I CSK 246/11

Sygn. akt I CSK 246/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 stycznia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Marta Romańska

w sprawie z powództwa W. D.

przeciwko Miastu W.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 20 stycznia 2012 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 21 grudnia 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w pkt II i III (drugim i trzecim)

i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu

do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód w pozwie skierowanym przeciwko Gminie domagał się ustalenia

stosunku dzierżawy nieruchomości na czas nieokreślony począwszy od dnia 1

listopada 2003 r. oraz ustalenia, że istnieje zgoda wydzierżawiającej Gminy na

wynajmowanie przez dzierżawcę osobom trzecim powierzchni budynku wniesionym

na obszarze dzierżawionej nieruchomości.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo, ustalając następujący stan faktyczny.

Strony sporu zawierały w latach 1995-2003 kolejne umowy dzierżawy

opisanej w pozwie nieruchomości, położonej w W. przy ul. C. W dniu 6 listopada

2000 r. strony zawarły ostatnią pisemną umowę dzierżawy C-62, która obejmowała

niezabudowaną nieruchomość; umowę tę zawarto do dnia 31 października 2003 r.

Pozwana Gmina wyraziła zgodę na wybudowanie budynku na dzierżawionej

nieruchomości i na jego rozbudowę. Powód wzniósł na nieruchomości budynek

biurowo-handlowy, uiszczał czynsz dzierżawny, wnosił opłaty za energię

elektryczną, opłacał podatek od nieruchomości. Pozwana po dniu 31 października

2003 r. nie żądała wydania nieruchomości. W dniu 28 listopada 2005 r. pozwana

wezwała powoda do zapłaty wynagrodzenia za zajmowanie nieruchomości bez

tytułu prawnego. W piśmie z dnia 18 lutego 2008 r. powód zwrócił się do pozwanej

Gminy z sugestią, że przyjmowanie przez nią wpłat czynszu dzierżawnego po

wygaśnięciu umowy dzierżawy z dnia 6 listopada 2000 r. świadczy o woli

pozwanego przedłużenia umowy dzierżawy.

W ocenie Sądu Okręgowego, wszelkie zdarzenia zachodzące między

stronami po dniu 31 października 2003 r. nie mogą świadczyć o przedłużeniu

umowy dzierżawy zawartej w 2000 r. W § 3 tej umowy ustalono bowiem, że dalsze

jej przedłużenie wymaga pisemnej zgody wydzierżawiającego. Strona powodowa

nie może powoływać się zatem na wyrażenie przez pozwanego zgody w sposób

dorozumiany.

Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda. Przyjął, że wyrok Sądu pierwszej

instancji - mimo nazwy - nie był wyrokiem zaocznym. Nieprofesjonalny pełnomocnik

powoda był prawidłowo zawiadamiany o terminach posiedzenia Sądu.

3

Sąd Apelacyjny skoncentrował się na interpretacji art. 74 § 3 k.c. i art. 76 k.c.

w brzmieniu obowiązującym od lutego 2003 r. i opowiedział się za taką ich

interpretacją, że po nowelizacji art. 74 k.c. przedsiębiorcy nie mogą zastrzec

w stosunkach między nimi formy dla celów dowodowych i w tych stosunkach nie

dochodzi do zastosowania art. 76 zdanie 2 k.c. Jeżeli zatem przedsiębiorcy

zastrzegają dokonanie czynności prawnej w formie pisemnej, czynność prawna

dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu formy pisemnej, nawet jeżeli w treści

czynności prawnej nie przewidziano wyraźnie takiego rygoru. W rozpoznawanej

sprawie nie było wątpliwości co do tego, że strony umowy – wskazując w § 3

umowy na konieczność wyrażenia zgody wydzierżawiającego na przedłużenie tej

umowy w formie pisemnej – wiązały z niezachowaniem tej formy bezskuteczności

czynności prawnej. Skoro tak postanowiono w umowie, wydzierżawiający nie

musiał podejmować niezwłocznie czynności zmierzających do wydania mu

nieruchomości po zakończeniu stosunku dzierżawy. Zachowanie się

wydzierżawiającego po zakończeniu stosunku dzierżawy nie mogło mieć znaczenia

decydującego właśnie z uwagi na treść § 3 umowy.

W skardze kasacyjnej powoda podniesiono zarzuty naruszenia art. 3 k.c.,

art. XXVI i art. XLIX przepisów wprowadzających k.c., art.74 § 3 w zw. z art. 76 k.c.,

art. 76 w zw. z art. 74 § 1 k.c., art. 65 § 2 k.c. i art. 674 k.c. w zw. z art. 694 k.c.

Skarżący wywodził, że – wbrew stanowiska Sądu Apelacyjnego – doszło do

przedłużenia umowy dzierżawy, która miała początkowo zakończyć się w dniu

31 października 2003 r.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Trafnie w skardze kasacyjnej zwrócono uwagę na to, że umowę dzierżawy

zawarto przed zmianą art. 74 k.c. ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz.U. nr 49, poz.

408), przy czym zmiana ta weszła w życie jeszcze w okresie trwania stosunku

dzierżawy między stronami (tj. w dniu 25 września 2003 r.). Stosując regułę prawa

międzyczasowego, przewidzianą w art. XXVI przepisów wprowadzających k.c.,

należało przyjąć, że wymagania zachowania pisemnej formy zgody Gminy na

przedłużenie umowy powinno być oceniane w świetle postanowień art. 74 k.c.

w poprzednim brzmieniu. W okresie tym także między przedsiębiorstwami mogły

4

istnieć ograniczenia dowodzenia dokonania czynności prawnych, dla których

zastrzeżono formę pisemną ad probationem. Gdyby w rozpatrywanej sprawie

miałby jednak zastosowanie art. XLIX § 2 przepisów wprowadzających k.c. (skoro

kwestia przedłużenia stosunku dzierżawy to rezultat zdarzeń już w okresie

obowiązywania art. 74 k.c. w nowym brzmieniu), to i tak nie można podzielić

stanowiska Sądu Apelacyjnego, że de lege lata brak określenia przez kontrahentów

umowy (przedsiębiorców) skutków niezachowania zastrzeżonej formy pisemnej dla

określonej czynności prawnej prowadzi do prawnej nieskuteczności tej czynności

(umowy). Nie ma bowiem dostatecznych podstaw do twierdzenia, że eliminacje

formy ad probationem w stosunkach miedzy przedsiębiorstwami (art. 74 § 3 k.c.)

powinny mieć także zasadniczy wpływ na sposób interpretacji art. 76 zdanie 2 k.c.

i to w postaci przyjmowania najdalej idącego skutku niezachowania formy

pisemnej. Eliminacja formy ad probationem w stosunkach umownych między

przedsiębiorstwami oznacza bowiem jedynie wyłączenie ograniczeń dotyczących

udowodnienia faktu dokonania określonej czynności prawnej. Gdyby przedsiębiorcy

zastrzegli dokonanie czynności prawnej w formie pisemnej i nie określili skutków

niezachowania tej formy dla losu czynności prawnej, to brak de lege lata pisemnej

formy ad probationem między przedsiębiorcami może prowadzić do wniosku,

że niezachowanie takie nie powinno tworzyć jednak żadnych konsekwencji dla

stron, a przede wszystkim - ograniczeń w możliwości wykazywania przez jedną

z nich, iż zachowanie się stron po zakończeniu pierwotnego stosunku prawnego

ujawniło jednak w sposób dostateczny ich wolę kontynuowania stosunku prawnego

o poprzednim charakterze prawnym i podobnej treści (art. 60 k.c., art. 65 § 2 k.c.).

W konsekwencji należałoby przyjąć, że Sądy meriti jednak przedwcześnie

zrezygnowały z potrzeby badania zachowania się obu stron stosunku dzierżawy po

dniu 31 października 2003 r. Z § 3 umowy dzierżawy z 2003 r. nie wynika, że po

dniu 31 października w ogóle nie dojdzie do przedłużenia stosunku dzierżawy

(zawarcia nowej umowy dzierżawy) między tymi samymi partnerami m.in. z racji

określonych planów inwestycyjnych lub innych Gminy. Ustalono fakt władania

nieruchomością przez powoda do chwili obecnej, Gmina nie żądała zwrotu

nieruchomości ani wprost ani pośrednio, powód wnosił opłaty i traktował je jako

czynsz, płacił podatki, a stan taki trwa dłużej niż poprzednie tzw. cykle dzierżawne

5

(umowy trzyletnie). Dzierżawca poniósł na pewno spore nakłady na nieruchomość,

także natury inwestycyjnej. Okoliczności takie mogą wskazywać na to, że mogło

dojść implicite do zmiany stanowiska wydzierżawiającego w postaci odstąpienia od

zachowania wymagania jego pisemnej formy zgody na nawiązanie kolejnego

stosunku dzierżawy z tym samym dzierżawcą.

2. Nietrafna jest przyjęta przez Sąd Apelacyjny interpretacja § 3 umowy

z 2000 r., zgodnie z którą strony w umowie wyraźnie zastrzegły prawną

konsekwencję naruszenia formy pisemnej zgody wydzierżawiającego, ponieważ

w § 3 „wiązały z niezachowaniem tej formy bezskuteczność czynności prawnej”

(s. 9 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). Z treści tego postanowienia umowy

wynika bowiem jedynie sam fakt zastrzeżenia wymogu formy pisemnej zgody

Gminy w odniesieniu do czynności prawnej w postaci „przedłużenia umowy

dzierżawy”, a brak tu sankcji umownej w postaci niezachowania takiej formy.

„Przedłużenie umowy” to przecież także postać czynności prawnej (oświadczenie

woli w rozumieniu art. 60 k.c.), której konsekwencją ma być kontynuacja

dotychczasowego stosunku obligacyjnego.

Z przedstawionych względów należało uznać za uzasadnione zarzuty

naruszenia art. 74 § 1 i § 3 k.c. (w obecnym brzmieniu), art. 76 k.c. i art. 65 § 2 k.c.

Spowodowało to konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku (w pkt II i III)

i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.