I CSK 6/09

Sygn. akt I CSK 6/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 września 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)

SSN Marian Kocon

SSN Henryk Pietrzkowski (sprawozdawca)

Protokolant Anna Matura

w sprawie z powództwa J.N. i E.N.

przeciwko P. Spółce Akcyjnej

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 3 września 2009 r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 19 czerwca 2008 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powodów na rzecz

strony pozwanej kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem

zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 19 czerwca 2008 r. oddalił apelację

powodów od wyroku oddalającego powództwo o zobowiązanie strony pozwanej do

złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz powodów odrębnej własności

lokalu użytkowego opisanego w pozwie i przeniesienia prawa własności tego lokalu

na rzecz powodów z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych budynku oraz

w prawie użytkowania wieczystego terenu pod budynkiem – w wykonaniu umowy

zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego

prawa na rzecz C. oraz dwóch umów sprzedaży praw wynikających z tej umowy.

Według dokonanych ustaleń poprzednik prawny strony pozwanej

Przedsiębiorstwo Państwowe P. zawarło z C. w dniu 29 marca 1987r. w zwykłej

formie pisemnej umowę „przekazania użytkowania lokalu użytkowego” o pow. około

250 m2

we wznoszonym w tym czasie przez P. i innych współinwestorów budynku,

w którym znajduje się sporny lokal. P. w umowie notarialnej z dnia 27 lutego 1997

r., zobowiązało się do „ustanowienia odrębnej własności lokalu o pow. około 250 m2

wraz z piwnicami o pow. około 230 m2

i przeniesienia prawa własności takiego

lokalu na rzecz „C.”. Na postawie umowy notarialnej z dnia 17 marca 1997 r.

roszczenia wynikające z umowy z dnia 27 lutego 1997 r. nabył od C. R.D., który

następnie zbył je na rzecz powodów umową notarialną z dnia 19 maja 1997 r.

Sąd Apelacyjny, kwalifikując umowę z dnia 27 lutego 1997 r. jako

„zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jego

własności” stwierdził, że brak jest w niej zobowiązania do oddania w użytkowanie

wieczyste ułamkowej części gruntu, na którym wzniesiony został budynek,

w którym znajduje się sporny lokal. Z tego względu – zważywszy na uregulowania

przewidziane w art.233 i 235 k.c. – jest umową nieważną. Żądanie powodów

wywiedzione z nieważnej czynności prawnej nie mogło więc zostać uwzględnione.

Za zbyteczne uznał Sąd Apelacyjny dokonywanie oceny w zakresie charakteru

wcześniejszej umowy z 1987 r. o realizacje inwestycji, której strony nie

przedstawiły, ale jeśli – jak ustalił Sąd I instancji – była ona zawarta w zwykłej

3

formie pisemnej, to nie mogła stanowić podstawy późniejszego domagania się

przeniesienia własności nieruchomości.

Skarga kasacyjna powodów oparta została na podstawie naruszenia

przepisów art. 8 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 3 i 3a w zw. z art. 4 ust. 3 (oraz art. 3

w d. brzmieniu) ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej jako „wł.lok.”

(Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 ze zm.), przez nieuwzględnienie przy ich

interpretacji uregulowań zawartych w art. 56 i 65 § 2 k.c. oraz art. 50 w zw. z art. 47

§ 1 k.c., a nadto niewłaściwe zakwalifikowanie stanu faktyczno – prawnego sprawy

jako podlegającego regulacji przewidzianej w art. 235 k.c. Skarżący zarzucili także

naruszenie art. 8 ust. 1 wł.lok. w zw. z art. 156 i 157 § 2 k.c. polegające na uznaniu,

że art. 8 wł.lok. odnosi się także do umów zobowiązujących, które nie wywołują

skutku rozporządzającego, o których mowa w art. 156 i 157 § 2 k.c., co przy

zastosowaniu błędnej wykładni wcześniej powołanych przepisów miałoby wywołać

skutek nieważności umowy zobowiązującej z dnia 27 lutego 1997 r. Skarżący

podnieśli, że gdyby nawet zarzut naruszenia wcześniej powołanych przepisów

okazał się niezasadny, to umowa zobowiązująca do ustanowienia i przeniesienia

odrębnej własności lokalu, jaką jest umowa z dnia 27 lutego 1997 r. nie jest objęta

zakresem przepisu art. 8 ust. 1 wł.lok., który dotyczy jedynie umów o ustanowienie

odrębnej własności lokalu, nie zaś umów zobowiązujących do ustanowienia

odrębnej własności lokalu.

Skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku i uwzględnienie apelacji

powodów przez zasądzenie powództwa ewentualnie o uchylenie zaskarżonego

wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu zawierana przez

właściciela z nabywcą lokalu jest w istocie umową sprzedaży o podwójnym skutku

zobowiązująco – rozporządzającym (art. 155 § 1 k.c.). W świetle powołanego

przepisu nie budzi wątpliwości możliwość zawarcia jedynie umowy zobowiązującej

do przeniesienia własności lokalu. Umowa z dnia 27 lutego 1997 r., na którą

4

powołują się powodowie, jako nabywcy roszczeń z niej wynikających ma właśnie

taki charakter.

Istota sporu sprowadza się do kwestii, czy umowa z dnia 27 lutego 1997 r.,

a więc o skutku wyłącznie zobowiązującym powinna, stanowiąc podstawę

zgłoszonego żądania, spełniać wymagania umowy o ustanowienie odrębnej

własności lokalu, przewidziane w art. 8 wł. lok. Zgodnie z tym przepisem umowa

o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności

rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali

w nieruchomości wspólnej.

Sąd Apelacyjny stwierdzając, że umowa z 27 lutego 1997 r. powinna

spełniać wymagania wymienione w art. 8 wł.lok. wskazał na analogiczny stosunek

prawa własności budynków do prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa

odrębnej własności lokalu do prawa użytkowania wieczystego gruntu. Uznał, że

skoro zobowiązaniem wynikającym z umowy z dnia 27 lutego 1997 r. nie jest objęte

oddanie w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu pod budynkiem,

w którym znajduje się lokal, to jest ono nieważne. Okoliczność ta – jak podkreślił

Sąd Apelacyjny – stanowiła przeszkodę dla uwzględnienia powództwa, bowiem

nieważne zobowiązanie nie może być podstawą żądania zgłoszonego w trybie art.

64 k.c. i art. 1047 k.p.c.

Odnosząc się do tej argumentacji zauważyć należy, że między obu

przypadkami nie zachodzi prosta analogia, na którą wskazał Sąd Apelacyjny.

Relacje zachodzące między prawami przewidzianymi w art. 3 wł.lok. są dużo

bardziej skomplikowane niż w przypadku praw, o których mowa w art. 235 k.c.

W świetle uregulowania przyjętego w art. 235 k.c. prawo wieczystego użytkowania

gruntu jest prawem głównym (ma nadrzędny charakter) w stosunku do prawa

własności budynków na gruncie, natomiast z rozwiązania przyjętego w art. 3 ust. 1

wł.lok., które należy interpretować mając na względzie art. 235 § 2 k.c., wynika

trójczłonowe powiązanie między własnością lokalu, współwłasnością budynku

i współużytkowaniem wieczystym gruntu. Pomiędzy własnością lokalu jako prawem

głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej jako prawem związanym – zachodzi

5

zależność nadrzędna, natomiast między współwłasnością budynku (prawo

związane) i użytkowaniem wieczystym gruntu (prawo główne) – zachodzi zależność

podrzędna. W konsekwencji za prawo główne należy uznać prawo własności

lokalu, zaś za prawa łącznie z nim związane udział we współwłasności budynku

i udział we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu, będącym – jak

wskazano – prawem głównym tylko w drugiej, podrzędnej zależności. Innymi słowy

prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności

budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 wł.lok.) a podrzędnym (związanym)

w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 k.c.).

W doktrynie, dostrzegając konsekwencje wygaśnięcia użytkowania wieczystego dla

bytu prawnego własności lokalu, zasadnie wskazano, że prawo własności lokalu

jest ograniczone w czasie, bowiem jego istnienie nie może przekraczać czasu

trwania własności budynku, wygasającej wraz z wygaśnięciem wieczystego

użytkowania. Prezentowany w piśmiennictwie pogląd przeciwny, oparty na tezie, że

wprowadzenie do ustawy o własności lokali art. 3a przesądza o dalszym trwaniu

odrębnej własności lokalu po wygaśnięciu związanego z nią użytkowania

wieczystego, nie znajduje usprawiedliwienia. Przyjęte w tym przepisie rozwiązania

– mające na celu zachowanie zasady „jednorodzajowości” prawa do gruntu oraz

ujednolicenie terminu końcowego trwania prawa użytkowania wieczystego przez

ustalenie jednego terminu dla wszystkich lokali, niezależnie od daty wyodrębnienia

lokalu, z którym związany jest udział w tym prawie – nie zmieniają na gruncie

obowiązującego prawa istoty relacji zachodzących między prawem odrębnej

własności lokalu a udziałem we współwłasności budynku i we współużytkowaniu

wieczystym zabudowanego gruntu. Oznacza to, że prawo własności lokalu nie jest

prawem nieograniczonym w czasie, istnieje bowiem tak długo, jak trwa własność

budynku, wygasająca wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego.

Wskazane zależności powodują, że prawo własności lokalu oraz prawo

własności budynku i użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek się

znajduje nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Z tego względu

umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż powinna określać

nie tylko rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego

przynależnych, ale także wielkość udziałów przypadających właścicielom

6

poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części

budynku i urządzenia, nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 8 ust. 1

pkt 1 i 2 wł.lok. oraz art. 3 ust. 2 wł.lok.). Udział w odniesieniu do gruntu może być

udziałem we współwłasności gruntu lub we współużytkowaniu wieczystym gruntu

(art. 3 ust. 1 i art.4 ust. 3 wł.lok.).

Powodowie opierają zarzuty powołane w skardze kasacyjnej na tezie, że

wymagania przewidziane w art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 w zw. z art. 3 ust. 1 i 2 oraz art. 4

ust. 3 wł.lok. dotyczą umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego

sprzedaży (umowa o podwójnym skutku – art. 155 k.c.), nie mają natomiast

zastosowania do – będącej podstawą zgłoszonego roszczenia – umowy

zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży

(umowa bez skutku rozporządzającego). Ze stanowiskiem tym nie można się

zgodzić.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży może

zostać zawarta także jako umowa wyłącznie rozporządzająca, w wykonaniu

wcześniejszego zobowiązania do przeniesienia własności. W takiej sytuacji jej

ważność zależy od istnienia owego zobowiązania (art. 156 k.c.). W świetle

omówionych regulacji przyjąć należy, że zobowiązanie do przeniesienia odrębnej

własności lokalu istnieje tylko wtedy, gdy zawiera oświadczenia woli określające

rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali

w nieruchomości wspólnej. Umowa z dnia 27 lutego 1997 r. nie określa ani

powierzchni lokalu, ani pomieszczeń do niego przynależnych, wskazując jedynie,

że będą to powierzchnie mające odpowiednio około 250 m2

i około 230 m2

, ponadto

nie określa wielkości udziałów przypadających w nieruchomości wspólnej (budynku

i wieczystym użytkowaniu gruntu).

Gdyby w umowie z dnia 27 lutego 1997 r. zostały podane dane dotyczące

powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz z pomieszczeniami

przynależnymi i łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, to brak w zakresie

określenia wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej mógłby

zostać usanowany. W doktrynie i judykaturze zgodnie bowiem przyjmuje się, że

7

gdyby strony w umowie nie podały wielkości udziału we współwłasności

nieruchomości wspólnej albo określiły go niezgodnie z art. 3 ust. 3 lub ust. 5 wł.lok.

umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu jest nieważna tylko wówczas,

jeżeli nie będzie możliwe ustalenie tego udziału na podstawie zawartych w umowie

danych dotyczących powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz

z pomieszczeniami przynależnymi i łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali

(postanowienie SN z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003, nr 6,

poz. 81). Umowa z dnia 27 lutego 1997 r. nie zawiera oświadczeń co do wielkości

tego udziału ani danych umożliwiających jego ustalenie, a zatem jako nieważna nie

mogła stanowić podstawy żądania zgłoszonego przez powodów w trybie art. 64 k.c.

i 1047 k.p.c.

Z przytoczonych względów, skargę kasacyjną, jako pozbawiona

uzasadnionych podstaw należało oddalić (art. 39814

k.p.c.). O kosztach

postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391

§ 1 i art. 39821

k.p.c.).