V CSK 200/06

Wyrok z dnia 20 lipca 2006 r., V CSK 200/06

Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy

prawa stosunku poddzierżawy.

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Zakładu Transportu Mleczarskiego

"T.-M." Spółdzielni Pracy w K. przeciwko "A.-T.", sp. z o.o. w W. o zaprzestanie

naruszenia prawa użytkowania wieczystego, zapłatę i wydanie, po rozpoznaniu na

rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 lipca 2006 r. skargi kasacyjnej strony

pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 listopada 2005 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w

Katowicach do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny w Katowicach wyrokiem z dnia 17 listopada 2005 r. oddalił

apelację strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 15

grudnia 2004 r., nakazującego stronie pozwanej wydanie stronie powodowej

nieruchomości, którą strona pozwana po skutecznym rozwiązaniu umowy

poddzierżawy zajmuje bez tytułu prawnego.

Strona powodowa, jako wydzierżawiająca, zawarła z Leszkiem B.

(dzierżawcą) umowę dzierżawy z dnia 20 października 1994 r. na okres 20 lat,

natomiast Leszek B. zawarł w dniu 20 października 1995 r. ze Zbigniewem P.

umowę poddzierżawy na okres 19 lat. Strona pozwana w następstwie

sporządzonego do umowy poddzierżawy aneksu z dnia 27 listopada 1997 r.

wstąpiła w miejsce Zbigniewa P. w prawa poddzierżawcy. Przedmiotem umowy

dzierżawy i poddzierżawy była szczegółowo opisana nieruchomość. W obu

umowach przewidziano możliwość rozwiązania umowy przy zastosowaniu

trzyletniego okresu wypowiedzenia, (§ 16 umowy dzierżawy i § 14 ust. 1 umowy

poddzierżawy). W umowie poddzierżawy strony ustaliły, że w przypadku

wypowiedzenia kontraktu przez wydzierżawiającego, okres wypowiedzenia umowy

zostaje skrócony i kończy swój bieg wraz z okresem wypowiedzenia kontraktu (§ 14

ust. 2).

W dniu 20 września 1999 r. strona powodowa wypowiedziała umowę

dzierżawy ze skutkiem na dzień 31 października 1999 r., zarzucając dzierżawcy, że

wydzierżawiony teren został zabudowany bez uzgodnienia z wydzierżawiającym.

Leszek B. zgodził się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron ze skutkiem

na dzień 31 października 1999 r., a następnie wypowiedział stronie pozwanej

umowę poddzierżawy również ze skutkiem na dzień 31 października 1999 r. Strona

pozwana nie uznała tego wypowiedzenia za skuteczne i pomimo wezwań strony

powodowej nie zwróciła przedmiotu dzierżawy.

Sądy obu instancji uznały, że nastąpiło skuteczne rozwiązanie umowy

dzierżawy bez wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31 października 1999 r. z

powodu podejmowania działań zmierzających do zabudowy terenu bez zgody

wydzierżawiającego. Rozwiązanie umowy dzierżawy w tym trybie miało

bezpośredni wpływ na umowę poddzierżawy, gdyż uzgodnienie przyjęte w § 14 ust.

2 umowy poddzierżawy jednoznacznie wskazuje na powiązanie czasowe umów

dzierżawy i poddzierżawy. Skoro nastąpiło skuteczne rozwiązanie umowy

dzierżawy, to umowa poddzierżawy też uległa rozwiązaniu w tym samym czasie, tj.

w dniu 31 października 1999 r. Strona pozwana, władając nieruchomością mimo

ustania stosunku poddzierżawy, jest zobowiązana do wydania stronie powodowej

spornej nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c.

Skarga kasacyjna strony pozwanej oparta została na podstawie naruszenia

prawa materialnego – art. 65 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię § 14 ust. 2 umowy

poddzierżawy, art. 704 w związku z art. 693 § 1 k.c., art. 673 § 1 i 3, art. 694, art.

3531

, art. 58 § 1 i 3 k.c. przez uznanie, że § 14 umowy poddzierżawy nie jest w

całości nieważny, art. 667 § 2 w związku z art. 694 i 696 k.c. przez uznanie, że

można skutecznie na podstawie art. 667 § 2 k.c. wypowiedzieć umowę dzierżawy

bez zachowania okresu wypowiedzenia z powodu używania rzeczy przez

dzierżawcę w sposób sprzeczny z umową, art. 668 § 2 w związku z art. 694 k.c.

przez uznanie, że wygaśnięcie umowy dzierżawy powoduje wygaśnięcie umowy

poddzierżawy z mocy samego prawa, art. 222 § 1 i art. 705 k.c. przez uznanie, że

pozwanej nie przysługuje wobec strony powodowej skuteczne prawo do władania

przedmiotem poddzierżawy. Wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i jego

zmianę przez oddalenie powództwa, ewentualnie o uchylenie tego wyroku i

przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty uzasadniające podstawę kasacyjną przewidzianą w art. 3983

§ 1 pkt 1

k.p.c. obejmują trzy kwestie. Pierwsza dotyczy wykładni postanowień umowy

poddzierżawy, a w szczególności § 14 ust. 2, druga wiąże się z pytaniem, czy na

postawie art. 694 k.c. do umowy dzierżawy mogą mieć odpowiednie zastosowanie

art. 668 § 2 i art. 667 § 2 k.c., natomiast trzecia dotyczy możliwości wypowiedzenia

umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony

Umowa dzierżawy i poddzierżawy zostały zawarte na czas określony.

W umowie dzierżawy postanowiono, że jej rozwiązanie bez wypowiedzenia z winy

dzierżawcy następuje w razie powstania zaległości w zapłacie czynszu

przekraczającej dwumiesięczną wartość świadczenia, a rozwiązanie umowy za

wypowiedzeniem następuje z zachowaniem trzyletniego okresu wypowiedzenia.

Identyczne postanowienia zawarto w umowie poddzierżawy, przy czym sporny § 14

ust. 2 umowy poddzierżawy stanowi, że "w przypadku wypowiedzenia kontraktu

przez Spółdzielnię, niezależnie od postanowień pkt 1, strony ustalają, iż okres

wypowiedzenia kończy swój bieg wraz z okresem wypowiedzenia kontraktu".

Sformułowanie tego postanowienia jest jednoznaczne; chodziło o to, że w razie

wypowiedzenia umowy dzierżawy z zachowaniem trzyletniego okresu

wypowiedzenia strony uzgodniły skrócenie trzyletniego okresu wypowiedzenia

poddzierżawy tak, aby okresy wypowiedzenia obu umów kończyły się w tym samym

dniu. Jest to logiczne i jednoznaczne. Tymczasem Sąd Apelacyjny wyprowadził z

tego postanowienia ogólny wniosek, że strony uzgodniły ścisłe powiązanie trwania

poddzierżawy z obowiązywaniem umowy dzierżawy. Do takiego uogólnienia brak

podstaw i nie sposób tego wniosku aprobować, pozostaje on bowiem w

sprzeczności z samą treścią postanowienia § 14 pkt 2 umowy, którego cel jest

wyraźny. Chodziło o skrócenie okresu wypowiedzenia umowy poddzierżawy w razie

wypowiedzenia umowy dzierżawy i tylko taki wniosek wypływa z tego

postanowienia; wszelkie dalsze uogólnienia nie są uzasadnione.

Jest poza sporem, że pismem z dnia 20 września 1999 r. strona powodowa

rozwiązała umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia z powołaniem

się na art. 667 § 2 w związku z art. 694 k.c. Uszło jednak uwagi Sądów obu

instancji, że strony umowy dzierżawy uregulowały rozwiązanie umowy bez

wypowiedzenia tylko w razie powstania zawinionej przez dzierżawcę

dwumiesięcznej zaległości w płatności czynszu dzierżawy. W świetle takiego

uzgodnienia umownego należało odrzucić skuteczność prawną zastosowanego

przez stronę powodową tego sposobu rozwiązania umowy dzierżawy i przyjąć, że

rozwiązanie umowy dzierżawy nastąpiło w sposób dorozumiany za porozumieniem

stron. Świadczy o tym pismo strony powodowej o rozwiązaniu umowy bez

wypowiedzenia oraz brak sprzeciwu dzierżawcy Leszka B. i jego reakcja w postaci

wypowiedzenia umowy poddzierżawy z dniem 31 października 1999 r. W

okolicznościach sprawy można zatem przyjąć, że rozwiązanie umowy dzierżawy

nastąpiło za porozumieniem stron.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron nie mogło mieć – wbrew ocenie

Sądu Apelacyjnego – „przełożenia na umowę poddzierżawy” w tym sensie, że obie

umowy ulegały rozwiązaniu w tym samym czasie. Skoro nastąpiło rozwiązanie

umowy dzierżawy za porozumieniem stron, nie zaś za wypowiedzeniem, a tylko w

tym drugim przypadku okres wypowiedzenia umowy poddzierżawy ulegał skróceniu

w taki sposób, że kończył się z wypowiedzeniem umowy dzierżawy, to § 14 pkt 2

umowy poddzierżawy nie mógł mieć zastosowania. Innymi słowy, aby mogło

nastąpić rozwiązanie umowy poddzierżawy z dniem 31 października 1999 r.,

rozwiązanie umowy dzierżawy powinno nastąpić w trybie wypowiedzenia. Miałby

wtedy zastosowanie § 14 pkt 2 umowy poddzierżawy, przewidujący skutek w

postaci skrócenia trzyletniego okresu wypowiedzenia umowy. Taki wypadek nie

zaistniał.

Znamienne jest, że Sąd Apelacyjny w istocie nie zajął w tej sprawie

stanowiska, lecz stwierdził jedynie, że „wobec skutecznego rozwiązania umów

dzierżawy i poddzierżawy z dniem 31 października 1999 r. strona pozwana utraciła

tytuł prawny do korzystania z nieruchomości”. Reasumując, stwierdzić należy, że

poczynione w sprawie ustalenia uzasadniają wniosek, że umowa dzierżawy została

rozwiązana za porozumieniem stron z dniem 31 października 1999 r. Skrócenie

okresu wypowiedzenia na podstawie § 14 ust. 2 umowy poddzierżawy nie było

możliwe, gdyż nie nastąpiło wypowiedzenie umowy dzierżawy. Odmienna

wykładnia postanowień umowy poddzierżawy, a w szczególności § 14 ust. 2,

dokonana przez Sąd Apelacyjny, jest sprzeczna z treścią tego postanowienia i

narusza reguły wykładni określone art. 65 § 2 k.c.

Druga kwestia wiąże się z problemem zastosowania art. 668 § 2 i art. 667 § 2

k.c. do umowy poddzierżawy. Zastosowanie pierwszego przepisu prowadzi do

wniosku, że zakończenie stosunku dzierżawy powoduje z mocy prawa rozwiązanie

stosunku poddzierżawy. Stanowisko negatywne w tym względzie zajął już Sąd

Najwyższy w wyroku z dnia 7 listopada 1997 r., III CKN 249/97 (OSNC 1998, nr 3,

poz. 53), stwierdzając, że do poddzierżawy nie ma zastosowania art. 668 k.c. o

najmie. Podzielając ten pogląd, który znalazł aprobatę w doktrynie, podnieść

należy, że zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy

prawa stosunku poddzierżawy. Przeciwnie, mimo rozwiązania umowy dzierżawy,

trwająca nadal umowa poddzierżawy wiąże wydzierżawiającego z poddzierżawcą.

Odmienny pogląd Sądu Apelacyjnego dotyczący zastosowania art. 668 § 2 k.c. do

umowy poddzierżawy nie jest uzasadniony.

Strona skarżąca trafnie także zarzuciła naruszenie art. 667 § 2 w związku z

art. 694 k.c. przez jego zastosowanie. Przepis ten nie ma zastosowania w

umownym stosunku dzierżawy, gdyż kwestia nim objęta jest bezpośrednio

uregulowana dla umowy dzierżawy w art. 696 k.c., co wyłącza odpowiednie

stosowanie przepisów o najmie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 września

2000 r., I CKN 265/00, nie publ.).

Odnosząc się do trzeciej kwestii, dotyczącej możliwości wypowiedzenia

umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony, podkreślić należy, że z art. 3651

k.c.

można wyprowadzić przez wnioskowanie a contrario tezę o niedopuszczalności

wypowiedzenia zobowiązania terminowego o charakterze ciągłym, chyba że co

innego wynika z przepisu szczególnego. Takim przepisem szczególnym jest art.

673 § 3, wprowadzony do Kodeksu cywilnego przez ustawę z dnia 21 czerwca

2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.). Uregulowanie przyjęte w tym

przepisie, który ma odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy zawartej na

czas oznaczony (art. 694 k.c.), kończy toczący się w doktrynie spór w kwestii, czy w

umowie najmu (dzierżawy) zawartej na czas oznaczony można zastrzec możliwość

swobodnego wypowiedzenia.

W okresie poprzedzającym dodanie § 3 do art. 673 k.c. Sąd Najwyższy

kwestionował możliwość wypowiedzenia umowy najmu (dzierżawy) zawartej na

czas oznaczony (uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96,

OSNC 1996, nr 5, poz. 69, z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, OSNC 1997, nr 6-

7, poz. 71 oraz z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3,

poz. 36). Tylko w wyroku z dnia 2 stycznia 1998 r., III CKN 365/97 (OSNC 1998, nr

9, poz. 144), który mógł budzić zastrzeżenia na gruncie ówczesnego prawa, Sąd

Najwyższy wyraził pogląd, że nie ma przeszkód, aby strony wprowadziły do umowy

dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w

razie zajścia przyczyny określonej w tej umowie. Wobec tego, że w okresie

przedmiotowych umów dzierżawy i poddzierżawy zawartych na czas oznaczony

przepisy prawa nie zawierały regulacji przyjętej w obowiązującym art. 673 § 3 k.c.,

to zastrzeganie w tych umowach możliwości ich wcześniejszego rozwiązania za

wypowiedzeniem bez określenia przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie,

niewątpliwie sprzeciwia się właściwości i naturze umowy dzierżawy (poddzierżawy)

zawartej na czas oznaczony. Dał temu wyraz Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27

października 1997 r., III CZP 49/97 (OSNC 1998, nr 3, poz. 36), stwierdzając, że

bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony,

przewidujące możliwość jej wypowiedzenia. W świetle tych wywodów zarzut

naruszenia art. 704 w związku z art. 693 § 1, art. 673 § 1 i 3, art. 694, 3531

oraz 58

§ 1 i 3 k.c. uznać należało za uzasadniony.

Reasumując, skoro argumentacja prawna, która legła u podstaw oddalenia

apelacji, okazała się nieuzasadniona, a podniesione w skardze kasacyjnej – w

ramach podstawy naruszenia prawa materialnego – zarzuty są uzasadnione, to

zaskarżony wyrok należało uchylić (art. 39815

k.p.c.).