V CSK 415/14

Sygn. akt V CSK 415/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 kwietnia 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

Protokolant Izabella Janke

w sprawie z powództwa "E." Spółki z o.o. z siedzibą we W.

przeciwko "S." Spółce z o.o. z siedzibą w P.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 kwietnia 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego we W.

z dnia 31 stycznia 2014 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanego na rzecz

strony powodowej kwotę 5400,- ( pięć tysięcy czterysta ) złotych

z tytułu kosztów postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 18 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy we W. oddalił w całości

połączone powództwa E. sp. z o.o. we W. przeciwko S. sp. z o.o. w P. o nakazanie

wykreślenia - z oznaczonej księgi wieczystej - pozwanego jako użytkownika

wieczystego gruntu i posadowionych na nich budynków oraz wpisania w niej

powoda, a także wykreślenia z drugiej księgi wieczystej, pozwanego jako

właściciela i wpisania do niej powoda. Ponadto Sąd rozstrzygnął o kosztach

postępowania. Przyczyną oddalenia powództwa było uznanie za ważną umowy

zawartej między stronami dnia 11 grudnia 2008 r., w której powodowa Spółka

sprzedała pozwanej wspomniane prawo użytkowania wieczystego oraz własności

gruntów i budynków z klauzulą umowną stanowiącą o tym, że jeżeli w terminie

jednego roku od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie zajdą

przesłanki do wypłaty przez bank kwoty 19 460 000 złotych na rzecz E.sp. z o.o.

(sprzedawcy), wobec nie przedłożenia bankowi wymaganych dokumentów, S. sp. z

o.o. ma prawo w tym terminie odstąpić od umowy sprzedaży wszystkich

nabywanych od sprzedawcy nieruchomości i zażądać od banku zwrotu całej kwoty

wpłaconej na rachunek powierniczy wraz z odsetkami wynikającymi z umowy

rachunku bankowego. Według umowy odstąpienie od niej miało nastąpić przez

złożenie oświadczenia przez uprawnionego. Przedmiotem sporu między stronami

była kwestia ważności zastrzeżenia umownego prawa odstąpienia od umowy,

dotycząca rozporządzenia nieruchomością. Uznanie nieważności umowy między

stronami jako skutek niedopuszczalnego zastrzeżenia w umowie mającej

doprowadzić do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności

byłoby, zdaniem Sądu pierwszej instancji niesłuszne i niesprawiedliwe, a na

przeszkodzie temu nie stał art. 157 w związku z art. 234 k.c. oraz nie zachodziła

sankcja bezwzględnej nieważności i działania z mocy prawa art. 58 § 3 k.c.

W wyniku rozpoznania apelacji strony powodowej Sąd Okręgowy we W.

wyrokiem z dnia 31 stycznia 2014 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i

uwzględniając powództwo dokonał uzgodnienia ksiąg wieczystych według żądania

pozwu. Uznał, że wprawdzie samo zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia od

umowy (art. 395 k.c.) przenoszącej prawo własności nieruchomości jest prawnie

dopuszczalne, ale może zostać wykonane tylko w zakresie skutków

3

zobowiązujących umowy; zastrzeżenie to stanowi warunek rozwiązujący,

a zastrzeżenie warunku jest zakazane w umowie przenoszącej własność

nieruchomości (art. 157 k.c.). Jest natomiast możliwe zrealizowanie ustawowego

odstąpienia od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której

nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. W uzasadnieniu Sąd Okręgowy

powołał utrwalone w tym zakresie orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwałę

siedmiu sędziów z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz.

42; wyrok z dnia 8 grudnia 2004 r., I CK 191/04, nie publ.; wyrok z dnia 26 stycznia

2005 r., V CK 401/04, nie publ.; wyrok z dnia 4 kwietnia 2012 r., I CSK 359/11,

OSNC 2012, nr 9, poz. 111) oraz doktrynę.

Sąd uznał, że gdy strony wbrew art. 157 § 1 k.c. zawierają umowę

o przeniesienie własności nieruchomości z zastrzeżeniem umownego prawa

odstąpienia, równoważnego z warunkiem rozwiązującym o charakterze

ostatecznym w takim znaczeniu, że umowa ta zgodnie z ich wolą przenosi

własność nieruchomości na nabywcę, to przyjąć należy albo, że stosownie do art.

58 § 3 k.c. nieważnością dotknięta jest część umowy o charakterze rzeczowym i nie

dochodzi do przeniesienia prawa własności na nabywcę, albo – co Sąd uważa za

właściwsze – że naruszenie zakazu zawarcia umowy w podanych okolicznościach

nie powoduje nieważności umowy, a tylko wyłączenie skutku rzeczowego, co

oznacza bezskuteczność umowy w zakresie przeniesienia własności nieruchomości.

Z tych względów, według Sądu drugiej instancji, nie zaszła podstawa do ujawnienia

na rzecz pozwanej Spółki przeniesienia praw rzeczowych objętych umową stron

z dnia 11 grudnia 2008 r.

W skardze kasacyjnej strona pozwana zarzuciła Sądowi Okręgowemu

naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 350 k.p.c., polegające na

merytorycznym orzeczeniu o jednym z żądań powoda w formie postanowienia

o sprostowaniu; art. 379 pkt 5 k.p.c. skutkujące nieważnością postępowania przed

Sądem drugiej instancji, wynikającą z naruszenia art. 351 § 2 i 3 w związku z art.

148 § 1 k.p.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie; art. 328 § 2 k.p.c. przez ich

niewłaściwe zastosowanie; art. 365 § 1 w związku z art. 13 § 2, art. 6268

§ 1, 2 i 6

zdanie pierwsze k.p.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie. Naruszenie prawa

materialnego dotyczy art. 58 § 1 i 3 k.c. w związku z art. 3531

, art. 395 § 1, art. 65

4

§ 2 oraz art. 157 § 1 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie umownego

prawa odstąpienia za ważne w sytuacji, gdy strony nie zastrzegły w prawidłowy

sposób terminu, w przeciągu którego pozwany mógł skorzystać z tego prawa; art.

157 § 1 i 2 w związku z art. 395 § 1 i 2 oraz art. 89 k.c. przez ich błędną wykładnię

oraz art. 65 § 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że zastrzeżenie

w umowie sprzedaży nieruchomości umownego prawa odstąpienia jest

równoznaczne z zastrzeżeniem warunku, co wyłącza skutek przeniesienia

własności nieruchomości; art. 65 § 2 w związku z art. 395 § 2 k.c. przez

niewłaściwe zastosowanie i utożsamienie umownego prawa odstąpienia w kształcie

nadanym mu przez strony z warunkiem rozwiązującym; art. 492 i art. 395 § 1 k.c.

w związku z art. 65 § 2 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie (czyli

nieuzasadnione zastosowanie art. 395 § 1 k.c., zamiast zastosowania art. 492 k.c.);

art. 5 k.c. w związku z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. przez ich niezastosowanie

i uwzględnienie apelacji powoda. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego

wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie po

uchyleniu wyroku o oddalenie w całości apelacji powoda, z rozstrzygnięciem

w każdym wypadku o kosztach postępowania; ponadto wniósł o uchylenie

w całości zaskarżonych postanowień z dnia 12 lutego 2014 r. oraz z dnia 4 marca

2014 r. dotyczących sprostowania zaskarżonego wyroku.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną powód wniósł o oddalenie skargi

i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wymagają rozpatrzenia zarzuty dotyczące naruszenia

przepisów postępowania. Należy więc stwierdzić, że wbrew twierdzeniu skarżącego

nie został naruszony art. 350 k.p.c., a postanowienia z dnia 12 lutego i z dnia

4 marca 2014 r. są sprostowaniami, gdyż chodzi w nich o oczywiste omyłki

związane z oznaczeniem drugiej księgi wieczystej i sprecyzowania adresowego

nieruchomości, o które chodzi, w sytuacji gdy strony nie miały co do tego żadnej

wątpliwości i to co należy było przedmiotem rozpoznania. Nie jest to więc sytuacja,

o której mowa w orzeczeniach Sądu Najwyższego, dotyczących rzeczywistego

uzupełnienia lub zmiany wyroku co do jego istoty (zob. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 4 listopada 2010 r., IV CSK 188/10, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 86 oraz

5

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2012 r., II PZ 5/12, nie publ.).

W tych okolicznościach nie jest również zasadny zarzut nieważności postępowania

ze względu na naruszenie art. 351 § 2 i 3 w związku z art. 148 § 1 k.p.c. Podobnie

należy ocenić zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. ze względu na wskazanie

w zaskarżonym orzeczeniu podstawy rozstrzygnięcia, a więc zupełny brak tych

okoliczności, które według utrwalonego orzecznictwa i poglądów doktryny

wymagałyby uwzględnienia przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej na gruncie

powołanego przepisu prawa procesowego. Nie można się również zgodzić

z oparciem powództwa wyłącznie na zarzutach i dowodach, które były

przedmiotem kognicji sądu wieczysto - księgowego i związanym z tym zarzutem, że

Sąd drugiej instancji naruszył art. 365 § 1 k.p.c. ze względu na związanie treścią

prawomocnych postanowień o wpisie pozwanego do ksiąg wieczystych jako

właściciela i użytkownika nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie nie chodzi

o kwestionowanie kognicji sądu wieczysto księgowego, tylko o materialno-prawne

podstawy ważności dokonanych czynności przewłaszczających prawo na rzecz

pozwanego, w warunkach kauzalności czynności prawnych przysparzających

(por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2008 r., IV CSK 331/07,

nie publ., z dnia 16 sierpnia 2009 r., I CSK 497/08, nie publ. oraz z dnia 7 marca

2013 r., IV CSK 427/12, OSNC-ZD 2014, nr A, poz. 7). Nie zostały więc naruszone

powołane przez skarżącego art. 365 § 1 w związku z art. 13 § 2, art. 6288

§ 1, § 2

i § 6 zdanie pierwsze k.p.c.

Przystępując do rozpoznania zarzutów dotyczących naruszenia przepisów

prawa materialnego można zgodzić się ze skarżącym, że w umowie stron nie został

określony termin do odstąpienia od umowy w taki sposób, w jaki można by sobie

wyobrażać realizację wymagania zastrzeżenia terminu przez art. 395 § 1 k.c.

(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2010 r., V CSK 177/10, nie publ.

oraz z dnia 13 czerwca 2013 r., IV CSK 668/12, nie publ.). Formalnie jednak termin

ten został wskazany w umowie i to najlepiej jak można, bo przez wskazanie daty

(dies certus an certus quando), tyle tylko, że czasowe utożsamienie go z brakiem

złożenia dokumentów przez E. sp. z o.o. i konieczność złożenia tego samego dnia

oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprawia, iż określenie terminu staje się

iluzoryczne, prawie niemożliwe do wykonania. Nie jest to jednak wystarczające do

6

uznania nieważności zastrzeżenia zawartego w umowie, jeśli się zważy, że obie

strony godziły się na takie sformułowania § 4 umowy; zwalczanie tego obecnie nie

może spotkać się z aprobatą. Problem traci wszakże na znaczeniu, skoro nie to

stanowi dziś istotę skargi, a argumenty pozwanego są za słabe, aby uznać

z podanej przyczyny naruszenie przez zaskarżony wyrok art. 58 § 3 w związku

z art. 3531

, art. 395 § 1, art. 65 § 2 i art. 157 § 1 k.c.

Sekwencyjny sposób skonstruowania podstaw skargi kasacyjnej oraz

dokonana analiza odnosząca się do przepisów postępowania sprawia, że dla

rozpoznania skargi kasacyjnej z punktu widzenia zarzutów dotyczących naruszenia

przez Sąd drugiej instancji przepisów prawa materialnego należy skupić uwagę na

tych spośród nich, które wskazują na naruszenie art. 157 § 1 i 2 w związku z art.

395 § 1 i 2, art. 89 i art. 65 § 2 k.c. Słusznie dostrzegł skarżący, że w doktrynie

podkreśla się brak przepisów zakazujących zawarcie w umowie postanowień

o umownym prawie odstąpienia przy umowach zobowiązujących,

rozporządzających i zobowiązująco-rozporządzających dotyczących nieruchomości.

Podnosi się też różnice konstrukcyjne między odstąpieniem od umowy

a zastrzeżeniem warunku. Kwestia ta wymaga dalszych analiz, zwłaszcza wobec

zmieniającej się rzeczywistości, w której przepisy te funkcjonują. Skarżący skupia

uwagę na przewłaszczeniu na zabezpieczenie, wskazuje na przykłady

wykonywania prawa odkupu, ustawowego prawa odstąpienia itp., w których może

się wydawać, że występuje warunek i idący za tym zakaz wynikający z art. 157 k.c.

(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2002 r., III CKN 748/00, OSNC

2003, nr 3, poz. 33, z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10, OSNC 2011,

nr 6, poz. 72 oraz z dnia 13 maja 2011 r., V CSK 360/10, M. Pr. Bank. 2012, nr 5,

s. 18). Wskazuje też na różne cele umownego prawa odstąpienia i zakazu

warunku w art. 157 k.c., który to przepis ma gwarantować pewność obrotu, a nie,

jak się nieraz twierdzi - stabilność rozporządzania nieruchomością. Nabywca

wszakże może nieruchomość natychmiast zbyć ponownie, może być wykonane

prawo odkupu lub ustawowe prawo odstąpienia, określone w art. 492 k.c. Od razu

należy stwierdzić, że jak zasadnie dowodzi strona powodowa w odpowiedzi na

skargę kasacyjną, zastosowanie w niniejszej sprawie legis commissoriae (art. 492

k.c.), co próbuje również wykazywać pozwana za uprawnione na swoją rzecz, nie

7

może się powieść (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42,

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2005 r., V CK 401/04, nie publ.).

Niektóre z kwestii podniesionych w skardze kasacyjnej zasługują na uwagę,

jednak nie zmienia to rzeczywistej postaci rzeczy co do tego, że w § 4 umowy

został zamieszczony – w bardzo skomplikowanej i wielozdaniowej formule –

warunek w rozumieniu art. 89 k.c., z przesłankami tego podmiotowo-istotnego

składnika czynności prawnej, jako w przeciwieństwie do terminu - zdarzenia

przyszłego i niepewnego (dies incertus an incertus quando) (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., I CK 191/04, nie publ. oraz postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2012 r., I CSK 359/11, OSNC 2012, nr 9, poz.

111). Wątpliwe jest zatem prowadzenie obszernych wywodów odnośnie do tego,

że umowne zastrzeżenie odstąpienia od umowy nie jest warunkiem, gdyż w świetle

§ 4 umowy, liczącego ponad siedem stron tekstu (s. 17-24) sformułowania użyte

przez strony (zwłaszcza na s. 19-20 umowy) wyraźnie wskazują na warunek

w rozumieniu art. 89 i nast. k.c. To sprawia, że naruszony został art. 157 k.c.,

niezależnie od tego, jaką podstawową funkcję mu się przypisze

(zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2008 r., V CSK 331/07,

nie publ.).

W ustalonych okolicznościach sprawy dostrzec można zachowanie stron

zawartej umowy wywołane daleko posuniętym brakiem wzajemnego zaufania.

To zapewne spowodowało potrzebę zabezpieczenia ich interesów, które mniej

dotyczyły samego zawarcia umowy i skutków obligacyjnych oraz

prawnorzeczowych umowy sprzedaży nieruchomości, co głównie obawy rzetelnego

jej wykonania. Stąd pojawiło się przekazanie pieniędzy stanowiących cenę na

rachunek powierniczy oraz zapłacenie umówionej ceny, uzależnione od

dostarczenia dokumentów, koniecznych a brakujących w dacie zawarcia umowy.

Zabezpieczenie interesów, samo w sobie godne zastosowania odpowiednich

środków i poczynienia zastrzeżeń umownych, nie może jednak polegać na takich

klauzulach umownych, które są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi

normami prawa cywilnego, w tym wypadku na umieszczeniu warunku

rozwiązującego w umowie mającej wywołać skutki rzeczowe sprzedaży. Taka

8

konstatacja prowadzi również do odmówienia racji pozwanemu, który powołuje się

w końcowych argumentach skargi kasacyjnej na naruszenie przez powoda art. 5

k.c., czego główną przyczynę ma stanowić własna inicjatywa powoda do

sformułowania niezgodnej z prawem klauzuli w § 4 umowy stron. Na poparcie

swojej tezy pozwany przytacza orzecznictwo Sądu Najwyższego słusznie

potępiające tych uczestników obrotu prawnego, którzy działają nieetycznie albo

wręcz niegodziwie, a potem próbują własne oświadczenia dezawuować i czerpać

korzyści z całkiem odwrotnego postępowania. Jednakże jak wynika z ustaleń Sądu

I instancji i odniesienia się do tego Sądu Okręgowego w uzasadnieniu

zaskarżonego wyroku, umowa była negocjowana przez strony do ostatniej chwili

przed jej zawarciem i jej treść została w całości ustalona w ramach współpracy

stron w tym względzie. Nie można ponadto zarzucać drugiej stronie zachowania

niezgodnego z zasadami słuszności, jeśli samemu akceptuje się postanowienia

umowne sprzeczne z prawem, wiedząc o tym, a następnie starając się

bezskutecznie podważyć ważność tych postanowień, ale z przyczyn nie

związanych z naruszeniem art. 5 k.c. Zgodnie z ogólnie wypracowanymi przez

orzecznictwo i doktrynę zasadami stosowania i niestosowania konstrukcji

nadużycia prawa, w takiej sytuacji, jak występująca w rozpoznawanej sprawie

na konstrukcję tę strona pozwana nie mogła się skutecznie powoływać.

Mając to na uwadze należało na podstawie art. 39814

oddalić skargę

kasacyjną, rozstrzygając o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie art.

98 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.