Artykuł 1

1. Oceniając adekwatność wag ryzyka, o których mowa w art. 124 ust. 9 akapit pierwszy rozporządzenia (UE) nr 575/2013, organy wyznaczone zgodnie z art. 124 ust. 8 tego rozporządzenia ustalają wszystkie następujące czynniki:

a) poniesione straty jako stosunek następujących wartości:

(i) w przypadku ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami mieszkalnymi lub hipotekami na nieruchomościach mieszkalnych, o których mowa w art. 124 ust. 9 akapit pierwszy rozporządzenia (UE) nr 575/2013 – strat zgłoszonych zgodnie z art. 430a ust. 1 lit. a) tego rozporządzenia i wartości ekspozycji zgłoszonej zgodnie z art. 430a ust. 1 lit. c) tego rozporządzenia;

(ii) w przypadku ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi lub hipotekami na nieruchomościach komercyjnych, o których mowa w art. 124 ust. 9 akapit pierwszy rozporządzenia (UE) nr 575/2013 – strat zgłoszonych zgodnie z art. 430a ust. 1 lit. d) tego rozporządzenia i wartości ekspozycji zgłoszonej zgodnie z art. 430a ust. 1 lit. f) tego rozporządzenia;

b) oczekiwane straty jako najlepsze oszacowanie strat, które zostaną zrealizowane w przyszłości w perspektywie co najmniej jednego roku, a jeśli dany organ tak postanowi, to do trzech lat.

Do celów lit. b) oczekiwane straty określa się jako średnią z szacowanych strat dla każdego roku w wybranym horyzoncie czasowym.

2. Organy wyznaczone zgodnie z art. 124 ust. 8 rozporządzenia (UE) nr 575/2013 ustalają oczekiwane straty, o których mowa w ust. 1 lit. b), w jeden z następujących sposobów:

a) poprzez skorygowanie poniesionych strat, o których mowa w ust. 1 lit. a), w górę lub w dół;

b) poprzez utrzymanie poniesionych strat na niezmienionym poziomie.

Przy określaniu oczekiwanej straty, o której mowa w ust. 1 lit. b), organy odzwierciedlają przyszłe tendencje na rynkach nieruchomości, o których mowa w art. 124 ust. 9 akapit pierwszy lit. b) rozporządzenia (UE) nr 575/2013, w perspektywie co najmniej jednego roku, a jeżeli dany organ tak ustali, w perspektywie maksymalnie trzech lat.

3. Oczekiwane straty, o których mowa w ust. 1 lit. b), i ustalone zgodnie z ust. 2, opierają się na elementach takich jak:

a) historyczna ewolucja i cykliczne cechy rynku nieruchomości, odzwierciedlone w transakcjach i cenach na rynku nieruchomości oraz w zmienności tych cen, potwierdzone przez odpowiednie wskaźniki danych lub informacje jakościowe;

b) dawne i obecne cechy strukturalne rynku nieruchomości oraz przyszłe zmiany tych cech strukturalnych związane z wielkością rynku nieruchomości, specyfiką finansowania nieruchomości, krajowymi systemami podatkowymi oraz krajowymi przepisami regulującymi zakup, posiadanie lub wynajem nieruchomości;

c) podstawowe czynniki napędzające popyt i podaż na rynku nieruchomości, potwierdzone przez wszelkie odpowiednie wskaźniki danych lub informacje jakościowe, w tym standardy kredytowe, działalność budowlaną, współczynnik pustostanów lub działalność transakcyjną;

d) ryzykowność ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami, mierzona wskaźnikami takimi, jak:

(i) wskaźniki istotne dla segmentów nieruchomości w danym państwie członkowskim oraz, w stosownych przypadkach, dla części terytorium tego państwa członkowskiego, z uwzględnieniem sekcji 6 wytycznych EUNB w sprawie podzbiorów ekspozycji przy zastosowaniu bufora ryzyka systemowego (

1

), wydanych zgodnie z art. 133 ust. 6 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/36/UE (

2

);

(ii) wskaźniki standardów kredytowych określone w zaleceniu Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego w sprawie uzupełniania luk w danych dotyczących sektora nieruchomości (

3

);

e) oczekiwane zmiany cen rynkowych nieruchomości oraz oczekiwana zmienności tych cen, w tym ocena niepewności towarzyszącej takim oczekiwaniom;

f) oczekiwane zmiany istotnych kluczowych zmiennych makroekonomicznych, które mogą mieć wpływ na wypłacalność kredytobiorców, w tym ocena niepewności towarzyszącej takim oczekiwaniom;

g) horyzont czasowy, w którym oczekuje się, że wystąpią prognozowane zmiany na rynkach nieruchomości;

h) specyfika krajowa związana wyłącznie z rynkiem nieruchomości i jego finansowaniem, w tym publiczne i prywatne systemy gwarancji, możliwość odliczenia podatkowego oraz wsparcie publiczne w postaci systemów regresu i siatek bezpieczeństwa socjalnego;

i) wszelkie inne wskaźniki i źródła danych, które umożliwiają wgląd w przyszłe tendencje na rynkach nieruchomości, które mają wpływ na oczekiwane straty, o których mowa w ust. 1 lit. b), lub wspierają jakość danych dotyczących oczekiwanych strat, o których mowa w ust. 1 lit. a).

4. Jeżeli istnieje duża niepewność co do czynników, o których mowa w ust. 3 lit. e), organy wyznaczone zgodnie z art. 124 ust. 8 rozporządzenia (UE) nr 575/2013 uwzględniają margines ostrożności przy ustalaniu oczekiwanej straty zgodnie z ust. 2 niniejszego artykułu.

5. Do celów ust. 1 organy wyznaczone zgodnie z art. 124 ust. 8 rozporządzenia (UE) nr 575/2013 uwzględniają inne obowiązujące środki makroostrożnościowe, które służą już wyeliminowaniu zidentyfikowanych ryzyk systemowych mających wpływ na adekwatność wag ryzyka, o których mowa w art. 124 ust. 9 akapit pierwszy tego rozporządzenia, w tym następujące środki w prawie krajowym mające na celu zwiększenie odporności systemu finansowego:

a) limity pokrycia należności zabezpieczeniem (LTV);

b) limity zadłużenia do dochodu;

c) limity obsługi zadłużenia do dochodu;

d) inne instrumenty dotyczące standardów kredytowania.