III PK 124/14

Sygn. akt III PK 124/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 maja 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jolanta Strusińska-Żukowska (przewodniczący,

sprawozdawca)

SSN Zbigniew Hajn

SSN Roman Kuczyński

Protokolant Grażyna Grabowska

w sprawie z powództwa S. K.

przeciwko Uniwersytetowi […]

o nakazanie złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw

Publicznych w dniu 7 maja 2015 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Okręgowego - Sądu Pracy i

Ubezpieczeń Społecznych w S.

z dnia 22 maja 2014 r.,

1) oddala skargę kasacyjną ;

2) nie obciąża powoda kosztami zastępstwa procesowego

strony pozwanej w postępowaniu kasacyjnym.

UZASADNIENIE

Powód S. K. w pozwie skierowanym przeciwko pozwanemu Uniwersytetowi

[…] domagał się na podstawie art. 64 k.c. nakazania złożenia oświadczenia woli o

2

przeniesieniu na jego rzecz własności lokalu mieszkalnego nr 1 położonego przy ul.

Z. […], dla którego Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę

wieczystą KW […] za cenę 20.000 zł.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że powód został zatrudniony na

Uniwersytecie, jako mianowany profesor nadzwyczajny, na podstawie umowy o

pracę na czas nieokreślony od dnia 1 października 2000 r. W dniu 8 marca 2001 r.

pomiędzy powodem a pozwanym reprezentowanym przez rektora i kwestora doszło

do zawarcia umowy najmu o nr […] lokalu mieszkalnego z zasobów

mieszkaniowych Uniwersytetu […] w S., na podstawie której pracodawca oddał

powodowi do używania lokal mieszkalny wchodzący w skład mieszkaniowego

zasobu Uniwersytetu, oznaczony nr 1 położony w budynku przy ulicy Z. W umowie

tej znalazły się zapisy dotyczące: metrażu lokalu, jego wyposażenia, wysokości

czynszu oraz zasady wprowadzania zmian w lokalu i zasady rozwiązania i

wypowiedzenia umowy. Umowa ta, zgodnie z jej § 5, została zawarta na czas

trwania stosunku pracy powoda w pozwanym Uniwersytecie. W § 9 umowy

ustalono, że przedmiotowy lokal najemca może wykupić od wynajmującego po

upływie 10 lat pracy na etacie w Uniwersytecie, licząc od dnia przekazania lokalu,

tj. od 8 marca 2001 r. Jednocześnie strony zawarły umowę o nr […] najmu garażu

przy ulicy Z.. Umowa najmu lokalu mieszkalnego była dwukrotnie aneksowana, w

tym w dniu 21 listopada 2002 r. w zakresie ustalenia dodatkowych opłat oraz w dniu

16 maja 2003 r., przez zmianę § 9 tej umowy, który otrzymał następującą treść:

„Lokal, o którym mowa w § 1 umowy, najemca może wykupić od wynajmującego po

upływie 10 lat pracy na I etacie w Uniwersytecie, a wykupienie lokalu stanowiącego

przedmiot najmu, po upływie okresu, o którym mowa w ust. 1, nastąpi na

warunkach określonych w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach

zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych

spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz

niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. nr 4,

poz. 24 z późn. zm.)”. W październiku 2010 r., a następnie w dniu 30 marca

2011 r., powód zwrócił się do pracodawcy z prośbą o umożliwienie mu wykupu

lokalu mieszkalnego oznaczonego nr 1, położonego przy ul. Z., stanowiącego

własność Uniwersytetu. Z kolejnym wnioskiem w tym przedmiocie wystąpił w dniu

3

14 października 2011 r., proponując pracodawcy ustalenie ceny mieszkania z

upustem w drodze negocjacji. W odpowiedzi pozwana w piśmie z dnia 25

października 2011 r. wskazała, że nie widzi w chwili obecnej celowości sprzedaży

mieszkań z zasobów Uniwersytetu i zaproponowała powodowi zawarcie nowej

umowy najmu w drodze negocjacji.

Po osiągnięciu przez powoda wieku emerytalnego i rozwiązaniu

dotychczasowego stosunku pracy w dniu 27 czerwca 2011 r., strony zawarły

kolejną umowę o pracę, w której zapisano, że jest „zawarta na czas nieokreślony

od 1 lipca 2011 r. do 30 września 2016 r.”.

Senat Uniwersytetu uchwałą nr 12/2012 z dnia 23 lutego 2012 r. w sprawie

zasad zbywania mieszkań stanowiących zasób mieszkaniowy Uniwersytetu

pozytywnie zaopiniował zbywanie mieszkań stanowiących zasób mieszkaniowy

Uniwersytetu, wprowadzając zasady ich zbycia. Ustalono, że pozwany zleci

rzeczoznawcom oszacowanie aktualnej wartości rynkowej wynajmowanych z

zasobów uczelnianych mieszkań i garaży. Tak oszacowana kwota, stanowiąca

wartość mieszkania, zostanie pomniejszona o zapłaconą dotychczas kwotę

czynszu najmu przez wynajmującego. Do obliczonej ceny mieszkania zastosowany

zostanie rabat za lata pracy najemcy na Uniwersytecie i dbałość o dobry stan

substancji mieszkaniowej. Pozwana zaproponowała, aby rabat wynosił 25% ceny

mieszkania w przypadku jednego najemcy będącego pracownikiem uczelni oraz

50% w przypadku najemców małżonków będących pracownikami Uczelni. Zgodnie

z § 2 uchwały, miała ona mieć zastosowanie do zbycia mieszkań na rzecz osób

innych niż osoby uprawnione w rozumieniu ustawy o zasadach zbywania mieszkań.

Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia.

W lutym i marcu 2012 r. pełnomocnik powoda ponownie zwracał się do

strony pozwanej z prośbą o zrealizowanie uprawnienia powoda do nabycia na

preferencyjnych zasadach lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem 1 przy ulicy

Z. W odpowiedzi na te pisma pozwany, powołując się na uchwałę Senatu

Uniwersytetu z dnia 23 lutego 2012 r. nr 12/2012, wyraził wolę sprzedaży

mieszkania na zasadach przedstawionych w tej uchwale.

Zgodnie ze statutem Uniwersytetu do kompetencji Senatu należy wyrażanie,

z zastrzeżeniem art. 90 ust. 4 ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. - Prawo o szkolnictwie

4

wyższym (jednolity tekst: Dz.U. z 2012 r., poz. 572 ze zm.), zgody na dokonanie

czynności zobowiązującej lub rozporządzającej, której przedmiot przekracza

wartość 200.000 zł oraz na nabycie mienia, którego przedmiot przekracza wartość

200.000 zł.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 w związku z

art. 12 Prawa o szkolnictwie wyższym, Uniwersytet […] jest państwową osobą

prawną, a kwestie związane z nieruchomościami należącymi do jego zasobów

regulowane są przez ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania

mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek

handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz

niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4,

poz. 24 ze zm.; dalej jako: „ustawa o zbywaniu mieszkań”). Ustawa ta reguluje

zasady i tryb zbywania mieszkań wchodzących w skład budynków mieszkalnych,

będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych

z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych

mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, osobom uprawnionym, na

warunkach preferencyjnych (art. 1 ust. 1 ustawy). Zgodnie z art. 3 tej ustawy,

mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane

wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach w niej określonych. Za osobę

uprawnioną na podstawie art. 2 pkt 2 lit. a ustawy należy uznać najemcę,

zajmującego mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas

nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale. Zasady i tryb zbywania

mieszkań zakładowych państwowych osób prawnych osobom uprawnionym

regulują przepisy art. 3-6 ustawy o zasadach zbywania mieszkań, a zgodnie z art. 4

ust. 1 tej ustawy, w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na

sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu

mieszkania w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (aktualnie jednolity tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) na

zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6.

Sąd Rejonowy wskazał, że strony łączyła umowa najmu z dnia 8 marca

2001 r. zawarta na czas trwania stosunku pracy. Według Sądu, zapis ten, mając na

uwadze, że strony od dnia 1 października 2000 r. łączyła umowa o pracę na czas

5

nieokreślony, pozwala na uznanie umowy najmu za zawartą na czas nieoznaczony,

a tym samym przyjęcie, że do dnia 30 czerwca 2011 r., czyli do dnia

poprzedzającego zawarcie umowy o pracę na czas określony, powód był osobą

uprawnioną w myśl art. 4 ust. 1 ustawy o zasadach zbywania mieszkań. Jednakże

nie oznacza to, że po jego stronie powstało roszczenie o zawarcie umowy o

przeniesienie własności. Celem omawianej ustawy o zbywaniu mieszkań było

bowiem zagwarantowanie prawa najemcy do pierwszeństwa nabycia, w sytuacji,

gdy właściciel chce zbyć mieszkanie. Prawo pierwszeństwa nabycia aktualizuje się

zatem dopiero w momencie powstania po stronie podmiotu będącego właścicielem

nieruchomości woli sprzedaży, co wynika z przepisu art. 4 ust. 1 ustawy

przewidującego prawo pierwszeństwa „w stosunku do mieszkań przeznaczonych

przez zbywcę na sprzedaż”. Prawo pierwszeństwa nabycia przewidziane w ustawie

o zasadach zbywania mieszkań nie jest przy tym tożsame z prawem pierwokupu, a

jedynie są to instytucje o zbliżonym charakterze.

Sąd Rejonowy wskazał, że strony zawarły umowę najmu, która następnie

była dwukrotnie aneksowana. Literalne brzmienie § 9 umowy wskazuje na

możliwość wykupu lokalu po upływie przepracowania przez powoda okresu 10 lat,

początkowo liczonego od dnia zawarcia umowy, a po aneksowaniu, po upływie 10

lat pracy na I etacie w Uniwersytecie, jednakże wbrew twierdzeniom strony

powodowej sformułowania tego nie można traktować jako stwarzającego

uprawnienie do dochodzenia roszczenia. Zapis umowy najmu przewiduje powstanie

pierwszeństwa nabycia po stronie najemcy po upływie 10 lat pracy na I etacie w

Uniwersytecie […], przy czym należy pamiętać, że prawo takie aktualizuje się

dopiero w momencie powstania po stronie wynajmującego woli sprzedaży.

Niespornym jest, że dziesięcioletni okres pracy powoda na etacie w Uniwersytecie

upłynął w dniu 1 października 2010 r. Wówczas to powód kolejnymi pismami,

począwszy od października 2010 r., zwracał się o umożliwienie mu wykupu

spornego lokalu, tymczasem zgodnie z istotą pierwszeństwa nabycia inicjatywa

zbycia lokalu winna pochodzić od pracodawcy. Po stronie pozwanej woli sprzedaży

spornego mieszkania nie było. Powód nie był więc uprawniony do domagania się

złożenia przez stroną pozwaną oświadczenia woli odnoszącego się do

przeniesienia własności lokalu.

6

Sąd pierwszej instancji zwrócił też uwagę, że łączący strony stosunek pracy

uległ w dniu 27 czerwca 2011 r. przekształceniu z mocą od dnia 1 lipca 2011 r.

Strony zawarły wówczas umowę o pracę na czas określony. Wprawdzie w umowie,

obok okresu trwania umowy znajduje się zwrot „na czas nieokreślony”, jednakże

zgodnie z wolą stron, umowa ta zawarta została na czas określony wskazany w

umowie. Tym samym, w ocenie Sądu Rejonowego, powód przestał być osobą

uprawnioną w myśl przepisów ustawy o zbywaniu mieszkań, ponieważ wiążąca

strony umowa najmu z zawartej na czas nieoznaczony przekształciła się w umowę

na czas oznaczony. Skoro zwrot „na czas trwania stosunku pracy” należy

interpretować w kontekście rodzaju umowy o pracę łączącej strony, to z chwilą

przekształcenia umowy o pracę w umowę na czas określony umowa najmu również

stała się umową na czas określony. Ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 2 lit. a

ustawy o zbywaniu mieszkań zdefiniował, że osobami uprawnionymi są jedynie

osoby zajmujące mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas

nieoznaczony lub decyzji administracyjnej o przydziale.

Dodatkowo Sąd pierwszej instancji wskazał, że uwzględniając sposób

działania pozwanej jako osoby prawnej i przyjęty proces decyzyjny, dla

skuteczności zezwolenia na zobowiązanie do sprzedaży lub samej sprzedaży

powodowi lokalu niezbędna była zgoda Senatu wyrażona w formie uchwały.

Zgodnie ze statutem pozwanej, do kompetencji Senatu należy wyrażanie zgody na

dokonanie czynności zobowiązującej lub rozporządzającej, której przedmiot

przekracza wartość 200.000 zł oraz na nabycie mienia, którego przedmiot

przekracza wartość 200.000 zł. W okresie zawierania umowy najmu również

obowiązywała taka regulacja, przy czym dotyczyła kwoty o połowę niższej. Strona

powodowa nie wykazała, aby na zawarcie umowy najmu oraz aneksu do niej zgodę

wyraził Senat. Powód w toku zeznań powołał się na otrzymanie ustnej informacji o

takiej zgodzie, jednakże twierdzenie to nie zostało w żaden sposób wykazane.

Zgoda taka nie wynika ani z podpisów znajdujących się pod umową najmu czy pod

aneksem, ani z żadnego innego aktu, uchwały Senatu czy dokumentu. Brak zgody

powoduje niespełnienie się koniecznej dla danej czynności prawnej przesłanki, w

następstwie czego nie wywołuje ona oznaczonych w jej treści skutków prawnych.

Podsumowując, Sąd Rejonowy stwierdził, że w okresie od 1 października 2000 r.

7

do 30 czerwca 2011 r. powód był osobą uprawnioną z ustawy o zbywaniu

mieszkań, jednakże po dniu 1 października 2010 r., po upływie określonego w

umowie okresu dziesięciu lat, nie powstało po jego stronie roszczenie o zawarcie

umowy przeniesienia własności.

Kierując się takimi przesłankami, Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 5 grudnia

2013 r. w pkt I oddalił powództwo, a w pkt II zasądził od powoda na rzecz

pozwanego kwotę 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Rozpoznając apelację powoda od powyższego wyroku, Sąd Okręgowy

wyrokiem z dnia 22 maja 2014 r. w pkt I zmienił zaskarżony wyrok w pkt II w ten

sposób, że odstąpił od obciążenia powoda kosztami zastępstwa procesowego; w

pkt II oddalił apelację powoda i odstąpił od obciążenia go kosztami postępowania

apelacyjnego.

Sąd odwoławczy, podzielając ocenę faktyczną i prawną poczynioną przez

Sąd pierwszej instancji, uzupełniająco podniósł, że zarówno zawarta między

stronami umowa z dnia 8 marca 2001 r. dotycząca najmu lokalu mieszkalnego,

będącego własnością państwowej osoby prawnej, jak również zasady zbycia tego

mieszkania na warunkach preferencyjnych musiały być poddane regulacji ustawy o

zasadach zbywania mieszkań i to pod rygorem nieważności, zgodnie art. 3 ust. 1

tej ustawy. Według Sądu drugiej instancji, powiązanie umowy najmu z dnia 8 marca

2001 r. z ustawą o zasadach zbywania mieszkań przekreśla możliwość uznania, że

postanowienia tej umowy samodzielnie ukształtowały zasady zbycia

wynajmowanego przez powoda lokalu mieszkalnego. W szczególności, zdaniem

Sądu Okręgowego, z § 9 ust. 2 umowy nie wynika, by pozwany przeznaczył

wynajmowany przez powoda lokal mieszkalny na sprzedaż i wyznaczył powodowi

termin 3 miesięcy do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia tego

lokalu mieszkalnego. Nie zostały również wywieszone, zgodnie z art. 5 ust. 2

ustawy o zbywaniu mieszkań, wykazy mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w

siedzibach jednostek organizacyjnych zbywcy prowadzących ich sprzedaż. W § 9

umowy z dnia 8 marca 2001 r. określono jedynie prawo powoda do wykupienia

lokalu mieszkalnego nr 1 przy ul. Z. po upływie 10 lat trwania najmu, nie znalazło

się natomiast w treści umowy postanowienie zobowiązujące Uniwersytet do

przeznaczenia tego lokalu po upływie tego terminu na sprzedaż. W ocenie Sądu, w

8

tej sytuacji nie można stwierdzić, że umowa najmu z dnia 8 marca 2001 r. zawierała

postanowienia dotyczące terminu sprzedaży wynajmowanego przez powoda lokalu,

a w konsekwencji, że zawierała wszystkie istotne postanowienia pozwalające

skutecznie dochodzić powodowi w niniejszym postępowaniu roszczenia o zawarcie

umowy sprzedaży tego lokalu. W konsekwencji Sąd odwoławczy stwierdził, że

pozwany w ogóle nie rozpoczął procedury sprzedaży lokalu mieszkalnego

wynajmowanego przez powoda i brak było dowodu na to, że lokal ten formalnie

przeznaczył do sprzedaży.

Sąd Okręgowy zgodził się natomiast z zarzutem apelującego naruszenia

przez Sąd Rejonowy art. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie

uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów

albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Sąd odwoławczy wskazał, że przyczyną

skierowania sprawy na drogę sądową było niewłaściwe postępowanie pozwanego

wobec powoda. Pozwany sprowadził powoda do S., obiecując mu możliwość

nabycia mieszkania na warunkach preferencyjnych. Swoją obietnicę pozwany

potwierdził w umowie najmu z dnia 8 marca 2001 r. Ta obietnica legła u podstaw

decyzji powoda o przeniesieniu się z uczelni w T. do pracy na Uniwersytecie […].

Ówczesna kadra akademicka, w szczególności grono profesorskie w S., była na

tyle nieliczna, że uczelnia musiała oferować potencjalnym pracownikom

szczególnie korzystne warunki, nie tylko pracy, ale i zamieszkiwania, aby skłonić

ich do tak istotnej zmiany w życiu, jaką jest porzucenie pracy na jednym

Uniwersytecie i przeniesienie się do innego miasta celem podjęcia nowej pracy.

Powód, niebędący prawnikiem, po zawarciu umowy z dnia najmu z dnia 8 marca

2001 r. oraz w świetle zapewnień władz pozwanej uczelni, nie był zobowiązany do

szczegółowego analizowania swojej sytuacji prawnej, zwłaszcza że miał do

czynienia z podmiotem państwowym i publicznym. Działał w zaufaniu do

pracodawcy, którym jest uczelnia wyższa. Po upływie 10 lat pracy, pomimo

wcześniejszych zapewnień, pozwany nie zaoferował mu obiecanego w 2001 r.

preferencyjnego nabycia lokalu mieszkalnego, który powód przez cały ten czas

wynajmował. Subiektywne przekonanie powoda o zasadności swojego roszczenia,

wynikające z wcześniejszych deklaracji pozwanego, należy do tego rodzaju

wyjątkowych okoliczności, które pozwalają, w ocenie Sądu odwoławczego, na

9

zastosowanie w stosunku do powoda art. 102 k.p.c. i zwolnienie go z obowiązku

ponoszenia kosztów procesu.

W wywiedzionej od powyższego wyroku skardze kasacyjnej pełnomocnik

powoda, zaskarżając wyrok Sądu Okręgowego w pkt II, zarzucił naruszenie prawa

materialnego, tj.:

1. art. 3, 4, 5 i 6 ustawy o zasadach zbywania mieszkań, przez ich

błędną wykładnię i przyjęcie, że powód nie ma skutecznego roszczenia względem

pozwanego o zawarcie umowy o przeniesienie własności, podczas gdy strony

uzgodniły wszystkie istotne postanowienia nabycia lokalu mieszkalnego

wynajmowanego przez powoda w umowie najmu z dnia 8 marca 2001 r.,

zmienionej aneksem z dnia 16 maja 2003 r., a w szczególności przedmiot umowy,

cenę i termin (z upływem 10 lat pracy powoda na pierwszym etacie na pozwanym

Uniwersytecie, a więc z dniem 1 października 2010 r.), zaś powód jako nabywca

złożył w tymże aneksie do umowy najmu oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu

mieszkalnego na tych warunkach i w tym terminie, a do zawarcia umowy nie doszło

z przyczyn leżących wyłącznie po stronie pozwanego, co sprawia, że powodowi z

dniem 1 października 2000 r. przysługuje roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży

przedmiotowego mieszkania;

2. art. 5 ust. 1 i 2 i art. 4 ust. 3 ustawy o zasadach zbywania mieszkań

przez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że skoro czynności wskazane w art. 5 ust. 1

i 2 ustawy takie jak: wyznaczenie powodowi 3-miesiecznego terminu do złożenia

oświadczenia, wywieszenie wykazu mieszkań przeznaczonych na sprzedaż, nie

zostały dokonane przez pozwany Uniwersytet, to powyższe nie pozwala powodowi

skutecznie dochodzić roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży tego lokalu,

podczas gdy oświadczenie zbywcy o zamiarze zbycia mieszkania na warunkach

określonych w art. 6 ustawy, jak i oświadczenie woli nabywcy o zamiarze nabycia

lokalu mieszkalnego na tych warunkach, zostało wyrażone wprost w umowie najmu

z dnia 8 marca 2001 r., zmienionej aneksem z dnia 16 maja 2003 r., a treść

przepisów ustawy o zasadach zbywania mieszkań, w szczególności art. 4 ust. 3,

wskazuje, że dla uzgodnienia wszystkich istotnych postanowień umowy nie jest

konieczne przeprowadzenie rokowań ściśle według reguł określonych w art. 5 ust. 1

i 2 tej ustawy;

10

3. art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art.

4 ust. 1 ustawy o zasadach zbywania, przez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że w

okolicznościach niniejszej sprawy powodowi nie przysługuje skuteczne roszczenie

„przymuszające” pozwanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Opierając skargę kasacyjną na takich podstawach, skarżący wniósł o

uchylenie zaskarżonego wyroku w pkt II i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu

do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w pkt II

i orzeczenie co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa.

Strona pozwana w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniosła o odmowę

przyjęcia jej do rozpoznania, ewentualnie o jej oddalenie oraz o zasądzenie od

powoda kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie budzi wątpliwości, że zbywanie osobom uprawnionym na zasadach

preferencyjnych lokali mieszkalnych stanowiących własność, między innymi,

państwowych osób prawnych może odbywać się wyłącznie, i to pod rygorem

nieważności, na zasadach określonych w ustawie o zasadach zbywania mieszkań

(art. 3 ust. 1 ustawy). Ustawa ta w art. 4 ust. 1 przyznała osobom uprawnionym, w

stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, prawo

pierwszeństwa w nabyciu tych mieszkań, w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na zasadach preferencyjnych. Zarówno w

orzecznictwie, jak i w doktrynie przyjmuje się jednolicie, że z przepisów

dotyczących pierwszeństwa nie wynika roszczenie o zawarcie umowy, a jedynie

pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściwy organ

przeznaczona do sprzedaży (por. np. uzasadnienie uchwały Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, OTK 1996 nr 3, poz. 25, a

także uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r.,

III CZP 62/92, OSNCP 1992 nr 12, poz. 214, czy uzasadnienie wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 180/00, niepublikowanego).

Ustawowe pierwszeństwo przewidziane w tym przepisie nie jest równoznaczne z

roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby

11

roszczenie „przymuszające” właściciela do sprzedaży nieruchomości.

Pierwszeństwo to aktualizuje się dopiero wówczas, gdy zbywca zamierza zbyć lokal

mieszkalny.

Zdaniem skarżącego, oświadczenie strony pozwanej o przeznaczeniu

przedmiotowego lokalu mieszkalnego na sprzedaż zostało zawarte w aneksie z

dnia 16 maja 2003 r. do umowy najmu z dnia 8 marca 2001 r. Z uzasadnienia

zaskarżonego wyroku wynika tymczasem wyraźnie, że według Sądu Okręgowego,

tego rodzaju oświadczenia strona pozwana nie złożyła, bowiem „w § 9 umowy z

dnia 8 marca 2001 r. określono jedynie prawo powoda do wykupienia lokalu

mieszkalnego (po upływie 10 lat trwania najmu), nie znalazło się natomiast w treści

umowy postanowienie zobowiązujące Uniwersytet do przeznaczenia tego lokalu po

upływie tego terminu na sprzedaż”. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje

się, że ustalenie treści oświadczenia woli należy do ustaleń faktycznych i jako takie

usuwa się spod kontroli kasacyjnej. Natomiast wykładnia ustalonego oświadczenia

woli przy zastosowaniu dyrektyw wykładni oświadczeń woli, sformułowanych

przede wszystkim w art. 65 k.c., należy do kwestii prawnych i podlega kontroli

kasacyjnej (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03,

LEX nr 453645; z dnia 22 czerwca 2006 r., V CSK 70/06, OSNC 2007 nr 1,

poz. 16). Skarżący nie podniósł jednak zarzutu naruszenia art. 65 k.c., co

uniemożliwia Sądowi Najwyższemu kontrolę w sferze dokonanej przez Sąd

Okręgowy wykładni oświadczeń woli stron zawartych w umowie najmu. Zgodnie z

art. 39813

§ 1 k.p.c., Sąd Najwyższy rozpoznaje bowiem sprawę w granicach

zaskarżenia oraz w granicach podstaw. Jest więc związany granicami skargi

kasacyjnej wyznaczonymi jej podstawami, co oznacza, że nie może uwzględniać

naruszenia żadnych innych przepisów niż wskazane przez skarżącego. Sąd

Najwyższy nie jest bowiem uprawniony do samodzielnego dokonywania

konkretyzacji zarzutów lub też stawiania hipotez co do tego, jakiego aktu prawnego

(przepisu) dotyczy podstawa skargi. Nie może także zastąpić skarżącego w

wyborze podstawy kasacyjnej, jak również w przytoczeniu przepisów, które

mogłyby być naruszone przy wydawaniu zaskarżonego orzeczenia. Sąd Najwyższy

może zatem skargę kasacyjną rozpoznawać tylko w ramach tej podstawy, na której

ją oparto, odnosząc się jedynie do przepisów, których naruszenie zarzucono. Brak

12

zarzutu naruszenia art. 65 k.c. oznacza, że wiążące w postępowaniu kasacyjnym

są dokonane w tym względzie przez Sąd drugiej instancji ustalenia i oceny prawne,

z których wynika, że strona pozwana nigdy nie przeznaczyła przedmiotowego

lokalu mieszkalnego na sprzedaż. Konsekwencją tego jest zaś, jak już

powiedziano, to, że przysługujące osobie uprawnionej prawo pierwszeństwa w

rozumieniu ustawy o zbywaniu mieszkań nie zaktualizowało się, a skoro tak, to

powodowi nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży lokalu

mieszkalnego. W takiej sytuacji dla rozpoznania sprawy bez znaczenia pozostaje

rozstrzyganie tych zarzutów skarżącego, które sprowadzają się do twierdzenia, że

do sprzedaży lokalu mieszkalnego zgodnie z przepisami ustawy o zbywaniu

mieszkań może dojść z inicjatywy uprawnionego (biorąc pod uwagę treść art. 4 ust.

3 tej ustawy, zgodnie z którym zbywca może także sprzedać mieszkanie na

wniosek osoby uprawnionej według zasad określonych w ust. 1) i że w takiej

sytuacji nie jest konieczne wyczerpanie całej procedury, o której mowa w art. 5

ustawy (zawiadomienie na piśmie osób uprawnionych, wyznaczenie

trzymiesięcznego terminu do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia

lokalu, wywieszenie wykazów mieszkań przeznaczonych na sprzedaż). Niezależnie

bowiem od ich trafności, roszczenie powoda sprowadzające się w istocie do

zobowiązania strony pozwanej do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego

na warunkach preferencyjnych nie mogłoby być uwzględnione, bo takie mu nie

przysługuje w sytuacji braku przeznaczenia tego lokalu na sprzedaż.

Trzeba nadto podkreślić, że uwzględnieniu roszczenia powoda stałoby na

przeszkodzie również i to, że zasadność żądania nakazania złożenia oświadczenia

woli co do przeniesienia własności (art. 1047 k.p.c. w związku z art. 64 k.c.) zależy

od istnienia materialnoprawnych przesłanek określających obowiązek przeniesienia

własności. Jeżeli źródłem roszczenia ma być umowa, musi ona zawierać

skonkretyzowane co do osoby i treści zobowiązanie do przeniesienia własności i

wyrażać się w formie zastrzeżonej dla ważności zobowiązania, względnie

wymaganej dla powstania roszczenia.

Źródłem roszczenia o przeniesienie własności może być tylko umowa

przedwstępna, zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej,

przez którą strony zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność

13

(art. 389 w związku z art. 390 § 2 k.c.), bądź umowa zobowiązująca do

przeniesienia własności zawarta w formie, od zachowania której zależy jej ważność

(art. 157 w związku z art. 73 k.c.). Nie ma innych konstrukcji prawnych, jak tylko

koncepcja umowy przedwstępnej przeniesienia własności oraz koncepcja umowy o

przeniesienie własności ze skutkiem zobowiązującym, w ramach których można by

skutecznie wskazywać na materialnoprawną podstawę zobowiązania umownego, z

którego wywodzi się roszczenie o nakazanie złożenia oświadczenia woli co do

przeniesienia własności. Bez znaczenia jest, że zobowiązanie do przeniesienia

własności może być fragmentem szerszej czynności prawnej, obejmującej także,

lub przede wszystkim, oświadczenia woli stron co do innej niż własnościowa sfery

stosunków prawnych. W konkretnych sytuacjach może to utrudniać poszukiwanie,

wśród wielu różnych postanowień umowy tych elementów, które składać się muszą

na zobowiązanie do przeniesienia własności jako źródło roszczenia o nakazanie

złożenia oświadczenia woli. Nie oznacza jednak, że sama ta umowa może być

uznana za źródło zobowiązania do przeniesienia własności i w konsekwencji źródło

roszczenia, jeżeli nie zawiera elementów dających się, zarówno co do treści, jak i

formy, subsumować pod skuteczną w zakresie powstania roszczenia umowę

przedwstępną przeniesienia własności lub ważną umowę zobowiązującą do

przeniesienia własności.

W rozpoznawanej sprawie powód wskazywał na § 9 umowy najmu lokalu

mieszkalnego jako podstawę roszczenia obejmującego sprzedaż tego lokalu.

Skuteczność jego żądania zależna była nie tylko od oceny, czy ww. zapis umowy

odzwierciedla zobowiązanie pozwanego do przeniesienia na powoda, w drodze

sprzedaży, własności lokalu na zasadach preferencyjnych, ale również, jakiego

rodzaju umowy zobowiązanie to było wynikiem, czego nie wyjaśnił ani powód, ani

nie ustalił Sąd odwoławczy. Niezależnie jednak od tego, czy miałaby to być umowa

przedwstępna sprzedaży, czy też umowa sprzedaży ze skutkiem zobowiązującym,

nie mogłaby ona stanowić podstawy do uwzględnienia roszczenia powoda z uwagi

na formę wyrażenia woli stron. Z art. 158 k.c. wynika, że zarówno umowa

zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak umowa przenosząca

jej własność powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie tej

formy powoduje zaś nieważność umowy (art. 73 § 2 k.c.). Również roszczenie o

14

zawarcie umowy przyrzeczonej, chociaż przysługuje wierzycielowi każdej ważnie

zawartej umowy przedwstępnej, może być dochodzone na drodze sądowej

wyłącznie wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od

których zależy ważność kontraktu przyrzeczonego, w szczególności co do formy

(art. 390 § 2 k.c.), czyli w odniesieniu do umowy sprzedaży nieruchomości, jest ona

sporządzona w formie aktu notarialnego, co bezspornie w niniejszej sprawie nie

zostało spełnione. W przypadku, gdy umowa przedwstępna nie czyni zadość

wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona

może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na

zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Powód w niniejszej sprawie nie

dochodził jednak odszkodowania, wobec czego nie ma też potrzeby wyjaśniania,

czy umowa, z której powód wywodzi swoje roszczenie, mogłaby być uznana za

umowę przedwstępną, biorąc zwłaszcza pod uwagę, że zgodnie z art. 389 k.c. w

brzmieniu obowiązującym w dacie zawierania przez strony umowy najmu i aneksu

do tej umowy, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do

zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne

postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona

zawarta.

Dodatkowo zauważyć trzeba, że w myśl obowiązującego w dacie zawierania

umowy między stronami art. 48 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 12 września 1990 r.

o szkolnictwie wyższym (Dz.U. Nr 65, poz. 385 ze zm.), do kompetencji senatu

uczelni wyższej należało wyrażanie zgody na nabycie lub zbycie przez uczelnię

składników mienia o wartości określonej w statucie uczelni. Według ustaleń

poczynionych w sprawie, w przypadku pozwanego Uniwersytetu wartość ta w chwili

zawierania umowy między stronami wynosiła 100.000 zł. Ustalono też, że Senat

strony pozwanej w żadnej formie nie wyraził zgody na zawarcie umowy, którą

strona pozwana miała się zobowiązać do sprzedaży powodowi lokalu mieszkalnego

z zasobów uczelni. W orzecznictwie Sądu Najwyższego prezentowane były różne

poglądy odnośnie do sankcji dokonania przez organ uprawniony do reprezentacji

osoby prawnej czynności prawnej wymagającej z mocy ustawy zgody bądź uchwały

innego organu. Uznawano taką czynność za nieważną na podstawie art. 58 § 1 k.c.

(zob. w szczególności orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1991 r.,

15

III CZP 8/91, OSNC 1991 nr 7, poz. 94, oraz z dnia 3 marca 2005 r., II CK 409/04.

OSNC 2006 nr 2, poz. 33; por. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 marca

2002 r., II CKN 1415/00, „Izba Cywilna” 2002 nr 6, s. 48), bądź za nieważną na

podstawie art. 39 w związku z art. 38 k.c. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia

14 września 2007 r., III CZP 31/07 (OSNC 2008 nr 2, poz. 14) Sąd Najwyższy zajął

natomiast stanowisko dopuszczające stosowanie do takiej czynności per analogiam

przepisów dotyczących rzekomego pełnomocnika, a tym samym zakładające

możliwość jej potwierdzenia. Nawet jednak przy przyjęciu tego ostatniego poglądu,

umowa zawarta między stronami nie mogłaby być uznana za ważną, bo Senat

strony pozwanej nigdy jej nie potwierdził, a zgodnie z art. 103 § 1 k.c., jeżeli

zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego

zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu

umowa została zawarta.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy nie znalazł podstaw do

uwzględnienia skargi kasacyjnej powoda, wobec czego na podstawie art. 39814

k.p.c. orzekł o jej oddaleniu.

Odnośnie natomiast do żądanych przez pozwaną kosztów postępowania

kasacyjnego, Sąd Najwyższy w pełni zgodził się z poglądem Sądu Okręgowego, że

przyczyną skierowania sprawy na drogę sądową było niewłaściwe postępowanie

pozwanego wobec powoda. Powód został zachęcony przez stronę pozwaną,

poszukującą wówczas kadry akademickiej, do zmiany miejsca pracy i miejsca

zamieszkania obietnicą nabycia lokalu mieszkalnego na warunkach

preferencyjnych. Obietnica ta została potwierdzona w umowie najmu z dnia 8

marca 2001 r. Powód, niebędący prawnikiem, po zawarciu umowy z dnia najmu z

dnia 8 marca 2001 r. oraz w świetle zapewnień władz pozwanej uczelni, nie był

zobowiązany do szczegółowego analizowania swojej sytuacji prawnej, zwłaszcza

że miał do czynienia z podmiotem państwowym i publicznym. Działał w zaufaniu do

pracodawcy, którym jest uczelnia wyższa. Tego zaufania strona pozwana jednak

nadużyła, nie wyrażając zgody na sprzedaż mieszkania, pomimo upływu okresu 10

lat pracy, po którym według zapewnień strony pozwanej potwierdzonych umową

lokal miał stać się własnością powoda po cenie preferencyjnej. Nie można też tracić

z pola widzenia, że postawiło to powoda w trudnej sytuacji, ponieważ aktualnie jest

16

już emerytem, łączy go ze stroną pozwaną umowa o pracę na czas określony, który

upływa 30 września 2016 r., a nadal mieszka w lokalu wynajmowanym od

Uniwersytetu, która to umowa najmu jest zawarta na czas trwania stosunku pracy.

Z pewnością może to rodzić obawy powoda o przyszłość, które niewątpliwie są

wynikiem niezasługującego na akceptację postępowania strony pozwanej.

Okoliczności te nie mogą doprowadzić do uwzględnienia powództwa, ale bez

wątpienia zasługują na miano szczególnie uzasadnionego wypadku, dającego z

mocy art. 39821

w związku z art. 102 k.p.c. możliwość nieobciążania powoda

kosztami postępowania kasacyjnego.