III CZP 74/07

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07

Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sędzia SN Marek Sychowicz

Sędzia SN Lech Walentynowicz

Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski

Sąd Najwyższy na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 21 grudnia

2007 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, po

rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Rzecznika Praw

Obywatelskich we wniosku z dnia 28 maja 2007 r.:

"Czy przed dniem 10 lipca 2001 r. strony mogły zastrzec możliwość

wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umowy najmu lub dzierżawy

zawartej na czas oznaczony, w razie zajścia przyczyny określonej w umowie? Jakie

skutki prawne wywoływała tego rodzaju klauzula?"

podjął uchwałę:

Dopuszczalne było wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej

przed dniem 10 lipca 2001 r. na czas oznaczony, w wypadkach określonych w

tej umowie.

Uzasadnienie

Rzecznik Praw Obywatelskich, na podstawie art. 60 § 2 ustawy z dnia 23

listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.) w związku

z art. 16 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 15 lipca 1987 r. o Rzeczniku Praw

Obywatelskich (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 14, poz. 147), wniósł o

rozstrzygnięcie przez skład siedmiu sędziów Sądu Najwyższego zagadnienia

prawnego przytoczonego na wstępie.

Rzecznik wskazał, że pomimo nowelizacji kodeksu cywilnego dokonanej

ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm. –

dalej: "u.o.pr.lok."), która z dniem 10 lipca 2001 r. wprowadziła do tego kodeksu art.

673 § 3, utrzymuje się wyraźna rozbieżność w orzecznictwie Sądu Najwyższego

oraz doktrynie w ocenie, czy umowa najmu oraz umowa dzierżawy zawarta na czas

oznaczony może być rozwiązana w drodze wypowiedzenia, a także niejasność co

do tego, jakie skutki wiążą się z zamieszczeniem w takich umowach klauzuli

dopuszczającej ich rozwiązanie w drodze wypowiedzenia. Wymieniony przepis

przesądził wprawdzie, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno

wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych

w umowie, nie odnosi się on jednak do klauzul przewidujących możliwość

wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, wprowadzonych do nich przed

jego wejściem w życie. W przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie

praw lokatorów brak podstaw do uznania, że nowa ustawa działa wstecz, czyli

reguluje skutki czynności prawnych dokonanych przed jej wejściem w życie, a art.

XLIX § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające kodeks

cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm. – dalej: "p.w.k.c."), który – wobec braku

stosownej regulacji w ustawie o ochronie praw lokatorów – powinien być podstawą

przy rozstrzyganiu spraw intertemporalnych, przewiduje, iż ocena skutków

czynności powinna być dokonana stosownie do przepisów obowiązujących w chwili

dokonywania tej czynności. Oznacza to, że jeżeli wypowiedzenie najmu lub

dzierżawy zawartych na czas oznaczony zostało dokonane przed dniem 10 lipca

2001 r., jego skutki należy ocenić według stanu prawnego obowiązującego przed tą

datą. Ze względu na zastrzeganie w takich umowach, zwłaszcza w umowach

dzierżawy, kilkuletnich terminów wypowiedzenia, problem oceny skutków ich

wypowiadania jest aktualny w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu

Najwyższego.

Rzecznik podkreślił, że chociaż z brzmienia art. 673 § 3 k.c. wynika, iż dotyczy

on tylko umów najmu, to ze względu na art. 694 k.c. należy go stosować do umów

dzierżawy, gdyż w przepisach o dzierżawie nie reguluje się wprost dopuszczalności

wypowiadania umów dzierżawy zawartych na czas określony, a takie postanowienie

umowy, o jakim mowa w art. 673 § 3 k.c., nie jest sprzeczne z istotą stosunku

dzierżawy.

Najwięcej miejsca w uzasadnieniu wniosku Rzecznika zajmuje analiza

rozbieżnych poglądów, jakie w orzecznictwie i doktrynie pojawiły się jeszcze przed

wejściem w życie art. 673 § 3 k.c. Jest to zrozumiałe, gdyż przedstawione przez

niego zagadnienie prawne dotyczy w istocie wykładni przepisów o najmie i

dzierżawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 10 lipca 2001 r., czyli przed

wejściem wymienionego przepisu w życie. Poglądy na temat wykładni

wspomnianych przepisów, zdaniem Rzecznika, należy ująć w trzy grupy.

Do pierwszej zaliczyć można poglądy, z którzy wynika, że na tle przepisów

kodeksu cywilnego o najmie i dzierżawie w brzmieniu sprzed dnia 10 lipca 2001 r.

nie było dopuszczalne rozwiązanie umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas

oznaczony w drodze wypowiedzenia. Za taką wykładnią przemawiają następujące

argumenty.

Analiza przepisów o najmie (dzierżawie) prowadzi do wniosku, że celem tych

regulacji jest przede wszystkim ochrona słabszej strony stosunku umownego, a

zatem z reguły najemcy lub dzierżawcy. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego

na pierwszy plan wysuwa się motywacja socjalna i etyczna. Chodzi o ochronę

uzasadnionych potrzeb mieszkaniowych najemcy, który w drodze długotrwałej

umowy na czas określony może zapewnić sobie stabilizację w zaspokajaniu tej

ważnej życiowo potrzeby. Zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy w uzasadnieniu

uchwały z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96 (OSNC 1996, nr 5, poz. 69),

podkreślając jednoznacznie, że w umowie najmu lokalu mieszkalnego, zawartej na

czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej

rozwiązania za wypowiedzeniem. Podobnie, w odniesieniu do lokalu użytkowego,

brzmi uchwała z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97 (OSNC 1997 nr 6-7, poz. 71), w

której zwrócono uwagę, że przy najmie lokalu użytkowego chodzi o potrzebę

stabilizacji sytuacji najemcy, któremu lokal użytkowy służy zazwyczaj do

wykonywania działalności zawodowej.

Na potrzebę stabilizacji stosunku prawnego, który zgodnie z wolą stron ma

trwać przez określony czas, zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w orzeczeniach

dotyczących dzierżawy. W uchwale z dnia 2 kwietnia 1993 r., III CZP 39/93 (OSNC

1993, nr 10, poz. 178) uznał, że umowa zawarta na czas oznaczony, do której na

podstawie art. 708 k.c. mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące

dzierżawy, nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie na podstawie art. 704

k.c. W uzasadnieniu wskazano, że dzierżawa – w przeciwieństwie do najmu –

wiąże się z gospodarczym wykorzystywaniem przedmiotu umowy, co m.in. wymaga

znacznie intensywniejszego zaangażowania gospodarczego dzierżawcy niż

najemcy, tworzy sytuacje stabilne, zachęcające dzierżawcę do czynienia nakładów,

planowania i prowadzenia racjonalnej gospodarki. Pociąga to za sobą konieczność

stabilizacji tej sytuacji jeszcze bardziej niż przy umowie najmu zawartej na czas

oznaczony. Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27

października 1997 r., III CZP 49/97 (OSNC 1998, nr 3, poz. 36) podkreślając, że

bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony,

przewidujące możliwość jej wypowiedzenia.

Również z innych przepisów regulujących umowę dzierżawy wynika, że

ustawodawca dąży do stabilizacji stosunku dzierżawy, właśnie ze względu na

pozytywny wpływ trwałych stosunków na jakość gospodarowania przez

dzierżawców. Przykładem jest art. 704 k.c., który ustanawia znacznie dłuższe niż

przy najmie okresy wypowiedzenia umowy dzierżawy. Podobnie ustawa z dnia 28

lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) wydłużyła

również okresy, na jaki umowa może zostać zawarta (art. 695 k.c.).

Podnosi się także, że jeżeli ustawodawca chciałby dopuścić możliwość

wypowiadania najmu (dzierżawy) zawartych na czas oznaczony, przed dniem 10

lipca 2001 r., mógł to uczynić wyraźnie, tak jak w art. 33 k.p., dopuszczającym

możliwość wypowiedzenia niektórych terminowych umów o pracę.

Przyjmuje się, że przepisy regulujące wypowiedzenie umowy najmu zawartej

na czas oznaczony mają charakter bezwzględnie wiążący (por. uzasadnienia

uchwał Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96, oraz z dnia 3

marca 1997 r., III CZP 3/97). Wobec tego niedopuszczalne jest odmienne

uregulowanie przyczyn wypowiedzenia, niż wynika to z przepisów kodeksu

cywilnego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 września 1995 r., I ACr

591/95, OSA 1996, nr 10, poz. 54). Takie stanowisko prowadzi do wniosku, że

możliwość wcześniejszego wypowiedzenia terminowej umowy dzierżawy (najmu)

nie jest objęta działaniem zasady swobody umów (art. 3531

k.c.). Wskazuje się, że

nie tylko byłoby to sprzeczne z przepisem ustawy, ale przede wszystkim z

właściwością (naturą) stosunku dzierżawy (najmu) trwającego przez oznaczony

czas (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 1997 r., III CZP

3/97, oraz z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, a także uzasadnienie

wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 września 1995 r., I ACr 591/95).

Podnosi się również argument o dualistycznej konstrukcji umów dzierżawy

(najmu), które mogą być zawarte albo na czas oznaczony, albo na czas

nieoznaczony. Ustawodawca nie przewidział „tworów mieszanych", obejmujących

elementy umowy terminowej i bezterminowej. Jeżeli strony zawierają umowę na

czas nieoznaczony, mogą ją rozwiązać w każdej chwili, z zachowaniem

ustawowego lub umownego terminu wypowiedzenia, a jeżeli na czas oznaczony,

wypowiedzenie jest dopuszczalne wyłącznie wówczas, gdy dopuszcza to kodeks

cywilny (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III

CZP 5/96, z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, oraz z dnia 27 października 1997 r.,

III CZP 49/97).

Pogląd wykluczający dopuszczalność rozwiązania umowy najmu lub

dzierżawy, zawartych na czas oznaczony, w drodze wypowiedzenia oznacza w

istocie niemożliwość wypowiadania takich umów także wtedy, gdy zastrzeżono ją

tylko na wypadek okoliczności przewidzianych w umowie. Za restrykcyjną wykładnią

przepisów opowiedziało się również wielu przedstawicieli doktryny.

W literaturze i orzecznictwie broniony jest również pogląd przeciwny, że

umowa najmu lub dzierżawy zawarta na czas oznaczony może być zawsze

skutecznie wypowiedziana nawet bez podania przyczyny. Koncepcję taką przyjął

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2005 r., V CK 370/05 (nie publ.),

chociaż – zdaniem Rzecznika – motywy tego rozstrzygnięcia nie są do końca jasne.

Za pełną swobodą wypowiadania umów terminowych w odniesieniu do umów

nienazwanych opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 września 2003 r.,

IV CKN 470/01 ("Izba Cywilna" 2004, nr 6, s. 40), uznając dopuszczalność

swobodnego zastrzeżenia prawa wypowiedzenia w umowie nienazwanej zawartej

na czas oznaczony, gdyż nie uchybia to zasadzie swobody umów. Także liczni

przedstawiciele doktryny opowiedzieli się za pełną swobodą wypowiadania umów

zawartych na czas oznaczony.

Zwolennicy tego poglądu zwracają uwagę, że zastrzeżenie swobodnego

prawa wypowiedzenia w umowie zawartej na czas oznaczony nie prowadzi do

wewnętrznej sprzeczności zobowiązania, którego źródłem jest ta umowa. Termin

końcowy oznacza wówczas tylko tyle, że stosunek zobowiązaniowy wygaśnie

najpóźniej w określonej chwili bez potrzeby jego wypowiadania. Ma to znaczenie

praktyczne, gdyż zwalnia z obowiązków dowodowych w zakresie złożenia i odbioru

oświadczenia woli, a także wyklucza możliwość powołania się na art. 5 k.c.

Zwracają oni uwagę, że pojęcie umów zawartych na czas oznaczony i

nieoznaczony nie jest tożsame z umowami trwałymi i nietrwałymi. To, czy umowa

jest trwała, czy nie należy ustalać na podstawie całokształtu treści umowy, a nie

tylko na podstawie terminu jej ustania, nie ma zaś podstaw by twierdzić, że umowa

z zastrzeżonym terminem musi być umową bezwzględnie trwałą. Podnosi się

również, że skrajnie pojmowany dualizm konstrukcji stosunku najmu lub dzierżawy

jest obcy prawu obligacyjnemu i prowadzi do zbliżenia najmu do ograniczonego

prawa rzeczowego. Nawet jednak akceptacja tezy o dualistycznej konstrukcji najmu

nie wykluczałaby zastrzegania omawianych klauzul, co najwyżej umowę

zawierającą taką klauzulę należałoby kwalifikować jako umowę nienazwaną.

Zdaniem tej części doktryny, wnioskowanie a contrario z art. 673 § 1 k.c. jest

niewystarczające. Przepis ten dotyczy jedynie sytuacji, w której strony nie

zastrzegły prawa wypowiedzenia w umowie, więc wnioskowanie a contrario

wskazuje jedynie, że nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy zawartej na

czas oznaczony wtedy, gdy uprawnienia takiego nie zastrzeżono w umowie. (...)

Za dopuszczalnością zamieszczenia w umowie zawartej na czas oznaczony

postanowienia o wypowiedzeniu, przemawiają również ważne względy

celowościowe. Takie postanowienie czyni umowę bardziej elastyczną, umożliwiając

ochronę różnorodnych interesów stron, nie można bowiem przyjąć, że

wprowadzenie do umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony klauzuli o

wcześniejszym rozwiązaniu zawsze podważa stabilność gospodarowania

przedmiotem dzierżawy. Ryzyko związane z wcześniejszym rozwiązaniem umowy

zależy z reguły od uprzednio przeprowadzonej kalkulacji gospodarczej. Klauzula

dopuszczająca swobodną możliwość wypowiedzenia jest przy tym na tyle

jednoznaczna, że nie może wprowadzać strony w błąd co do charakteru umowy, co

szczególnie ostro rysuje się w obrocie profesjonalnym. Niezależnie od tego zwraca

się uwagę, że do identycznych rezultatów jak zawarcie umowy na czas oznaczony z

możliwością jej wypowiedzenia prowadzić może również zawarcie umowy na czas

nieoznaczony z odpowiednio ukształtowanym prawem wypowiedzenia, odpada

więc argument, że pierwsze z rozwiązań jest krzywdzące dla najemcy.

Opowiadając się za dopuszczalnością zastrzeżenia w umowie zawartej na

czas oznaczony swobodnego prawa wypowiedzenia, wskazuje się w doktrynie, że

umowa taka powinna być traktowana z punktu widzenia przepisów o najmie jako

umowa zawarta na czas nieoznaczony. W przypadku zaś uzależnienia prawa

wypowiedzenia od ważnych powodów lub od określonych w umowie okoliczności

umowa powinna być traktowana jako zawarta na czas oznaczony.

Trzecie stanowisko w sprawie możliwości rozwiązywania umowy najmu lub

dzierżawy zawartych na czas oznaczony w drodze wypowiedzenia jest

kompromisem.

W orzecznictwie reprezentatywny dla tego poglądu jest wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97 (OSNC 1998, nr 9, poz.

144), w którym stwierdzono, że nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do

umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej

wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. W nawiązaniu

do wcześniejszego orzecznictwa Sąd Najwyższy wskazał, że niedopuszczalne jest

tylko uprawnienie do swobodnego, wynikającego jedynie z woli wydzierżawiającego

(wynajmującego) wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, gdyż

pozostawałoby to w sprzeczności z przyjętym w takiej umowie bezwarunkowym

zobowiązaniem utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Według

Sądu Najwyższego, inna sytuacja powstaje wtedy, gdy strony uzgadniają, że w

razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, wówczas

bowiem druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać

skrócony, a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia

może polegać tylko na podważaniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej

przesłanki.

Taką wykładnię Sąd Najwyższy zaakceptował w wyroku z dnia 22 czerwca

2004 r., IV CK 463/03 (nie publ.) oraz w wyroku z dnia 25 listopada 2003 r., II CK

293/02 (nie publ.), w którym stwierdził, że wprowadzenie art. 673 § 3 k.c. wskazuje,

iż wykładnia art. 673 k.c. w brzmieniu sprzed jego zmiany, zgodna z treścią § 3 tego

artykułu, była w pełni racjonalna. Za takim kierunkiem wykładni opowiedziały się

również sądy powszechne oraz wielu przedstawicieli doktryny.

U podstaw kompromisowej wykładni leży założenie o odmiennym prawnym

charakterze wypowiedzenia swobodnego, tj. zależnego wyłącznie od woli stron oraz

wypowiedzenia z przyczyn wyraźnie w umowie określonych. Jedynie w pierwszym

wypadku zachodzi sprzeczność z przyjętym w takiej umowie bezwarunkowym

zobowiązaniem utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Inna

sytuacja występuje natomiast wówczas, gdy strony uzgodnią w umowie ściśle

określone okoliczności stanowiące uzasadnioną podstawę wypowiedzenia, wtedy

bowiem druga strona liczy się z możliwością skrócenia okresu obowiązywania

umowy, jak też może przed sądem twierdzić, że okoliczności takie nie wystąpiły.

Bezzasadne jest również twierdzenie, jakoby wprowadzenie klauzuli o

wcześniejszym wypowiedzeniu umowy terminowej zawsze naruszało interesy stron,

zwłaszcza słabszej, gdyż zarówno najemca, jak i dzierżawca mogą umowę

wypowiedzieć, gdy odpowiada to ich interesom. Nie zawsze klauzula taka podważa

pewność i stabilność gospodarowania przedmiotem dzierżawy lub najmu, gdyż

często w interesie kontrahentów leży zawarcie umowy o charakterze terminowym, a

zarazem uzasadnione jest jej wcześniejsze wypowiedzenie w określonych

wypadkach. Rygorystyczna wykładnia niedopuszczająca możliwości wypowiadania

umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony nie odpowiada również

zróżnicowanym potrzebom życia społecznego i gospodarczego. Pogląd taki godzi w

słuszne interesy uczestników obrotu, podporządkowując je abstrakcyjnym,

dogmatycznym zasadom, zmusza do poszukiwania okrężnych sposobów dla

osiągnięcia celów, które strony chcą zrealizować, a w konsekwencji nie służy także

stabilizacji porządku prawnego.

Zwolennicy tej koncepcji twierdzą, że dopuszczenie wypowiedzenia umowy

terminowej nie sprzeciwia się zasadzie swobody umów, w szczególności nie

narusza właściwości (natury) stosunku prawnego zawartego na czas oznaczony.

Potwierdził to zresztą ustawodawca, wprowadzając art. 673 § 3 k.c., a podobny tok

rozumowania zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 stycznia 1998 r., III

CK 365/97.

Kolejny argument podważa stanowisko, że kodeks cywilny wyłącza możliwość

zawierania umów albo na czas oznaczony, albo na czas nieoznaczony, w związku z

czym dopuszczalne są także konstrukcje pośrednie.

Wskazuje się również, że nie można łączyć natury najmu (dzierżawy) z jego

ukształtowaniem jako stosunku prawnego na czas oznaczony i nieoznaczony, skoro

tak naprawdę ustawodawca nie wprowadził w tym zakresie żadnych szczególnych

odrębności, które miałyby wpływ na treść innych typowych elementów umowy. Z

tego względu do zakwalifikowania umowy jako zawartej na czas oznaczony nie

wystarczy poprzestanie na stwierdzeniu zastrzeżenia przez strony terminu

końcowego, ale należy zbadać, czy dopuszczono możliwość wcześniejszego

wypowiedzenia. Klauzula określająca termin obowiązywania takiej umowy pełni

odmienne funkcje; gwarantuje, że stosunek prawny wygaśnie najpóźniej w

określonej chwili, względnie oznacza, iż umowa zostaje przekształcona w umowę

zawartą na czas nieoznaczony, w której strony z góry zrzekły się uprawnienia do jej

wypowiedzenia. (...)

W opinii Rzecznika Praw Obywatelskich, w razie uznania, że wypowiedzenie

umowy terminowej nie jest dopuszczalne albo jest dopuszczalne wyłącznie w

wypadkach określonych w umowie, skutek może być trojaki; klauzula umożliwiająca

wcześniejsze wypowiedzenie jest bezwzględnie nieważna z powodu naruszenia

przepisu imperatywnego, obejścia wyrażonej w nim normy albo z powodu

naruszenia zasady swobody umów. Oceniając skutek zamieszczenia takiej klauzuli

w umowie, w świetle art. 58 k.c., można uznać, że nieważna jest cała umowa, jeżeli

bez tego postanowienia nie zostałaby zawarta (art. 58 § 1 k.c.), lub – gdy strony

zawarłyby umowę także bez tej klauzuli – nieważnością byłaby dotknięta tylko ta jej

część, która zawiera zastrzeżenie o wypowiedzeniu (por. uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96). Wyraźnie przeciwko

bezwzględnej nieważności takiej klauzuli opowiedział się Sąd Okręgowy w

Katowicach w wyroku z dnia 21 czerwca 2006 r., XIX Ga 261/06. (...)

Można także przyjąć, że klauzula zastrzegająca wcześniejsze wypowiedzenie

umowy terminowej nie jest bezwzględnie nieważna, ale jedynie bezskuteczna (por.

uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97). (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie ulega wątpliwości, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a także w

doktrynie istnieją zasadnicze rozbieżności co do oceny możliwości zastrzegania w

umowach najmu i dzierżawy zawartych na czas oznaczony, klauzuli dopuszczającej

rozwiązanie takiej umowy w drodze wypowiedzenia. Wątpliwości tych nie usunęła

całkowicie nowelizacja art. 673 k.c. i wprowadzenie do tego przepisu paragrafu

trzeciego, który dopuszcza wypowiadanie umowy najmu zawartej na czas

oznaczony, w wypadkach określonych w tej umowie. Z art. 27 u.o.pr.lok. wynika

tylko, że stosuje się ją do stosunków prawnych, które powstały przed jej wejściem w

życie. W art. 28-37 u.o.pr.lok. znajdujemy wprawdzie normy intertemporalne

regulujące szczegółowe problemy związane ze stosunkami najmu, które powstały

przed wejściem tej ustawy w życie, nie dotyczą one jednak problematyki objętej art.

673 § 3 k.c. W tej sytuacji art. 27 u.o.pr.lok. należy rozumieć w ten sposób, że do

stosunków najmu powstałych przed jej wejściem w życie należy stosować art. 673

k.c. w brzmieniu dotychczasowym, natomiast po wejściu w życie do stosunków

najmu, istniejących w dniu jej wejścia w życie, zastosowanie ma art. 673 § 3 k.c.

Skoro ustawa nowelizująca weszła w życie z dniem 10 lipca 2001 r. (art. 40), a ze

szczególnych przepisów intertemporalnych w niej zawartych nie wynika, aby art.

673 § 3 k.c. działał wstecz, to może on znaleźć zastosowanie do istniejących

stosunków najmu od dnia wejścia w życie tego przepisu. Artykuły 27 i 40 u.o.pr.lok.,

wyrażają wiec tę samą zasadę, którą precyzyjnie ujmuje art. L p.w.k.c. Oznacza to,

że do istniejących już zobowiązań wynikających z umów najmu i dzierżawy, z dniem

wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i

o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa ta nie stanowi inaczej, stosuje się

przepisy tej ustawy, natomiast do czasu wejścia w życie ustawy nowelizującej, czyli

do dnia 10 lipca 2001 r., stosunki najmu powstałe przed tym dniem podlegają

regulacji dotychczasowej. W szczególności ustawa dawna, czyli art. 673 k.c. w

brzmieniu sprzed dnia 10 lipca 2001 r., ma zastosowanie do oceny skutków

wypowiedzenia dokonanego przed tym dniem. Innymi słowy, jeżeli wypowiedzenie

umowy zawartej na czas oznaczony zostało dokonane przed wejściem w życie art.

673 § 3 k.c., czyli przed dniem 10 lipca 2001 r., nie znajduje on zastosowania do

oceny skutków zamieszczenia w takiej umowie klauzuli zezwalającej na jej

wypowiedzenie.

Jak wskazuje analiza dokonana przez Rzecznika Praw Obywatelskich, w

orzecznictwie sądów powszechnych, a także w orzeczeniach Sądu Najwyższego

wciąż pojawia się potrzeba oceny możliwości zamieszczania w umowach najmu lub

dzierżawy zawartych na czas oznaczony przed dniem 10 lipca 2001 r. klauzul

dopuszczających ich rozwiązanie za wypowiedzeniem. Oceny te są rozbieżne,

zatem istnieje potrzeba przesądzenia, w odniesieniu do umów zawartych przed

dniem 10 lipca 2001 r., czy dopuszczalne było zastrzegania w tych umowach,

zawartych na czas oznaczony, klauzul umożliwiających ich rozwiązanie za

wypowiedzeniem oraz jakie skutki pociągało za sobą zamieszczenie takiej klauzuli

w umowie.

Artykuł 673 k.c. w znowelizowanym brzmieniu dotyczy tylko umowy najmu

zawartej na czas oznaczony, należy jednak podkreślić, co zresztą nie budzi

większych wątpliwości, że przepis ten i jego nowelizacja, dotyczą także umów

dzierżawy, które strony zawarły na czas oznaczony. Zgodnie z art. 694 k.c. do

dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli określona kwestia nie

została odrębnie uregulowana w art. 695-707 k.c. Żaden z powołanych przepisów

nie zawiera regulacji odnoszącej się do wypowiadania umów dzierżawy zawartych

na czas oznaczony. Możliwość taka nie wynika także z art. 704 k.c., gdyż – jak

trafnie podkreśla się w doktrynie – dotyczy on tylko umów na czas nieoznaczony.

Nie ma też przeszkód, aby z faktu, że art. 673 k.c. należy stosować do umów

dzierżawy odpowiednio, wynikały jakiekolwiek przeciwwskazania w stosowaniu tego

przepisu do umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony. Z tego względu, że

ustawodawca dopuszcza zawieranie umów dzierżawy na znacznie dłuższy czas niż

umów najmu, co wynika jednoznacznie z porównania art. 661 i art. 695 k.c., właśnie

przy długoletnich umowach dzierżawy, w których zastrzeżono kilkuletni termin

wypowiedzenia, problematyka objęta art. 673 k.c. nabiera szczególnego znaczenia.

Na podstawie art. 708 k.c. regulację zawartą w art. 673 k.c. należy także odnosić do

umów, w których biorący nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków

nie jest obowiązany do zapłaty czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych

ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu.

Brak natomiast podstaw, aby art. 673 k.c. stosować do innych umów

nazwanych lub umów nienazwanych. Możliwość stosowania regulacji w nim

zawartej może być de lege lata oparta tylko na analogii. W takim wypadku należy ze

szczególną ostrożnością dopuszczać odpowiednie stosowanie wymienionego

przepisu, mając na względzie naturę określonego zobowiązania oraz wolę stron

umowy, która jest jego źródłem.

Rozważając zakres zastosowania regulacji zawartej w art. 673 k.c., należy

również zwrócić uwagę, że rozwiązywanie określonych umów najmu może być

ściśle uregulowane w przepisach szczególnych. W takim wypadku wymieniony

przepis w ogóle nie znajduje zastosowania. Tak jest przykładowo w przypadku

wypowiadania przez wynajmującego najmu lokalu mieszkalnego, do którego miały

zastosowanie art. 31 i nast. ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), a

obecnie stosuje się art. 11 u.o.pr.lok.

Przechodząc do oceny, które z proponowanych w literaturze i orzecznictwie

stanowisk w sprawie dopuszczalności zastrzegania w umowach najmu lub

dzierżawy zawartych na czas oznaczony należy uznać za poprawną wykładnię

przepisów odnoszących się do tych umów, trzeba poczynić dwie uwagi wstępne. Po

pierwsze, należy przypomnieć, że ocena ta dotyczy stanu prawnego sprzed dnia 10

lipca 2001 r., i po drugie, rozpocząć ją trzeba od oceny znaczenia nowelizacji art.

673 k.c. dla regulacji umów najmu i dzierżawy zawartych na czas określony.

W szczególności przesądzenia wymaga, czy dodanie art. 673 § 3 k.c. oznacza, że

nastąpiła radykalna zmiana stanu prawnego, czy też nowelizacja ta była jedynie

potwierdzeniem przez ustawodawcę istniejącego już stanu prawnego.

Założenie, że przed dniem 10 lipca 2001 r. nie było podstaw do zastrzegania

w umowach najmu i dzierżawy zawartych na czas oznaczony klauzuli podobnej do

tej, jaką przewiduje art. 673 § 3 k.c., nakazuje uznać, iż problem przedstawiony we

wniosku Rzecznika Prawa Obywatelskich sprowadza się jedynie do oceny skutków

zastrzegania takich klauzul. Takie zastrzeżenie nie może być jednak poczynione

bez wyjaśnienia całości okoliczności, które decydowały, zgodnie z obowiązującymi

wtedy przepisami, o możliwości rozwiązania umów zawartych na czas oznaczony w

drodze wypowiedzenia. Dopuszczenie takiej możliwości przez ustawodawcę może

być rozumiane jako potwierdzenie tego, że postanowienie umowne zezwalające na

wypowiadanie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej na czas oznaczony, było już

możliwe, a nowelizacja tylko wyraźnie to przesądziła, aby przeciąć wątpliwości jakie

rodziły się na tle stosowania art. 673 k.c. Już z tego względu nie można a priori

przesądzić, że nowelizacja tego przepisu może być rozumiana tylko jako radykalna

zmiana dotychczasowego stanu prawnego. Dopiero całościowa ocena regulacji

najmu na tle przepisów przed nowelizacją może być podstawą do stwierdzenia,

jakie jest znaczenia wspomnianej nowelizacji dla regulacji umów najmu i dzierżawy

w kodeksie cywilnym.

Artykuł 673 k.c. w brzmieniu sprzed dnia 10 lipca 2001 r. nie zawierał wprost

zakazu wypowiadania umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Jedynie

wnioskując a contrario można twierdzić, że skoro ustawodawca dopuścił wyraźnie

rozwiązanie w drodze wypowiedzenia umów zawartych na czas nieoznaczony, to

tym samym wykluczył wypowiadanie umów zawartych na czas oznaczony.

Wnioskowanie takie jest jednak zawodne, gdyż istnieją także uzasadnione

argumenty, które przemawiają za inną interpretacją art. 673 § 1 k.c. Przepis ten, w

zestawieniu z art. 673 § 2 k.c., wskazywać może tylko tyle, że w umowach

zawartych na czas nieoznaczony jedynym sposobem ich zakończenia jest

wypowiedzenie. Z tego względu ustawodawca musiał bliżej uregulować ten sposób

zakończenia najmu i wskazać terminy wypowiedzenia, gdy strony nie określiły ich w

umowie. Przepis ten nie może więc być odczytywany jako zakaz rozwiązywania w

drodze wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony.

Skoro wykładnia językowa nie daje wyraźnych podstaw do przyjęcia, że przed

dniem 10 lipca 2001 r. istniał ustawowy zakaz wypowiadania umów najmu

zawartych na czas oznaczony, to zamieszczenie w takich umowach klauzuli

zezwalającej na ich rozwiązanie w drodze wypowiedzenia mogło być zakazane,

jeżeli sprzeciwiałyby się temu zasady współżycia społecznego lub natura stosunku

najmu. Jak wynika z art. 3531

k.c., strony mają ograniczoną swobodę w układaniu

stosunku prawnego nie tylko ustawą, ale także zasadami współżycia społecznego

oraz właściwościami (naturą) tego stosunku. Przepis ten jest więc wyraźnym

sygnałem ze strony ustawodawcy, że przy wykładni przepisów dotyczących

swobody stron w kształtowaniu stosunków zobowiązaniowych wykładnia językowa

zawsze powinna być wspomagana wykładnią celowościową, gdyż należy brać pod

uwagę nie tylko to, co wynika wprost z ustawy, ale także normy pozaprawne oraz

funkcję i cel regulacji.

Nie można wskazać zasad współżycia społecznego, które przesądzają

istnienie generalnego zakazu wprowadzania do umowy najmu lub dzierżawy

zawartych na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na rozwiązanie takich umów w

drodze wypowiedzenia. Co najwyżej, zasady współżycia społecznego mogą być

pomocne w ocenie, czy zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia konkretnej umowy

zawartej na czas oznaczony zostało dokonane z naruszeniem godnego ochrony

interesu strony słabszej, którą z reguły jest najemca lub dzierżawca. Ich rola jest

jednak ograniczona przez instytucje prawa zobowiązań, które służą także temu

celowi, takie jak klauzula rebus sic stantibus, wyzysk czy powoływanie się na

pozostawanie w błędzie lub – w przypadku umów z udziałem konsumenta –

możliwość pozbawiania skuteczności niedozwolonych klauzul umownych.

Podstawową rolę przy ocenie dopuszczalności umieszczenia w umowach

najmu (dzierżawy) zawartych na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na ich

wypowiadanie odgrywa więc ocena zgodności takiej klauzuli z właściwościami

(naturą) stosunku najmu lub dzierżawy. Jednym z istotnych elementów

wyznaczających naturę stosunku najmu i dzierżawy jest to, że z zasady mają one

trwać przez określony czas. Zgodnie z art. 659 i 693 k.c., rzecz ma być oddana do

używania na pewien czas, który może być oznaczony w umowie lub nie.

Z powołanych przepisów wynika, że używanie może przybrać dwie postacie:

stosunku powstałego na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. Wniosek taki

potwierdzają inne przepisy kodeksu cywilnego, które inaczej – w przypadku umów

zawartych na czas oznaczony w porównaniu z umowami zawartymi na czas

nieoznaczony – regulują np. formę umowy (art. 660, 661, 695), zakończenie najmu

(art. 673) lub zapłatę czynszu (art. 669).

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się zazwyczaj, że umowa zawarta na

czas oznaczony jest umową, w której oznaczony jest termin końcowy, a sposób

oznaczenia tego terminu wyklucza niepewność co do nadejścia zdarzenia

kończącego stosunek zobowiązaniowy. Taka umowa pozwala stronom podejmować

działania w zaufaniu, że wynikające z niej prawa i obowiązki nie wygasną

przedwcześnie, co stwarza im możliwość lepszej ochrony ważnych interesów

osobistych lub gospodarczych. Przykładowo, najemca ma zapewnioną ochronę

zaspokajania przez wskazany w umowie okres swoich potrzeb mieszkaniowych lub

wydzierżawiający zapewnia sobie stałe dochody z nieruchomości przez z góry

ustalony w umowie czas. Należy jednak zwrócić uwagę, że umowa zawarta na czas

oznaczony nie stwarza stabilizacji absolutnej, w wielu bowiem przypadkach sam

ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania umowy zawartej na czas

oznaczony przez jej wypowiedzenie, co wynika jednoznacznie z art. 664 § 2, art.

667 § 2, art. 672, 687 § 1, art. 685, 691 § 4 i art. 703 k.c. Wskazane przepisy

wskazują, że umowa zawarta na czas oznaczony może być także rozwiązana w

drodze wypowiedzenia.

Możliwość rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony w drodze

wypowiedzenia, przewidziana w ustawie, istniała także przed dniem 10 lipca

2001 r., nie można wobec tego zasadnie utożsamiać umowy najmu lub dzierżawy

zawartej na czas oznaczony tylko z taką umową, która może być rozwiązana

jedynie w razie nadejścia terminu w niej określonego; sam ustawodawca wskazał,

że każda umowa zawarta na czas oznaczony może być rozwiązana także w drodze

wypowiedzenia. Oznacza to, że rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy zawartej

na czas oznaczony nie jest sprzeczne z jej naturą.

Chociaż dopuszczalne jest wypowiadanie także umów zawartych na czas

oznaczony, to nie można zapominać o istotnej różnicy, jaka istnieje w tym zakresie

pomiędzy tymi umowami a umowami zawartymi na czas nieoznaczony. Z punktu

widzenia stron takich umów, stabilność, jaką stwarza umowa na czas oznaczony,

daje znacznie trwalsze podstawy dla ochrony ich interesów, niż umowy zawarte na

czas nieoznaczony. Gdy czas trwania umowy jest oznaczony, strona ma pewność,

że – poza wypadkami określonymi w ustawie – wcześniejsze rozwiązanie takiej

umowy jej nie grozi. Analiza sytuacji, w których dozwolone jest rozwiązanie w

drodze wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, prowadzi do wniosku,

że strony, które należycie wykonują swoje obowiązki umowne, nie są narażone na

wcześniejsze zakończenie umowy, oraz że mogą do tego doprowadzić, gdy druga

strona wykona umowę nienależycie. Istotną cechą umowy najmu lub dzierżawy

zawartej na czas oznaczony, określającą jej naturę, jest więc to, że żadna ze stron

nie może jej swobodnie wypowiedzieć. Stosunek zobowiązaniowy wynikający z

takiej umowy jest więc, jeżeli chodzi o czas jego trwania, przewidywalny dla stron,

mogą one zatem z góry wskazać przyczyny, które spowodują jego rozwiązanie.

Takie określenie właściwości (natury) stosunku najmu lub dzierżawy

zawartego na czas oznaczony wyklucza zamieszczanie w umowie, która jest jego

źródłem, postanowienia o możliwości swobodnego wypowiadania takiego stosunku.

Zamieszczenie takiej klauzuli prowadzi do powstania zobowiązania wewnętrznie

sprzecznego; z jednej strony następuje jego stabilizacja przez oznaczenie czasu

trwania tego stosunku, z drugiej zaś strony zezwalają na jego unicestwienie w

zależności od swobodnego uznania każdej z nich. Swoboda umów nie jest

bezwzględna i korzystanie z niej nie może prowadzić do określania obowiązków

stron w taki sposób, że wzajemnie się one wykluczają. Bezpieczeństwo obrotu, a

także dobrze pojęty interes stron umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas

oznaczony wymaga, aby – jeżeli nie przewidują one w chwili jej zawarcia żadnych

powodów, które powinny uzasadniać wcześniejsze rozwiązanie – nie można było jej

swobodnie wypowiedzieć. Postanowienie umowy zawartej na czas oznaczony,

zezwalające na wypowiadanie jej w każdym czasie pozwala, wbrew temu co strony

chcą osiągnąć, zniweczyć stabilność łączącego ich stosunku prawnego; może ono

zostać łatwo wykorzystane przez stronę do ochrony jej interesów, kosztem

kontrahenta, który nie zamierza rozwiązywać umowy wcześniej. Skora strony

oznaczyły czas, w jakim chcą być umową związane, to brak możliwości

swobodnego jej wypowiadania ułatwia nie tylko ochronę ich interesów, tak jak

oceniają je strony w chwili zawarcia umowy, ale także stanowi dobry punkt wyjścia

dla wcześniejszego rozwiązania umowy za porozumieniem stron, ewentualnie przy

radykalnej zmianie stosunków społecznych, pod kontrolą sądu na podstawie

klauzuli rebus sic stantibus.

Argumentem za dopuszczalnością swobodnego wypowiadania umów

zawartych na czas oznaczony nie może też być powoływanie się na swobodę

umów, gdyż art. 3531

k.c. wskazuje wyraźnie, że ma ona swoje granice. Warto

również zauważyć, że to, iż strony godzą się z góry na określone postanowienie w

umowie nie zawsze jest dostatecznym argumentem, który przesądza skuteczność

takiego postanowienia. Zastrzeżenie w umowie zawartej na czas oznaczony,

swobodnego wypowiedzenia byłoby podobne do tego, że strona może umyślnie nie

wykonać zobowiązania bez ponoszenia odpowiedzialności odszkodowawczej.

Takie postanowienie umowy jest, na podstawie art. 473 § 2 k.c., nieważne.

O tym, że swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas

oznaczony nie jest dopuszczalne, świadczy także art. 673 § 3 k.c. Ustawodawca

przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas

oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to

dopuszczalne. Przepis ten jest rozumiany jako zakaz wypowiadania takich umów w

sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiona tylko

swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Za takim jego rozumieniem

opowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 kwietnia 2003 r., SK

24/02 (OTK Zb.Urz. 2003, nr 4, poz. 33), uznając jego zgodność z Konstytucją.

W obecnym stanie prawnym postanowienie, które zezwala na rozwiązywanie w

drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc

nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy.

Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu lub

dzierżawy zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość

jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W takiej sytuacji

stosunek najmu lub dzierżawy dalej stwarza dla stron możliwość przewidzenia, w

jakich okolicznościach może się on zakończyć. Różni się też wyraźnie od

zobowiązania wynikającego z umowy zawartej na czas nieoznaczony, gdyż żadna

ze stron nie może go rozwiązać swobodnie. Nie ma więc podstaw do stwierdzenia,

że zamieszczenie w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia

zezwalającego na jej rozwiązanie za wypowiedzeniem, z przyczyn określonych w

umowie, jest sprzeczne z naturą najmu lub dzierżawy. Jest to w dalszym ciągu

umowa na czas oznaczony, gdyż pozwala stronom z góry określić, że stosunek

prawny z niej wynikający będzie trwał przez umówiony okres, chyba że zajdą

okoliczności, określone w ustawie lub umowie, które mogą umożliwić stronom lub

stronie jego wcześniejsze zakończenie. Także bez wyraźnego przepisu, który

pozwala na wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy zawartych na czas

oznaczony, zamieszczenie takiej klauzuli w umowie jest dopuszczalne, gdyż nie jest

ona sprzeczna z żadnym przepisem ustawy ani z naturą stosunku

zobowiązaniowego wynikającego z takiej umowy oraz z zasadami współżycia

społecznego. Wprowadzenie do kodeksu cywilnego art. 673 § 3 nie zmieniło więc

zasadniczo stanu prawnego; przepis ten należy uznać za potwierdzający normę,

która obowiązywała już na tle regulacji umów najmu i dzierżawy przed dniem 10

lipca 2001 r. Jest to przepis potrzebny, gdyż sprecyzował pojęcie umowy najmu i

dzierżawy zawartych na czas oznaczony, wskazując wyraźnie, że do tej kategorii

należą również umowy, w których, pomimo ustalenia terminu ich zakończenia,

strony wprowadziły możliwość wcześniejszego ich rozwiązania w drodze

wypowiedzenia w wypadkach z góry określonych.

Taka konstrukcja umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony

daje stronom możliwość bardziej elastycznego uregulowania wzajemnych

stosunków, nie można bowiem z góry wykluczyć, że będą one zainteresowane nie

tylko wyborem pomiędzy umową dającą im pełną swobodę wypowiedzenia jej w

każdym czasie a umową, która zwiąże je na ściśle sprecyzowany okres. Z różnych

względów strony takich umów mogą być zainteresowane tym, aby zapewnić sobie

możliwość korzystania z rzeczy przez określony czas, a jednocześnie

wypowiedzenia jej w razie zajścia znanej im już okoliczności, którą określą w

umowie. Na przykład, jeżeli najemca wie, że lokal jest mu potrzebny na trzy lata, ale

przewiduje, że może w tym czasie zmienić pracę i miejsce zamieszkania, nie ma

przeszkód, aby wprowadzić do umowy zawartej na okres trzech lat postanowienia

zezwalającego na wypowiedzenie jej w razie zmiany miejsca zamieszkania najemcy

spowodowanej przez jego pracodawcę. Podobnie, wynajmujący może chcieć

wynająć lokal na kilka lat, z możliwością jego szybszego odzyskania, gdy będzie on

mu potrzebny w celu zaspokojenia potrzeb jego dzieci, które zawrą związek

małżeński. Brak racjonalnych powodów, aby tego typu regulacje umowne miały być

zakazane, skoro mieszczą się one w granicach swobody stron umowy określonych

w art. 3531

k.c.

Stwierdzenie, że także przed dniem 10 lipca 2001 r. strony mogły

zamieszczać w umowach postanowienia pozwalające na wypowiadanie umów

najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony, nie zamyka jeszcze całości

problemu, należy bowiem sprecyzować, jak ma wyglądać klauzula umowna, która

upoważnia do wypowiedzenia umowy. Innymi słowy, czy okoliczności, które

pozwalają stronie lub stronom na wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy

zawartych na czas oznaczony, mają być szczegółowo sprecyzowane w umowie,

czy też wystarczy ogólne odwołanie się do takich okoliczności. Wskazówką może

być sformułowanie art. 673 § 3 k.c., w którym ustawodawca uznał za wystarczające

wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy

zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać stanowisko, że

wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich

oznaczenie. Nie jest więc wykluczone, aby strony postanowiły w umowie zawartej

na czas oznaczony, że jej rozwiązanie za wypowiedzeniem może nastąpić z

ważnych powodów (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP

92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102).

Wprawdzie przy zamieszczeniu w umowie na czas oznaczony tak ogólnie

ujętej klauzuli stabilność stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego ulega

zmniejszeniu, gdyż nie można z góry ustalić katalogu okoliczności, które mogą

stanowić podstawę jego wcześniejszego rozwiązania, to jednak rozwiązanie takie

nie zależy tylko od swobodnego uznania stron umowy. Nie są to więc umowy na

czas nieoznaczony, lecz umowy, w których z woli stron czas ich trwania jest zależny

od zajścia ważnej przyczyny. W przypadku zamieszczenia w umowie takiej klauzuli

zezwalającej na wypowiedzenie może się okazać, że rozumienie ważnej przyczyny

przez każdą ze stron jest odmienne. W takiej sytuacji sąd rozstrzyga, czy w

konkretnych okolicznościach przyczyna, na którą powołała się strona składająca

wypowiedzenie, była ważna, biorąc pod uwagę, jaki był cel i zamiar stron.

Zamieszczenie w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia

dopuszczającego jej rozwiązanie za wypowiedzeniem może się ograniczyć tylko do

wskazania okoliczności, które umożliwiają wypowiadanie stosunku najmu lub

dzierżawy, bez podawania okresu wypowiedzenia. W takiej sytuacji należy uznać,

że wypowiedzenie złożone przez stronę lub strony ma skutek niezwłoczny, brak

bowiem w przepisach kodeksu cywilnego podstaw, aby powoływać się na

ustawowe okresy wypowiedzenia. Z przepisów o najmie i dzierżawie wynika, że

ustawowe okresy wypowiedzenia odnoszą się tylko do stosunków zawartych na

czas nieoznaczony (art. 673 § 1 i 2, art. 704). Także art. 3651

k.c. dotyczy

zobowiązań bezterminowych, w związku z czym przepis ten nie może być podstawą

ustalenia, kiedy wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej na czas

oznaczony, jest skuteczne. Skoro, wprowadzając możliwość wypowiedzenia do

umowy zawartej na czas oznaczony, strony nie skorzystały z prawa do określenie

okresu wypowiedzenia, to jedynym racjonalnym sposobem oceny ich zachowania

jest przyjęcie, że godzą się, aby miało ono skutek niezwłoczny. Rzecz jasna, ocena

umowy stron w tym zakresie powinna uwzględniać art. 65 k.c.

Uznanie, że także przed dniem 10 lipca 2001 r. w umowie najmu lub

dzierżawy można było zamieścić klauzulę zezwalającą na rozwiązanie takiej umowy

za wypowiedzeniem z przyczyn określonych w umowie, znacznie zmniejsza wagę

zagadnienia przedstawionego w drugim zdanie wniosku Rzecznika Praw

Obywatelskich. Zamieszczenie takiej klauzuli w umowie najmu lub dzierżawy było

ważne i strony mogły skutecznie dokonać wypowiedzenia. Pojawienie się takiej

klauzuli w umowie nie zmienia także jej charakteru, gdyż w dalszym ciągu chodzi o

umową zawartą na czas oznaczony, tyle tylko, że stosunek wynikający z niej jest

mniej stabilny. Jest to dopuszczalne, zważywszy, że żadna umowa na czas

oznaczony nie gwarantuje absolutnej trwałości stosunku zobowiązaniowego,

którego jest źródłem.

Należy zwrócić uwagę jeszcze na dwie sprawy. Po pierwsze, jeżeli strony w

umowie zawartej przed dniem 10 lipca 2001 r. nie zamieściły postanowienia

zezwalającego na wypowiedzenie w razie zajścia okoliczności określonych w takiej

umowie, to pojawienie się art. 673 § 3 k.c. niczego nie zmieniło w ich sytuacji

prawnej; przepis ten potwierdził tylko możliwość zamieszczania w umowach najmu i

dzierżawy zawartych na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na wypowiedzenie.

Jeżeli takiej klauzuli w umowie nie było, to wejście jego w życie nie spowodowało

samo przez się możliwości wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony.

Po drugie, zamieszczenie w umowie najmu lub dzierżawy zawartych na czas

oznaczony klauzuli zezwalającej na wypowiedzenie bez określenia, z jakich

przyczyn można taką umowę wypowiedzieć, powinno być oceniane w świetle art.

58 k.c. Postanowienie takie jako sprzeczne z naturą stosunku zobowiązaniowego

najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony, a tym samym z art. 3531

k.c.,

jest nieważne. Jeżeli okaże się, że bez tego postanowienia strony w ogóle nie

zawarłyby umowy, to nieważnością będzie dotknięta cała umowa (art. 58 § 3 k.c.).

Brak natomiast podstaw do konstruowania, w razie umieszczenia we

wspomnianych umowach klauzuli zezwalającej na swobodne rozwiązywanie ich w

drodze wypowiedzenia sankcji bezskuteczności. W doktrynie wyróżnia się

bezskuteczność względną lub zawieszoną i żadna z tych postaci nie zachodzi w

razie sprzeczności postanowienia umowy z naturą stosunku zobowiązaniowego

najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony.

Nie jest natomiast wykluczone, aby strony umowy zawartej na czas

nieoznaczony zamieściły w umowie najmu lub dzierżawy postanowienie, z którego

wynika, że gdy żadna z nich nie skorzysta z możliwości wypowiedzenia umowy w

terminach umownych lub ustawowych, umowa wygaśnie z chwilą nadejścia

określonego terminu lub spełnienia się warunku. Taka umowa nie jest umową na

czas oznaczony, strony bowiem nie mogą z góry przewidzieć, kiedy może się ona

zakończyć. Jest więc umową na czas nieoznaczony, w której, korzystając z zasady

swobody umów, strony w dodatkowym postanowieniu umownym przewidują inny

obok wypowiedzenia sposób jej zakończenia. Brak niezbędnej stabilności stosunku

prawnego wynikającego z takiej umowy przesądza, że nie jest to umowa na czas

oznaczony. Inny jest także cel takiego postanowienia; taka klauzula umowna nie

stabilizuje stosunku prawnego, który z niej wynika, a jedynie ułatwia stronom jego

zakończenie, gdyż nie muszą one w tym celu składać odrębnych oświadczeń woli.

Do umów najmu i dzierżawy, zawierających takie klauzule ułatwiające rozwiązanie

umowy, należy stosować przepisy dotyczące umów zawartych na czas

nieoznaczony.

Dokonane rozważenia prowadzą do wniosku, że zamieszczenie w umowie na

czas oznaczony klauzuli zezwalającej na jej rozwiązanie w drodze wypowiedzenia

w wypadkach określonych w umowie nie zmienia charakteru tej umowy jako

zawartej na czas oznaczony. Z kolei zamieszczenie w umowie najmu lub dzierżawy

zawartych na czas nieoznaczony dodatkowego postanowienia, w którym strony

przewidują, że będzie ona trwała do chwili nadejścia określonego terminu lub

spełnienia się warunku, nie powoduje, że chodzi o umowę zawartą na czas

oznaczony; umowa taka jest nadal umową na czas nieoznaczony. Przy ocenie

takich postanowień zawartych w umowach najmu lub dzierżawy szczególne

znaczenie ma ich wykładnia, zgodnie z art. 65 § 2 k.c., gdyż należy przede

wszystkim ustalić, jaki był zamiar stron i jaki cel chciały one osiągnąć.

Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.