Załącznik II

Kategoria 1

Kategoria 2

Kategoria 3

Kategoria 4

Czynnik: kondycja finansowa

a) Czynnik cząstkowy: warunki rynkowe

Podaż i popyt na rodzaj i lokalizację projektu są obecnie w stanie równowagi. Liczba konkurencyjnych nieruchomości wprowadzanych na rynek jest równa lub niższa od prognozowanego popytu.

Podaż i popyt na rodzaj i lokalizację projektu są obecnie w stanie równowagi. Liczba konkurencyjnych nieruchomości wprowadzanych na rynek jest w przybliżeniu równa prognozowanemu popytowi.

Warunki rynkowe są w przybliżeniu w stanie równowagi. Na rynek wprowadzane są konkurencyjne nieruchomości, a inne są na etapie projektowania. W porównaniu z nowymi projektami projekty istniejących porównywalnych nieruchomości i ich możliwości nie odpowiadają obecnemu poziomowi techniki.

Warunki rynkowe są niekorzystne. Nie ma pewności, kiedy nastąpi ich poprawa i powrót do stanu równowagi. Porównywalne nieruchomości na rynku tracą najemców po wygaśnięciu umowy najmu. Nowe warunki najmu porównywalnych nieruchomości są mniej korzystne w porównaniu z obowiązującymi warunkami.

b) Czynnik cząstkowy: wskaźniki finansowe, tj. wskaźniki zdolności kredytobiorcy do spłaty zobowiązania

Uznaje się, że wskaźniki finansowe nieruchomości, mierzone wskaźnikiem zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR (1)) lub wskaźnikiem zdolności spłaty odsetek (ICR (2)), są solidne i oczekuje się, że takie pozostaną, biorąc pod uwagę zmiany wskaźników finansowych w przeszłości. Wskaźniki DSCR lub ICR nie są istotne i nie należy ich obliczać dla nieruchomości znajdujących się na etapie budowy.

Uznaje się, że wskaźniki finansowe nieruchomości, mierzone wskaźnikami DSCR lub ICR nieruchomości, są dobre i oczekuje się, że takie pozostaną, biorąc pod uwagę zmiany wskaźników finansowych w przeszłości. Wskaźniki DSCR lub ICR nie są istotne i nie należy ich obliczać dla nieruchomości znajdujących się na etapie budowy.

Wskaźniki finansowe nieruchomości, mierzone wskaźnikami DSCR lub ICR nieruchomości, są zadowalające i oczekuje się, że takie pozostaną, biorąc pod uwagę zmiany wskaźników finansowych w przeszłości. Wskaźniki DSCR lub ICR nie są istotne i nie należy ich obliczać dla nieruchomości znajdujących się na etapie budowy.

Wskaźniki finansowe nieruchomości, mierzone wskaźnikami DSCR lub ICR nieruchomości, są niskie i oczekuje się, że takie pozostaną, biorąc pod uwagę zmiany wskaźników finansowych w przeszłości. Wskaźniki DSCR lub ICR nie są istotne i nie należy ich obliczać dla nieruchomości znajdujących się na etapie budowy.

c) Czynnik cząstkowy: wskaźnik wyprzedzenia, tj. współczynnik pokrycia należności zabezpieczeniem (współczynnik LTV (3)) jako wskaźnik gotowości kredytobiorcy do spłaty zadłużenia

Uznaje się, że współczynnik pokrycia należności zabezpieczeniem (współczynnik LTV) nieruchomości jest niski, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości. Jeżeli istnieje rynek wtórny, transakcja jest zawierana na zasadach rynkowych.

Uznaje się, że współczynnik pokrycia należności zabezpieczeniem (współczynnik LTV) nieruchomości jest zadowalający, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości. Jeżeli istnieje rynek wtórny, transakcja jest zawierana na zasadach rynkowych.

Uznaje się, że współczynnik pokrycia należności zabezpieczeniem (współczynnik LTV) nieruchomości jest stosunkowo wysoki, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości.

Współczynnik LTV nieruchomości jest znacznie wyższy niż standardy zawierania nowych umów kredytowych.

d) Czynnik cząstkowy: analiza warunków skrajnych na podstawie dochodu generowanego w okresie zapadalności kredytu (4)

Zasoby, nieprzewidziane zdarzenia i struktura pasywów nieruchomości pozwalają na wypełnienie jej zobowiązań finansowych w okresie poważnych napięć finansowych (np. dotyczących stóp procentowych, wzrostu gospodarczego).

Nieruchomość może wypełniać swoje zobowiązania finansowe w dłuższym okresie napięć finansowych (np. dotyczących stóp procentowych, wzrostu gospodarczego). Nieruchomość może nie wypełnić swoich zobowiązań jedynie w przypadku wystąpienia trudnych warunków ekonomicznych.

W okresie pogorszenia koniunktury gospodarczej nieruchomość doświadczyłaby spadku przychodów, który znacząco zwiększa ryzyko niewywiązania się ze zobowiązań.

Sytuacja finansowa nieruchomości jest napięta i istnieje prawdopodobieństwo niewywiązania się ze zobowiązań, o ile w najbliższym czasie nie nastąpi poprawa warunków.

e) Czynnik cząstkowy: przewidywalność przepływów pieniężnych

• W odniesieniu do ukończonej i ustabilizowanej nieruchomości (element czynnika cząstkowego)

Umowy najmu nieruchomości mają charakter długoterminowy, są zawierane z najemcami mającymi zdolność kredytową, ich terminy obowiązywania przypadają na różne daty lub partnerstwo publiczno-prywatne gwarantuje znaczną część umów najmu.

W historii nieruchomości odnotowano przypadki zatrzymania najemców po wygaśnięciu umowy najmu. Współczynnik pustostanów jest niski. Wydatki (utrzymanie, ubezpieczenie, zabezpieczenie i podatki od nieruchomości) są przewidywalne.

Większa część nieruchomości jest objęta kilkoma długoterminowymi umowami najmu z najemcami, którzy średnio mają wysoką zdolność kredytową, a terminy obowiązywania tych umów przypadają na różne daty. Partnerstwo publiczno-prywatne może gwarantować część umów najmu. W przypadku gdy nieruchomość jest objęta tylko jedną umową najmu lub jeden najemca ma bardzo wysoki udział w dochodzie generowanym przez tę nieruchomość, wówczas najemca ten ma doskonałą zdolność kredytową, a umowa zawiera zobowiązania zapewniające płatności z tytułu najmu do końca okresu realizacji projektu lub dłużej.

Nieruchomość odnotowuje normalny poziom rotacji najemców po wygaśnięciu umowy najmu. Współczynnik pustostanów jest niski. Wydatki są przewidywalne.

Większość umów najmu nieruchomości to umowy średnioterminowe, a nie długoterminowe, z najemcami mającymi różną zdolność kredytową. Partnerstwo publiczno-prywatne może gwarantować jedynie niewielką część umów najmu. W przypadku gdy nieruchomość jest objęta tylko jedną umową najmu lub jeden najemca ma bardzo duży udział w dochodzie generowanym przez tę nieruchomość, wówczas umowa z tym jednym najemcą zawiera zobowiązania zapewniające płatności z tytułu najmu do końca okresu realizacji projektu lub dłużej, ale najemca ma umiarkowaną zdolność kredytową.

Nieruchomość odnotowuje umiarkowany poziom rotacji najemców po wygaśnięciu umowy najmu. Współczynnik pustostanów jest umiarkowany. Wydatki są stosunkowo przewidywalne, ale różnią się w zależności od przychodów.

Odsetek krótkoterminowych umów najmu jest znaczący i są one zawierane z najemcami mającymi różną zdolność kredytową lub nieruchomość jest objęta tylko jedną umową najmu lub jeden najemca ma bardzo duży udział w dochodzie generowanym przez tę nieruchomość, w przypadku gdy najemca ten ma niską zdolność kredytową lub umowa nie zawiera niezbędnych zobowiązań zapewniających płatności z tytułu najmu do końca okresu realizacji projektu lub dłużej.

Nieruchomość odnotowuje bardzo wysoki poziom rotacji najemców po wygaśnięciu umowy najmu. Współczynnik pustostanów jest wysoki. Przygotowanie przestrzeni dla nowych najemców pociąga za sobą istotne wydatki.

• W odniesieniu do ukończonej, ale nieustabilizowanej nieruchomości (element czynnika cząstkowego)

Przepływy środków pieniężnych uzyskiwane z działalności związanej z najmem, na przykład ze strony partnerstwa publiczno-prywatnego, odpowiadają spodziewanym przepływom środków pieniężnych, które wykorzystano do wyceny nieruchomości, lub są od nich większe. W najbliższej przyszłości projekt powinien osiągnąć stabilizację.

Przepływy środków pieniężnych uzyskiwane z działalności związanej z najmem, na przykład ze strony partnerstwa publiczno-prywatnego, odpowiadają spodziewanym przepływom środków pieniężnych, które wykorzystano do wyceny nieruchomości, lub są od nich większe. W najbliższej przyszłości projekt powinien osiągnąć stabilizację.

Większość przepływów środków pieniężnych uzyskiwanych z działalności związanej z najmem odpowiada spodziewanym przepływom środków pieniężnych, które wykorzystano do wyceny nieruchomości, jednak przez pewien czas nie nastąpi stabilizacja.

Przepływy środków pieniężnych uzyskiwane z działalności związanej z najmem nie odpowiadają spodziewanym przepływom środków pieniężnych, które wykorzystano do wyceny nieruchomości. Pomimo osiągnięcia docelowego stopnia wykorzystania nieruchomości pokrycie przepływów środków pieniężnych jest ograniczone ze względu na niezadowalające przychody.

• W odniesieniu do etapu budowy (element czynnika cząstkowego)

Nieruchomość została przed oddaniem do użytku w całości oddana w najem na cały okres zapadalności kredytu (5) lub sprzedana w ramach przedsprzedaży najemcy lub nabywcy mającemu wysoką zdolność kredytową lub bank ma wiążące zobowiązanie dotyczące przejęcia finansowania (ang. take-out financing) od najemcy lub nabywcy mającego wysoką zdolność kredytową, na przykład w drodze partnerstwa publiczno-prywatnego.

Nieruchomość została przed oddaniem do użytku w całości oddana w najem lub sprzedana w ramach przedsprzedaży najemcy lub nabywcy mającemu zdolność kredytową lub bank ma wiążące zobowiązanie do stałego finansowania ze strony kredytodawcy mającego zdolność kredytową, na przykład w drodze partnerstwa publiczno-prywatnego.

Działalność w zakresie najmu przebiega zgodnie z prognozami, ale budynek może nie być przedmiotem najmu przed oddaniem do użytku i może nie występować przejęcie finansowania. Bank może być stałym kredytodawcą.

Sytuacja nieruchomości pogarsza się na skutek przekroczenia kosztów, pogorszenia się sytuacji na rynku, rezygnacji najemców lub innych czynników. Może toczyć się spór ze stroną zapewniającą stałe finansowanie.

Czynnik: otoczenie polityczne i prawne

a) Czynnik cząstkowy: ryzyko prawne i regulacyjne

Jurysdykcja w dużym stopniu sprzyja przejmowaniu mienia i egzekwowaniu umów.

Jurysdykcja zasadniczo sprzyja przejmowaniu mienia i egzekwowaniu umów.

Jurysdykcja zasadniczo sprzyja przejmowaniu mienia i egzekwowaniu umów, ale proces przejmowania mienia może trwać długo lub być trudny do przeprowadzenia.

Niesprzyjające lub niestabilne otoczenie prawne i regulacyjne. Jurysdykcja może wydłużać lub uniemożliwiać przejmowanie mienia.

b) Czynnik cząstkowy: ryzyko polityczne, w tym ryzyko transferu, przy uwzględnieniu rodzaju nieruchomości i czynników ograniczających ryzyko

Bardzo mała ekspozycja; solidne instrumenty ograniczania ryzyka, jeżeli są potrzebne

Mała ekspozycja; zadowalające instrumenty ograniczania ryzyka, jeżeli są potrzebne

Umiarkowana ekspozycja; dostateczne instrumenty ograniczania ryzyka

Duża ekspozycja; brak instrumentów lub niedostateczne instrumenty ograniczania ryzyka

Czynnik: charakterystyka aktywów/transakcji

a) Czynnik cząstkowy: lokalizacja

Nieruchomość ma bardzo atrakcyjną lokalizację, która zapewnia dogodne warunki dla usług, na których zależy najemcom.

Nieruchomość ma atrakcyjną lokalizację, która zapewnia dogodne warunki dla usług, na których zależy najemcom.

Lokalizacja nieruchomości nie ma przewagi konkurencyjnej.

Nieruchomość ma mało atrakcyjną lokalizację.

b) Czynnik cząstkowy: projekt i stan

Nieruchomość jest preferowana ze względu na projekt, konfigurację i utrzymanie, jest również wysoce konkurencyjna w stosunku do nowych nieruchomości.

Nieruchomość jest właściwa pod względem projektu, konfiguracji i utrzymania. Projekt nieruchomości i jej możliwości są konkurencyjne w stosunku do nowych nieruchomości.

Nieruchomość jest odpowiednia pod względem konfiguracji, projektu i utrzymania.

Konfiguracja, projekt i utrzymanie nieruchomości przyczyniają się do trudności dotyczących nieruchomości. W konfiguracji, projekcie lub utrzymaniu nieruchomości istnieją niedociągnięcia.

c) Czynnik cząstkowy: nieruchomość jest w trakcie budowy

Budżet budowy jest konserwatywny, a zagrożenia techniczne są ograniczone. Wykonawcy są wysoce wykwalifikowani i mają wysoką zdolność kredytową.

Budżet budowy jest konserwatywny, a zagrożenia techniczne są ograniczone. Wykonawcy są wysoce wykwalifikowani i mają dobrą zdolność kredytową.

Budżet budowy jest odpowiedni, a wykonawcy mają zwykłe kwalifikacje i średnią zdolność kredytową.

Projekt przekracza budżet lub jest nierealistyczny, biorąc pod uwagę zagrożenia techniczne z nim związane. Wykonawcy mogą nie posiadać odpowiednich kwalifikacji i mieć niską zdolność kredytową.

d) Czynnik cząstkowy: struktura finansowa

• Plan amortyzacji (element czynnika cząstkowego)

Amortyzacja zadłużenia bez spłaty jednorazowej.

Amortyzacja zadłużenia bez spłaty jednorazowej lub z nieistotną spłatą jednorazową.

Amortyzacja spłat zadłużenia za pomocą ograniczonej spłat jednorazowej.

Spłata jednorazowa lub amortyzacja spłat zadłużenia za pomocą wysokiej spłaty jednorazowej.

• Ryzyko rynkowe/cykliczne i ryzyko refinansowania (element czynnika cząstkowego)

Brak ekspozycji lub bardzo ograniczona ekspozycja na ryzyko rynkowe lub cykliczne, ponieważ oczekiwane przepływy środków pieniężnych pokrywają wszystkie przyszłe spłaty kredytu w okresie zapadalności kredytu i nie ma znacznych opóźnień między przepływami środków pieniężnych a spłatami kredytu.

Nie ma ryzyka refinansowania lub jest ono bardzo niskie.

Ekspozycja na ryzyko rynkowe lub cykliczne jest ograniczona, ponieważ oczekiwane przepływy środków pieniężnych pokrywają większość przyszłych spłat kredytu w okresie zapadalności kredytu i nie ma znacznych opóźnień między przepływami środków pieniężnych a spłatami kredytu.

Ryzyko refinansowania jest niskie.

Umiarkowana ekspozycja na ryzyko rynkowe lub cykliczne, ponieważ oczekiwane przepływy środków pieniężnych pokrywają jedynie część przyszłych spłat kredytu w okresie zapadalności kredytu lub istnieją znaczne opóźnienia między przepływami środków pieniężnych a spłatami kredytu.

Średnie ryzyko refinansowania.

Znaczna ekspozycja na ryzyko rynkowe lub cykliczne, ponieważ oczekiwane przepływy środków pieniężnych pokrywają jedynie niewielką część przyszłych spłat kredytu w okresie zapadalności kredytu lub istnieją znaczne opóźnienia między przepływami środków pieniężnych a spłatami kredytu.

Wysokie ryzyko refinansowania.

Czynnik: kondycja jednostki sponsorującej/dewelopera (w tym wszelkie partnerstwa publiczno-prywatne)

a) Czynnik cząstkowy: możliwości finansowe i gotowość do wspierania nieruchomości

Jednostka sponsorująca/deweloper wnieśli znaczący wkład pieniężny w budowę lub zakup nieruchomości. Jednostka sponsorująca/deweloper posiada znaczące zasoby oraz ograniczone zobowiązania bezpośrednie i warunkowe. Nieruchomości należące do jednostki sponsorującej/dewelopera są zróżnicowane pod względem geograficznym oraz pod względem rodzaju nieruchomości.

Jednostka sponsorująca/deweloper wnieśli istotny wkład pieniężny w budowę lub zakup nieruchomości. Sytuacja finansowa jednostki sponsorującej/dewelopera umożliwia im wsparcie nieruchomości w przypadku niedoboru przepływu środków pieniężnych. Nieruchomości należące do jednostki sponsorującej/dewelopera są zlokalizowane w kilku regionach geograficznych.

Wkład jednostki sponsorującej/dewelopera może być nieistotny lub niepieniężny. Zasoby finansowe jednostki sponsorującej/dewelopera kształtują się na poziomie średniej lub poniżej średniej.

Jednostka sponsorująca/deweloper nie mają możliwości ani woli wspierania nieruchomości.

b) Czynnik cząstkowy: reputacja i historia z podobnymi nieruchomościami

Doświadczona kadra zarządzająca i wysoka jakość jednostek sponsorujących; mocna reputacja oraz długa i pomyślna historia z podobnymi nieruchomościami.

Odpowiednia kadra zarządzająca i jakość jednostek sponsorujących. Jednostka sponsorująca lub kadra zarządzająca osiągają dobre wyniki w przypadku podobnych nieruchomości.

Kadra zarządzająca i jakość jednostek sponsorujących na umiarkowanym poziomie Historia kadry zarządzającej lub jednostki sponsorującej nie wzbudza poważnych wątpliwości.

Nieskuteczne funkcjonująca kadra zarządzająca i jakość jednostek sponsorujących poniżej standardu Problemy kadry zarządzającej i jednostki sponsorującej przyczyniły się w przeszłości do powstawania trudności w zarządzaniu nieruchomościami.

c) Czynnik cząstkowy: relacje z odpowiednimi podmiotami działającymi na rynku nieruchomości

Silne relacje z czołowymi podmiotami, takimi jak agencje wynajmu

Udowodnione relacje z czołowymi podmiotami, takimi jak agencje wynajmu

Odpowiednie relacje z agencjami wynajmu i innymi stronami świadczącymi istotne usługi w zakresie nieruchomości

Niezadowalające relacje z agencjami wynajmu lub innymi stronami świadczącymi istotne usługi w zakresie nieruchomości

Czynnik: pakiet zabezpieczający

a) Czynnik cząstkowy: rodzaj zastawu

Prawomocnie ustanowione pierwsze prawo zastawu (6)

Prawomocnie ustanowione pierwsze prawo zastawu

Prawomocnie ustanowione pierwsze prawo zastawu

Zdolność kredytodawcy do przejęcia w drodze postępowania egzekucyjnego jest ograniczona.

b) Czynnik cząstkowy: przypisanie czynszów

Kredytodawca uzyskał przypisanie w odniesieniu do większości czynszów. Utrzymuje on aktualne informacje o najemcach, które ułatwiłyby zawiadomienie o przekazywaniu czynszów bezpośrednio do kredytodawcy, takie jak aktualna lista obowiązujących czynszów i kopie umów najmu w ramach projektu.

Kredytodawca uzyskał przypisanie w odniesieniu do znaczącej części czynszów. Utrzymuje on aktualne informacje o najemcach, które ułatwiłyby zawiadomienie najemców o przekazywaniu czynszów bezpośrednio do kredytodawcy, takie jak aktualna lista obowiązujących czynszów i kopie umów najmu w ramach projektu.

Kredytodawca uzyskał przypisanie w odniesieniu do stosunkowo małej części czynszów. Kredytodawca nie utrzymuje aktualnych informacji o najemcach, które ułatwiłyby zawiadomienie najemców o przekazywaniu czynszów bezpośrednio do kredytodawcy, takich jak aktualna lista obowiązujących czynszów i kopie umów najmu w ramach projektu.

Kredytodawca nie uzyskał przypisania czynszów.

c) Czynnik cząstkowy: jakość zakresu ubezpieczenia

Bardzo dobra jakość

Dobra jakość

Odpowiednia jakość

Jakość poniżej standardu

(1) Wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR) oznacza stosunek przepływu środków pieniężnych dostępnego w celu obsługi zadłużenia, który można wygenerować ze składnika aktywów, do wymaganej spłaty kwoty głównej i odsetek w okresie kredytu, gdzie przepływ środków pieniężnych dostępny w celu obsługi zadłużenia oblicza się przez odjęcie wydatków operacyjnych, wydatków kapitałowych, finansowania dłużnego i kapitałowego, podatków oraz korekt z tytułu kapitału obrotowego od przychodów wygenerowanych przez projekt.

(2) Wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR) oznacza stosunek przepływu środków pieniężnych dostępnego w celu obsługi zadłużenia, który można wygenerować ze składnika aktywów, do wymaganej spłaty odsetek w okresie kredytu, gdzie przepływ środków pieniężnych dostępny w celu obsługi zadłużenia oblicza się przez odjęcie wydatków operacyjnych, wydatków kapitałowych, finansowania dłużnego i kapitałowego, podatków oraz korekt z tytułu kapitału obrotowego od przychodów wygenerowanych przez projekt.

(3) Współczynnik pokrycia należności zabezpieczeniem („współczynnik LTV”) odnosi się do relacji wartości kredytu do wartości zabezpieczających go aktywów.

(4) Okres zapadalności kredytu odnosi się do czasu, jaki pozostał do spłaty kredytu.

(5) Okres zapadalności kredytu odnosi się do czasu, jaki pozostał do spłaty kredytu.

(6) Kredytodawcy na niektórych rynkach korzystają wyłącznie ze struktur kredytowych, które obejmują zastawy podporządkowane. Zastawy podporządkowane mogą wskazywać na ten poziom ryzyka, jeżeli całkowita wartość współczynnika LTV obejmująca wszystkie pozycje uprzywilejowane nie przekracza typowej wartości współczynnika LTV dla pierwszego kredytu.