IV CSK 33/10

Wyrok z dnia 15 lipca 2010 r., IV CSK 33/10

Przepis art. 703 k.c. ma charakter względnie obowiązujący.

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)

Sędzia SN Wojciech Katner (sprawozdawca)

Sędzia SN Bogumiła Ustjanicz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Piotra L. i Stanisława W. przeciwko

Lidze Obrony Kraju w W. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w

Izbie Cywilnej w dniu 15 lipca 2010 r. skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku

Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 sierpnia 2009 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w

Białymstoku do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wspólnicy spółki cywilnej o nazwie "Y.C.A." Piotr L. i Stanisław B. wnieśli o

zasądzenie solidarnie na ich rzecz od pozwanej kwoty 551 834,09 zł. Sąd

Okręgowy w Olsztynie wyrokiem z dnia 11 marca 2009 r. zasądził na rzecz

powodów solidarnie kwotę 278 796 zł, oddalając powództwo w pozostałej części.

Ustalił, że strony zawarły w dniu 14 listopada 2002 r. na czas nieokreślony umowę

dzierżawy zabudowanej działki o powierzchni ok. 3500 m2

w O. z czynszem w

wysokości po 750 zł miesięcznie. Ponadto powodowie zobowiązali się do

poczynienia nakładów inwestycyjnych na nieruchomość w wysokości po 50 000 zł

rocznie przez okres pierwszych pięciu lat, jednak w załączonym do umowy

dokumencie strony określiły wartość inwestycji w latach 2002–2005 łącznie na

kwotę 2 155 067 zł. Przez pierwsze trzy lata czynione były nakłady powodów na

nieruchomość, ale od marca 2004 r. inwestycje powodów zostały skorygowane

przez pozwanego, który zwrócił się do powodów o ich wstrzymanie ze względu na

niezgodność ich zakresu z umową. Stanowiska stron nie zostały zmienione w latach

2004–2005. Strony korespondowały ze sobą w sprawie zaliczenia czynszu na

poczet inwestycji i rezygnacji z pobierania czynszu, ale ze względu na zaleganie

powodów z zapłatą czynszu łącznie powyżej 20 000 zł, odbywania na ten temat

spotkań stron i bezskutecznego wzywania powodów do uregulowania zaległości,

pozwana w dniu 30 sierpnia 2006 r. wręczył powodom pismo rozwiązujące z nimi

umowę bez wypowiedzenia. Strony dokonały rozliczenia czynszu i nakładów, a w

dniu 13 października 2006 r. nieruchomość została przekazana pozwanemu.

Sąd pierwszej instancji uznał, ze rozwiązanie umowy nastąpiło z naruszeniem

postanowień tej umowy oraz art. 703 k.c. Z tego względu powodom należało się

odszkodowanie za poniesione nakłady finansowe na realizację obustronnie

uzgodnionych inwestycji. Wysokość odszkodowania miała zależeć od różnicy

wartości dzierżawionej nieruchomości ustalonej na dzień zwrotu nieruchomości

właścicielowi z wartością początkową z uwzględnieniem stopnia amortyzacji

nakładów. To dało zasądzoną kwotę, stanowiącą zwrot dokonanych przez

powodów nakładów inwestycyjnych na dzierżawioną nieruchomość, z powołaniem

się na umowę dzierżawy.

Wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 27 sierpnia 2009 r. oddalona została

apelacja pozwanej, a apelację powodów uwzględniono w ten sposób, że w miejsce

kwoty zasądzonej wyrokiem Sądu pierwszej instancji zasądzona została od

pozwanego kwota 491 820 zł. W pozostałej części apelację powodów oddalono.

Sąd Apelacyjny wskazał, że zgodnie z umową i przepisami kodeksu cywilnego o

umowie dzierżawy, powodom w związku z rozwiązaniem umowy z jej naruszeniem

należał się zwrot nakładów na nieruchomość oraz odszkodowanie umowne. Z

umowy wynikał też obowiązek pozwanej zwrotu powodom niekwestionowanych

kosztów sporządzenia wyceny biegłego rzeczoznawcy majątkowego w wysokości

2440 zł.

W skardze kasacyjnej pozwanej zarzucono naruszenie przepisów

postępowania, tj. art. 378 § 1 k.p.c., polegające na przekroczeniu przez Sąd granic

apelacji, a także naruszenie prawa materialnego, tj. błędną wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie art. 65 k.c., polegające na dokonaniu niezgodnej z tym przepisem

wykładni spornej umowy dzierżawy, jak też błędną wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie art. 484 k.c. przez przyjęcie, że jest dopuszczalne zastrzeżenie

takiego odszkodowania umownego, które przyznaje poszkodowanemu korzyści

niewspółmierne do poniesionej szkody (nakładów), oraz błędną wykładnię i

niewłaściwe zastosowanie art. 703 k.c. przez przyjęcie, że charakter tego przepisu

sprawia, iż nie można w umowie zawrzeć postanowienia mniej korzystnego dla

dzierżawcy. Skarżący wniósł o uchylenie, ewentualnie o uchylenie i zmianę

zaskarżonego wyroku w całości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Podstawowe znaczenie ma wyjaśnienie istoty art. 703 k.c., a zwłaszcza

zdania drugiego tego przepisu. Stanowi on, że jeżeli dzierżawca dopuszcza się

zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku

gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy

miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania

terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić

dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty

zaległego czynszu.

Przepis ten nie miał odpowiednika w poprzednim stanie prawnym. W kodeksie

zobowiązań nie było przepisów o wypowiedzeniu dzierżawy bez zachowania

terminów wypowiedzenia. Zdaniem autorów projektu tego kodeksu, nie miał

zastosowania do dzierżawy art. 388 k.z., stanowiący o prawie wynajmującego do

odstąpienia od umowy z powodu niepłacenia czynszu przez najemcę, jeżeli zalega

się z zapłatą co najmniej za dwa okresy płatności. Niestosowanie tego przepisu do

dzierżawy przez odesłanie w art. 403 k.z. tłumaczono tym, że przepis ten

nakazywał stosować do dzierżawy przepisy o najmie tylko odpowiednio. Zdaniem

doktryny, stosowanie art. 388 k.z. do dzierżawy byłoby dodatkowo niekorzystne dla

wydzierżawiającego ze względu na płacenie czynszu w rzadszych odstępach czasu

niż przy najmie i z reguły „z dołu". Z tego względu na gruncie kodeksu zobowiązań

zajmowane było stanowisko, że w razie zalegania z płaceniem czynszu

dzierżawnego należy stosować ogólny przepis o skutkach zwłoki w wykonaniu

zobowiązania wzajemnego (art. 250 k.z., będący odpowiednikiem art. 491 k.c.).

Przepisy kodeksu cywilnego o dzierżawie zostały konstruowane w znacznym

stopniu przy uwzględnieniu przede wszystkim dzierżawy gruntów i gospodarstw

rolnych, stąd długie terminy wypowiedzenia i szczegóły odnoszące się do okresów

płatności czynszu, powiązanych z uzyskiwaniem pożytków w rolnictwie, a następnie

z terminami wypowiedzenia lub ostrzeżenia o wypowiedzeniu. Przykładem jest art.

704 k.c., wskazujący na terminy wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego, oraz art.

703 k.c., zwłaszcza zaś zdanie drugie tego przepisu, stanowiący novum i oceniany

jako dodatkowa ochrona interesów dzierżawcy.

Przepisy te nie stanowią wprost o ich charakterze prawnym, przy czym art.

704 k.c. zawiera zastrzeżenie „w braku odmiennej umowy", wskazujące na jego

względne obowiązywanie. W związku z brakiem takiego zastrzeżenia w art. 703 k.c.

pojawiły się spory. (...) Prezentowane są dwa stanowiska. Pierwsze powołuje się na

pogląd orzecznictwa wypowiedziany na gruncie umowy najmu, że przepis ten ma

charakter bezwzględny, w niektórych opracowaniach nazywany imperatywnym, co

oznacza, iż ustawodawca nie pozwala drogą czynności prawnej dokonać zmiany

praw i obowiązków stron dotyczących wypowiedzenia umowy bez zachowania

terminów wypowiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2000 r., II

CKN 264/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 186). W tym nurcie mieści się stwierdzenie

przyjęte przez Sąd drugiej instancji, że art. 703 k.c. ma charakter bezwzględny tylko

w odniesieniu do zagwarantowania minimum praw dzierżawcy, ponieważ strony

mogą przyznać mu szersze prawa, nie mogą ich natomiast ograniczyć np.

krótszymi terminami niepłacenia czynszu oraz nieprzyznaniem mu dodatkowego

terminu do zapłacenia zaległego czynszu. (...)

W uzasadnieniu drugiego stanowiska nie dostrzega się w art. 703 k.c. takiego

rygoryzmu; przepis ten ma charakter względnie obowiązujący i obie strony umowy

mogą ułożyć według swego uznania wzajemne prawa i obowiązki w granicach

umowy dzierżawy, zdefiniowanej w art. 693 k.c. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia

27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36). To stanowisko

zajmuje także skład orzekający w niniejszej sprawie, gdyż przemawia za nim

wykładnia językowa, systemowa i celowościowa art. 703 k.c. (...)

W stosunkach umownych obowiązuje zasada swobody umów, pozwalająca

stronom ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel

nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom

współżycia społecznego (art. 3531

k.c.). Artykuł 703 k.c. nie wyłącza tej zasady,

przede wszystkim ze względu na ogólny charakter przepisów prawa

zobowiązaniowego o umowie dzierżawy. Nie stanowią one norm bezwzględnie

obowiązujących ze względu na interes stron lub bezpieczeństwo obrotu, jak jest np.

w przypadku przepisów o umowie przekazu, o papierach wartościowych, o umowie

ubezpieczenia i innych. Jeżeli ustawodawca zamierza ingerować w zasadę

swobody umów, czyni to przez różnorodne sformułowania, stwierdzając np.

"odmienne postanowienia umów... są nieważne" (art. 6471

§ 6 k.c.), "postanowienia

umowne mniej korzystne dla... są nieważne" (np. art. 7098

§ 1 zdanie drugie, art.

70913

§ 2 zdanie drugie k.c.), "zastrzeżenie przeciwne jest nieważne" (art. 869 § 2

zdanie drugie k.c.). Takiego zastrzeżenia nie ma w art. 703 k.c.

W przepisie tym nie ma także sformułowania typu „w braku odmiennej umowy"

lub "w braku odmiennego postanowienia umowy" (art. 642 § 1, art. 654, 704, 747,

748, 7613

§ 1, art. 762 k.c.), "jeżeli umowa nie określa inaczej" (art. 712 § 1 k.c.), "w

braku odmiennego zastrzeżenia" (art. 881 k.c.), jeżeli strony nie postanowiły

inaczej" (art. 9022

k.c.), jeżeli nie oznaczono inaczej" (art. 904 k.c.), jak też "w razie

wątpliwości poczytuje się" (art. 649, 759 k.c.), „chyba że strony uzgodniły" (art.

70916

in fine), "chyba że umówiono się inaczej" (art. 9215

k.c.). Przepis art. 704 k.c.,

także dotyczący wypowiedzenia umowy dzierżawy, zawiera zastrzeżenie „w braku

odmiennej umowy", co świadczy o celowym umieszczeniu tam tego sformułowania,

a pominięciu go w przepisie poprzedzającym. Tak więc wykładnia językowa i

systemowa przemawiają za potraktowaniem art. 703 k.c. jako przepisu względnie

obowiązującego. (...)

Nie stanowi też przeszkody w umownym określeniu uprawnień i obowiązków

stron w razie zwłoki w zapłacie czynszu – w sposób odmienny niż ma to miejsce w

art. 703 k.c. – cel tego unormowania, w tym zdania drugiego tego przepisu. Ma on

chronić dzierżawcę długoterminowego, dla którego – jak podkreślano w doktrynie

jeszcze na gruncie kodeksu zobowiązań – termin roczny zapłaty czynszu powoduje

wydłużenie wszelkich rozliczeń z wydzierżawiającym. (...)

Sprzeciwia się temu zasada równości stron w zobowiązaniu co do

przysługujących im praw i obowiązków, jakie występują w umowie wzajemnej, a nie

ma tam takich relacji między wydzierżawiającym a dzierżawcą, jak między

przedsiębiorcą a konsumentem, w których konsument jest chroniony ustawowo jako

słabsza strona umowy. Dzierżawca, zawierając umowę w celu prowadzenia

działalności gospodarczej na nieruchomości dzierżawionej, nie jest stroną słabszą

wobec wydzierżawiającego właściciela nieruchomości, zwłaszcza gdy nie jest on

przedsiębiorcą. Nie należy też utożsamiać sytuacji stron w umowie dzierżawy – co

można niekiedy spotkać w doktrynie – z sytuacją najemcy mieszkania wobec

wynajmującego, ponieważ są to całkiem odmienne relacje prawne. Z tego powodu

niezasadne jest powoływanie się na argumenty, zwłaszcza przeciwstawne, płynące

z wykładni art. 673 i 688 k.c.

Należy przy tym uwzględnić obiektywne i subiektywne interesy stron, które

zamierzając zawrzeć umowę w różnych okolicznościach gospodarczych mogą być

zainteresowane w innym określeniu swoich praw i obowiązków w razie zwłoki z

zapłatą czynszu, inaczej niż przewiduje art. 703 k.c. Długie terminy nie muszą być

w konkretnym przypadku korzystne dla dzierżawcy, skutkują one bowiem i tym, że

nieruchomość znacznie dłużej może pozostawać w posiadaniu dzierżawcy, który w

warunkach konfliktu z wydzierżawiającym nie byłby tym zainteresowany.

Z tego wynika, że Sąd Apelacyjny niezasadnie oparł swoje rozstrzygnięcie na

naruszeniu przez pozwaną art. 703 k.c., ponieważ przepis ten nie mógł

spowodować ograniczenia stron w umownym określeniu krótszego terminu

rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia i umowa w tym

zakresie jest skuteczna. (...)

Z tych przyczyn należało zaskarżone orzeczenie uchylić i przekazać sprawę

do ponownego rozpoznania (art. 39815

§ 1 k.p.c.).