III CSK 308/06

Sygn. akt III CSK 308/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lutego 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

SSN Maria Grzelka

w sprawie z powództwa M. Spółki Akcyjnej "D." z siedzibą

w K.

przeciwko Agencji Mienia Wojskowego z siedzibą w W.

o odszkodowanie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 22 lutego 2007 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 10 marca 2006 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w punktach I i III oraz w punktach 2 i 3

i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Spółka Akcyjna D. wniosła o zasądzenie od pozwanej Agencji Mienia

Wojskowego kwoty 1 139 429.80 zł, z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja

2005 r. podnosząc, że dochodzi odszkodowania związanego z rozwiązaniem

umowy przez podpisanie w K. aneksu nr 1 z dnia 23 marca 2005 r. do umowy

dzierżawy nr […] z dnia 7 października 2003 r. zawartej pomiędzy pozwaną a „G.”

sp. z o.o. w K., w wyniku którego umowa ta została rozwiązana. Powódka jako

odszkodowanie wyliczyła kwotę utraconych przez siebie korzyści w sposób

następujący: spodziewany czynsz miesięczny 19 083,55 zł x 102 miesiące do

końca obowiązywania umowy dzierżawy z dnia 7 października 2003 r. – suma

dyskonta w wysokości 8% roczne stanowiąca kwotę 807 096,25 zł. = 1 139 429,80

zł.

Pozwana Agencja Mienia Wojskowego wnosząc o oddalenie powództwa

miedzy innymi zakwestionowała sposób wyliczenia odszkodowania. Zarzuciła, że

w okresie do końca 2004 stan techniczny stanowiącej zabytek wilii „D.” pogorszył

się na tyle, że obiekt wymagał gruntownego remontu.

Wyrokiem z dnia 20 października 2005 r. Sąd Okręgowy – Gospodarczy

powództwo uwzględnił ustalając, że w dniu 14 stycznia 2005 r. ogłoszono

nieograniczony przetarg ustny na sprzedaż nieruchomości oznaczonej w ewidencji

gruntów jako działka ewidencyjna nr 270/2 zabudowana budynkiem willi „D.”

położonej w K., będącej w zasobie Agencji Mienia Wojskowego. W ogłoszeniu

pojawiła się między innymi informacja, że nieruchomość ta obciążona jest umową

dzierżawy zawartą na czas oznaczony do dnia 30 września 2013 r. Dzierżawcą

pozostawała „G.” sp. z o.o. Przetarg odbył się w dniu 16 marca 2005 r. Do

przetargu dopuszczono dwóch uczestników: powódkę i dotychczasowego

dzierżawcę przedmiotowej nieruchomości. Po przeprowadzeniu przetargu, w

którym obie jego uczestniczki wzięły udział w licytacji wyższą cenę zgłosiła

powódka, poczym dalszych postąpień nie odnotowano. Pozwana pismem z dnia 15

marca 2005 r. zawiadomiła powódkę o terminie sprzedaży nieruchomości będącej

przedmiotem przetargu, informując jednocześnie, że umowa dzierżawy została

rozwiązana z dniem 31 marca 2005 r.

3

Dnia 14 kwietnia 2005 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę

sprzedaży tej nieruchomości. Powódka uiściła całą cenę w kwocie 2 275 000 zł.

Zapłacona kwota stanowiła 50 % ceny uzyskanej w wyniku przetargu, albowiem,

cenę z przetargu obniżono o ten wskaźnik, ze względu na to, że przedmiot

sprzedaży był wpisany do rejestru zabytków.

Fakt, że przedmiotowa nieruchomość była wydzierżawiona na czas

określony i w związku z tym gwarantowała nabywcy uzyskiwanie pożytków przez

czas trwania umowy dzierżawy, był podstawowym motywem dla którego powódka

zdecydowała się przystąpić do przetargu i zaoferować wylicytowaną cenę.

W wyniku rozwiązania umowy dzierżawy, zaoferowana i zapłacona przez powódkę

należność przewyższyła znacznie cenę, którą powódka byłaby skłonna zapłacić nie

biorąc pod uwagę przyszłych przychodów z dzierżawy.

Sąd pierwszej instancji ocenił, że zamieszczenie informacji o umowie

dzierżawy było obligatoryjnym elementem ogłoszenia o przetargu ustnym

nieograniczonym na podstawie § 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

14 września 2004 r w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz

rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. Nr 207, poz. 2108). Za nietrafny uznał

pogląd pozwanej, że obciążenie nieruchomości umową dzierżawy wpływało na

obniżenie wartości transakcji, a wręcz odwrotnie informacja, że nieruchomość

będąca przedmiotem przetargu przynosi pożytki cywilne na podstawie umowy

dzierżawy zawarta w warunkach przetargu ustnego uprawniała jego uczestników do

wkalkulowania w koszty jej zakupu czynszu z tytułu terminowej umowy dzierżawy.

Organizujący przetarg lub aukcję jest związany postanowieniami zawartymi

w zaproszeniu określającym tryb postępowania, natomiast oferent od chwili

złożenia oferty. Powstaje wówczas pomiędzy stronami stosunek zobowiązaniowy,

określający reguły ich zachowania w toku dochodzenia do zawarcia umowy.

Wybranie oferty powódki w toku przetargu w dniu 16 marca 2005 r. wywołało ten

skutek, że pomiędzy stronami została zawarta umowa sui generis, której treścią jest

powstanie po stronie organizatora przetargu obowiązku, a po stronie oferenta,

którego oferta została wybrana, roszczenia w przedmiocie zawarcia w formie

prawem przepisanej umowy. Umowa sprzedaży nieruchomości lub oddania jej

w użytkowanie wieczyste, wymagająca pod rygorem nieważności formy aktu

4

notarialnego jest zawarta z chwilą jego sporządzenia i podpisania, a umowa

użytkowania wieczystego z chwilą wpisu do księgi wieczystej (art. 158 k.c. i 234

k.c.). Umowa zawarta w drodze przetargu ustnego w chwili wybrania oferty nie jest

natomiast umową przedwstępną i powinna spełniać wymagania, od których zależy

ważność umowy przyrzeczonej. Jest to więc umowa szczególnego rodzaju i jak

każda tego typu czynność prawna wiąże strony. W rezultacie uznał, że pozwana

Agencja nie była uprawniona do zawarcia aneksu nr 1 z dnia 23 marca 2005 r. do

umowy dzierżawy z dnia 7 października 2003 r. w wyniku którego rozwiązano

umowę dzierżawy objętą ogłoszeniem przetargowym.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji aneks wskazuje na celowe działanie

dotychczasowego dzierżawcy i wydzierżawiającego, którzy zakładali, że przetarg

wygra wydzierżawiający, a skoro tak się nie stało to umowę dzierżawy rozwiązano.

Powódka miała prawo pozostawać w uzasadnionym przekonaniu, że do dnia

30 września 2013 r. nabyta przez nią nieruchomość będzie przynosić pożytki

w postaci płatnego miesięcznie czynszu dzierżawnego. Ponieważ czynsz ten

utraciła, to poniosła szkodę w postaci utraconych korzyści jakim byłyby te pożytki

z umowy dzierżawy. Szkoda ta została spowodowana nielojalnym postępowaniem

pozwanej – organizatora przetargu. Podkreślił, że umowa dzierżawy nie mogła być

wypowiedziana przez dzierżawcę, albowiem strony nie przewidziały w niej żadnej

okoliczności, która zgodnie z treścią art. 673 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c.

uprawniałaby do jej wypowiedzenia w drodze jednostronnego oświadczenia woli.

W związku z tym stwierdził, że prawdopodobieństwo uzyskania przez powódkę

korzyści z umowy dzierżawy graniczyło z pewnością, i utrata tych przychodów

stanowi bezpośredni skutek rozwiązania umowy dzierżawy.

Sąd Okręgowy zaakceptował sposób wyliczenia szkody przedstawiony przez

powódkę wskazując, że zarzut podniesiony przez pozwaną Agencję był w istocie

usprawiedliwieniem zawarcia aneksu rozwiązującego umowę dzierżawy i nie

odnosił się do wyliczeń przedstawionych w pozwie.

Pozwana w apelacji zarzuciła naruszenie prawa materialnego a to: art. 158

k.c. w zw. z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej

5

„u.g.n.”), które polegało na błędnym przyjęciu, że umowa sprzedaży nieruchomości

zostaje zawarta z chwilą udzielenia przybicia, art. 65 § 1 i 2 k.c. przez błędną

wykładnię postanowień umowy dzierżawy, a także nieuwzględnienie znaczenia

i celu aneksu w kontekście rzeczywistych przyczyn rozwiązania umowy dzierżawy,

art. 3531

k.c. w zw. z art. 493 k.c. przez zakwestionowanie uprawnienia pozwanej

do rozwiązania umowy dzierżawy, art. 361 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 701

§ 3 i art. 702

§

2 k.c. przez przyjęcie ich za podstawę sporu i naliczenia odszkodowania, art. 702

§

3 k.c. przez całkowite pominięcie przez Sąd pierwszej instancji znaczenia tego

przepisu dla rozpatrywanego roszczenia, art. 701

§ 4 k.c. w zw. z § 13

Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu

i trybu przeprowadzenia przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U.

Nr 207, poz. 2108) przez ich błędną wykładnię i art. 6 k.c. oraz art. 361 § 1 i 2 k.c.

przez przyjęcie przez Sąd faktu zaistnienia szkody oraz uznanie jej wysokości za

udowodnioną. Agencja zarzuciła także naruszenie prawa procesowego które

wywarło wpływ na wynik sprawy, a to: art. 328 § 2 k.p.c. przez nieokreślenie

przyczyn dla, których Sąd odmówił wiarygodności zeznaniom świadka J. O., art.

232 k.p.c. przez niedopuszczenie dowodów zawnioskowanych w odpowiedzi na

pozew jak i w dniu 20 października 2005 r., art. 233 § 1 k.p.c. polegające na

dowolnej i sprzecznej z zasadami logiki ocenie materiału dowodowego w zakresie

ustalenia faktu zaistnienia szkody oraz jej wysokości oraz art. 232 k.p.c. w zw. z art.

328 k.p.c. przez pominięcie dowodu z przesłuchania stron i brak uzasadnienia tego

stanowiska.

Wyrokiem z dnia 10 marca 2006 r. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok

w ten sposób, że zasądził od pozwanej na rzecz powódki jedenaście razy kwotę po

17 556,87 zł., z ustawowymi odsetkami od dnia 10 każdego po sobie

następującego miesiąca począwszy od dnia 10 maja 2005 r., oddalił powództwo w

pozostałej części i apelację w pozostałym zakresie.

Ocenił, że zachowanie pozwanej polegające na zmianie stanu wylicytowanej

nieruchomości po zakończeniu przetargu bez zgody powódki, która go wygrała

stanowiło nienależyte wykonanie zobowiązania i skutkowało odpowiedzialnością

w ramach culpae in contrahendo (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia

23 maja 1996 r., OSA 1998, nr 4, poz. 15).

6

Za uzasadniony uznał zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie

wadliwego ustalenia wysokości szkody. Wskazał, że ustalenie, iż rzeczywiście

nastąpiła szkoda w postaci utraconych pożytków cywilnych w wyniku utraty czynszu

dzierżawnego w okresie późniejszym po dniu orzekania jest nietrafne. Utrata

korzyści przez żądającego odszkodowania musi być udowodniona (art. 6 k.c.),

wprawdzie nie w sensie pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że

praktycznie w świetle doświadczenia życiowego można przyjąć, że utrata korzyści

rzeczywiście miała miejsce.. Skoro umowa dzierżawy zawarta była na czas do dnia

30 września 2013 r. i nie zawierała klauzuli umożliwiającej jednostronne jej

wcześniejsze rozwiązanie, poza wypadkami określonymi w kodeksie cywilnym to

realnym było oczekiwanie przez powódkę w odstępach co miesięcznych przychodu

w wysokości określonej stawki czynszowej w odstępach co miesięcznych i brak

możliwości pozyskania tej należności stanowił o zakresie uszczerbku majątkowego

powoda w każdym miesiącu z osobna. Zdaniem Sądu Apelacyjnego zbyt daleko

idące jest stanowisko, iż zakres szkody wyraża się w wartości skapitalizowanego

czynszu za okres przewidywanego czasu trwania umowy nawet po uwzględnieniu

dyskonta tj. instytucji właściwej obrotowi wierzytelnościami abstrakcyjnymi

w ramach stosunków umownych. Strata powódki powstawała w dacie

wymagalności każdej z rat czynszowych i co za tym idzie nie mogła powstać

w rozmiarze skapitalizowanym na datę wcześniejszą. W dacie wyrokowania

utracone korzyści powódki odnoszą się do wartości czynszowych wraz z odsetkami

(art. 316 k.p.c.) tylko w takich rozmiarach i okresach świadczenia jak to określała

umowa dzierżawy. Okoliczności te uniemożliwiały, według jego oceny, ustalenie

wysokości szkody obejmującej okres po dniu orzekania, jak również przerywają

związek przyczynowo skutkowy między rozwiązaniem umowy przez pozwaną

a ewentualną szkodą powódki w przyszłości.

Odnośnie wysokości odszkodowania za szkodę w postaci utraconych

korzyści za okres od 10 maja 2005 r. do 10 marca 2006 r. Sąd Apelacyjny

uwzględnił bonifikatę wskazaną przez powódkę i wyraził pogląd, że o ile wolą

powódki było ustalenie odszkodowania przy uwzględnieniu tzw. Dyskonta, to

z mocy art. 321 k.p.c. jako jednostronne oświadczenie było procesowo wiążące.

7

Pozwana Agencja Mienia Wojskowego w skardze kasacyjnej opartej na

podstawie naruszenia prawa materialnego tj. art. 158 k.c. w zw. z art. 27 u.g.n., art.

701

§ 3 k.c., art. 702

§ 3 k.c. w zw. z art. 361 § 1 k.c., art. 702

§ 3 k.c., art. 705

§ 1 i 2

k.c., a także art. 6 k.c. i art. 361 § 1 i 2 k.c. oraz art. 362 k.c. wniosła o uchylenie

wyroku Sądu Apelacyjnego w zaskarżonej części i orzeczenie co do istoty sprawy

przez oddalenie powództwa w całości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na wstępie trzeba zauważyć, że wskazany w skardze kasacyjnej problem

prawny nie mógł zostać zakwalifikowany jako zagadnienie prawne w rozumieniu

art. 3989

§ 1 pkt 1 k.p.c. Był bowiem przedstawiony zbyt ogólnie, skoro nie

wyartykułowano w nim kierunków możliwych rozwiązań. Z tego względu Sąd

Najwyższy ocenił, że pomimo wniosku skarżącego o rozpoznanie sprawy na

rozprawie, należało ją rozstrzygnąć na posiedzeniu niejawnym (art. 39811

§ 1

k.p.c.).

Zgodnie z § 13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r.

w sprawie sposobu i trybu przeprowadzenia przetargów oraz rokowań na zbycie

nieruchomości (Dz.U. Nr 207 poz. 2108) ogłoszenie o przetargu ustnym

nieograniczonym powinno między innymi zawierać informację o obciążeniach

nieruchomości (np. hipotekach), jak również o zobowiązaniach, których

przedmiotem jest nieruchomość (np. o dzierżawie). Ogłoszenie o aukcji z dnia

14 września 2004 r. zawierało te informacje. Warunki aukcji, o których mowa w art.

771

§ 2 i 3 k.c. to niewątpliwie nie zdarzenia przyszłe i niepewne w rozumieniu art.

89 k.c. Warunki te określają np. kwestię zatrzymania wadium, formę przetargu,

przebieg procedowania czy ewentualne zastrzeżenie o prawie unieważnienia

przetargu.

W myśl art. 701

§ 3 wiążące są jednak nie tylko warunki aukcji, ale

i ogłoszenie, które powinno zawierać i zawierało informację o wydzierżawieniu

przedmiotowej nieruchomości. Organizator od chwili udostępnienia warunków,

warunków a oferent od chwili złożenia oferty powinni postępować zgodnie

z postanowieniami ogłoszenia (art. 701

§ 4 k.c.) a więc wydzierżawiający nie

powinien rozwiązywać zawartej na czas określony umowy dzierżawy.

8

W wyniku udzielenia przybicia umowa nie dochodzi do skutku, jeżeli jej

ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań np. zachowania formy aktu

notarialnego. W takim wypadku zarówno organizator aukcji, jak i licytant, którego

oferta została wybrana mogą przed sądem dochodzić zawarcia umowy. (art. 702

§ 3

k.c.). W wyniku zakończenia przetargu (przybicia) między wyłonionym nabywcą

a organizatorem aukcji powstaje bowiem swoiste wzajemne zobowiązanie do

zawarcia umowy w przepisanej formie (por. wyrok Sądu Najwyższego z 19 marca

2003 r., I CKN 148/01 niepublikowany). Uprawniony nie musi zatem zadowolić się

tylko odszkodowaniem za niedojście umowy do skutku.

Trafnie skarżący zarzucił, że skoro powódka w przedstawionym programie

użytkowania nieruchomości nie przewidywała pobierania pożytków cywilnych,

pomimo, iż znała treść umowy dzierżawy i wysokość czynszu oraz deklarowała

dostosowanie obiektu do własnych potrzeb, a przede wszystkim, choć wiedziała

o rozwiązaniu umowy dzierżawy spornym aneksem, przystąpiła do zawarcia

umowy notarialnej kupna – sprzedaży w dniu 14 kwietnia 2005 r., to należało

rozważyć, czego Sąd Apelacyjny nie dokonał, czy nie utraciła prawa do

dochodzenia odszkodowania. Wyjaśnienia wymagał bowiem problem, czy w świetle

treści umowy notarialnej powódka nie złożyła oświadczenia woli akceptującego

nabycie nieruchomości bez zobowiązania w postaci przedmiotowej umowy

dzierżawy. Innymi słowy trzeba było odpowiedzieć na pytanie, czy powodowa

spółka dobrowolnie nie poddała się reżimowi umowy sprzedaży zawartej

w wymaganej formie w dniu 14 kwietnia 2005 r.

Dopiero zawarcie umowy powoduje powstanie określonych obowiązków i ich

nie dopełnienie przez stronę zobowiązaną naraża ją na odpowiedzialność

kontraktową (art. 471 k.c.). Postępowanie podmiotów w stadiach poprzedzających

zawarcie umowy dotyczy w zasadzie stanu gdy umowa nie doszła do skutku (culpa

in contrahendo). To na gruncie prawa niemieckiego przyjmowana jest koncepcja

powołująca się na swoistego rodzaju porozumienie, jakie strony miały zawrzeć

w procesie zawierania umowy. W rezultacie, jeżeli jedna ze stron w procesie

zawierania umowy zachowa się nielojalnie wówczas ponosi odpowiedzialność

kontraktową. W polskim systemie prawnym w zasadzie dominuje pogląd, który

nakazuje ocenić zachowanie partnerów w toku zawierania umowy na podstawie

9

przepisów o czynach niedozwolonych (por. uchwałę składu 7 sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 28 września 1990 r., III CZP 33/90, OSNCP 1991, nr 1, poz. 3).

Gdyby nawet uznać, czego nie można przesądzić ze względu na brak

ustaleń, że ze swoistego porozumienia między organizatorem a oferentem co do

dalszego postępowania aukcyjnego zmierzającego do zawarcia umowy (pactum de

procedendo) zaistniałego w chwili gdy oferent zgłosił ofertę, mogłaby powstać

odpowiedzialność odszkodowawcza, pomimo, że strony zawarły umowę we

właściwej formie, to na poczet szkody należałoby zaliczyć uzyskane przez stronę

powodową korzyści (compensatio lucri cum damno). Skoro bowiem przedmiotowa

nieruchomość położona jest w tak atrakcyjnej miejscowości jak K. i nie przyniosła

pożytków z tytułu czynszu dzierżawnego to nabywca wykorzystywał ją dla własnych

potrzeb zgodnie z powadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Nie można

zatem odeprzeć zarzutu obrazy art. 361 § 1 i 2 k.c.

W końcu trzeba zauważyć, że Sąd Najwyższy nie orzeka o wniosku

restytucyjnym, gdy uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania.

Z tych względów orzeczono, jak w sentencji (art. 39815

k.p.c.).

jc