowy zostały przewidziane ściśle

określone wypadki, w których może on wypowiedzieć umowę, jak to sformułowano

„bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Z kolei, w § 22 ust. 6 umowy

przewidziano możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę, także z taką samą

formułą „bez zachowania terminów wypowiedzenia” w przypadku, gdy przedmiot

6

najmu stał się niezdatny do umówionego użytku na skutek wad ujawnionych po

dniu odbioru przedmiotu najmu zawinionych wyłącznie przez wynajmującego lub na

skutek siły wyższej, a wynajmujący tej niezdatności nie usunął w odpowiednim

terminie albo usunąć jej się nie dało. Wreszcie, w § 22 ust. 7 umowy przewidziano

uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy w nieprzekraczalnym terminie do

21 marca 2012 r. ze skutkiem na 21 lipca 2013 r. Jak zaznaczono w ustaleniach

faktycznych w uzasadnieniu Sądu drugiej instancji, mimo kilkakrotnego

aneksowania wszystkich trzech umów zmiany nie dotyczyły postanowień

odnoszących się do wymienionych uprawnień stron.

Wskazane postanowienia umów o terminach ich obowiązywania,

możliwościach przedłużania i skracania, z podaniem lub bez podania konkretnych

przyczyn, a tylko posłużeniem się terminami, w których mogą być składane

stosowne oświadczenia przekonują do tego, że strony będące przedsiębiorcami

(firmy inwestycyjne finansowe i banki) o wysokim stopniu profesjonalizmu,

zawierając umowy najmu nieruchomości miały na uwadze długi czas, na jaki

zawierane są te umowy i możliwość wystąpienia w tym czasie okoliczności,

stawiających pod znakiem zapytania ekonomiczny sens tych umów. Widać

zwłaszcza, że po stronie najemcy występowała potrzeba zabezpieczenia się na

takie okoliczności, nieznane w chwili zawierania umowy najmu i dlatego za zgodą

wynajmującego przewidziana została możliwość zarówno przedłużenia umowy

najmu, jak jej skrócenia, z pozostawieniem terminu, nazywanego też terminem

końcowym obowiązywania umowy najmu.

Rodzi się wątpliwość, czy przewidzenie w umowie najmu tak różnorodnych

terminów oraz używanie w niej zwrotu „bez zachowania terminów wypowiedzenia”,

typowego dla umów zawieranych na czas nieokreślony (nieoznaczony) nie sprawia,

że w rzeczywistości w rozpoznawanej sprawie wcale nie chodzi o umowę najmu

zawartą na czas oznaczony, tylko o umowę bezterminową. Odpowiedź powinna

być jednak przecząca. Nie wynika to bowiem z brzmienia i celu umowy, w której na

czoło wysuwa się przewidzenie terminów, do których umowa ma obowiązywać,

wymaganie oświadczeń, odnośnie do wydłużania lub skracania terminów oraz

wskazanie okoliczności, które muszą wystąpić, aby umowę można było

wypowiedzieć przed nadejściem terminu, na jaki została zawarta. Jeżeli zatem jest

7

to umowa najmu zawarta na czas oznaczony podstawowym terminem jej

obowiązywania (21 lipca 2015 r.), to czy można uważać, że samo nadejście

terminu, pozwalającego na wypowiedzenie tej umowy, skracające jej

obowiązywanie w stosunku do terminu podstawowego jest tożsame z wypadkiem,

o którym stanowi art. 673 § 3 k.c.

W doktrynie są co do tego zgłaszane wątpliwości związane z rozumieniem

słowa „wypadek”, którym powinno być jakieś zdarzenie dające się nazwać, z którym

ma się wiązać przyczyna (ewentualnie ważna przyczyna) usprawiedliwiająca

skrócenie czasu trwania umowy terminowej. Są jednak także głosy, które nie

zgadzając się na swobodne, a więc w ogóle bezprzyczynowe uprawnienie do

wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony i podzielające w tym względzie

stanowisko orzecznictwa (por. zwłaszcza uzasadnienie uchwały składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07), uważają za

wystarczające wskazanie w umowie terminu takiego wypowiedzenia jako „faktu”,

będącego także postacią „wypadku”. Można uznać takie rozumowanie za

racjonalne zwłaszcza wtedy, gdy nadejściu terminu określonego w umowie

towarzyszą rzeczywiste przyczyny, uzasadniające skorzystanie z możliwości

wypowiedzenia przewidzianej zgodnym oświadczeniem obu stron umowy.

W sprawie zostało ustalone, że wypowiedzenie umów najmu przez pozwany Bank

było spowodowane wdrażaniem od 2012 r. projektu nazwanego „G.” i zamiaru

wybudowania nowej siedziby Banku, co nie było wiadome w chwili zawierania

umów najmu z poprzednikiem prawnym powódki w 2008 roku, a tym bardziej jej

znane. Odpowiednie uchwały dotyczące realizacji nowych inwestycji i dające

podstawę do wypowiedzenia umów najmu zgodnie z ich treścią, organy pozwanego

Banku podejmowały w końcu 2011 r. Można więc przyjąć, że wypowiedzenie to nie

było spowodowane jakimiś nieistotnymi okolicznościami lub wynikało z

nieuczciwych zamiarów albo chęci wykorzystania postanowień umownych bez

żadnego powodu. Przeciwnie, można twierdzić, zestawiając ze sobą różne daty

zawierania umów najmu i jedną datę końcową uprawniającą do wypowiedzenia

umów przed terminem, że pozwany Bank zabezpieczał świadomie w tych

umowach swoje racjonalne interesy, gdyby zaszły okoliczności uzasadniające po

jego stronie skrócenie obowiązywania tych umów. Przytoczone okoliczności

8

potwierdzają te przypuszczenia, nie wypowiadane wyraźnie przez wskazane wprost

zdarzenia, ale niewątpliwie „w całości” wyczerpują sobą pojęcie „wypadku”, o

którym mowa w art. 673 § 3 k.c.

Powstaje jednak pytanie, czy przepis ten wymaga w takim razie

skonkretyzowanego określenia „wypadku” w umowie najmu, czy też wystarczy

podanie terminu wypowiedzenia w okresie trwania umowy zawartej na czas

oznaczony i jeżeli zachowaniu tego terminu towarzyszy w szczególności zdarzenie,

które można uznać za wystarczający powód wypowiedzenia umowy w skróconym

terminie, to czy łącznie nie wypełnia to celu, dla którego ustawodawca przewidział

uprawnienie stron w art. 673 § 3 k.c. W niniejszej sprawie jest charakterystyczne,

że w umowach najmu, o które toczy się spór uprawnienie do wypowiedzenia

umowy przed terminem strony świadomie przyznały tylko najemcy, pomijając

wynajmującego, przy czym najpierw wskazane zostały konkretne okoliczności,

dające możliwość takiego wypowiedzenia (§ 22 ust. 6 umowy), a następnie

dodatkowe uprawnienie powiązane tylko z terminem i to wyprzedzającym skutek

wypowiedzenia o rok i cztery miesiące (§ 22 ust. 7 umowy).

Z ustaleń można wnioskować, że poprzednikowi prawnemu wynajmującego

zależało na zawarciu umów najmu z pozwanym Bankiem i jego poprzednikiem

prawnym i godząc się wyłącznie na uprawnienia najemcy do wcześniejszego

wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, sam takiego uprawnienia nie

wymagał dla siebie, określając jednak konkretne wypadki, w których może

wcześniej rozwiązać umowę (par. 22 ust. 1-5). Z tego wynika również, że strony

miały świadomość treści i celu art. 673 § 3 k.c., dlatego też w umowach najmu

zamieściły, po pierwsze, oświadczenie o tym, że przewidują dla siebie

wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony oraz po

drugie, że przewidują, zgodnie z powołanym przepisem wypadki, w których to jest

możliwe. Pozostaje odpowiedzieć na pytanie, co uczynić w sytuacji, w której

zawierając wieloletnią (na 7-10 lat) umowę najmu trzech nieruchomości strony nie

wiedzą, albo nie chcą wzajemnie ujawnić, jakie konkretne okoliczności mogą

spowodować potrzebę albo wręcz konieczność skrócenia terminu związania

umową. Przypuszczają jednak, że może tak być i dlatego zamieszczają obok

samego uprawnienia do wypowiedzenia przedterminowego najmu, jak wymaga art.

9

673 § 3 k.c. tylko sam termin takiego wypowiedzenia. Termin jest przy tym na tyle

wczesny wobec rozwiązania umowy (marzec 2012 r. – lipiec 2013 r.), że powinien

zabezpieczyć interesy wynajmującego co do poszukiwania następnego najemcy.

Powtórzenia wymaga, że wynajmujący będący profesjonalistą na takie rozwiązanie

się godził, a więc miał także świadomość wymagań prawnych stawianych

wypełnieniu przesłanek z art. 673 § 3 k.c.

Jeżeli zatem miałoby się twierdzić, że na skutek nieskonkretyzowania

w umowie najmu przyczyn, które mogą uprawniać do wypowiedzenia terminowej

umowy przed upływem terminu i przez to nie zawarcia w tej umowie „wypadków”,

o których mowa w art. 673 § 3 k.c., klauzula z tego przepisu nie jest ważna,

to powinno się uznać, że nie jest ważna cała umowa najmu, jeśli ustali się, iż bez

tej klauzuli w ogóle umowa najmu nie byłaby zawarta. Jeżeli w niniejszej sprawie

miałoby tak być, to wymaga ta kwestia dokładniejszego zbadania i poczynienia

odpowiednich ustaleń faktycznych, których obecnie brakuje w rozpoznawanej

sprawie. Zbadania wymagają również bliższe okoliczności zawierania spornych

umów najmu, włącznie z prowadzonymi negocjacjami i wymianą korespondencji

oraz zeznaniami osób w tym uczestniczących. Jest to potrzebne do prawidłowego

ustalenia stanu faktycznego, a następnie jego oceny z punktu widzenia złożonych

przez strony oświadczeń woli. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach,

dla stwierdzenia zgodnej woli stron co do zawarcia umowy określonej treści mają

znaczenie nie tylko wcześniejsze i późniejsze oświadczenia woli, ale także ich

zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (por. wyroki: z dnia 8 kwietnia 2003 r.,

IV CKN 39/01(nie publ.); z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 30/06 (nie publ.); z dnia

22 czerwca 2006 r., V CSK 70/06, OSNC 2007, nr 4, poz. 59 i z dnia 24 marca

2010 r., V CSK 311/09 (nie publ.).

Z dotychczasowych ustaleń nie wynika, aby należało zawarte umowy najmu

uznać za nieważne, zwłaszcza że przez szereg lat były wykonywane. Postrzegać

należy zachowanie powódki jako nielojalne wobec pozwanej i mając na uwadze

powstałą sytuację ekonomiczną na rynku lokalowym wykorzystywanie wątpliwości

powstających na tle wykładni art. 673 § 3 k.c. do wymuszenia obowiązywania

zawartych umów najmu poza termin, który był wspólnie uzgodniony i wzajemnie

możliwy do skrócenia dzięki odpowiedniej klauzuli umownej.

10

Nie ma powodu, aby ograniczać wolę stron ponad to, co przewiduje art. 3531

k.c. i przepis szczególny, jakim jest art. 673 § 3 k.c. w takim ułożeniu ich stosunku

umownego, który jest dla nich korzystny i nie sprzeciwia się istocie terminowej

umowy najmu. Zawarte w umowie zastrzeżenie możliwości dla strony

wypowiedzenia umowy terminowej najmu przed nadejściem terminu stanowi

wskazanie faktu, jakim jest przewidziana umownie data złożenia odpowiedniego

oświadczenia przez uprawnionego, będąca wypadkiem, o którym stanowi art. 673

§ 3 k.c. Jeżeli ponadto uprawniony wykazuje rzeczywiste i budzące aprobatę

przyczyny, z których powstaniem łączy skorzystanie z prawa do wypowiedzenia

umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem tego terminu (budowa

nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali), z odpowiednim wyprzedzeniem,

a więc z zadbaniem o interes wynajmującego, to nie ma powodu, aby odmawiać

temu skuteczności na tle powołanego przepisu, a z kolei uznawać spełnienie jego

przesłanek w razie ogólnego stwierdzenia w umowie, że jest to możliwe „z ważnych

przyczyn”, ale i tak wiadomych dopiero przy wypowiadaniu umowy. Te ważne

przyczyny mogą właśnie polegać na okolicznościach, w jakich znalazł się pozwany

w niniejszej sprawie, co okazało się dopiero po kilku latach obowiązywania umowy

najmu. Nastąpiło jednak w zbyt odległym czasie do terminu wygaśnięcia umowy

w pierwotnym przewidywanym terminie, aby do jego dojścia umowa obowiązywała,

skoro strony skorzystały w niej z klauzuli przewidzianej w art. 673 § 3 k.c.

Skonstruowana z zastrzeżeniem, jak w spornych umowach umowa najmu

zapewniała trwałość stosunku prawnego i chroniła strony przed niepewnością co

do czasu jej trwania, przewidując zgodnie z powołanym przepisem wypadek, jakim

może być oznaczony termin, z nadejściem którego umowa terminowa może zostać

rozwiązana przed czasem na jaki została zawarta.

Mając to na uwadze należało na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. orzec jak

w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie

art. 108 § 2 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.

11